C/ Thị trường Bất động sản và Đầu tư Kinh doanh Bất động sản: Câu 1: Khái niệm bất động sản, đặc điểm và phân loại bất động sản?
2/ Đặc điểm thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản:
Thị trường bất động sản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích có được từ việc sở hữu đất đai (đối với các nước có chế độ sở hữu tư nhân về đất đai), hoặc quyền sử dụng đất (đối với các nước đất đai thuộc sở hữu toàn dân). Đặc biệt trong điều kiện “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” do nhà nước thống nhất quản lý, thì các giao dịch về đất đai trên thị trường thực chất là giao dịch các quyền và lợi ích từ việc sử dụng nó. Bởi vì đất đai khơng bao giờ hao mòn và mất đi, người có quyền sở hữu đất không sử dụng đất như các tài sản thông thường khác, cái mà họ có thể sử dụng được đó là các quyền và lợi ích do đất mang lại. Đặc điểm này là yếu tố cơ bản quyết định giá đất (quyền sử dụng đất) không phải là giá trị của đất đai, mà giá đất phản ánh khả năng thu lợi từ việc sử dụng đất. Do vậy, với những tiến bộ của khoa học kỹ thuật của nền kinh tế sẽ làm cho việc thu lợi từ sử dụng đất ngày càng tăng và tất yếu làm cho giá của quyền sử dụng đất cũng có xu hướng tăng.
Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc:
Bất động sản là loại hàng hóa cố định v không thể di dời được về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phương khác nhau. Đồng thời đất đai không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được và tâm lý, thị hiếu, tập quán cũng không thể di chuyển từ vùng này sang vùng khác được. Chính vì vậy hoạt động của thị trường bất động sản mang tính địa phương. Mặc khác, thị trường bất động sản mang tính khơng tập trung, trải rộng ở mọi vùng trong cả nước, mà ở mỗi vùng có trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều. Do đó, nhu cầu về bất động sản là rất khác nhau về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng dẫn đến sự khác nhau về quy mơ và trình độ phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, thị trường bất động sản ở các đơ thị thường có quy mơ và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn. Ngay cả giữa các khu đô thị với nhau thì đơ thị là trung tâm kinh tế, văn hố, chính trị của một vùng hay cả nước có thị trường bất động sản phát triển, hoạt động sôi nổi hơn các đô thị khác có quy mơ nhỏ hơn, xa thành phố, xa đô thị lớn hoặc ở nông thôn.
Thị trường bất động sản là thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của pháp luật:
Thị trường bất động sản là thị trường hàng hố có giá trị lớn, hơn nữa với những đặc điểm riêng có của bất động sản nên các giao dịch về bất động sản không thể diễn ra như nhiều hàng hố thơng thường, mà đi cùng với các giao dịch này là các giấy tờ và thủ tục kèm theo. Vì vậy nên khi trao đổi, mua bán bất động sản đều phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống các quy định pháp luật có liên quan như quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các quyền mua bán, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản, thuế, lệ phí, phí phải nộp liên quan đến việc sử dụng, mua bán, giao dịch bất động sản. Ngoài ra pháp luật còn quy định hợp đồng dân sự về bất động sản, quy định cung cấp thông tin về bất động sản … Điều đó cho thấy, nếu các quy định pháp luật càng đơn giản và chặt chẽ về thủ tục, các chi phí liên quan đến giao dịch bất động sản càng ít thì việc mua bán diễn ra rất nhanh và thuận lợi.
