cho vay. Lãi su t cho vay đ i v i CB-CNV b ng lãi su t cho vay tính theo tr góp v n lãi chia đ u. c bi t h n còn đ c gi m lãi su t theo thâm niên làm vi c Sacombank group.
B ng 3.10: Lãi su t cho vay đ i v i CB-CNV c a Sacombank group
Thâm niên công tác Lãi su t áp d ng
1-5 n m 10%/n m 5-10 n m 8%/n m
>10 n m 7,2%/n m
Ngu n t ng h p t ngân hàng Sacombank - phòng giao d ch Ph Quang Lãi su t c c k h p d n đ i v i CB-CNV Sacombank group k t h p v i vi c có th vay mà khơng c n TS B làm cho ch tiêu tín d ng c a Sacombank t ng đáng k . Có th th y Sacombank cò m t ch đ đãi ng nhân viên r t t t ngoài vi c l ng th ng thì cho vay v i lãi su t th p nh th này c ng là m t cách làm cho CB-CNV g n bó v i cơng vi c c a mình h n.
3.2.3 M t s r i ro trong ho t đ ng cho vay mua nhà c a Sacombank Sacombank
3.2.3.1 R i ro đ i v i th tr ng b t đ ng s n
Vi c cho vay mua nhà, n n nhà c a ngân hàng c ng b nh h ng không nh t th tr ng b t đ ng s n nói riêng c ng nh t th tr ng kinh t nói chung. Trong nh ng n m g n đây, th tr ng nhà đ t đóng b ng gây khơng ít khó kh n trong vi c mua bán nhà. Ngân hàng c ng si t ch t tín d ng khi n cho vi c vay mua nhà c ng g p khơng ít ch t v t cho ng i có nhu c u mua nhà. Khi m t d án đ c xây d ng lên, ch đ u t liên k t nhi u ngân hàng nh m h tr cho ng i mua nhà đ c ba bên cùng có l i. V i giao d ch tay ba này, ngân hàng đ c l i là có ngu n khách hàng l n. Ng i mua nhà c ng h ng l i là khơng c n có đ ti n nh ng v n có đi u ki n đ s h u m t c n h và góp v n d n. Cu i cùng là ch đ u t , v a bán c n h v a t o
39
thanh kho n cho s n ph m. ây c ng là nh ng lý do khi n b t c ch đ u t nào khi tri n khai d án c ng tìm cách ti p c n v i các ngân hàng đ có đ c s h u thu n. C th , khách hàng đ c vay v n đ n 70% giá tr c n h v i th i h n t i đa 20 n m, lãi su t trung bình t 10.5-13%/n m. c bi t, m t s ngân hàng nh B o Vi t, VIB...cho vay t i 80-90% giá tr c n h . Ngân hàng c ng cam k t, lãi su t cho vay t i m i th i đi m s không v t quá lãi su t ti t ki m 12 tháng c a ngân hàng c ng v i 5% (Th.s Nguy n V n V n - “L ng tr c r i ro khi đi vay mua nhà” – Báo m i online). Tuy nhiên, không ph i lúc nào m i chuy n c ng x y ra đúng nh ý mu n. Trong th tr ng đang đóng b ng, quan h h p tác gi a công ty b t đ ng s n và ngân hàng b ng ng tr đ c bi t là trong tình hình NHNN đang th t ch t ti n t khi n các ngân hàng TMCP khơng dám “li u” cho vay tín d ng v b t đ ng s n. Giá đ t cho t i th i đi m cu i 2011 đã ch m t i sàn nh ng nhu c u vay mua nhà v n ch a có chi u h ng gia t ng. Lúc này ch y u mua nhà là nh ng nhà đ u c b t đ ng s n do có nhi u tin đ n th tr ng b t đ ng s n s m d n lên vào cu i n m 2012. Chính vì th , s l ng h s vay mua nhà trong vòng 2 n m 2010-2011 c ng b nh h ng nên ch có 18 h s vay mua nhà. M t con s khiêm t n so v i ti m n ng phát tri n c a nó.
