4.2.1. Cỏc yếu tố ảnh hưởng đến quy hoạch khu trung tõm
Khi tiến hành quy hoạch cần xỏc định những yếu tố cấu thành và ảnh hưởng quyết định đến mọi hoạt động kinh tế kỹ thuật và xó hội xảy ra trờn khu đất lựa chọn quy hoạch. Những yếu tố tổng hợp cú quyết định đến sự hỡnh cỏc hoạt động quy hoạch xõy dựng trong khu trung tõm bao gồm:
4.2.1.1. Yếu tố khỏch quan
Khu đất được lựa chọn xõy dựng khu trung tõm cú mối liờn hệ mật thiết với mụi trường xung quanh. Nằm ở trung tõm của thị trấn và cú 0,8 km đường Quốc lộ 10 chạy qua tạo ra mối liờn kết giao lưu kinh tế với cỏc vựng xung quanh. Khụng những thế, khu trung tõm cỏch nhà thờ Đỏ Phỏt Diệm 500m,
đõy là một trong những yếu tố cú tỏc động rất lớn đến quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế và giao lưu văn hoỏ của khu trung tõm. Hiện tại trong khu trung tõm tập trung cỏc cụng trỡnh hành chớnh chớnh trị của huyện cũn rất khang trang kiờn cố, giỳp liờn kết chặt chẽ giữa cỏc địa phương trong huyện với khu trung tõm. Đặc biệt khu đất xõy dựng khu trung tõm nằm về phớa Tõy Bắc của thị trấn, một mặt nhận được sự tỏc động tớch cực của mụi trường xung quanh, mặt khỏc làm chất xỳc tỏc để thỳc đẩy sự phỏt triển kinh tế của cỏc xó lõn cận nằm phớa Tõy của thị trấn (cỏc xó này được đỏnh giỏ là cú nền kinh tế kộm phỏt triển so với cỏc xó phớa Đụng của thị trấn) nhằm cõn bằng nền kinh tế trong toàn huyện.
4.2.1.2. Những điều kiện và tiềm năng của khu đất xõy dựng trung tõm
Khu đất được lựa chọn quy hoạch khu trung tõm mang những đặc điểm khớ hậu của toàn thị trấn Phỏt Diệm, nhỡn chung khớ hậu rất thuận lợi và ớt xảy ra thiờn tai. Phớa Nam khu trung tõm là sụng Ân một nhỏnh của sụng Vạc cú chiều rộng 18m, giỳp cho quỏ trỡnh thoỏt nước cho khu trung tõm mỗi khi xảy ra mưa lớn. Khu trung tõm cú địa hỡnh bằng phẳng rất thuận tiện trong việc bố trớ xõy dựng cỏc cụng trỡnh.
4.2.1.3. Những hoạt động kinh tế, kỹ thuật và xó hội
Dựa trờn những điều kiện và tiềm năng của khu đất dự kiến quy hoạch sẽ hỡnh thành cỏc khu: Khu dõn cư, khu hành chớnh - chớnh trị, giao thụng, văn hoỏ, giỏo dục, thương mại - dịch vụ, giải trớ...
4.2.2. Xỏc định vị trớ và diện tớch quy hoạch khu trung tõm
4.2.2.1. Vị trớ, tớnh chất
a. Vị trớ giới hạn
Khu đất được chọn để quy hoạch khu trung tõm nằm ở vị trớ trung tõm của thị trấn Phỏt Diệm cú vị trớ địa lý như sau:
- Phớa Bắc giỏp trung tõm y tế huyện Kim Sơn - Phớa Nam giỏp đường Quốc lộ 10.
