Trong số 34 mẫu khảo sát thu thập được từ 40 chun gia có 7 chun gia đến từ cơng ty nước ngoài chiếm 20% dữ liệu và 27 chuyên gia đền từ công ty trong nước chiếm 80% dữ liệu khảo sát. Số sự án dự án căn hộ bất động sản nghỉ dưỡng được tham gia khảo sát giá bao gồm khoảng 30 trong đó tập trung ở Khánh Hòa, Đà Nẵng và Quảng Nam.
Mức đơn giá thuê phòng giao động từ 123 USD/đêm đến 501 USD/đêm. Mức giá trung bình là 271 USD/đêm. Với các dự án tiêu biểu như InterContinental Nha Trang, MerPerle Hon Tam Resort, Best Western Premier Havana Nha Trang, An Lam Ninh Van Bay Villas…
Tác giả cũng đồng thời liệt kê cụ thể số lượng các dự án được chọn làm mẫu nghiên cứu tại phụ lục 6.
Chương 4
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Kết quả khảo sát chuyên gia
4.1.1 Thông tin chung về chuyên gia khảo sát
Trong q trình khảo sát chính thức tác giả đã gửi phiếu khảo sát tới 40 người, trong đó số phiếu khảo sát thu lại được là 34. Các chuyên gia khảo sát là những người hiện đang cơng tác ở các phịng ban thẩm định giá của các công ty bao gồm Công ty TNHH CBRE Việt Nam, Công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam, Công ty TNHH Savills Việt Nam, Công ty Quản lý Đầu tư và Phát triển Bất động sản VinaCapital, Công ty TNHH JLL Việt Nam, Công ty TNHH MTV Tư Vấn và Thẩm Định Giá Sao Mộc, Ngân hàng Techcombank, Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Tây Nam Bộ, Công ty Cổ phần Thương mại Dịch Vụ và Tư vấn Hồng Đức, Công ty Cổ phần Thẩm định giá Exima, Công ty TNHH Tư vấn và Thẩm định giá Phương Nam. Phần lớn người tham gia khảo sát hiện đang giữ chức vụ quan lý cấp cao trong các phịng ban hoặc cơng ty về thẩm định giá.
4.1.2 Kết quả khảo sát
Để đảm bảo nguồn thơng tin tin cậy và có độ chính xác cao tác giả đã thu thập kết quả khảo sát của những người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩm định giá. Thơng kê của tác giả có được về số năm cơng tác của người tham gia phỏng vấn ở mức trên 5 năm kinh nghiệm chiếm tỷ lệ 100%, trong đó số người có số năm cơng tác trên 10 năm chiếm 29%. Những người này phần lớn được đào tạo từ cơ quan mà họ đã hoặc đang công tác với tỷ lệ đạt 79%, ngồi ra họ cịn được đào tạo ở các trường cao đẳng hoặc đại học trong nước và các trung tâm bồi dưỡng thẩm định giá ngắn hạn với tỷ lệ tương ứng 35% và 12%. Các chuyên gia tham gia phỏng vấn thực hiện thẩm định giá bất động sản thương mại với mức độ thường xuyên và
rất thường xuyên đạt 76%. Trong đó, số người biết về thẩm định giá khách sạn đạt tỷ lệ 100%.
Kết quả khảo sát cho thấy có 3 phương pháp thẩm định giá khách sạn được các chuyên gia sử dụng nhiều nhất bao gồm: phương pháp so sánh (100%), phương pháp vốn hóa trực tiếp (71%), phương pháp chiết khấu dịng tiền (91%). Ngồi ra cịn có phương pháp chi phí (12%), phương pháp khác (phương pháp lợi nhuận, phương pháp tổng hợp trong đó tổng hợp nhiều phương pháp khác nhau) (18%) (Biểu đồ 4.1).
Biểu đồ 4.1: Các phương pháp thẩm định giá được áp dụng
Nguồn: Khảo sát của tác giả
Thống kê về mức độ thường xuyên sử dụng đối với 3 phương pháp thẩm định giá phổ biến đã nêu trên thì phương pháp so sánh được sử dụng thường xuyên nhất so với hai phương pháp còn lại (biểu đồ 4.2).