Thị trường bất động sản tuy có hoạt động phong phú nhưng thường là một thị trường khơng hồn hảo:
Thị trường bất động sản có nội dung phong phú bao gồm các giao dịch dân sự chuyển quyền sở hữu bất động sản, các giao dịch chuyển đổi bất dộng sản, các giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản, các giao dịch dung bất động sản góp vốn lien doanh … Nhưng thực tế dạng thị trường bất động sản là thị trường khơng hồn hảo. Thị trường bất động sản phụ thuộc vào điều kiện đặc trưng của từng vùng, từng địa phương, nó chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Chính vì đặc điểm mang tính địa phương như vậy, sự hiểu biết về giao
dịch và thực hiện giao dịch thường khơng hồn hảo. Có giao dịch ở địa phương này đã xuất hiện nhưng tại địa phương khác lại chưa xuất hiện. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường là khơng hồn hảo. Nguyên nhân là do từng bất động sản chỉ phản ánh tình trạng vật chất của bất động sản đó. Bản thân vật chất của bất động sản không phản ánh được tính pháp lý về quyền sở hữu bất động sản của người đang có bất động sản, thường các thông tin về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản cũng như các tranh chấp, kiện tụng … được giữ kín. Đó là những thông tin, những yếu tố mà người mua, người thuê, người nhận thế chấp, người nhận góp vốn liên doanh … cần nắm bắt và am hiểu. Tuy những thông tin này rất phong phú nhưng lại khơng cơng khai gây nên tính chất của một thị trường khơng hồn hảo.
Độ trễ của cung và cầu bất động sản lớn hơn so với các hàng hóa khác:
Một hàng hóa thơng thường được đưa ra thị trường và được thừa nhận, khi xuất hiện nhu cầu tăng lên thì nhà sản xuất nhanh chóng tìm mọi biện pháp tăng cường sản xuất hoặc nhập khẩu để cung ứng cho thị trường (trừ những hàng hóa đặc biệt). Tuy nhiên, đối với bất động sản thì khi cầu bất động sản tăng, cung về bất động sản trên thị trường không thể phản ứng tăng nhanh chóng như các hàng hóa thơng thường khác, không thể “sản xuất” hoặc “nhập khẩu” đất đai, bất động sản. Việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thơng thường. Để tạo ra hàng hóa bất động sản, các cơng trình xây dựng, … địi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu thơng tin về đất đai, chuyển nhượng đất đai, xin giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công, …Thủ tục chuyển nhượng đất đai, bất động sản thường là khá phức tạp (nhất là trong điều kiện của Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, mọi thủ tục cần thực hiện để giao đất hoặc chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm). Bên cạnh đó, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, địi hỏi nhà đầu tư phải có vốn lớn.
Giao dich trên thị trường bất động sản cần có những chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao:
Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn. Mặc khác, giá trị hàng hóa bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố, thông tin trên thị trường bất động sản khá phức tạp và thường khơng hồn hảo. Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch bất động sản địi hỏi phải có sự tính tốn kỹ lưỡng, địi hỏi phải thông qua các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chun mơn, có kinh nghiệm, nắm được thông tin thị trường, am hiểu pháp luật về bất động sản. Kinh nghiệm cho thấy ở các nước có thị trường bất động sản phát triển thì đều cần có đội ngủ chun gia định giá, chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp được đào tạo bài bản và có trình độ cao; đồng thời có cả các tổ chức trung gian để thực hiện các giao dịch trong thị trường bất động sản. Hoạt động của tổ chức môi giới, tổ chức trung gian, các chuyên gia có vai trị quan trọng góp phần kích thích thị trường bất động sản phát triển.
Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường tài chính:
Theo lý thuyết về cầu tài sản và cầu tiền, các giao dịch về bất động sản trong nền kinh tế liên quan chặt chẽ đến những biến động của nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính. Vì trong những điều kiện nhất định người ta có nhu cầu chuyển một lượng tiền mặt sang đất đai hoặc ngược lại. Mặt khác, bản thân các giao dịch về bất động sản thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Từ đó, để có vốn giao dịch trên thị trường này phải liên quan đến một lượng vốn tương tự trên thị trường tài chính dưới các hình thức chuyển dịch khác nhau. Điều đó cho thấy, thị trường bất động sản của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Ngược lại, khi một thị trường bất động sản phát triển mạnh, hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho nước phát triển kinh tế thơng qua hình thức vay thế chấp (theo thống kê ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay thông qua thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Như vậy, hai thị trường này có mối quan hệ biện chứng khăng khít với nhau trong nền kinh tế.
Câu 3: Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản:
Sự phát triển kinh tế của một quốc gia là nhân tố quan trọng thúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường bất động sản ngày càng gia tăng.
- Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự tăng nhu cầu sử dụng đất đai và các mục đích phi sản xuất nông nghiệp như: đất xây dựng các cơ sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng, bưu chính viễn thơng, thương mại, dịch vụ … Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích cơng nghiệp, thương mai, dịch vụ, du lịch … làm gia tăng các giao dịch về đất đai, bất động sản và thị trường bất động sản phát triển.
- Phát triển kinh tế làm cho năng suất lao động ngày một cao hơn nên thu nhập thực tế của người lao động tăng lên cũng làm tăng các giao dịch về bất động sản trên thị trường.
- Sự phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ, đặc biệt là trong lĩnh vực vật liệu xây dựng đã tạo ra những yếu tố tác động trực tiếp đến việc tạo ra những bất động sản mới, hoặc cải tạo các bất động sản cũ thành những hàng hóa mới phù hợp với nhu cầu sản xuất, thương mai, dịch vụ cũng như đời sống nhân dân, tuy chu kỳ đổi mới của các bất động sản có thể chậm hơn so với nhiều hàng hóa khác nhưng tính chất của bất động sản có thể mua đi bán lại nhiều lần nên làm mật độ giao dịch của bất động sản ngày một tăng.
2/Sự gia tăng dân số:
Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội về việc làm, ăn, ở, mặc, học hành, giải trí … theo đó làm tăng nhu cầu về bất động sản. Trước hết, sự tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh, tiếp theo là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản làm nhà ở, đất ở. Dân số tăng một mặt làm tăng quy mô gia đình dẫn đến nhu cầu về quy mơ, diện tích về nhà ở của mỗi gia đình tăng lên. Thêm nữa, gia tăng dân số theo đó là sự tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu về giáo dục và đào tạo, hoạt động văn hóa, thể dục thể thao… những nhu cầu này là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản như các trung tâm thương mại, dịch vụ, dân cư …
3/Yếu tố pháp luật:
Hệ thống pháp luật của một quốc gia thường sẽ quy định các vấn đề về quyền sở hữu; quyền sử dụng đất đai; các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động Sản … hướng dẫn hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản; quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng đất đai, bất động sản. Như vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường bất động sản như ở Việt Nam trước khi có Luật đất đai năm 2003. Như vậy có thể nói hệ thống pháp luật là hành lang pháp lý tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động và phát triển.
4/Chính sách quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền các cấp:
Chính sách phát triển kinh tế, vấn đề quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ và chính quyền địa phương cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là việc quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể. Điều đó có thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu vực lân cận, là nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về đất đai nói riêng và bất động sản nói chung. Đây cũng là vấn đề tất yếu, vì khi mà tiến trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa phát triển sẽ có một bơ phận đất nông nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển công nghiệp, nhà ở cũng như các cơng trình thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh và cũng tương tự như vậy đô thị phát triển đến đâu việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở của khu đô thị đến đấy.Tất cả những điều đó sẽ làm tăng các giao dịch mua bán, thuê mướn bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phịng, cơng sở, …
Việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm của Quốc gia sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường xá, cầu cống, sân bay, bến cảng … Ngồi ra, Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước đầu tư, xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà để bán hoặc cho thuế… Điều đó làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
5/Tập quán, truyền thống và thị hiếu:
Khác với các loại thị trường khác như thị trường vốn, thị trường lao động hay thị trường hàng hóa thơng thường, thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh bởi yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, phương tiện và các hình thức thanh tốn …
Câu 4: Các chỉ tiêu phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản:
1/ Số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản trong một đơn vị thời gian
Sự phát triển của bất kỳ một thị trường nào cũng được đánh giá trước hết ở sự gia tăng số lượng hàng hóa trên thị trường đó trong một đơn vị thời gian. Do vậy, nếu thị trường bất động sản phát triển phải được thể hiện ở số lượng các giao dịch về bất động sản không ngừng tăng lên qua các thời kỳ. Chỉ tiêu này có thể được tính bằng số lượng các giao dịch trên thị trường bất động sản hay số phiên giao dịch. Các giao dịch chủ yếu trên thị trường