3.2.3.2 R i ro v phía đ i tác
Nh đã nói trên thì ngân hàng liên k t v i công ty b t đ ng s n đ có th h tr cho ng i đi vay có th mua đ c c n nhà m c mà không c n ph i b v n nhi u. Nh ng cho vay mua nhà là m t nghi p v ch a nhi u r i ro, đ c bi t v i d án đang xây d ng. Khi xây d ng đ c n n móng thì ch đ u t có th bán 20% t ng s c n h mà h có. H u h t khách hàng th ng s d ng chính tài s n đó đ th ch p trong khi tài s n này là tài s n hình thành trong t ng lai, gi y t ch ng nh n quy n s h u v n ch a có. N u khơng có m t cơng tác ki m soát, thu h i n ch t ch thì ngân hàng s g p khó kh n.
Ngồi ra, khơng m t d án nào có th đ m b o xây d ng đúng ti n đ nh trong h p đ ng.” Vi c cho khách hàng mua c n h vay v n và đ c th ch p b ng chính c n h đó, ngân hàng ph i ch u hai lo i r i ro. Th nh t là r i ro v tài s n. Không ai đ m b o đ c ch đ u t tri n khai d án và hoàn t t đúng ti n đ . Th hai là r i ro v tr n . N u khách hàng vay không tr đ c n , ngân hàng ch còn m t cách duy nh t là "n m" ch đ u t , vì tài s n th ch p c a khách hàng chính là c n h , trong khi nó ch a hình thành. Ngân hàng ch ng có gì phát mãi đ thu h i n .”(Th.s Nguy n V n V n- “L ng tr c r i ro khi đi vay mua nhà” – Báo m i online).
3.2.3.3 R i ro v phía khách hàng
Trong th i gian này, khách hàng ch y u mua nhà, đ t nh m m c đích đ u t ch không ph c v đ i s ng. a s ng i mua b t đ ng s n ph c v m c đích đ u t , chi m t l lên đ n 61,9% và ch có 38,1% mua đ ph c v nhu c u và sinh ho t c a
40
gia đình. Trong s 61,9% nhà đ u t mua đ ph c v m c đích đ u t , có 47,7% dành cho đ u t ng n h n, l t sóng ki m l i và có 52,3% ph c v m c đích đ u t dài h n và cho thuê. Ngu n v n ch y u các nhà đ u t s d ng vào th tr ng b t đ ng s n là v n t có (chi m t l 44%), ti p đ n là v n vay t b n bè, ng i thân (35%) và ch có 20% nhà đ u t trong t ng s m u đi u tra cho r ng s s d ng v n vay ngân hàng đ đ u t b t đ ng s n (Th tr ng b t đ ng s n ph c h i- Stock news). Nh v y, khách hàng mua nhà v i m c đích chính là đ u t nên không th xác đ nh l i l i là bao nhiêu. Trong tr ng h p khách hàng khơng có l i và khơng th tr lãi và g c cho ngân hàng thì lúc này r i ro là r t l n. Ngân hàng có th l y tài s n đi phát mãi nh ng đ i v i b t đ ng s n là c n h đang xây thì khơng có tài s n mà gi y t c ng khơng có. Ngân hàng bu c ph i n m đ ng chuôi là các ch đ u t d án, tuy v y c ng r t khó kh n.
Ngồi ra, m t v n đ đáng suy ngh n a là trong cam k t ban đ u, ch đ u t cam đoan khách hàng s đ c vay ngân hàng 70% giá tr c n h và ph i đ t c c 30% giá tr c n h . Nh ng trên th c t thì khách hàng ch đ c duy t cho vay th p h n nhi u do không đ kh n ng tài chính. Chính vì v y mà khách hàng bu c ph i vay m n bên ngoài v i lãi su t vay cao h n. Lúc này, chính khách hàng là ng i b thi t thòi nhi u nh t gòng l ng tr cho ch đ u t , cho ngân hàng và cho kho n n bên ngồi. Khơng nh ng th , kh n ng lãi su t t ng lên là r t l n, có tr ng h p mà ngân hàng khơng ch u gi i ngân ti p thì khách hàng bu c ph i tr l i c n h c ng v i m t s ti n ph t.
Khi khách hàng đ c bên th 3 b o lãnh v tài s n đ m b o nh ng vì m t lý do nào đó mà bên b o lãnh khơng ti p t c nh n b o lãnh thì lúc này ngân hàng c ng r i vào tình tr ng b đ ng do khơng có tài s n đ m b o mà khách hàng l i khơng đ đi u ki n vay tín ch p. Lúc này, ngân hàng ch còn cách là ng ng gi i ngân đ i v i s ti n vay còn l i.
41