5.3.1 Tổng quan nền kinh tế
Theo số liệu tác giả thống kê từ từ công ty khảo sát thị trường Business Monitor International (BMI), kinh tế Việt Nam đã tăng trưởng và phát triển bền vững trong những năm vừa qua và được dự báo tiếp tục phát triển ổn định trong những năm tới. Sự phát triển ổn định của nền kinh tế là nền tảng thúc đẩy tăng trưởng và phát triển
của ngành bất động sản. Bảng 5.2: Các chỉ số cơ bản tổng quan nền kinh tế Việt Nam là những chỉ số cơ bản về kinh tế từ năm 2005 đến năm 2014.
Bảng 5.2: Các chỉ số vĩ mô cơ bản kinh tế Việt Nam
Tên chỉ số 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Tốc độ tăng trưởng GDP thực
tế (%) 7,5 7,0 7,1 5,7 5,4 6,4 6,2 5,2 5,4 6,0 Nhập khẩu hàng hóa dịch vụ
(triệu USD) 38,6 47 65,6 83,7 74,5 90,5 112,4 119 133,5 147,6 Xuất khẩu hàng hóa dịch vụ
(triệu USD) 36,7 45 55,1 70,3 64 81,3 106,8 124,4 137,2 149,4 Tỷ giá hối đoái VND/USD 15.856 15.991 16.083 16.445 17.800 19.121 20.657 20.873 21.029 21.199 Giá tăng thêm ròng về du lịch
(triệu USD) 1,85 2,24 2,8 3,47 3,79 4,23 5,11 5,84 6,59 7,35 Tỷ lệ lạm phát theo năm (%) 8,8 6,7 12,6 19,9 6,5 11,7 18,1 6,8 6 4,1 Lượng vốn FDI ròng (triệu
USD) 1,9 2,3 6,5 9,3 6,9 7,1 6,5 7,2 6,9 7,1
Nguồn: Business Monitor International (BMI)
Số liệu thống kê từ công ty khảo sát thị trường Business Monitor International (BMI) từ năm 2005 tới nay cho thấy tốc độ tăng trưởng GDP thực tế đang ở mức cao và ổn định, mức tăng trưởng được giữ ổn định trong khoảng 5,2% - 7,5% trong giai đoạn gần đây. Tình hình xuất nhập khẩu có chiều hướng gia tăng với lượng nhập khẩu hàng hóa dịch vụ là 147,6 (triệu USD) và xuất khẩu hàng hóa là 149,4 (triệu USD), qua đó lượng thặng dư trong cán cân xuất nhập khẩu đạt 1,8 (triệu USD) trong năm 2014. Bênh cạnh đó tỷ giá hối đối được duy trì ổn định từ 20.873 VND/USD đến 21.199 VND/USD từ năm 2012-2014. Một yếu tố quan trọng khác là tỷ lệ lạm phát được duy trì ở mức dưới 6,8% trong 3 năm gần đây đặc biệt năm 2014 tỷ lệ này là 4,1%. Về thu hút nhà đầu tư nước ngồi thì tỷ lệ vốn đầu tư nước ngồi (FDI) rịng khá ổn định duy trì ở mức từ 6,5% - 9,3% từ năm 2007-2014. Theo công ty khảo sát thị trường Business Monitor International (BMI) nền kinh tế Việt Nam sẽ tiếp tục phát triển ổn định trong những năm tiếp theo. Sự phát triển ổn định của nền kinh tế sẽ tác động tích cực đến cung cầu bất động sản trong tương lai.
5.3.2 Tổng quan thị trường bất động sản
Theo báo cáo ngành bất động sản Việt Nam quý 4 năm 2014 của công ty khảo sát thị trường Business Monitor International (BMI) uy tín quốc tế của ngành bất động sản của Việt Nam đang được xây dựng vững chắc. Mức đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tăng lên là minh chứng cho nhu cầu tăng trưởng về bất động sản thương mại nói riêng, kết hợp với đẩy mạnh tăng trưởng kinh tế và môi trường pháp lý được cải thiện. Lĩnh vực bất động sản thu hút một lượng lớn nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi (FDI) vào Việt Nam, tính đến q 2 năm 2014 lượng FDI đạt gần 10 tỷ USD. Có nhiều yếu tố đã thu hút nhà sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam trong đó có 3 yếu tố nổi bật sau:
Thứ nhất, nền kinh tế có tốc độ phát triển vững chắc với mức tăng trưởng 5,9% cho năm 2014 sẽ thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản. Bên cạnh đó với kỳ vọng sự phát triển của xuất khẩu và nhập khẩu sẽ kéo theo gia tăng bất động sản công nghiệp, đặc biệt là cho bất động sản cơng nghệ cao từ đó kéo theo thị trường bất động sản đi lên trong đó có khách sạn. Cũng cần nói thêm, dân số trẻ và sự gia tăng về đơ thị hóa của đất nước sẽ tiếp tục đảm bảo nhu cầu mạnh mẽ cho bất động sản. Thứ hai, chính sách dần minh bạch hơn cho đầu tư bất động sản đã thu hút nhà đầu tư nước ngoài hơn. Kết hợp với điều này là việc tăng cường liên kết thương mại của nước ta với Mỹ, Trung Quốc và các thị trường khác trong khu vực, đặc biệt là thông qua việc ký kết hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lược xuyên Thái Bình Dương. Cuối cùng, những tác động tích cực của sự phát triển nhanh chóng ngành du lịch Việt Nam đã thúc đẩy phát triển của khách sạn mới và các cơ sở nghỉ dưỡng trên toàn quốc, cũng như thúc đẩy nhu cầu về trung tâm mua sắm và không gian bán lẻ hiện đại khác.
