Hoàn thiện quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi- 123docz.net

6. Nội dung của luận văn

3.3.2. Hoàn thiện quy định pháp luật để bảo vệ quyền lợi của bên mua căn hộ

chung cư hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý chung cư cấp ngoài việc thực hiện những quy định của pháp luật về Hợp đầu theo mẫu nói chung cịn phải thực hiện những quy định đặc thù khác về quản lý nhà nước về đất đai, BĐS.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 của Việt Nam ban hành, chưa có quy định để bảo vệ quyền lợi của bên mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai như đã trình bày ở phần hạn chế, bất cập. Vì vậy, cần thiết phải có giải pháp để người mua không bị thiệt hại, do đó cần đưa thêm quy định về điều kiện để chủ đầu tư được bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai vào Luật Kinh doanh bất động sản: chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán mua nhà ở hình thành trong tương lai.

38 khoản 5, Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014

Biện pháp bắt buộc chủ đầu tư phải có bảo lãnh của tổ chức tín dụng hoặc tổ chức tài chính bảo lãnh việc bán căn hộ chung cư hình thành trong tương lai là biện pháp rất khả thi để bảo vệ quyền lợi của bên mua căn hộ chung cư. Trong trường hợp chủ đầu tư khơng có khả năng tiếp tục thực hiện dự án để bàn giao căn hộ chung cư cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng thì tổ chức tín dụng sẽ có nghĩa vụ chi trả lại khoản tiền bên mua đã ứng trước cho chủ đầu tư, giúp kéo giảm thiệt hại của bên mua xuống mức thấp nhất. Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25 tháng 11 năm 2014 cũng đã đưa quy định mới đối với chủ đầu tư dự án “phải có bảo lãnh của tổ chức tính dụng về việc mua

bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư mới được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng”. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện

bàn giao nhà, cơng trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và bên mua có u cầu thì tổ chức tín dụng có trách nhiệm hồn lại số tiền ứng trước, tiền lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại theo hợp đồng đã ký kết hoặc thuê doanh nghiệp có chức năng về xây dựng tiếp tục đầu tư xây dựng để bàn giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua40. Việc nhà làm luật đã đưa quy định phải có bảo lãnh làm điều kiện để ràng buộc chủ đầu tư khi muốn bán nhà, cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai nói chung, căn hộ chung cư hình thành trong tương lai nói riêng nhằm giúp bảo vệ quyền lợi của người mua, khắc phục được điểm hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.

Kết luận chương 3

Sau khi phân tích thực trạng tại chương 2 của luận văn và đưa ra những hạn chế bất cập nói chung của hợp đồng và ở cụ thể ở đối tượng hợp đồng mẫu được chọn nghiên cứu nói riêng. Ở chương này, tác giả đã đưa ra hệ thống các giải pháp hồn thiện chính sách pháp luật có liên quan đến hợp đồng theo mẫu như: Hoàn thiện pháp luật Việt Nam về hợp đồng theo mẫu gắn với việc xây dựng nền kinh tế thị trường, tự do kinh doanh; Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng theo mẫu phải gắn với quá trình hội nhập quốc tế; Hồn thiện pháp luật về hợp đồng theo mẫu phải gắn với bảo vệ quyền con người .

Mặt khác, các giải pháp liên quan đến tổ chức thực hiện và giám sát thực thi pháp luật về hợp đồng theo mẫu như: Thực hiện giám sát từ các cấp, các ngành trong bộ máy quản lý nhà nước; Bổ sung các quy định về hàng hóa, dịch vụ bắt phải đăng ký hợp đồng theo mẫu cũng địi hỏi phải được thự chiện đồng bộ, có liên kết chặt chẽ, nhằm đảm bảo thực thi tốt những quy định của pháp luật và BVQLNTD.

Cuối chương tác giả tiếp tục đưa ra các giải pháp hoàn thiện quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý chung cư cấp. Trong đó, việc hồn thiện các quy định pháp luật về trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, hoàn theiẹn các quy định về bảo vệ quyền lợi cho bên mua căn hộ hình thành trong tương lai… Hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận cho bên mua là nhiệm vụ quan trọng nhất, vì giấy chứng nhận được coi như một chứng thư pháp lý thể hiện quyền sở hữu và có ý nghĩa quan trọng trong các giao dịch dân sự khác của người sử dụng.

