Chương 3 : NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀĐẤT ĐAI
3.9. QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRONG
DỤNG ĐẤT TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
3.9.1. Khái niệm và sự ra dời của thị trường quyền sử dụng đất
Quản lý thị trường quyền sử dụng đất là nội dung mới thứ ba trong các nội dung quản lý nhà nước về đất đai ở Luật Đất đai 2003 so với Luật Đất đai 1993. Từ Luật Đất đai 1993, Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản dân sự đặc biệt. Tính đặc biệt thể hiện tuy nó là tài sản nhưng có tính cố định về vị trí, cịn các loại tài sản khác có thể di chuyển vị trí được. Chính vì vậy, giá trị sử dụng của đất đai phụ thuộc rất nhiều vào vị trí của nó. Được thừa nhận là một loại tài sản đặc biệt nên quyền sử dụng đất đai cũng có giá trị sử dụng như các loại tài sản dân sự khác và dĩ nhiên phải được trao đổi bằng vật ngang giá, đó là đồng tiền.
Bất động sản là những tài sản có đặc tính cố định, không di chuyển nguyên vẹn được từ nơi này sang nơi khác như: quyền sử dụng đất, nhà cửa, các cơng trình kiến trúc... Thị trường bất động sản thực chất là thị trường chuyển quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng các loại bất động sản. Đối với thị trường quyền sử dụng đất thực chất là thị trường chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Từ Luật Đất đai 1993 tới trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực, quyền sử dụng đất thực chất đã tham gia thị trường bất động sản nhưng chưa chính thống vì luật pháp chưa cho phép. Từ ngày 1 tháng 7 năm 2004, khi Luật Đất đai 2003 chính thức có hiệu lực thì quyền sử dụng đất mới được tham gia thị trường bất động sản một cách chính thống và có sự quản lý của Nhà nước. Cũng từđây, Nhà nước chính thức quản lý và tạo điều kiện về hành lang pháp lý cho thị trường quyền sử dụng đất được tham gia phát triển trong thị trường bất động sản.
3.9.2. Các trường hợp và điều kiện đất dược tham gia thị trường bất động sản động sản
Khi Nhà nước quy định quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản như một loại tài sản dân sự khác tức là Nhà nước cũng phải quy định những điều kiện và những trường hợp cụ thể đất được tham gia loại thị trường này; có như vậy mới đảm bảo chặt chẽ về mặt hành lang pháp lý cho thị trường quyền sử dụng đất được tự do phát triển trong thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật.
Điều kiện để quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản là người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện sau: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất khơng có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kế biên để bảo đảm thi hành án; trong thời hạn sử dụng đất. Các điều kiện trên cũng chính là các điều kiện để đất được tham gia chuyển quyền sử dụng bởi thực chất khi quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản cũng chính là quyền sử dụng đất đã tham gia vào một hình thức chuyển quyền cụ thể.
Khi đất đã đủ các điều kiện trên, với các trường hợp cụ thể sau, đất sẽ được tham gia thị trường bất động sản:
Đối với đất nông nghiệp: Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao khơng thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cưở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
Đất ở được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; đất ở được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cưở nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, đất ở được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cưở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đểđầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở.
-Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cưở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài.
-Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà có tài sản gắn
liền với đất như vườn cây, cơ sở hạ tầng hoặc cơng trình kiến trúc. Như vậy, pháp luật đất đai cho phép quyền sử dụng đất của tất cả
những người sử dụng, không kể trường hợp được Nhà nước giao đất hay được Nhà nước cho thuê đất hay được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất chỉ cần có một trong các quyền riêng của người sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, lặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất) thì được tham gia vào thị trường bất động sản, kể cả đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản.
3.9.3. Nội dung hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản trường bất động sản
Nội dung hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản được quy định với từng đối tượng sử dụng đất như sau:
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất; được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc theo giá do Nhà nước quy định; chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; bán, cho thuê, tặng cho tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc theo giá do Nhà nước quy định; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, kết cấu hạ tầng; bán, cho thuê, tặng cho tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất; được phép hoạt động các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản về đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm, đo đạc lập bản đồ địa chính; cung cấp thơng tin đất đai, giới thiệu địa điểm đầu tư; định giá và thẩm định giá đất, bất động sản; nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, bất động sản; tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, bất động sản; đấu giá quyền sử dụng đất, bất động sản, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chứng khốn bất động sản.
