2.1. Thực trạng áp dụng pháp luật điều chỉnh hoạt động công chứng các giao dịch đất
2.1.3. Về nội dung trong hợp đồng công chứng các giao dịch đất đai
- Theo điều 467 Bộ luật dân sự 2015 quy định về tặng cho bất động sản như sau:
“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có cơng chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản khơng phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”
Tại điều 631 Bộ luật dân sự 2015thì cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Tuy nhiên đối tượng sở hữu nhà đất tại Việt Nam quy định tại điềm b khoán 2 Điều 186 Luật đất đai 2013 lại phải là người có quốc tịch Việt Nam. Do có sự chồng chéo tại các điều luật trên, một số trường hợp tặng cho nhà ở gắn liền với đất của cha mẹ khi để lại cho con cái nhưng con cái định cư ở nước ngồi, có quốc tịc nước ngồi cũng khơng được công chứng tại VPCC Vĩnh Xuân.
- Trong hợp đồng mua bán, trao đổi, chuyển nhượng đất cần xác định đối tượng là tài sản chung hay riêng của vợ chồng. Trong trường hợp người vợ (hoặc chồng) là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngồi và khơng đủ điều kiện sử dụng đất ở Việt Nam, kể cả khi quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, thì theo Thơng tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chỉ thể hiện thông tin của người chồng (hoặc vợ) là công dân Việt Nam. Bên vợ hoặc chồng không đủ điều kiện trở thành người sử dụng đất sẽ không được thể hiện bất cứ thơng tin nào trên giấy chứng nhận. Nói khác đi, trong trường hợp này, phần thơng tin về người sử dụng đất được ghi giống như đối với trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản của cá nhân. Hơn nữa, kể cả khi vợ và chồng đều là cơng dân Việt Nam thì pháp luật Việt Nam vẫn cho phép vợ chồng thỏa thuận một người đứng tên trên giấy chứng nhận. Chính vì thế, kể cả khi quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng là cơng dân Việt Nam thì cũng có thể có khả năng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ thể hiện thông tin của vợ hoặc chồng. Từ đây cho thấy, khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi thơng tin của cá nhân thì dựa vào thơng tin này chưa cho phép xác định quyền sử dụng đất đó là tài sản của cá nhân hay là tài sản chung của vợ chồng.
Do đó, cơng chứng viên tại VPCC phải tiếp tục đề nghị người có tên trên giấy chứng nhận cung cấp các loại giấy tờ để làm rõ được vấn đề:
- Cung cấp giấy tờ xác nhận tình trạng hơn nhân nhằm xem xét tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tồn tại một mối quan hệ hợp pháp với người khác hay không;
- Nếu tồn tại một quan hệ hôn nhân hợp pháp tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có tên tiếp tục phải cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đó là tài sản riêng của mình hoặc chứng minh vợ hay chồng của mình đã ủy quyền cho mình định đoạt quyền sử dụng đất chung.
Việc công chứng viên yêu cầu cung cấp thêm các giấy tờ khác nhằm xác thực các khả năng có thể xảy ra để ngăn ngừa rủi ro cho các bên, nên có thể nói là phù hợp với quy định của pháp luật. Nhưng xu hướng này cũng gặp phải những vướng mắc nhất định: Nếu quyền sử dụng đất đích thực là tài sản riêng của người đó, mà về nguyên tắc, toàn bộ giấy tờ chứng minh các giao dịch như tặng, cho riêng, thừa kế riêng, nhận chuyển nhượng bằng tài sản riêng… đã nộp tại cơ quan đăng ký đất đai để được cấp giấy chứng nhận, nên người này không thể cung cấp giấy tờ của giao dịch để chứng minh quyền sử dụng đất là tài sản riêng. Trường hợp này, nếu bắt buộc người yêu cầu công chứng cung cấp giấy tờ về việc xác định tài sản riêng thì có sự bất hợp lý nhất định khi một người là chủ sở hữu đích thực lại phải có xác nhận của người khác để làm thủ tục định đoạt tài sản của mình. Thực tế có trường hợp, người u cầu công chứng đã cung cấp thêm giấy đăng ký kết hôn. Theo đó, thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trước thời điểm kết hôn. Tuy nhiên, công chứng viên vẫn lúng túng vì cho rằng có thể quyền sử dụng đất được tạo lập trong thời gian người đó tồn tại một quan hệ hơn nhân trước nữa. Khi đó lại cần phải có giấy xác nhận tình trạng hơn nhân tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định. Nhưng trong thực tế, việc xin giấy xác nhận tình trạng hơn nhân trong q khứ là rất khó khăn.
- Khoản 5 Điều 14 Thơng tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (Thơng tư số 02/2015/TT-BTNMT) quy định: “Người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được cơng chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật”. Quy định này có sự khác biệt đáng kể so với pháp luật về dân sự. Trong Bộ luật Dân sự năm 2005, việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý mà không nhất thiết phải tất cả các thành viên của hộ đồng ý. Trong Bộ luật Dân sự năm 2015 thì sự khác biệt lại càng lớn hơn: Việc định đoạt tài sản là bất động sản phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác8. Ở đây, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, chỉ khi có “luật” quy định khác thì mới áp dụng quy định đó. Do vậy, sự tồn tại của khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT khơng những khơng cụ thể hóa được các quy định của pháp luật dân sự mà cịn có sự mâu thuẫn nhất định, gây ra những vướng
mắc, thiếu thống nhất trong công chứng, chứng thực quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Ngồi ra, khoản 2 Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp luật có quy định”. Như vậy, vấn đề ở đây là ngay trong các quy định của Bộ luật này, cũng như Luật Đất đai năm 2013 đã không đưa ra điều kiện về hình thức đối với giao dịch ủy quyền giữa các thành viên trong hộ gia đình với người trực tiếp ký giao dịch đó, do đó, quy định trên của Thơng tư số 02/2015/TT-BTNMT sẽ tạo ra môi trường thiếu minh bạch, gây lúng túng, vướng mắc trong khi nó lại quy định là bắt buộc phải có cơng chứng, chứng thực. Trong thực tế, nếu trường hợp người yêu cầu công chứng, chứng thực chứng minh được các thành viên cịn lại của hộ gia đình đã ủy quyền cho mình giao dịch về quyền sử dụng đất (như bằng email, bằng video hoặc thơng điệp dữ liệu phản ánh chính xác và có khả năng lưu trữ),… mà chưa có quy định nào cụ thể về vấn đề này.
Hiện nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam liên quan đến đất đai còn bất cập, chồng chéo, mâu thuẫn nên rất dễ dẫn đến những rủi ro pháp lý cho các bên khi tham gia hợp đồng, giao dịch. Do vậy, việc cơng chứng các loại hợp đồng này cịn nhiều vướng mắc và chưa có sự thống nhất giữa các VPCC. Cùng sự hội nhập mạnh mẽ của đất nước, hệ thống pháp luật của nước ta cũng đang từng bước được sửa đổi bổ sung để phù hợp với thông lệ và luật pháp quốc tế. Do vậy, trong giai đoạn này, hệ thống pháp luật của nước ta có nhiều thay đổi, các văn bản Luật như luật đấu thầu, luật đất đai, luật dân sự,..., và các văn bản hướng dẫn sửa đổi và ban hành chậm, còn chồng chéo, điều này