- Phớa Tõy Bắc giỏp nhà thờ đỏ Phỏt Diệm - Phớa Đụng giỏp phố Thượng Kiệm
Khu đất này nằm ở vị trớ trung tõm thị trấn, nằm trờn trục đường Quốc lộ 10. Đõy là trục đường xuyờn suốt thị trấn giỳp nối thị trấn với cỏc xó, huyện và cỏc tỉnh lõn cận. Đặc biệt, khu đất cỏch nhà thờ đỏ Phỏt Diệm 500 m về phớa Tõy Bắc, đõy là một điểm du lịch được đỏnh giỏ cao trong quần thể du lịch Ninh Bỡnh cũng như trong cả nước. Vỡ vậy, việc tạo bộ mặt cảnh quan cho thị trấn là một việc rất cần thiết để thu hỳt du lịch và đầu tư cho vựng, với vị trớ này sẽ đỏp ứng được nhu cầu cấp bỏch đú. Ngoài ra khu đất cũn được bố trớ ở trung tõm của khu dõn cư trong thị trấn, đảm bảo được khoảng cỏch giữa cỏc phố phường trong thị trấn cũng như cỏc xa trong toàn huyện.
b. Tớnh chất
- Khu trung tõm đụ thị mới của thị trấn Phỏt Diệm cú vai trũ là trung tõm kinh tế, văn húa, xó hội của toàn thể thị trấn cũng như cỏc xó lõn cận trong huyện và toàn huyện.
- Về chớnh trị: là nơi giải quyết những vấn đề liờn quan đến thủ tục hành chớnh, quản lý Nhà nước, tổ chức cỏc buổi thảo luận, hội nghị hoặc những vấn đề liờn quan đến chớnh trị.
- Về kinh tế: khu trung tõm thị trấn Phỏt Diệm là trung tõm kinh tế của thị trấn và toàn huyện. Đõy là nơi tập trung cỏc hoạt động giao lưu thương mại, buụn bỏn, dịch vụ.
- Về văn húa: Khu trung tõm tập trung cỏc cụng trỡnh văn húa, vui chơi giải trớ thỏa món nhu cầu vui chơi giải trớ của người dõn. Gúp phần làm tăng diện mạo cho thị trấn.
4.2.2.2. Diện tớch quy hoạch khu trung tõm
Tổng diện tớch đất khu trung tõm là 32,98 ha chiếm 5% tổng diện tớch tự nhiờn của thị trấn Phỏt Diệm.
- Nhà ở: Nhà chia lụ, biệt thự, chung cư
- Cụng trỡnh hành chớnh - chớnh trị: UBND huyện, UBND thị trấn - Cụng trỡnh giỏo dục đào tạo: Nhà trẻ, trường tiểu học, trường THCS. - Cỏc cụng trỡnh văn húa: nhà văn húa trung tõm.
- Cỏc cụng trỡnh thương mại: siờu thị, cỏc cơ sở sản xuất kinh doanh thương mại.
- Cỏc cụng trỡnh y tế, bảo vệ sức khỏe: Trung tõm y tế.
- Cỏc cụng trỡnh thể dục thể thao: Sõn búng đỏ, sõn thể thao nhỏ - Cỏc cụng trỡnh nghỉ ngơi, du lịch: cụng viờn cõy xanh.
- Cõy xanh và mặt nước.
4.2.3. Điều tra hiện trạng khu trung tõm
4.2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất khu trung tõm
Bảng 5: Hiện trạng sử dụng đất khu trung tõm
STT Loại đất Diện tớch
(ha) Cơ cấu (%)
Diện tớch khu trung tõm 32.98 100
2 Đất ở 21.07 63.89
3 Đất UBND huyện 4.42 13.40
4 Đất cụng an huyện 1.79 5.43
5 Đất Huyện đoàn Kim Sơn 0.3 0.91
6 Đất tụn giỏo 1.74 5.28
7 Đất thuỷ sản 1.31 3.97
8 Đất giao thụng 2.35 7.13
4.2.3.2. Hiện trạng cỏc cụng trỡnh kiến trỳc cảnh quan khu trung tõm
- Đất ở: Trong khu trung tõm hiện nay cú 5409 nhõn khẩu cư trỳ, trong khi đú tổng diện tớch đất ở trong khu trung tõm là 21,07 ha. Định mức đất ở
bỡnh quõn là 100 - 300 m2. Tầng cao trung bỡnh của cỏc khu nhà ở trong khu trung tõm là 3 tầng. Tất cả đều được xõy dựng kiờn cố đỏp ứng đủ cỏc tiờu chuẩn về nhà ở. Kiến trỳc chủ yếu là nhà chia lụ phỏt triển theo cỏc tuyến phố. - Đất UBND huyện: Cụng trỡnh được xõy dựng kiờn cố với kiến trỳc dõn tộc hiện đại, mang đậm tớnh chất uy nghi của khu vực hành chớnh. Cụng trỡnh được xõy dựng với 2 khu nhà 3 tầng, khu nhà phớa trước gồm cú phũng hội nghị và cỏc phũng ban chủ chốt của huyện, để vào khu nhà này cú một cổng chớnh rộng 8m, 2 cổng phụ 2 bờn mỗi cổng rộng 1.5m. Khu nhà này được thụng với khu nhà phớa sau bằng lối đi rộng 3m, cú hệ thống cõy búng mỏt và thảm cỏ trang trớ hai bờn lối đi. Khu nhà phớa sau gồm cỏc phũng: thanh tra, phũng Nụng nghiệp, phũng Tài nguyờn và một số cỏc phũng ban khỏc. Hiện tại cụng trỡnh này cũn rất kiờn cố và trong giai đoạn quy hoạch khụng cú sự thay đổi nào, tuy nhiờn cần bố trớ thờm cỏc loại cõy xanh trang trớ và cỏc loại cõy búng mỏt xung quanh cụng trỡnh để tạo cảnh quan cho cụng trỡnh và hài hoà với cỏc cụng trỡnh xung quanh.