Tổ chức sự nghiệp được phép hoạt động các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản về đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch bảo đảm, đo đạc lập bản đồ địa chính; cung cấp thơng tin đất đai, giới thiệu địa điểm đầu tư; định giá và thẩm định giá đất, bất động sản; nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, bất động sản; tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, bất động sản; đấu giá quyền sử dụng đất, bất động sản, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chứng khốn bất động sản.
Người Việt Nam định cưở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất thông qua đấu giá hoặc theo giá do Nhà nước quy định; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, kết cấu hạ tầng; bán, cho thuê, tặng cho, để thừa kế tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất. Riêng với người Việt Nam định cưở nước ngoài thuộc trường hợp được mua nhà ở gắn liền
với đất ở thì có thêm nội dung được tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, kết cấu hạ tầng; bán, cho thuê, tặng cho tài sản gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất. Riêng cá nhân người nước ngồi có thêm nội dung để thừa kế tài sản gắn liền với đất.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân và tổ chức kinh tế là các đối tượng có nhiều nội dụng hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản nhất.
3.9.4. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, đầu thầu dự án có sử dụng đất dụng đất
Đấu giá là một hoạt động cụ thể của thị trường quyền sử dụng đất. Nó góp phần hình thành giá đất thực tế với ngun tắc giá hình thành do đấu giá khơng được thấp hơn giá sàn (giá trong khung giá được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định hàng năm). Vì vậy, khi pháp luật đất đai quy định đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần hình thành giá thực và tăng thu nhập cho ngân sách. Đối với việc việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc đấu thầu xây dựng cơng trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơng trình đó trong cùng một gói thầu.
Pháp luật đất đai quy định các trường hợp không được đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm:
Đất mà Luật Đất đai 2003 không cho phép chuyển quyền sử dụng, bao gồm: đất sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đất sử dụng để xây dựng các cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có cơng với cách mạng, hộ gia đình nghèo, người có thu nhập thấp,, đồng bào dân tộc thiểu sốở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất của nhà máy, xí nghiệp phải di dời vào các cụm công nghiệp, khu công nghiệp theo quy hoạch; đất sử dụng để xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp, ký túc xá sinh viên, nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.
Đất của tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất. Đất của người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất đưa ra đấu giá mà khơng có người tham gia hoặc đấu giá khơng thành. Như vậy, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng với các trường hợp khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp quy định trên.
3.9.5. Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động san
Bất kể một thị trường nào khi được hình thành cũng cần phải có những quy định về quản lý nó. Pháp luật đất đai quy định quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản đồng thời cũng địi hỏi phải có những quy định quản lý thị trường này. Điều 63, Luật Đất đai 2003 quy định Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản bằng việc tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất; tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản; tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.
Mặt khác, quản lý thị trường quyền sử dụng đất là việc quản lý sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất trong các hoạt động như: giới thiệu người có nhu cầu chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; giới thiệu người có nhu cầu thuê, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất; tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu.
Quản lý thị trường quyền sử dụng đất còn phải quản lý dịch vụ cung cấp thông tin đất đai như thông tin về thửa đất, về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất và tình trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất được cung cấp cơng khai cho người có u cầu. Pháp luật đất đai quy định Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan duy nhất được cung cấp thơng tin có giá trị pháp lý về thửa đất và người sử dụng đất.
Như vậy, để quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai phải nắm được: Thế nào là thị trường bất động sản, thế nào là thị trường quyền sử dụng đất? Thế nào là đấu giá quyền sử dụng đất, thế nào là đấu thầu dự án có sử dụng đất? Trường hợp nào và với điều kiện nào đất được tham gia thị trường này? Nội dung hoạt động của thị trường này gồm những gì? . . .