Để có một cái nhìn tồn diện hơn về chức năng, vị trí và tầm quan trọng của nhà môi giới trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cần khái quát một vài khía cạnh cơ bản về việc hình thành và phát triển của hoạt động môi giới bất động sản tại một số nước trên thế giới. Dưới đây là một vài nét tiêu biểu về hoạt động môi giới bất động sản tại một số nước trên thế giới.
a/ Nghề môi giới tại Thuỵ Điển:
Vào năm 1984, tại Thuỵ Điển đã bắt đầu thực hiện việc đăng ký hành nghề của các nhà mơi giới bất động sản. Mục đích chính của việc này là việc bảo vệ lợi ích của khách hàng thơng qua dịch vụ môi giới chuyên nghiệp. Một mục tiêu khác mà Thuỵ Điển mong muốn đó là thơng qua đó
khơi thông và đẩy nhanh vịng quay của thị trường nhà ở thơng qua việc tiết kiệm thời gian trong việc giải quyết, hoạch định các nguồn cung nhà ở. Khi đó chính quyền u cầu các công ty hoạt động môi giới đăng ký tại các cơ quan đăng ký riêng của chính quyền cấp tỉnh. Để được hành nghề mơi giới bất động sản vào thời điểm đó các ứng viên cần đạt được những yêu cầu sau:
- Tốt nghiệp từ trung học trở lên.
- Nộp một khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu (khoảng 10.000 USD)
- Quyết định cho phép hành nghề của cơ quan có thẩm quyền.
Đơn khiếu nại trong trường hợp bị từ chối cấp chứng chỉ hành nghề được nộp tại Tồ hành chính. Trong luật cũng tập trung điều chỉnh các hành vi thuộc lĩnh vực dân sự, pháp lý về quá trình thực hiện các yêu cầu môi giới của khách hàng, các cách xác định khoản hoa hồng cho nhà môi giới.
Sau 10 năm thực hiện, đến năm 1995, Thuỵ Điển đã đưa ra những điều chỉnh về luật mơi giới. Trong đó có 4 mảng chính được điều chỉnh là:
- Những điều kiện bắt buộc để đăng ký hành nghề.
- Kiểm tra và theo dõi việc thực hiện nghề nghiệp của những người đã đăng ký.
- Vai trị của nhà mơi giới giữa các bên khách hàng.
- Điều chỉnh các quy định cho phù hợp với môi trường chung của Châu Âu.
Cho đến thời điểm hiện tại, so với năm 1984 từ khi mới ban hành, luật môi giới bất động sản của Thụy Điển đã được sửa đổi cơ bản. Một trong những điểm sửa đổi cơ bản nhất là việc xác định nhà môi giới như một chuyên gia hoạt động độc lập cho dù tính chất của thương vụ mơi giới có đa
dạng đến mức nào đi nữa thì họ vẫn là những người có khả năng thực hiện trọn vẹn nhất. Bên cạnh đó có thể kể đến một số điểm thay đổi quan trọng: - Hạn chế viêc đăng ký hành nghề môi giới chuyên nghiệp.
- Loại trừ khả năng nhà môi giới là đại diện ủy quyền cho một bên khách hàng.
- Cấm mua bán bất động sản bằng tiền của mình trong qúa trình thực hiện thương vụ cho khách hàng.
- Cấm kinh doanh bất động sản và các hoạt động khác nếu chúng làm ảnh hưởng đến độ tin cậy cũng như vai trị của việc mơi giới.
- Những u cầu đối với các bất động sản trong nước cũng trở nên có giá trị đối với những bất động sản ở nước ngồi.