Biểu đồ 4.2: Mức độ thường xuyên sử dụng của từng phương pháp thẩm định giá
Nguồn: Khảo sát của tác giả
Trong phương pháp so sánh các yếu tố được chuyên gia sử dụng nhiều nhất bao gồm: Nhà điều hành, giai đoạn phát triển của khách sạn (giai đoạn khởi đầu/bền vững), doanh thu từ nhà hàng, doanh thu khác phát sinh từ khách sạn, số lượng phòng. Biều đồ 4.3 thể hiện tỷ lệ % số chuyên gia khảo sát lựa chọn yếu tố nào là yếu tố cần điều chỉnh khi so sánh hai hay nhiều tịa nhà khách sạn với nhau. Trong đó 100% chuyên gia khảo sát sử dụng yếu tố nhà điều hành, 88% sử dụng yếu tố thời gian, 85% sử dụng yếu tố doanh thu từ phịng có sẵn (revpar), 79% doanh thu từ nhà hàng, 74% doanh thu từ dịch vụ khác, 56% số lượng phòng và 35% yếu tố khác để điều chỉnh sự khác biệt giữa TSSS và TSTĐG.
Biểu đồ 4.3: Các yếu tố điều chỉnh được sử dụng trong cách tiếp cận so sánh
Nguồn: Khảo sát của tác giả
Kết quả thống kê của các chuyên gia cho thấy tỷ lệ điều chỉnh áp dụng cho các yếu tố được tóm tắt như Bảng 4.1. Trong đó yếu tố khác là các yếu tố về vị trí, diện tích, quy hoạch được phê duyệt.
Tỷ lệ người khảo sát biết về căn hộ khách sạn đạt 44%, trong khi đó những người tham gia trực tiếp thẩm định giá tòa nhà căn hộ chiếm khoảng 6/34 người. Trong đó những vướng mắc chính bao gồm cách xác định tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu, tỷ lệ tăng giá, phân tích doanh thu hoạt động kinh doanh chương trình cho thuê phân bổ cho chủ căn hộ và chủ dự án. Bên cạnh đó, các chuyên gia cũng lưu ý rằng khi thẩm định giá tòa nhà căn hộ cần xem xét kỹ đơn vị quản lý điều hành, xem xét kỹ thời hạn hợp đồng và các điều khoản liên quan đến hoạt động quản lý, cũng như các yếu tố liên quan đến doanh thu, chi phí, xem xét kỹ số lượng căn hộ tham gia chương trình cho thuê, bắt buộc, hay lựa chọn. Tỷ lệ phân chia doanh thu hoặc lợi nhuận từ chương trình cho th, phần diện tích chung, riêng của chủ dự án, chủ sở hữu căn hộ…Cuối cùng các chuyên gia đề xuất trong một số trường hợp nhất định việc thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn, đòi hỏi người thẩm định giá phải sử dụng phương pháp cộng dồn, tức là từng phân khúc của căn hộ khách sạn sẽ được
định giá độc lập bằng những phương pháp so sánh, chiết khấu dịng tiền, vốn hóa trực tiếp rồi sau đó sẽ cộng dồn giá trị của từng phân khúc lại với nhau để ra giá trị của dự án.
Bảng 4.1: Tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố so sánh
Stt Tên các yếu tố điều chỉnh Tỷ lệ điều chỉnh
phổ biến
Mức độ sử dụng của chuyên gia
1 Nhà điều hành 20% - 25% 100%
2 Yếu tố thời gian 10% - 15% 88%
3 Doanh thu từ phịng có sẵn 5% - 10% 85% 4 % doanh thu từ nhà hàng 5% - 10% 79%
5 % doanh từ dịch vụ khác 5% - 10% 74%
6 Số lượng phòng 5% - 10% 56%
7 Yếu tố khác 5% - 10% 56%
Nguồn: Khảo sát của tác giả
Kết quả khảo sát đối với tỷ suất vốn hóa được, tỷ suất chiết khấu, giá trị cuối kỳ dự án, tỷ lệ tăng giá.
Bảng 4.2: Kết quả khảo sát tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu, giá trị cuối kỳ dự án, tỷ lệ tăng giá thuê
Stt Tên yếu tố
khảo sát Kết quả khảo sát
1 Tỷ suất vốn hóa
Phương pháp xác định tỷ suất vốn hóa phổ biến bao gồm phương pháp so sánh thị trường (100%), phương pháp chuyên gia (32%), phương pháp khác (15%)
2 Tỷ suất chiết khấu
Có 2 phương pháp chính xác định tỷ suất chiết khấu bao gồm phương pháp so sánh thị trường (100%), phương pháp chuyên gia (53%) 3 Giá trị cuối
kỳ dự án
Phương pháp so sánh thị trường (100%), phương pháp chuyên gia (38%), phương pháp lấy tỷ suất chiết khấu của dự án trừ đi tỷ lệ tăng trưởng bền vững ước tính trong tương lai (41%).
