1.7.1. Vị trắ ựịa lý Quận Ninh Kiều.
Ninh Kiều là trung tâm của thành phố Cần Thơ, là quận có ựiều kiện thuận lợi
ựể phát triển, diện tắch tự nhiên là 2.934,99m2 và 214.379 nhân khẩu có ựịa giới hành chánh như sau:
Phắa đông giáp tỉnh Vĩnh Long. Phắa Tây giáp huyện Phong điền.
Phắa Nam giáp quận Cái Răng. Phắa Bắc giáp quận Bình Thuỷ.
Trụ sở quận ựặt tại phường Thới Bình.
Hình 1.1 Bản ựồ hành chắnh quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ (Nguồn:Phịng Tài Ngun & Mơi
Trường quận Ninh Kiều)
Quận Ninh Kiều có 13 phường: An Nghiệp, An Cư, An Hội, An Lạc, An Hồ, An Phú, An Bình, An Khánh, Tân An, Xuân Khánh, Hưng Lợi, Cái Khế, Thới Bình. (Niên giám thống kê quận Ninh Kiều, 2009)
1.7.2. đặc ựiểm kinh tế xã hội Quận Ninh Kiều
Quận Ninh Kiều ựược thành lập theo nghị ựịnh của chắnh phủ số
05/2004/Nđ-CP ngày 02 tháng 01 năm 2004. được xem là trung tâm của thành phố
Cần Thơ, Quận Ninh Kiều ựược xem là trung tâm chắnh trị, kinh tế, văn hóa khoa học kỹ thuật, thương mại và dịch vụ, là ựầu mối giao thông vận tải quan trọng của thành phố và cả đồng Bằng Sơng Cửu Long. Hiện tại, quận ựang có một hệ thống giáo dục, thương mại, dich vụ mạnh nhất đồng Bằng Sông Cửu Long. Sự kiện khánh thành
cảng hàng không Cần Thơ hôm 4/1, và cầu Cần Thơ hồn thành là điều kiện ựể Cần Thơ phát triển mạnh trong thời gian sắp tới.
Nhờ áp dụng nhiều giải pháp ựồng bộ, chỉ ựạo sát sao, nhiệm kỳ qua, quận
Ninh Kiều ựã phát huy tốt nội lực và thu hút các nguồn lực bên ngoài, là một trong
những ựịa phương có tốc ựộ phát triển kinh tế nhanh của TP Cần Thơ. Tốc ựộ tăng
trưởng kinh tế bình quân của quận giai ựoạn 2005 - 2009 ựạt 16,6%/năm. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh theo hướng thương mại Ờ dịch vụ Ờ du lịch Ờ công nghiệp Ờ tiểu thủ công nghiệp. Tỉ trọng ngành thương mại Ờ dịch vụ tăng dần hàng năm từ 53,67% (năm 2005) tăng lên 64,73% (năm 2009), tỉ trọng ngành nông nghiệp giảm dần từ 0,55% (năm 2005) xuống còn 0,12% (năm 2009). Trong ựó, lĩnh vực thương mại Ờ
dịch vụ và kinh tế hộ cá thể phát triển mạnh, ựa dạng ngành nghề; hệ thống chợ, siêu
thị, trung tâm thương mại, các khu phố chuyên doanh, cửa hàng, các dịch vụ du lịch, viễn thơng, tài chắnh, ngân hàng... ngày càng phát triển về quy mơ, chất lượng hàng hóa và dịch vụ, phục vụ tốt nhu cầu của nhân dân (Thiện Khiêm, 2009).
Bên cạnh đó quận Ninh Kiều cịn có các trung tâm thương mại lớn, các siêu thị, bách hóa tổng hợp như khu thương mại Cái Khế, Co.op Mart, MetroẦ Khơng chỉ có phát triển kinh tế mà quận Ninh Kiều còn phát triển và ựầu tư mạnh về giáo dục như đại Học Cần Thơ, cơng trình xây mới đại Học Y Dược Cần Thơ, các trường cao ựẳng
như cao ựẳng Y Tế Cần Thơ, cao ựẳng Kinh Tế Kỷ Thuật Cần Thơ,Ầựây là những
nguồn lực để góp phần phát triển thành phố Cần Thơ cũng như đồng Bằng Sông Cửu Long nói chung và quận Ninh Kiều nói riêng (Thiện Khiêm, 2009).