- Thực hiện hoạt động mơi giới mà không đăng ký sẽ bị coi là phạm tội. - Các vụ tranh chấp với khách hàng sẽ được giải quyết tại phịng bảo vệ quyền lợi khách hàng.
b/ Nghề mơi giới tại Ba Lan:
Có thể coi kinh doanh bất động sản tại Ba Lan là một hoạt động mới với lịch sử hình thành khoảng 15 năm nay. Những biến động chính trị năm 1989 đã mở ra những điều kiện cần thiết để tiến hành những cuộc cải cách kinh tế - xã hội mang tính hệ thống: Q trình tư nhân hóa ở tiến hành nhanh chóng nhưng thận trọng, nền kinh tế thị trường được hình thành với đặc trưng là sự nổi trội của khu vực kinh tế tư nhân và tự do cạnh tranh, sự chuyển đổi sở hữu, đặc biệt là sở hữu đất đai, nhằm mục đích tăng hiệu quả kinh tế, buộc các thành phần kinh tế phải tận dụng một cách tốt hơn các nguồn lực của mình thơng qua thị trường vốn và thị trường ngoại tệ. Song song với q trình tư nhân hóa, thị trường BĐS dần hình thành và đi vào hoạt động tích cực. Để đáp ứng cho thị trường này hoạt động đúng hướng,
vào khoảng những năm 94 - 95, lĩnh vực đào tạo các nhà mơi giới, định giá và quản lí BĐS.
Khóa đào tạo chun ngành mơi giới BĐS kéo dài 6 tháng, kết thúc bằng kì thi. Sau khi vượt qua kì thi, để hành nghề chuyên nghiệp cần phải trải qua đợt thực hành 6 tháng trong các công ty môi giới và phải trực tiếp thực hiện ít nhất 15 thương vụ mơi giới chính thức và vượt qua kì thi quốc gia.
Song song với quá trình chuyển đổi của nền kinh tế, việc chuyển đổi sở hữu đất đai, nhà ở cũng diễn ra sơi động, địi hỏi một đội ngũ những nhà môi giới đầy đủ cả về số lượng và chất lượng. Đây cũng chính là cơ hội cho đội ngũ những nhà mơi giới phát triển và trưởng thành nhanh chóng. Trong những giai đoạn đầu phát triển, các nhà môi giới hoạt động riêng lẻ. Qua q trình hoạt động và tích lũy kinh nghiệm, các nhà mơi giới nhận ra rằng cần có sự tập hợp, thống nhất sức mạnh để nâng cao hiệu quả hoạt động. Họ dần tập hợp thành những Hiệp hội các nhà môi giới theo vùng. Cho đến nay tại Ba Lan có khoảng 25 Hiệp hội các nhà mơi giới thuộc 16 tỉnh trong cả nước. Các Hiệp hội lại tập hợp nhau lại trong Liên hiệp các Hiệp hội môi giới BĐS Ba Lan.
Tại Ba Lan cũng như tại các nước phát triển khác, để hành nghề mơi giới cần phải có chứng chỉ hành nghề. Để có được chứng chỉ nghề mơi giới, các ứng viên phải trải qua một quá trình đào tạo và thực hành nghiêm túc. Ngồi ra họ cịn phải đáp ứng đủ khá nhiều những yêu cầu theo quy định. Để có được chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp, các ứng viên phải nộp bộ hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:
2. Đơn đề nghị cấp chứng chỉ nghề nghiệp
3. Đơn đề nghị cấp chứng chỉ dưới dạng quy định theo điều 232 khoản 1, điểm 1 của Luật kinh tế BĐS
4. Các giấy tờ về mức học vấn (bản gốc hoặc bảo sao có cơng chứng) 5. Giấy chứng nhận khơng phạm tội
6. Giấy chứng nhận về năng lực đối với các hành vi pháp lí
7. Giấy xác nhận của người đã trực tiếp được nhà môi giới cung cấp dịch vụ mơi giới BĐS, trong đó phải nêu rõ thời gian thực hiện và trình bày rõ từng bước quá trình thực hiện
8. Giấy tờ chứng nhận đã tốt nghiệp đại học những chuyên ngành liên quan đến kinh tế BĐS, hoặc tốt nghiệp sau đại học chuyên ngành môi giới BĐS, hoặc tốt nghiệp những khóa học chun mơn trong lĩnh vực mơi giới (bản chính hoặc bản sao có cơng chứng)
9. Sổ nhật kí thực tập và nhận xét của cơ sở thực tập
10. Ba thương vụ đã thực hiện hoặc ba thương vụ giả định được mơ phỏng đầy đủ
11. Bản tường trình q trình thực hiện cơng việc chun mơn cho đến thời điểm hiện tại
12. Bản thu hoạch sau khi tham gia thực hành nghề nghiệp
13. Giấy chứng nhận về việc đăng kí hoạt động kinh doanh (bản gốc hoặc bản copy có cơng chứng)
14. Giấy xác nhận nơi công tác hoặc hợp đồng lao động
16. Bản đăng kí kinh doanh trong đó có xác nhận dăng kí về dịch vụ mơi giới BĐS của tổ chức nơi người xin cấp chứng chỉ công tác
17. Giấy xác nhận đã nộp tiền phí cho kì thi (bản copy) 18. 02 ảnh
19. Những giấy tờ khác có liên quan
20. Giấy đồng ý cho phép sử dụng tư liệu cá nhân 21. Đơn đề nghị trả lại những chi phí chưa dùng đến
Chứng chỉ cấp cho nhà mơi giới có số chứng chỉ. Khách hàng có thể kiểm tra về tư cách, q trình hoạt động của nhà mơi giới thơng qua internet tại trang web của Bộ Hạ tầng cơ sở. Chỉ cần điền vào giao diện dưới đây trên trang web là có thể tìm thấy tài liệu đầy đủ về nhà môi giới.