4 Tỷ lệ tăng giá thuê
Căn cứ vào dữ liệu sẵn có trên thị trường về tỷ lệ tăng giá của các giao dịch tương đồng và tình hình biến động của thị trường bất động sản nói chung và thị trường khách sạn nói riêng
Kết quả khảo sát cho thấy có khoảng 44% người tham gia khảo sát biết về tòa nhà căn hộ khách sạn và 18% người tham gia khảo sát đã từng thẩm định tòa nhà căn hộ khách sạn. Do đó, trong q trình xây dựng mơ hình thẩm định giá tòa nhà căn hộ khách sạn tác giả căn cứ chủ yếu vào những nền tảng lý thuyết về thẩm định giá khách sạn mà tác giả tổng hợp từ lý thuyết và kết quả đúc rút từ phỏng vấn chuyên sâu các chuyên gia.
4.2 Xây dựng mơ hình thẩm định giá tịa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức sở hữu
Căn cứ vào cơ lý thuyết và kết quả phỏng vấn chuyên gia ở trên, để thẩm định giá tịa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình sở hữu thức có 3 phương pháp được sử dụng phổ biến nhất bao gồm: Phương pháp so sánh (100%), phương pháp chiết khấu dòng tiền (91%), phương pháp vốn hóa trực tiếp (71%). Ngồi 3 phương pháp trên thì có những phương pháp ít khi được sử dụng như phương pháp chi phí (12%), phương pháp khác (18%). Trong đó phương pháp chi phí ít được sử dụng tới vì đa phần các khách sạn khi đi vào hoạt động giá trị mang lại được phản ánh vào dòng tiền mà khách sạn tạo ra, tuy nhiên phương pháp chi phí khơng phản ánh được tiềm năng của dòng thu nhập này nên không phản ánh được giá trị của tài sản. Các phương pháp khác như phương pháp lợi nhuận, phương pháp tổng hợp trong đó tổng hợp nhiều phương pháp khác nhau thì cũng ít được sử dụng vì chỉ áp dụng cho một số trường hợp đặc biệt khi không sử dụng được ba phương pháp trên. Theo đó tác giả đề xuất mơ hình thẩm định giá tịa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức sở hữu như sau:
Các chỉ số vĩ mô nền kinh tế Thị trường bất động sản Thị trường khách sạn
Cách tiếp cận thẩm định giá
Cách tiếp cận thu nhập
Sơ đồ 4.1: Mơ hình thẩm định giá đề xuất
Mơ hình TĐG tịa nhà căn hộ khách sạn
Phân tích thị trường
Cách tiếp cận so sánh Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF)
Giá trị theo phương pháp so sánhGiá trị theo phương pháp vốn hóa trực tiếpGiá trị theo phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF)
Thẩm định giá tịa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức sở hữu
Bước 1: Mơ tả tài sản, các giả định, phạm vi công việc thẩm định giá
Bước 2: Các cách tiếp cận
Bước 3: Thu thập các thơng số đầu vào
Bước 4: Phân tích các thơng số đầu vào
Bước 5: Kết quả và nhận xét
Giá trị thẩm định giá tịa nhà căn hộ khách sạn có sử dụng hình thức sở hữu
4.2.1 Quy trình thẩm định giá
Căn cứ vào mơ hình thẩm định giá và các cơ sở lý luận nêu trên tác giả đề xuất tóm tắt quy trình thẩm định giá bao gồm 5 bước cơ bản.
Sơ đồ 4.2: Quy trình thẩm định giá
Bước 1: Mô tả tài sản, các giả định về tài sản định giá, phạm vi công việc định giá
Khi nhận được một yêu cầu thẩm định giá căn hộ khách sạn. Thẩm định viên cần thu thập thông tin của chủ tài sản và thông tin trên thị trường để hiểu rõ về tài sản. Các thơng tin chính thu thập bao gồm: tài sản là căn hộ khách sạn loại nào? loại gần biển, gần đảo, gần trung tâm thành phố; Tài sản thuộc hạng mấy sao?; Các đặc điểm của khách sạn: khách sạn có bao nhiêu phịng, có những dịch vụ giải trí bổ trợ nào? Các giả định về tài sản thẩm định giá cần được nêu rõ vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến việc xây dựng mơ hình thẩm định giá. Các giả định có thể liên quan bao gồm thời hạn sử dụng đất, hình thức sử dụng đất, chủ trương phát triển dự án trong tương lai. Phạm vi công việc là những công việc được thỏa thuận giữa thẩm định viên và người yêu cầu thẩm định giá. Những điều khoản không nằm trong phạm vi công việc thường sẽ không được thực hiện. Xác định phạm vi cơng việc giúp người thẩm định có mục tiêu rõ ràng cho q trình thẩm định giá.
