Hợp đồng dịch vụ môi giới:
Hợp đồng dịch vụ môi giới là bản quy định phạm vi những trách nhiệm của nhà mơi giới. Vì vậy có thể tự do thiết lập các điều khoản, xác định xem công việc của nhà môi giới chỉ hạn chế với những chức năng bình thường hay có thêm trách nhiệm đặc biệt nào khác. Hợp đồng phải được thiết lập dưới dạng văn bản và xác định những tình huống làm hợp đồng trở nên vô hiệu. Mỗi một nhà mơi giới có thể, thậm chí là cần phải tự soạn thảo cho mình mẫu hợp đồng về mơi giới. Trong khi soạn thảo cần cân nhắc cẩn thận các quy định mà nhà môi giới cho rằng chúng quan trọng nhất và hợp lí nhất. Vì vậy mà ở đây chúng ta khơng nên đưa ra một mẫu hợp đồng sẵn có, hay một hướng giải quyết mẫu nào.
Một bản hợp đồng căn bản trong thực tế thông thường được soạn thảo với tập hợp những điều khoản nhất định. Vì vậy cũng có thể hình dung phần lớn những điều khoản cần thiết trong hợp đồng dịch vụ môi giới với khách hàng. Vậy trong hợp đồng này cần thêm những điều khoản nào là điều chúng ta phải cân nhắc.
Một khi quy định chứng chỉ hành nghề được ban hành thì trong hợp đồng phải ghi rõ số thẻ hành nghề của nhà môi giới. Ở một mức độ phát triển cao hơn, cần phải nghĩ đến việc bảo hiểm trách nhiệm dân sự đối với những thiệt hại liên quan đến những hoạt động nghề nghiệp cho nhà môi giới. Một khi chúng ta quy định dịch vụ bảo hiểm này vào như một tiêu chuẩn để hành nghề mơi giới, thì chứng nhận về bảo hiểm nghề nghiệp cũng cần được nêu trong hợp đồng môi giới.
Các dạng hợp đồng môi giới: - Tự soạn thảo
- Dạng tình huống, có 4 tình huống cơ bản: mua, bán, thuê, cho thuê - Dạng độc quyền: - Độc quyền tương đối: là dạng độc quyền bán
nhưng chủ sở hữu cũng có quyền tự bán mà khơng phải trả hoa hồng cho nhà môi giới, tuy nhiên các văn phịng mơi giới khác khơng được phép bán. Cũng có văn phịng mơi giới lại quy định ngược lại là dù đã kí hợp đồng độc quyền thì văn phịng mơi giới khác vẫn có quyền bán nhưng chủ sở hữu lại khơng được tự bán (Ví dụ như tự đăng quảng cáo trên báo). Một dạng khác là văn phịng mơi giới trước đây chủ sở hữu đã đăng kí bán vẫn có quyền bán tiếp BĐS, cho dù sau đó chủ sở hữu có kí hợp đồng độc quyền với nhà mơi giới hiện tại. - Độc quyền tuyệt đối: là dạng độc quyền bán và được nhận hoa hồng cho dù thực tế việc bán do chính chủ sở hữu tìm được khách, hay do văn phịng mơi giới khác bán.
Tùy từng trường hợp cụ thể mà các bên tham gia giao dịch sẽ cung thỏa thuận và thống nhất về hợp đồng môi giới. Tuy nhiên hợp đồng mơi giới cần có đủ các nội dung quy định tại chương V điều 74 của luật kinh doanh BĐS. Các nội dung chính cần có: Tên, địa chỉ của bên môi giới và bên được môi giới; đối tượng và nội dung môi giới; yêu cầu và kết quả dịch vu môi giới; thời hạn thực hiện môi giới; thù lao môi giới, hoa hồng mơi giới; phương thức, thời hạn thanh tốn; quyền và nghĩa vụ của các bên; giải quyết tranh chấp; các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.
b/ Hợp đồng khởi điểm:
Hợp đồng khởi điểm là yếu tố cần thiết trước khi đi đến kí kết hợp đồng chính thức. Dưới góc độ an tồn cho các bên cũng như bảo đảm cho lợi
ích của mình, nếu có thể nhà mơi giới nên khuyến cáo các bên kí kết hợp đồng khởi điểm. Việc kí hợp đồng khởi điểm, cho dù ở dưới hình thức nào, cũng là sự chứng nhận kết thúc một giai đoạn quan trọng của nhà môi giới. Việc đặt cọc tiền cũng là thêm một yếu tố bảo đảm không cho các bên thay đổi, tránh những ý nghĩ thay đổi nhất thời. Tại thời điểm kí kết hợp đồng khởi điểm cũng là lúc nhà mơi giới có thể nhận được một phần, cho dù nhỏ, tiền hoa hồng mơi giới. Thơng thường nếu khơng có vấn đề gì phức tạp thì ngay trong hợp đồng về dịch vụ mơi giới có thể đưa vào điều khoản: trả cho nhà mơi giới 50% tiền hoa hồng khi kí kết xong hợp đồng khởi điểm.
Trong hợp đồng khởi điểm cần cân nhắc cẩn thận các mốc giao nhận tiền, giao nhận BĐS. Trong vấn đề này thì kinh nghiệm và khả năng tiên liệu của nhà môi giới trở nên vô cùng quý giá. Hợp đồng khởi điểm cần xác định rõ hai vấn đề:
Những điều khoản cơ bản của hợp đồng chính thức
Thời hạn kí kết hợp đồng chính thức.