CHƯƠNG 2: PHƯƠNG TIỆN VÀ PHƯƠNG PHÁP 2.1. PHƯƠNG TIỆN.
2.1.1. địa ựiểm thực hiện ựề tài:
Trên ựịa bàn quận Ninh Kiều Thành Phố Cần Thơ.
2.1.2. Thời ựiểm thực hiện: 09/08/2010 ựến 10/11/2010 2.1.3. Tài liệu: 2.1.3. Tài liệu:
- Bản ựồ hành chắnh quận Ninh Kiều_thành phố Cần Thơ. - Luật đất đai 2003.
- Bảng giá ựất Cần Thơ 2010 do UBND tỉnh Cần Thơ quy ựịnh.
- Niên giám thống kê quận Ninh Kiều năm 2009 của phòng thống kê quận Ninh Kiều.
- Nghị ựịnh số 05/2004/Nđ-CP ngày 02 tháng 01 năm 2004 quy ựịnh về việc
thành lập các quận Ninh Kiều, Bình Thủy, Cái Răng, Ơ Mơn, các huyện Phong điền Cờ đỏ, Vĩnh Thạnh, Thốt Nốt, và các xã phường, thị trấn thuộc thành phố Cần Thơ trực thuộc Trung Ương.
- Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác
ựịnh giá ựất và khung các loại ựất.
- Quyết ựịnh số 103/2008/Qđ-UBND của Ủy ban nhân thành phố Cần Thơ
ngày 26 tháng 12 năm 2008. Quy ựịnh mức giá các loại ựất trên ựịa bàn thành phố
Cần Thơ năm 2009.
- Quyết ựịnh số 68/2009/Qđ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ ngày 29/12/2009 về việc ban hành quy ựịnh giá các loại ựất trên ựịa bàn thành phố
Cần Thơ năm 2010.
- Giáo trình Quản lý và phân tắch thị trường nhà ựất, 2003-Lê Quang Trắ, đại
Học Cần Thơ.
- Giáo trình Phân hạng ựịnh giá ựất, 1999-Lê Tấn Lợi, đại Học Cần Thơ.
2.2. PHƯƠNG PHÁP.
2.2.1. Cách thực hiện.
- Thu thập các tài liệu và số liệu có liên quan ựến thị trường nhà ựất: bảng giá ựất Cần Thơ theo quy ựịnh của UBND tỉnh Cần Thơ giai ựoạn 2005-2010, các quyết định có liên quan, số liệu thống kê các biến ựộng về ựất ựai (chuyển ựổi, chuyển nhượngẦ) - Tiến hành ựiều tra phỏng vấn người dân, ựiều tra hiện trạng về vị trắ, cơ sở hạ tầng (xã hội, kỹ thuật), môi trường, an ninh theo các con ựường.
- Từ kết quả ựiều tra ựó tiến hành phân tắch, ựánh giá, tổng hợp và xác ựịnh mức ựộ
2.2.2. Các bước thực hiện:
Bước 01: Tham khảo tài liệu có liên quan ựến giá ựất và ựịnh giá ựất, các Nghị ựịnh
của Nhà nước về giá ựất và cơng tác định giá ựất, tài liệu của các hội thảo khoa học về thị trường nhà ựất, các website có liên quan ựến các vấn ựề nêu trên.
Lập phiếu ựiều tra (phụ lục) và số phiếu ựiều tra 30 phiếu/phường. Quận Ninh Kiều có 13 phường nên số phiếu ựiều tra là 390 phiếu.
Nội dung ựiều tra: điều tra ý kiến của người dân về mức ựộ ảnh hưởng ựến giá ựất
của các yếu tố như:
- Loại ựô thị
- Vị trắ
- Hình thể lơ đất - điều kiện sinh lợi
- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật - Cơ sở hạ tầng xã hội - Môi trường
- An ninh
- Các yếu tố khác
Bước 02: Tiến hành ựiều tra và khảo sát
- điều tra và phỏng vấn hộ gia đình: Phỏng vấn người dân ựể tìm ra các yếu tố
có ảnh hưởng ựến giá ựất và tỷ lệ % ảnh hưởng của các yếu tố này ựến giá ựất
quận Ninh Kiều.