- Đất cụng an huyện: Cụng trỡnh được xõy dựng với 3 tầng kiờn cố, cú kiến trỳc hiện đại nhưng vẫn giữ được vẻ trang nghiờm. Ngoài ra, cũn một nhà cấp bốn dựng làm phũng tiếp dõn, quay mặt về hướng Đụng và được bố trớ ở gần cổng ra vào. Hiện tại cỏc cụng trỡnh này cũn rất khang trang và kiờn cố nờn trong giai đoạn quy hoạch vẫn được giữ nguyờn. Tuy nhiờn cần bố trớ thờm cỏc loại cõy xanh tạo búng và trang trớ cho cụng trỡnh vừa tạo cảnh quan cho cụng trỡnh vừa gúp phần cải tạo khụng khớ cho khu trung tõm.
- Đất tụn giỏo: Gồm cú 2 nhà thờ nằm về 2 phớa của khu trung tõm. Hai nhà thờ đều được xõy dựng theo kiến trỳc như cỏc cụng trỡnh tụn giỏo phương Tõy.
- Cụng trỡnh thương mại - dịch vụ: Nhỡn chung cỏc cụng trỡnh thương mại - dịch vụ trong khu trung tõm cũn kộm phong phỳ chủ yếu là cỏc cửa hanhg kinh doanh nhỏ, chưa đỏp ứng được cỏc tiờu chuẩn về kiến trỳc và nhu cầu của người dõn.
- Đất thủy sản: là diện tớch ao hồ phục vụ cho mục đớch nuụi cỏ của hộ gia đỡnh. Tuy nhiờn, hệ thống ao nuụi này chiếm diện tớch nhỏ và được bố trớ thiếu tập trung nờn trong giai đoạn quy hoạch cú thể thay đổi sang cỏc mục đớch sử dụng khỏc.
- Đất huyện đoàn Kim Sơn: Cú diện tớch 0,3 ha được bố trớ nhà cấp 4, hiện nay cụng trỡnh này đang dần dần xuống cấp, ảnh hưởng đến quỏ trỡnh sử dụng nờn trong thời gian tới cần xõy dựng lại hoặc bố trớ cụng trỡnh khỏc phự hợp với khu trung tõm.
- Hệ thống giao thụng khỏ thuận lợi đỏp ứng được nhu cầu đi lại của nhõn dõn. Tuy nhiờn, một số đoạn đường đang bị xuống cấp cần phải cải tạo và nõng cấp. Hệ thống cấp thoỏt nước trung khu trung tõm được xõy dựng ngầm trờn cỏc tuyến đường, tuy nhiờn khả năng đỏp ứng chưa cao.
- Hiện nay diện tớch cõy xanh trong khu trung tõm cũn chiếm một tỷ lệ rất nhỏ khoảng 1% chủ yếu là cõy cỏ, số lượng cõy búng mỏt và cõy tạo cảnh chưa nhiều.