Bản thân hợp đồng khởi điểm khơng địi hỏi phải tn theo một mẫu nhất định nào. Tuy vậy sau khi kí hợp đồng khởi điểm mà một bên khơng chịu kí tiếp hợp đồng chính thức thì bên cịn lại có thể địi bồi thường do họ đã trông đợi vào thương vụ này. Trong hợp đồng khởi điểm cần ghi rõ những thông tin: họ và tên, họ và tên bố mẹ, nơi đăng kí thường trú và tạm trú, số chứng minh thư và ngày cấp, nơi cấp (nếu là hộ chiếu thì ghi cả hạn sử dụng), tình trạng hơn nhân.
Cũng cần miêu tả rõ về BĐS bán, loại BĐS, các quyền liên quan đến BĐS, mục đích sử dụng. Cũng cần xác định chủ sở hữu có được BĐS bằng cách nào, vào thời điểm đó chủ sở hữu đang ở trong tình trạng hơn
nhân nào, BĐS có nằm trong hợp đồng tài sản vợ chồng khơng, BĐS bán đi có phải là viêc phân chia tài sản khơng. Nếu BĐS là tài sản thừa kế thì quyền về BĐS phải được làm rõ.
Nếu BĐS có đường điện thoại cần thỏa thuận xem chủ sở hữu sẽ để lại hay khơng. Vấn đề này có những cách giải quyết sau:
Chủ sở hữu có thể làm đơn lên bưu điện đề nghị chuyển số điện thoại cho người mua.
Vẫn giữ tên chủ sở hữu cũ nhưng người thuê phải trả tiền cho việc sử dụng.
Nếu BĐS chưa nối đường dây điện thoại thì cần hỏi xem hồ sơ xin nối đã gửi đi chưa.
Trong hợp đồng khởi điểm cũng cần ghi rõ những loại giấy tờ nào cịn thiếu cần bổ xung, trong đó có thể có những loại giấy tờ cần thiết khi kí hợp đồng chính thức. Nếu khơng thực hiện việc này thì có thể khách hàng sẽ qn, khơng biết hoặc vin vào cớ khơng ai nhắc nhở gì đến giấy tờ đó cả. Các loại phí phải trả cũng cần quy định cho các bên. Trong hợp đồng khởi điểm cần xác định 4 mốc thời gian liên quan đến việc hoàn thành thương vụ sau:
Thời gian cắt hộ khẩu khỏi địa chỉ bán
Thời gian di chuyển đồ đạc
Thời gian kí kết hợp đồng chính thức
Thời gian các khoản thanh tốn.
Việc giao trả BĐS cho người mua có thể thực hiện vào ngày kí hợp đồng cơng chứng hoặc sau khi kí hợp đồng cơng chứng. Nhà mơi giới cần
nhắc nhở, quy kết cho người bán trách nhiệm chi trả những khoản chi phí họ sử dụng như điện thoại, nước, điện cho đến ngày họ rời khỏi BĐS. Quan trọng nhất là làm sao soạn thảo một bản hợp đồng tốt, nghĩa là bảo đảm lợi ích của tất cả các bên. Cần nhớ một nguyên tắc cơ bản là: điều gì khơng có trong hợp đồng thì nó khơng tồn tại. Nếu vấn đề phải giải quyết tại tịa vì người bán (hay mua) khơng thực hiện điều gì đó đã hứa, khi Tịa hỏi: ơng có ghi điều này trong hợp đồng khơng? nếu bạn khơng có thì bạn sẽ thua.
c/ Hợp đồng chính thức:
Để đi đến kí kết hợp đồng chính thức (hợp đồng được cơng chứng) đòi hỏi những sự chuẩn bị nhất định. Nhiệm vụ của nhà môi giới là thu thập đầy đủ tất cả các giấy tờ cần thiết để kí kết. Những giấy tờ này có thể là bản copy, nhưng bản gốc phải được cung cấp để đối chiếu. Việc chuẩn bị này khơng nên để đến gần lúc kí kết trước cơng chứng viên mới thực hiện. Việc chuẩn bị sớm các giấy tờ cần thiết cũng như các điều khoản hợp đồng không chỉ giúp việc soạn thảo hợp đồng cơng chứng, mà cịn có thể giải quyết sớm những vấn đề chưa rõ ràng.
Cần phải nhắc nhở các bên (nếu có thể thì cung cấp cho các bên bản danh sách cụ thể) những giấy tờ gì là cần thiết, trước tiên là phải có giấy tờ tùy thân. Một vấn đề quan trọng khác là cần thơng báo mức phí (thường là bên mua) phải trả cho cơng chứng, và nhắc nhở về khoản hoa hồng cho môi giới.
Một vấn đề quan trọng khác là thống nhất phương thức trả tiền. Thông thường trong các giao dịch nhỏ người mua trả bằng tiền mặt. Hiện nay khi các dịch vụ ngân hàng ngày càng thuận tiện, việc sử dụng các dịch vụ này ngày càng rộng rãi thì có thể trả tiền vào tài khoản hay thực hiện việc
chuyển khoản. Để khách hàng không cảm thấy quá lo lắng, cần giải thích rõ q trình kí hợp đồng cơng chứng và thời điểm thanh toán tiền.