KẾT LUẬN

Trong nền kinh tế thị trường thì hợp đồng là căn cứ để thể hiện quyền lợi và nghĩa vụ của các bên trong mỗi giao dịch. Hợp đồng theo mẫu cũng đang được áp dụng với nhiều loại dịch vụ và hàng hóa tại các quốc gia trên thế giới nhằm tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp. Tuy nhiên thì với việc quyền lợi của NTD đang bị ảnh hưởng do những hạn chế của hợp đồng mẫu, trong khuôn khổ nghiên cứu này tác giả đã chỉ ra những hạn chế và thực trạng thực hiện hợp đồng theo mẫu hiện nay ở nước ta. Các nội dung chủ yếu đạt được ở nghiên cứu này có thể tóm lược như sau:

1. Luận văn đã hệ thống những vấn đề lý luận về hợp đồng theo mẫu hiện nay, nêu các khái niệm, mục đích và ý nghĩa của hợp đồng theo mẫu, những cơ sở pháp lý của hợp đồng theo mẫu theo quy định của pháp luật Việt Nam và vai trò to lớn của hợp đồng trong đời sống xã hội, quyền tự do của con người trong việc giao kết hợp đồng. Tự do ý chí phải được đề cao để con người vì lợi ích của mình trong xã hội tự do cạnh tranh mang lại những lợi ích chung.

2. Thực trạng pháp luật về hợp đồng theo mẫu ở Việt Nam hiện nay có nhiều điểm đáng chú ý như được bảo vệ từ các chính sách của nhà nước, được NTD bảo vệ, bảo vệ từ một số doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong tình hình thực tế cịn nhiều điều khoản gây bất lợi cho NTD nói chung, NTD ở vấn đề lựa chọn nghiên cứu nói riêng. Hơn nữa, những bất cập, hạn chế của hợp đồng theo mẫu luôn phải được khắc phục mà thực tế nền kinh tế thị trường định hướng xã hội của nghĩa còn những vấn đề chưa phù hợp, cần được điều chỉnh từ các văn bản quy phạm pháp luật và nghiên cứu chuyên ngành.

3. Từ những hạn chế, bất cập được đề cập đến, tác giả đã đề xuất các giải pháp đồng bộ nhằm hồn thiện các chính sách pháp luật có liên quan đến hợp đồng theo mẫu; Các giải pháp liên quan đến tổ chức thực hiện và giám sát thực thi pháp luật về hợp đồng theo mẫu; Các giải pháp hoàn thiện quy định về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các dịch vụ sinh hoạt do đơn vị quản lý chung cư cấp nhằm giải quyết các vấn đề phát sinh trong q trình thực hiện hợp đồng.

4. Trong khn khổ một luận văn thạc sĩ do điều kiện học thuộc còn hạn chế và những hạn chế khách quan khác từ dung lượng của một luận văn thạc sĩ, thời lượng nghiên cứu do đó nghiên cứu này của học viên cịn có nhiều hạn chế, thiếu sót. Do đó, học viên mong nhận được những đóng góp từ q thầy cơ, các nhà khoa học và các học viên khác để đề tài được hoàn thiện.

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Bộ công thương (2019), Báo cáo chuyên đề nghiên cứu, so sánh luật bảo vệ người tiêu dùng một số nước trên thế giới - bài học kinh nghiệm và đề xuất một số nội dung cơ bản quy định trong dự thảo luật bảo vệ người tiêu dùng của Việt Nam, Hà Nội.

2. Bộ công thương (2019), Báo cáo chuyên đề nghiên cứu, Thiết chế bảo vệ người tiêu dùng: Thực trạng Việt Nam, kinh nghiệm quốc tế và định hướng hồn thiện, Hà Nội.

3. Bộ cơng thương (2019), báo cáo kết quả hai năm thực thi luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, Hà Nội.

4. Bộ công thương (2014) báo cáo nghiên cứu tổng thể đề xuất sửa đổi quyết định số 02/2012/QĐ-TTg của thủ tưởng chính phủ ban hành danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung.

5. Bộ công thương (2019), Báo cáo tóm tắt tổng kết cơng tác bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng giai đoạn 2016-2019, Hà Nội.