- Khảo sát bên ngoài: Ghi nhận lại toàn bộ hiện trạng về vị trắ, cơ sở hạ tầng (xã hội, kỹ thuật), môi trường, an ninh của các tuyến ựường trên ựịa bàn quận Ninh Kiều.
Bước 03: Tiến hành phân tắch, ựánh giá và so sánh các số liệu thu ựược.
- Phân tắch đánh giá sự ảnh hưởng của giá ựất trên ựịa bàn quận Ninh Kiều giai
ựoạn 2007-2010
- đánh giá tình hình chuyển ựổi mục đắch sử dụng ựất, so sánh sự thay ựổi giữa
các năm, giai ựoạn 2007-2010.
- Dùng phần mềm Microsoft Ecxel ựể thống kê số liệu theo từng phường và tắnh trung bình của từng yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất trên mõi phường.
- So sánh sự chênh lệch giữa giá nhà nước với giá thực tế trên thị trường.
Bước 04: Tổng hợp trọng số ựiểm cho từng yếu tố trên từng phường dựa vào kết quả
ựiều tra. Từ kết quả đó vẽ biểu ựồ cho từng yếu tố trên và so sánh từng phường với
nhau.Từ ựó đánh giá xem yếu tố nào có mức ảnh hưởng nhiều nhất ựến giá ựất trên ựịa bàn quận Ninh Kiều.
đánh giá thực trạng giá trị sử dụng ựất trên ựịa bàn quận Ninh Kiều dựa vào
biểu ựồ của từng con ựường ựã khảo sát.
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ THẢO LUẬN
3.1. TÌNH HÌNH BIẾN đỘNG NHÀ đẤT TẠI QUẬN NINH KIỀU
3.1.1. Hiện trạng sử dụng ựất.
Bảng 3.1 : Tình hình sử dụng các loại ựất ở quận Ninh Kiều năm 2009.
đơn vị tắnh: ha
Phường Tổng diện tắch
Nông nghiệp Phi nông nghiệp Chưa sử dụng
2.934,99 946,66 1389,97 598,36 Cái khế 680,71 184,87 178,84 317,00 An Hòa 181,63 43,96 129,40 8,27 Thới Bình 55,62 1,10 50,68 3,84 An Nghiệp 36,76 0 36,76 0 An Cư 67,19 0 60,02 7,17 An Hội 34,37 0 28,94 5,43 Tân An 55,61 0 37,81 17,80 An Lạc 47,84 0 42,08 5,76 An Phú 52,02 0 51,27 0,75 Xuân Khánh 212,17 4,14 185,35 22,68 Hưng Lợi 352,88 59,55 254,52 38,81 An Khánh 441,00 253,00 135,60 52,40 An Bình 717,19 400,04 198,70 118,45
(Nguồn: Phòng thống kê quận Ninh Kiều năm 2010)
Qua Bảng 3.1 cho thấy quận Ninh Kiều có tổng diện tắch ựất là 2.934,99 ha
trong ựó đất nơng nghiệp có diện tắch 946,66 ha chiếm 32,25%, ựất phi nơng nghiệp
có diện tắch 1389,97 ha chiếm 47,36%, phần còn lại là ựất chưa sử dụng với diện tắch 598,36 ha chiếm 20.39%. Trong đó phường An Bình là phường có diện tắch tự nhiên lớn nhất và có diện tắch ựất nơng nghiệp chiếm tỷ lệ cao nhất trong quận với tổng diện tắch tự nhiên là 717,19 ha, trong đó đất nơng nghiệp chiếm 400,04 ha, tuy nhiên phần lớn diện tắch nơng nghiệp của phường An Bình ựã nằm trong quy hoạch, chủ yếu là
tắch đất nông nghiệp là 253,00 ha lớn thứ hai trên ựại bàn quận và ựất phi nông nghiệp là 135,60 ha; phường Cái Khế với diện tắch đất nơng nghiệp là 184,87 ha và ựất phi
nông nghiệp là 178,84 ha; phường Hưng Lợi có 59,55 ha là ựất nông nghiệp và 254,52 ha là ựất phi nơng nghiệp; phường An Hịa có tổng diện tắch là 181,63 ha với diện tắch
đất nông nghiệp là 43,96 ha. đây là những phường có diện tắch đất nơng nghiệp lớn
nhất, là nguồn dự trữ phong phú phục vụ cho các mục tiêu phát triển lâu dài của quận Ninh Kiều trong tương lai. Một số phường còn rất ắt đất nơng nghiệp như: Thới Bình, Xuân Khánh. Với tổng diện tắch ựất nông nghiệp chiếm 32,25% tổng diện tắch sử
dụng ựất trên ựịa bàn bàn quận Ninh Kiều, thì phần lớn diện tắch ựất này ựã nằm trong quy hoạch chung của thành phố Cần Thơ, nhằm tạo quỹ ựất ựầu tư vào cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế, khu dân cư của Quận, diện tắch nơng nghiệp này sẽ là nguồn cung phong phú cho thị trường nhà ựất, ựáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết trên ựịa bàn Quận trong thời gian sắp tới.