Thơng qua những tín hiệu của thị trường bất đống sản thu thập được thì thị trường bất động sản đang có dấu hiệu hồi phục và phát triển sau thời gian thời gian dài yên ắng, đặc biệt là sự phát triển của bất động sản nghỉ dưỡng để ở như tòa nhà căn hộ khách sạn.
5.3.3 Tổng quan thị trường khách sạn
Các chỉ số của thị trường khách sạn qua các năm gần đây cho thấy Việt Nam là một địa điểm triển vọng hấp dẫn nhà đầu tư ở khu vực châu Á Thái Bình Dương. Bảng 5.3: Tình hình khách sạn Việt Nam 2010 - 2017 thế hiện tình hình thị trường khách sạn qua các chỉ số cơ bản.
Bảng 5.3: Tình hình khách sạn Việt Nam 2010 - 2017
Chỉ số 2010 2011 2012 2013 2014 2015F 2016F 2017F
Số lượng khách sạn và cơ sở lưu trú
(ngàn) 5,76 6,99 7,05 7,88 8,74 9,44 10,42 11,62
Tỷ lệ thay đổi số lượng khách sạn và cơ
sở lưu trú (%) 21,1 21,5 0,8 11,9 10,9 8,0 10,4 11,5
Giá trị ngành nhà hàng khách sạn (tỷ
USD) 4,2 5,1 5,8 6,6 7,3 7,9 8,8 10,0
Tỷ lệ thay đổi giá trị ngành nhà hàng
khách sạn (%) 11,6 21,0 14,3 12,8 11,5 7,6 11,7 13,7
Giá trị ngành nhà hàng khách sạn theo
% GDP 3,7 3,8 3,8 3,9 4,0 4,0 4,0 4,0
Nguồn: Business Monitor International (BMI)
Theo số liệu có được thì số lượng khách sạn và cơ sở lưu trú đang ngày càng gia tăng với mức tăng trưởng ước tính từ 8,0% – 11,9% từ năm 2013-2017. Bên cạnh đó giá trị của nhà hàng và khách sạn cũng gia tăng và giữ vai trị đóng góp lớn vào giá trị tăng trưởng của nền kinh tế (khoảng 4%/GDP). Các số liệu này đã chứng minh rằng thị trường khách sạn Việt Nam phát triển ổn định qua đó ngày càng thu hút được các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực này ở nước ta.
Theo thống kê của công ty nghiên cứu thị trường Business Monitor International
(Vietnam tourism report, 2014) thì có 7/10 thương hiệu khách sạn lớn nhất thế giới
mặt ở nước ta tính đến năm 2014. Sự hiện diện của các tập đoàn khách sạn quốc tế hàng đầu thế giới cho thấy tiềm năng của thị trường khách sạn Việt Nam.