6. Bùi Ngọc Cường (2004), Một số vấn đề về quyền tự do kinh doanh trong pháp luật kinh tế hiện hành ở Việt Nam, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội.

7. Dương Đăng Huệ (2002), “Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng ở Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật.

8. Đỗ Văn Đại (2015), Bàn thêm về điều chỉnh hợp đồng khi hồn cảnh thay đổi, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp.

9. Đại hội đồng Liên Hiệp Quốc, Bản hướng dẫn bảo vệ quyền lợi NTD theo Nghị quyết số 39/248 ngày 09/4/1985.

10. Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội

11. Ngô Huy Cương (2008), “Tự do ý chí và sự tiếp nhận ý chí trong pháp luật Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp.

12. Nguyễn Công Đại (2017), “Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong các giao dịch có sử dụng hợp đồng theo mẫu ở Việt Nam hiện nay”, LATS Luật học, Học viện Khoa học xã hội - Viện hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam.

13. Nguyễn Thị Hằng Nga (2015), “Chế định hợp đồng dân sự theo mẫu và một số đề xuất sửa đổi Bộ luật Dân sự năm 2005”, Học Viện Tư pháp đăng trên tạp chí lập pháp điện tử ngày 01/8/2015.

14. Nguyễn Đức Thơng (2014), “Hồn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam về đề nghị giao kết hợp đồng nhằm thúc đẩy sự phát triển của các quan hệ thương mại trong điều kiện tồn cầu hóa”, Khoa Luật – Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội.

15. Ngọc Trang, nghiên cứu trao đổi với đề tài “Một số vấn đề pháp lý và thực tiễn về quyền tự do hợp đồng ở Việt Nam hiện nay”, đăng trên cổng thơng tin chính phủ của Bộ Tư Pháp ngày 22/10/2019, truy cập ngày 29/7/2020.

16. Nguyễn Nhất Tư “Hợp đồng Thương mại điện tử theo pháp luật Việt Nam” LV Luật Kinh tế, Học viện Khoa học xã hội (2017).

17. Nguyễn Thị Xuân (2014) “Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, LV Ths ngành Luật kinh tế, Khoa Luật – Trường Đại học Quốc Gia Hà Nội.

18. Phạm Hoàng Giang (2006), “Quyền tự do giao kết hợp đồng trong hoạt động thương mại ở Việt Nam”, Luận văn Tiến sỹ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội.

http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208468 truy cập ngày

29/7/2020.

19. Phạm Duy Nghĩa (2003), “Điều chỉnh thông tin bất cân xứng và quản lý rủi ro trong pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 5/2003, Hà Nội.

20. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Bộ Luật dân sự 2005, Hà Nội. 21. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2005), Luật thương mại 2005, Hà Nội. 22. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2010), Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2010, Hà Nội.

23. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2015), Bộ Luật dân sự 2015, Hà Nội. 24. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2015), Bộ Luật tố tụng dân sự 2015, Hà Nội.

25. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2015), Bộ Luật tố tụng hình sự 2015, Hà Nội.

26. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), Luật Cạnh tranh;

27. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), Luật nhà ở; 28. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2013), Hiến pháp 2013;

29. Quyết định 02/2012/QĐ-TTg ngày 13/1/2012 của Thủ tướng Chính Phủ quy định danh mục hàng hóa, dịch vụ phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung;

30. Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, QCVN 2: 2008/BKHCN về mũ bảo hiểm cho người đi mô tơ, xe máy.

31. V.I.Lênin (1989), Tồn tập, Tập 36, Nxb Sự thật, Hà Nội  Các trang thông tin khác :

1. http://lapphap.vn/Pages/tintuc/tinchitiet.aspx?tintucid=208468 2. http://lapphap.vn/Pages/anpham/xemchitiet.aspx?ItemID=168 3. https://moit.gov.vn/tin-tuc/thi-truong-nuoc-ngoai/cong-tac-ho-tro-giai-quyet- khieu-nai-nguoi-tieu-dung-nam-201.html 4. https://moit.gov.vn/tin-tuc/hoat-dong/cong-tac-tu-van-ho-tro-giai-quyet-yeu- cau-khieu-nai-cua-nguo2.html 5. http://vcca.gov.vn/default.aspx?page=news&do=detail&id=ac93f7fb-5909- 4452-a1bd-ee55e87565b4