2.2. Thực trạng hoạt động công chứng các giao dịch đất đai tại VPCC Vĩnh Xuân
2.2.3. Hình thức thể hiện các giao dịch đất đai
Bảng 2.4. Danh mục hồ sơ các loại việc công chứng
1 Hồ sơ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho
a) Hồ sơ chuyển nhượng/ tặng cho đất, đất và tài sản gắn liền với đất, căn hộ (mua bán toàn bộ) gồm có:
+Chứng minh thư nhân dân (hai bên) +Sổ hộ khẩu (hai bên)
+Nếu hai người bên bán hoặc bên mua khác hộ khẩu thì có đăng ký kết hơn + Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ)
+ Giấy khai sinh (tặng cho)
b) Hồ sơ chuyển nhượng/ tặng cho đất, đất và tài sản gắn liền với đất, căn hộ (mua bán một phần) gồm có:
+ Chứng minh thư nhân dân (hai bên) + Sổ hộ khẩu (hai bên)
+ Nếu hai người bên bán hoặc bên mua khác hộ khẩu thì có đăng ký kết hơn + Cơng văn yêu cầu chuyển dịch
+ Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ – bản sao) + Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (Trích lục bản đồ) + Giấy khai sinh (tặng cho)
2.2.3.1. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (bao gồm một phần và tồn bộ)
Người có quyền sử dụng đất khi muốn thực hiện công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại VPCC Vĩnh Xuân cần chuẩn bị hồ sơ gồm:
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản;
- Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);
- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 2013; bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của Chính phủ; bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về nhà ở; bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (trường hợp tự soạn thảo).
- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có. Bản sao nêu trên là bản chụp, bản in, bản đánh máy hoặc bản đánh máy vi tính nhưng phải có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và khơng phải có chứng thực. Khi nộp bản sao thì phải xuất trình bản chính để đối chiếu.
2.2.3.2. Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Ngoài các loại giấy tờ cần thiết theo bảng 2.4 mà VPCC Vĩnh Xuân yêu cầu, đối tượng chuyển đổi, chuyển nhượng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cịn có các điều kiện theo quy định của pháp luật như sau:
- Đất khơng có tranh chấp: Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với
việc một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo trình trạng kiện tụng tranh chấp. Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định đoạt (mua bán, chuyển nhượng) các tài sản đang có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Mục đích của việc
kê biên tài sản là nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành bản án, quyết định trên thực tế. Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì chỉ được kê biên tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án nên quyền sử dụng đất đã bị kê biên là một loại tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất nhưng vì mục đích trên, pháp luật đất đai khơng thừa nhận các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đối tượng chuyển
nhượng đã bị kê biên. Theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự thì quyền sử dụng đất có thể bị kê biên trước khi các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng có thể bị kê biên kể cả khi quyền sử dụng đất đó đã được chuyển giao cho người khác theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đất vẫn trong thời hạn sử dụng đất: Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, căn
cứ xác lập quyền sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất sẽ có sự khác nhau. Mặt khác, về cơ bản, quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng nếu được xác lập thông qua việc được nhà nước giao đất, cho thuê đất và trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Vì vậy, thời hạn sử dụng đất có thể xác định được thơng qua căn cứ xác lập quyền sử dụng đất và cho thông qua quy định về thời hạn sử dụng đất của pháp luật về đất đai.
2.2.3.3. Hợp đồng thuê, mượn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Hợp đồng thuê, mượn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được quy định tại điều 188 luật đất đai 2013:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất khơng có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Tuy nhiên, điều luật không đề cập tới trường hợp cho mượn quyền sử dụng đất cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên nguyên tắc chung, luật không cấm nên các bên hồn tồn có quyền thỏa thuận về hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất; tuy nhiên, hợp đồng này có hiệu lực pháp lý khi đảm bảo các điều kiện như: trong thời hạn sử dụng đất, đất không tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
Thứ hai, việc lập hợp đồng mượn quyền sử dụng đất của các bên được thực hiện
về hợp đồng mượn tài sản là: “Điều 494. Hợp đồng mượn tài sản: Hợp đồng mượn tài
sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.” Đối với hợp đồng mượn
quyền sử dụng đất thì bộ luật dân sự quy định phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp. Trong hợp đồng cần thể hiện được rõ các quyền và nghĩa vụ của bên mượn và bên cho mượn tài sản theo quy định của bộ luật dân sự 2015.
Bảng 2.5. Danh mục hồ sơ các loại việc công chứng4 Hồ sơ Hợp đồng thuê, mượn đất, tài sản gắn liền với đất 4 Hồ sơ Hợp đồng thuê, mượn đất, tài sản gắn liền với đất
+ Chứng minh thư nhân dân (hai bên) + Sổ hộ khẩu (hai bên)
+ Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ)
+ Giấy đăng ký kinh doanh (đối với Bên thuê là Công ty) + Biên bản họp về việc thuê, mượn nhà
( nguồn: webside congchungvinhxuan.vn) 2.2.3.4. Hợp đồng thế chấp ( bảo lãnh) bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Bảng 2.6. Danh mục hồ sơ các loại việc công chứng
2 Hồ sơ Hợp đồng thế chấp
+ Chứng minh thư nhân dân + Sổ hộ khẩu
+ Nếu hai người bên thế chấp khác hộ khẩu thì có đăng ký kết hôn + Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ)
+ Giấy đề nghị công chứng của Ngân hàng + Biên bản định giá tài sản thế chấp
+ Giấy đăng ký kinh doanh (đối với Bên được Bảo lãnh) + Biên bản họp về việc vay vốn Ngân hàng
( nguồn: webside congchungvinhxuan.vn)
Hồ sơ, trình tự thủ tục của hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được CCV tại VPCC Vĩnh Xuân yêu cầu như sau:
a) Hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp bên thế chấp, bên được bảo
lãnh là hộ gia đình, cá nhân tại nơng thơn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất.
Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của cơng chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của cơng chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất;
b) Trong thời hạn khơng q năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên thế chấp, bên được bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản này;
c) Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp, bảo lãnh vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận bảo lãnh, bên nhận thế chấp.
2.2.3.5. Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Thành phần hồ sơ:
+ Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu (Phịng Cơng chứng cung cấp).
+ Hợp đồng, văn bản thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, các bên giao kết trong hợp đồng có thể tự soạn thảo có nội dung như trong mẫu hướng dẫn hoặc u cầu Phịng Cơng chứng soạn thảo theo mẫu hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường.
+ Giấy Chứng minh nhân dân bản chính của bên cho và bên nhận.
+ Giấy chứng nhận kết hơn bản chính nếu là tài sản chung của vợ chồng. + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất bản chính.
+ Một số giấy tờ khác có liên quan như: Giấy khai tử, giấy khai sinh của những người đồng sở hữu...(bản chính hoặc bản sao có thị thực).
- Số lượng hồ sơ: 05 (bộ).
- Thời hạn giải quyết: Giải quyết ngay trong buổi làm việc nếu hồ sơ đầy đủ theo quy đinh.
- Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Tổ chức, cá nhân. - Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: Phịng Cơng chứng.
- Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đã được cơng chứng.
CHƯƠNG 3
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH ĐẤT ĐAI