Bên cạnh ựó, đất phi nơng nghiệp của quận Ninh Kiều là 1.389,97 ha chiếm
47.36% cho thấy hoạt ựộng kinh tế của quận Ninh Kiều chủ yếu dựa vào sản xuất
cơng nghiệp, có một số phường chỉ tập trung các dịch vụ thương mại, nhà ựất ở, cơ sở hạ tầng kỹ thuật xã hội và hệ thống giao thơng chắnh của Quận, các phường này hầu như hoàn toàn khơng cịn đất nông nghiệp cụ thể như: An Nghiệp, An Cư, An Hội,
Tân An, An Lạc, An Phú.
3.1.2. đánh giá sự biến ựộng giá ựất ở quận Ninh Kiều.
Sự thay ựổi giá ựất do nhà nước quy ựịnh từ năm 2007-2009.
Từ Bảng 3.2 cho thấy từ năm 2007 ựến 2009 mức ựộ thay ựổi của giá nhà ựất do Nhà nước quy định là khơng ựáng kể. Tại các con ựường đã hồn chỉnh cơ sở hạ
tầng mức giá hầu như không thay ựổi nhiều, khung giá ựất ựược giữ ổn ựịnh trong
những năm qua, Nhà nước chỉ ựiều chỉnh mức giá cho phù hợp ở những con ựường
mới mở, mở rộng ựường và hẻm sau khi ựược nâng cấp.
Cụ thể là ựối với ựường Nguyễn Việt Hồng vào năm 2007 ựược nâng cấp thì
sang năm 2008 mức giá ựã tăng lên 2 triệu/m2, cũng trong năm 2008 Hẻm 51 ựường 3/2 sau khi ựược nâng cấp thì giá cũng ựược ựiều chỉnh tăng 0,5 triệu/m2.
Trong năm 2008 thành phố cần thơ tập trung nâng cấp các tuyến ựường lớn,
chỉnh trang đơ thị trồng cây xanh ở hai bên ựường và dãy ngăn cách giữa lộ, nổi bật là
đường 3/2 ựã ựược nâng cấp rất rộng, vòng xuyến ở cầu đầu Sấu cũng ựược trồng
hoa rất ựẹp, sang năm 2009 thì mức giá trên ựoạn ựường này cũng ựược ựiều chỉnh
tăng 0,5triệu/m2.
Nguyên nhân của sự ựiều chỉnh giá này là do khả năng sinh lợi của các ựoạn
ựường này tăng lên, dân cư tập trung nhiều hơn sự ựiều chỉnh này giúp cho giá phù
hợp hơn với giá thực tế.
Trong năm 2009 các tuyến ựường đã hồn chỉnh thì khơng có sự biến ựộng giá do Nhà nước muốn bình ổn giá nhằm tránh tình trạng giá ựất tăng ảo, khơng ựúng giá
trị thực vì khi giá do nhà nước qui ựịnh có sự biến ựộng nhỏ thì giá thức tế biến ựộng
rất lớn thậm chắ có thể sốt giá ựất, ựồng thời việc bình ổn giá cũng là một biện pháp
Bảng 3.2: Giá ựất một số tuyến ựường chắnh trong quận Ninh Kiều.
