C/ Thị trường Bất động sản và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản: Câu 1: Khái niệm bất động sản, đặc điểm và phân loại bất động sản?
2/ Đặc điểm bất động sản:
Một tài sản được coi là bất động sản, tài sản đó phải là đất đai hoặc tài sản đó gắn liền với đất đai. Như vậy, không gắn liền với đất đai thì tài sản đó khơng phải là bất động sản, trong đó đất đai là yếu tố ban đầu, yếu tố không thể thiếu của bất động sản. Chính vì những điểm khác biệt của bất động sản như vậy mà ngoài những đặc điểm chung của tài sản, bất động sản cịn có những đặc điểm riêng cụ thể như sau:
- Tính bất động: Bất động sản dù được đem chuyển nhượng, đem bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể di chuyển bất động sản từ nơi này đến nơi khác. Vị trí của bất động sản, điển hình là đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó đã tác động đến phương thức sử dụng của đất và giá đất. Chính đặc điểm này làm cho giá cả bất động sản chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố vị trí, chẳng hạn như bất động sản đó nằm ở đường nào, khu vực nào. Những bất động sản càng gần trung tâm đô thị, dân cư đơng đúc thì giá càng cao và ngược lại.
- Tính khan hiếm: Diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển của nền kinh tế xã hội, tổng cung đất đai không thay đổi, trong khi: Tốc độ tang dân số nhanh, làm tang nhu cầu đất đai để sản xuất, để ở; Tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa làm thu hẹp diện tích đất sản xuất nông nghiệp; Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nơng thơn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tang đột biến nên nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê ngày càng nhiều. Do đó, đất đai ngày càng khan hiếm, dẫn đến giá cả của bất động sản có xu hướng ngày càng tăng trong khi các hàng hóa khác với tiến bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả ngày càng giảm dần.
- Tính dị biệt: Tính dị biệt bắt nguồn từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, cấu trúc, kết cấu … của mỗi bất động sản. Do vậy, khơng có bất động sản nào giống nhau về mọi mặt, đây là nguyên nhân dẫn đến những khác biệt trong việc xác định cung cầu và giá cả thị trường bất động sản. Cùng với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, ngày nay vấn đề khác biệt về kết cấu, kiến trúc và chất lượng cơng trình, nhà ở có thể so sánh được một cách tương đồng, tuy nhiên yếu tố vị trí thì khơng thể giống nhau được. Mối quan hệ giữa các yếu tố tạo nên tính dị biệt của bất động sản được giải quyết khá rõ trong Lý thuyết Vị thế – Chất lượng. Theo lý thuyết này, bất động sản có hai thuộc tính cơ bản là “Vị thế” và “Chất lượng”.
+ “Vị thế” là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho củ cải, văn hóa, tơn giáo, chất lượng môi trường … phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định và liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể. Việc định lượng vị thế có thể được tiến hành thông qua ước tính một biến đại diện của các thuộc tính lien quan đến vị thế, thơng qua nhiều kỹ thuật hồi quy khác nhau.
Vị thế còn được hiểu là “tổng hòa các mối quan hệ xã hội”, nghĩa là vị thế được hình thành thơng qua các tương tác thị trường và phi thị trường, vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào số lượng, chất lượng, cường độ của các quan hệ xã hội. Nơi nào có khả năng thiết lập càng nhiều mối quan hệ với láng giềng, với các nhà cung ứng dịch vụ đô thị và với đối tác, nơi đó có vị thế càng cao hơn.
+ “Chất lượng” bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số lượng phòng tắm, số tầng cao … Bên cạnh đó có thể kể đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như độ bền, tính thương thích với một cơng nghệ xây dựng hiện có … Thường những đặc tính đó tách rời khỏi nội dung vị thế của nó và hay được tập hợp lại trong các số liệu thống kê về điều kiện nhà ở.
- Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: Bất động sản bao gồm đất đai và các cơng trình trên đất, đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đăc biệt mà khơng có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình sản xuất và tái sản xuất xã hội. Hơn nữa đất đai được sử dụng không những để hưởng quyền sở hữu đất đai mà còn hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại, thời gian sử dụng lại vơ hạn, khơng bị hao mịn.