Bảng 5.4: 10 khách sạn Quốc Tế hàng đầu ở Việt Nam 2014
Stt Tên tập đoàn
khách sạn Sự hiện diện ở Việt Nam Nhãn hiệu ở Việt Nam
1 Accor Hotels
Accor có 15 khách sạn ở Việt Nam với các khách sạn ở các trung tâm thành phố và khách sạn ở khu nghĩ dưỡng
Sofitel, Pullman, La Residence, McGallery, Novotel, Mercure, Ibis, Lifestyle
2 Carlson Rezidor
Hotel Chưa xuất hiện ở nước ta -
3 Choice Hotels
International Chưa xuất hiện ở nước ta -
4 Best Western Best Western có 5 khách sạn ở 4 địa điểm khác nhau ở nước ta
Best Western, Best Western Premier
5 Hilton Hilton có 2 khách sạn ở Việt Nam nằm ở thủ
đô Hà Nội Hilton
6 Hyatt Hyatt có 2 khách sạn ở Việt Nam trong đó 1 ở Đà Nẵng và 1 ở TP. HCM
Danang Park Hyatt, Hyatt Regency
7 InterContinental Hotels Group
ICG có hai khu nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, bốn khách sạn ở Hà Nội, hai khách sạn ở TP. HMC và một khách sạn mới tại Nha Trang được khánh thành vào đầu năm 2014
Crowne
Plaza,Intercontinentall
8 Marriott
Marriott có hai khách sạn tại Việt Nam, một tại TP. HCM và một khách sạn JW Marriott mới mở ở Hà Nội
JW Marriott, Renaissance
9 Starwood
Starwood có ba khách sạn Sheraton tại Việt Nam và một khu nghỉ mát Le Meridien mở cửa vào đầu năm 2014
Sheraton, Le Meridien
10 Wyndham Chưa xuất hiện ở nước ta -
Nguồn: Business Monitor International (BMI)
5.3.4 Thị trường bất động sản Đà Nẵng
Thị trường bất động sản thương mại Đà Nẵng vẫn là một điểm sáng trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam với sự tăng trưởng tốt qua các năm. Đặc biệt trong lĩnh vực khách sạn thì Đà Nẵng đang phát triển không ngừng với những chuỗi khách sạn quốc tế. Các khách sạn lớn Đà Nẵng như Pullman Danang Beach Resort , Fusion Maia resort, Naman Retreat Resort, Hyatt Regency Danang, Furama Resort Danang, Vinpearl Premium Danang và nhiều khách sạn 5 sao khác.
Thơng qua khảo sát giá th phịng khách sạn khu vực miền trung ở 3 tỉnh thành bao gồm tỉnh Quảng Nam, tỉnh Khánh Hòa và TP. Đà Nẵng thì giá cho thuê trung bình khách sạn 5 sao giao động từ 181USD/phòng/đêm đến 263USD/phòng/đêm. Khách sạn Hyatt Regency với thương hiệu và uy tín của mình có mức giá cho th trung bình ngày (ADR) là 345USD/phịng/đêm.
Biểu đồ 5.1: Giá th phịng trung bình ở tỉnh Quảng Nam, Đà Nẵng và Khánh Hòa
Nguồn: Tổng hợp của tác giả từ Agoda.com
Cơng suất phịng
Theo công ty nghiên cứu về thị trường khách sạn Grant Thorton Việt Nam thì cơng suất của khách sạn trung bình giai đoạn 2012 – 2013 giao động từ 61% - 62,7%. Khách sạn Hyatt Regency Đã Nẵng với thương hiệu và uy tín có công suất lấp đầy hiện đạt mức 80% và được dự báo là ổn định qua các năm tiếp theo.
Bảng 5.5: Công suất khách sạn Việt Nam (2012 -2013)
Công suất khách sạn Việt Nam (2012-2013)
Vị trí 2012 2013 Thay đổi
Bắc 58,30% 61,00% 2,70%
Trung 57,60% 61,30% 3,70%
Nam 64,40% 62,70% 1,70%
Doanh thu từ nhà hàng, doanh thu từ dịch vụ khác
Căn cứ theo nghiên cứu của tổ chức Grant Thorton Việt Nam về ngành khách sạn Việt Nam, tác giả đề xuất doanh thu nhà hàng được ghi nhận bằng 30% trên tổng doanh thu và doanh thu từ dịch vụ khác ghi nhận bằng 10% trên tổng doanh thu tòa nhà căn hộ khách sạn Hyatt Regency Da Nang.
Biều đồ 5.2: Tỷ lệ doanh thu khách sạn
Nguồn: Grant Thorton Việt Nam (Báo cáo khảo sát ngành dịch vụ khách sạn 2012-2014)
Chi phí
Căn cứ theo nghiên cứu của tổ chức Grant Thorton Việt Nam về ngành khách sạn Việt Nam thì tổng chi phí hoạt động của khách sạn năm 2013 chiếm 61,6% trên tổng doanh thu hoạt động khách sạn, trong đó chi phí bán hàng chiếm 4,4% trên tổng doanh thu hoạt động khách sạn. Theo đó tác giả đề xuất chi phí hoạt động là 60% và chi phí bán hàng là 4% cho khách sạn Hyatt Regency.
Bảng 5.6: Tỷ lệ chi phí khách sạn ở Việt Nam 2011-2013
Chỉ tiêu 2013 2012 2011
Thu nhập hoạt động ròng (EBITDA) 34,0% 28,2% 28,2%
Chi phí bán hàng 4,4% 4,5% 4,6%
Chi phí hoạt động 61,6% 67,3% 67,2%