đơn vị tắnh: triệu ựồng/m2
Tên ựường Giới hạn Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
3/2 Mậu Thân - Quôc lộ 91B 9,5 9,5 10,0 10,0
3/2 Quốc lộ 91B Ờ Cầu đầu Sấu 7,5 7,5 8,0 8,0
30/4 Hịa Bình - Trần Ngọc Quế 13,5 13,5 13,5 13,5
30/4 Trần Ngọc Quế - Cuối ựường 11 11 11 11,0
Mậu Thân đường 30 tháng 4 Ờ
Trần Hưngđạo
16 16 16 16,0
Mậu Thân Trần Hưng đạo Ờ Nguyễn Văn Cừ
9,5 9,5 9,5 12,0
Nguyễn Trãi Suốt ựường 16,8 16,8 16,8 16,8
Trần Hưng đạo Suốt ựường 16 16 16 18,0
Trần Phú Suốt ựường 13,5 13,5 13,5 13,5
Trần Văn Khéo Suốt ựường 14,5 14,5 14,5 18,0
Hùng Vương Suốt ựường 14 14 14 14,0
Nguyễn Việt Hồng Phan Văn Trị - Mậu Thân 8 10 10 10,0 132 Hùng Vương Từ ựầu hẻm ựến hết ựường trải
nhựa
2,5 3 3 3,0
51 đường 3/2 Từ đường 3/2 ựết hết ựường trải nhựa
2.5 3 3 3,0
95 Mậu Thân Từ ựầu hẻm ựến hết ựường trãi
nhựa
2,5 3,5 3,5 3,5
Hịa Bình Nguyễn Trãi Ờ đường 30 tháng 4 16,8 16,8 16,8 25,0 Hai Bà Trưng Nhà hàng Ninh Kiều Ờ Nguyễn
An Ninh
17,5 17,5 25,0
(Nguồn: Sở Tài nguyên và Môi trường TP Cần Thơ)
Bảng 3.3: Bảng so sánh giá ựất ở một số tuyến giao thơng chắnh của UBND thành phố Cần Thơ với giá thị trường năm 2010 trên ựịa bàn quận Ninh Kiều
đơn vị tắnh: triệu ựồng/m2
Tên ựường Giới hạn Giá quy
ựịnh
Giá thị trường
3/2 Mậu Thân - Quôc lộ 91B 10 24-25
3/2 Quốc lộ 91B - Cuối ựường 8 15-15,5 30/4 Hịa Bình - Trần Ngọc Quế 13,5 32-33 30/4 Trần Ngọc Quế - Cuối ựường 11 25-26 Mậu Thân đường 30 tháng 4 Ờ Huỳnh Thúc Kháng 16 38-39 Mậu Thân Huỳnh Thúc Kháng Ờ Nguyễn Văn Cừ 12 28-30
Lý Tự Trọng Suốt ựường 16,8 41-42,5 CMT8 Ngã tư Bến xe - Nguyễn Văn Cừ 13,5 30-31 CMT8 Nguyễn Văn Cừ - Vành ựai, hẻm 86 CMT8 8 30-31
Hai Bà Trưng Suốt ựường 25 62-63
Nguyễn Trãi Suốt ựường 16,8 54,5-55
Trần Hưng đạo Suốt ựường 18 35-36 Trần Văn Khéo Suốt ựường 18 30,5-32 Hùng Vương Suốt ựường 14 40-41
Hịa Bình Nguyễn Trãi - đường 30/4 25 61-62
Nguyễn Văn Cừ CMT8 Ờ Cầu Rạch Ngỗng 2 7,5 31-32
(Nguồn: Số liệu ựiều tra tháng 9 năm 2010)
Qua Bảng 3.3 cho thấy rằng giá ựất thực tế giao dịch trên thị trường so với giá do Ủy ban thành phố ban hành chênh lệch khá cao, giá thị trường có thể cao hơn vài lần so với giá của nhà nước qui ựịnh. Sự chênh lệch này tùy thuộc nhiều vào nhu cầu của người dân là họ mua để bn bán, ựể ở hay là với mục đắch ựầu cơ, cụ thể như:
nếu người dân cần mặt tiền ựể sản xuất kinh doanh họ sẵn sàng trả mức giá cao hơn mức giá thực tế từ 3-5% . Cụ thể như sau:
đường 3 Tháng 2; đường 30 Tháng 4; đường Mậu Thân (ựoạn từ đường 30
tháng 4 ựến Huỳnh Thúc Kháng) ; đường Trần Hưng đạo; đường Hùng Vương. Các