Nhỡn chung cỏc cụng trỡnh kiến trỳc cảnh quan trong khu trung tõm chưa đỏp ứng được cỏc tiờu chuẩn của điểm dõn cư trong khu đụ thị mới. Vỡ vậy trong giai đoạn quy hoạch cần tiến hành quy hoạch mới, cải tạo và nõng cấp cỏc hạng mục cụng trỡnh kiến trỳc, cơ sở hạ tầng kỹ thuật để tạo ra được một khu trung tõm kinh tế, chớnh trị, xó hội cú tỏc dụng thỳc đẩy mọi mặt đời sống xó hội của thị trấn.
Bảng 6: Bảng hiện trạng cỏc cụng trỡnh khu trung tõm
Cụng trỡnh Diện tớch, m2 Địa điểm Chất lượng I. Cụng trỡnh
1. UBND huyện 44.289 Phỏt Diệm Đụng Kiờn cố 2. Nhà ở 217.000 Phỏt Diệm Đụng Trung bỡnh 3. Cụng an huyện 17.899 Phỏt Diệm Đụng Kiờn cố 4. Huyện đoàn 2801 Phỏt Diệm Đụng Cấp 4 5. Nhà thờ 17.356 Phỏt Diệm Đụng Kiờn cố
II. Giao thụng Chiều dài, km Chiều rộng, m Chất lượng
1. Tuyến Quốc lộ 10 0.8 20 Đường nhựa
2. T.Đường ngang 0.4 6 Đường nhựa
3. T.Đường liờn xó 0.5 5 Bờ tụng
4.2.3.3. Một số chỉ tiờu xõy dựng khu trung tõm theo yờu cầu quy hoạch
Căn cứ vào mục tiờu kinh tế xó hội chung của huyện và của thị trấn Phỏt Diệm thỡ chức năng và chỉ tiờu khống chế trong khu trung tõm cụ thể như sau:
- Chức năng:
+ Xõy dựng cỏc cụng trỡnh nhà ở phục vụ cho cỏc đối tượng: Hộ sở hữu đất và nhà ở trước quy hoạch, hộ tỏi định cư do thu hồi đất xõy dựng bố trớ cỏc cụng trỡnh trung tõm, cỏc hộ trỳng đấu giỏ quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
+ Xõy dựng cỏc cụng trỡnh hạ tầng xó hội thiết yếu phục vụ nhu cầu phỏ triển xó hội của toàn thị trấn.
+ Xõy dựng cỏc cụng trỡnh hạ tầng kỹ thuật một cỏch đồng bộ hoàn thiện, khả năng phục vụ tốt đỏp ứng yờu cầu là trung tõm đầu mối kỹ thuật của toàn thị trấn.
- Dự bỏo quy mụ dõn số và lao động:
+ Toàn thị trấn hiện cú 10653 người với 2228 hộ, trong đú dõn cư khu trung tõm là 3465 người với định mức cấp đất theo quy định của địa phương là 100 m2 đến 300 m2. Với tốc độ phỏt triển dõn số năm 2008 là 0,9% và dự kiến đến năm 2020 chỉ cũn là 0,5%. Dự bỏo quy mụ dõn số khu trung tõm đến năm 2020:
Pt = P0(1+ α)t Trong đú:
Pt: Dõn số năm dự bỏo P0: Dõn số năm điều tra α: Tỷ lệ phỏt triển dõn số t: số năm dự bỏo
Dõn số đến năm 2020 sẽ là 3661 người, với số dõn dự kiờn này cần tớnh toỏn để đưa ra giai phỏp tối ưu đỏp ứng tốt nhu cầu ăn ở, nghỉ ngơi, vui chơi, giải trớ.
+ Lao động, việc làm: Với điều kiện, vị trớ và tiềm năng cựng với tốc độ đụ thị húa nờn việc chuyển đổi cơ cấu nghề nghiệp sẽ tăng cao và người dõn sẽ cú nhiều cơ hội tỡm kiếm việc làm hơn.