Bước 2: Xác định cách tiếp cận
Việc xác định cách tiếp cận tùy thuộc vào tài sản thẩm định giá là loại tài sản nào và mức độ thông tin sẵn có trên thị trường có đủ để thực hiện cách tiếp cận thẩm định giá đó hay khơng. Căn cứ vào tính chất riêng biệt của tịa nhà căn hộ khách sạn là bất động sản nghỉ dưỡng để ở nên cách tiếp cận chủ yếu khi có đầy đủ thơng tin trên thị trường đó là cách tiếp cận so sánh, cách tiếp cận thu nhập. Trong đó cách tiếp cận thu nhập bao gồm 2 phương pháp: phương pháp vốn hóa trực tiếp và chiết khấu dòng tiền.
Bước 3: Thu thập các thông số đầu vào
Tùy vào cách tiếp cận mà thẩm định viên thu thập các thông số đầu vào phù hợp. Thông thường các thông tin cơ bản cần thu thập là tài sản so sánh, giá th phịng trung bình, tỷ lệ lấp đầy…Các thông số này thường được thu thập dựa vào dữ liệu trong quá khứ của tài sản và các thơng tin có sẵn trên thị trường.
Bước 4: Phân tích các thơng số đầu vào
Tùy vào cách tiếp cận mà thẩm định viên lựa chọn các thông số phù hợp để tiến hành phân tích. Đối với cách tiếp cận so sánh thẩm định viên cần phân tích các điểm tương đồng và khác biệt của TSSS so với TSTĐG. Đối với cách tiếp cận thu nhập thẩm định viên cần phân tích cách yếu tố ảnh hưởng đến doanh thu và chi phí của khách sạn. Nội dung này sẽ được trình bày chi tiết ở phần kế tiếp của chương này.
Bước 5: Kết quả và nhận xét
Thơng qua những phân tích thẩm định viên tính tốn kết quả và đưa ra nhận xét về kết quả có được.
4.2.2 Các cách tiếp cận thẩm định giá
Để tiến hành thẩm định giá căn hộ khách sạn thì 2 cách tiếp cận thường được vận dụng là cách tiếp cận so sánh với phương pháp so sánh trực tiếp và cách tiếp cận thu nhập với 2 phương pháp vốn hóa trực tiếp và chiết khấu dịng tiền. Khi tiến hành thẩm định giá bất kỳ tài sản nào, với cách tiếp cận nào thì thẩm định viên cần có hiểu biết sâu sắc về thị trường đó. Do đó khi thẩm định viên tiến hành thẩm định giá tịa nhà căn hộ khách sạn thì bước đầu tiên là thẩm định viên thực hiện nghiên cứu về tổng quan kinh tế, tổng quan thị trường BĐS và thị trường khách sạn. Việc nghiên cứu các vấn đề này giúp thẩm định viên lựa chọn được cách tiếp cận nào có thể thực hiện được dựa vào những giữ liệu sẵn có trên thị trường, bên cạnh đó nắm vững thông tin thị trường giúp cho thẩm định viên có thể phân tích được các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá, đặc biệt là các yếu tố như giá thuê, tỷ lệ tăng giá, tỷ lệ lấp đầy.
Tổng quan kinh tế
Theo nghiên cứu của Viện Bất động sản Úc được phát hành trong sách thẩm định giá bất động sản, xuất bản năm 2007 thì kinh tế là một yếu tố quan trọng cần phân tích khi tiến hành thẩm định giá tài sản. Trong bước này thẩm định viên phân tích các chỉ số vĩ mơ cơ bản của kinh tế, qua đó nắm được tình hình kinh tế và những xu
hướng phát triển của kinh tế trong tương lai mà có thể ảnh hưởng đến dòng tiền trong tương lai của tài sản. Dựa vào phỏng vấn chuyên sâu của tác giả về phân tích các chỉ số vĩ mơ cơ bản của kinh tế trong công tác thẩm định giá, kết hợp với những báo cáo thẩm định giá của các công ty đa quốc gia chuyên về thẩm định giá bao gồm các công ty CBRE Việt Nam, JLL Việt Nam, DTZ Việt Nam, C&W Việt Nam,