Chỉ trong một thời gian ngắn (khoảng 15 năm) cùng với sự nỗ lực đồng bộ của các cơ quan, tổ chức, việc đào tạo các nhà chuyên môn phục vụ thị trường BĐS được đẩy nhanh. Các nhà hoạch định chiến lược, các nhà kinh tế Ba Lan xác định rõ rằng, nếu khơng có một lớp các nhà chun mơn có năng lực (chính là phần mềm) phục vụ cho thị trường BĐS thì khó có thể phát triển được thị trường đầy tiềm năng này trong quá trình hội nhập với Châu Âu.
c/ Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới tại Thượng Hải, Trung Quốc
Để đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường XHCN, thành phố Thượng Hải, Trung Quốc căn cứ vào quy định pháp luật kết hợp tình hình thực tế thành phố đã ban hành nhiều thông tư, văn bản quy phạm về hành vi của người mơi giới, bảo vệ lợi ích hợp pháp của đương sự. Về lĩnh vực đào tạo thành phố đã ra một số qui định gồm một số nội dung như sau:
- Người đủ 18 tuổi có hộ khẩu tại thành phố, đã tốt nghiệp phổ thông,đã trải qua và tốt nghiệp lớp huấn luyện thống nhất của cục quản lý nhà đất thành phố sau khi được cấp giáy chứng nhận tư cách người môi giới nhà đất thành phố Thượng Hải thì có thể đề nghị được hoạt động môi giới BĐS
- Đối với những người muốn đăng ký hoạt động môi giới BĐS phải tổ chức các lớp huấn luyện và sát hạch trước khi hành nghề. Các tài liệu giảng dạy, đề cương sát hạch, đề thi và việc tổ chức hoạt động, thẩm tra, cấp phép cho người tham gia khóa huấn luyện sẽ do Cục nhà đất thành phố chịu trách nhiệm.
- Người đã tốt nghiệp khóa huấn luyện nhưng vì ngun nhân nào đó mà hai năm sau không nhận được giấy chứng nhận hoặc đã nhận đươc giấy chứng nhận môi giới BĐS nhưng hai năm sau chưa hành nghề môi giới BĐS trong tổ chức môi giới hay tự hành nghề thì phải sát hạch lại.
- Cứ 2 năm một lần, các cơ quan quản lý giao dịch BĐS khu huyện, cục quy hoạch đất đai tiến hành kiểm chứng lại các nhân viên đã có giấy chứng nhận tư cách môi giới viên.
- Nếu kiểm tra thấy giấy chứng nhận tư cách không hợp qui cách hoặc người khơng tham gia kiểm chứng khơng có lí do thì khơng được hoạt động môi giới bất động sản.
Có thể thấy rõ sự chặt chẽ trong những quy định của thành phố Thượng Hải về việc đào tạo, quản lí nhà mơi giới BĐS. Những quy định trên cho thấy đòi hỏi về việc đào tạo liên tục đối với nhà môi giới do vậy buộc các nhà môi giới luôn phải cập nhật thông tin, tham gia các khóa đào tạo dưới nhiều hình thức.
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MƠI GIỚI TẠI eCAC I. Q trình hình thành và phát triển