- Cỏc chỉ tiờu khống chế xõy dựng trong khu trung tõm:
+ Mật độ xõy dựng toàn khu trung tõm: 40 - 45% (theo định hướng xõy dựng của huyện Kim Sơn)
+ Hệ số sử dụng đất: được tớnh theo tỷ lệ giữa tổng diện tớch sàn toàn cụng trỡnh (m2) trờn diện tớch khu đất
+ Quy mụ diện tớch sàn nhà ở bỡnh quõn là: 30% (theo số liệu điều tra thống kờ của cụng ty tư vấn xõy dựng năm 2007)
+ Tầng cao trung bỡnh: Là chỉ số tầng cao cỏc loại nhà ở trong khu trung tõm. Nú phụ thuộc vào tỷ lệ phần trăm của từng loại nhà ở được quy định trong đồ ỏn thiết kế.
HTB = i H H H1+ 2+ 3 Trong đú: HTB: Tầng cao trung bỡnh
H1, H2, H3: Tầng cao của chung cư, biệt thự, nhà chia lụ i : Số lượng nhà
Tớnh toỏn được HTB = 4,3
+ Loại nhà bố trớ trong khu trung tõm: Biệt thự, nhà chia lụ, chung cư.
4.2.4. Lập phương ỏn cơ cấu quy hoạch khu trung tõm
4.2.4.1 Quan điểm, yờu cầu
- Đỏp ứng yờu cầu phỏt triển kinh tế xó hội, quỏ trỡnh đụ thị húa của thị trấn cũng như của huyện.
- Tận dụng tối đa cỏc cụng trỡnh kiến trỳc hiện cú
- Phự hợp với cảnh quan mụi trường trong phạm vi cho phộp của chỉ tiờu khống chế.
4.2.4.2. Phương ỏn so sỏnh và phương ỏn chọn
Phương ỏn cơ cấu sử dụng mặt bằng khu trung tõm phải thể hiện được ý đồ liờn kết về chức năng và khụng gian của cỏc cụng trỡnh kiến trỳc cơ bản trong khu vực.
Cỏc phương ỏn bố trớ mặt bằng của khu trung tõm trong giai đoạn 2009 đến 2020 gồm 2 phương ỏn:
Phương ỏn 1: Khu trung tõm được bố trớ theo nguyờn tắc cỏc nhúm nhà ở được tổ chức đối xứng quanh cỏc cụm cụng trỡnh giỏo dục, nhà trẻ, trung tõm y tế, khụng gian xanh xen kẽ, cú sự gắn kết với cỏc cụng trỡnh cụng cộng và cụng trỡnh dạng điểm là chủ yếu và được hỗ trợ bằng tuyến giao thụng gắn kết chặt chẽ giữa cỏc nhúm nhà.
- Ưu điểm: Đõy là phương ỏn mang tớnh khoa học cao trong việc tổ chức khụng gian cảnh quan, nhà trẻ, trường học, trung tõm y tế được bố trớ ở gần cỏc khu dõn cư, giao thụng đi lại thuận lợi.
Phương ỏn 2: Bố trớ cụng trỡnh theo trục đường chớnh và theo cỏc tuyến dạng xương cỏ, cỏc điểm dõn cư được phõn bố xen kẽ khu chức năng.
- Ưu điểm: Phương ỏn đưa ra giải phỏp quy hoạch khu trung tõm khỏ rừ ràng, rành mạch, giao thụng thuận lợi.
- Nhược điểm: Tớnh chất khu trung tõm chưa được làm nổi bật, bỏn kớnh phục vụ chưa cao.
Mỗi phương ỏn đều cú ưu nhược điểm riờng. Nhưng trong giai đoạn quy hoạch, so sỏnh giữa hai phương ỏn, việc lựa chọn phương ỏn một là hoàn toàn hợp lý. Phương ỏn này đưa ra cỏch bố trớ, tổ chức khụng gian một cỏch khoa học, khu trung tõm được chia ra thành bốn điểm dõn cư xen kẽ cỏc cụng trỡnh, gần cỏc khu ở được xen kẽ bằng cỏc khu thể dục thể thao và cỏc cụng viờn cõy xanh, hệ thống cỏc cụng trỡnh mang tớnh phục vụ được tổ chức hợp lý đảm bảo bỏn kớnh phục vụ tốt nhất, cỏc cụng trỡnh được liờn kết một cỏch chặt chẽ thụng qua hệ thống giao thụng trong khu trung tõm. Lựa chọn phương ỏn một là phương ỏn tổ chức khụng gian một cỏch hợp lý làm cho khu