7. Kết cấu của luận văn
1.1. Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhƣợng
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển
xã hội.
Thứ tư, tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng ảnh hƣởng đến lợi ích, hoạt động quản lý của Nhà nƣớc. Nhà nƣớc với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu đất đai, quản lý đất đai thông qua hệ thống pháp luật nhƣ: Hiến pháp, Luật Ðất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Thƣơng mại, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Cơng chứng, Luật Hơn nhân và Gia đình…Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất làm cho những quy định của pháp luật đất đai và chính sách của Nhà nƣớc không đƣợc thực hiện một cách triệt để, ảnh hƣởng tới trật tự quản lý hành chính mà Nhà nƣớc đã thiết lập [21; tr20].
1.2. Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣợng quyền sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một hiện tƣợng thƣờng xảy ra trong đời sống xã hội và ở mọi thời kỳ lịch sử. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hoạt động của các cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn của hai hay nhiều bên trong quan hệ hợp đồng chuyển nhƣợng trên cơ sở pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tranh chấp. Qua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà các quan hệ hợp đồng đƣợc điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nƣớc, lợi ích xã hội và của ngƣời sử dụng đất, mang lại sự ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai đƣợc thực hiện trong cuộc sống.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực chất là việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền vận dụng đúng đắn các quy định của pháp luật vào việc giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời chuyển nhƣợng và ngƣời nhận chuyển nhƣợng [18, 406]. Trong phạm vi luận văn, có thể hiểu, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền sử dụng hệ thống các quy phạm pháp luật để giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
và các chủ thể khác có liên quan, thơng qua đó đảm bảo và khơi phục quyền và lợi ích cho ngƣời bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có các đặc điểm cơ bản sau:
Một là, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hoạt động của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền, đƣợc nhà nƣớc đảm bảo thực hiện. Trong đó, Tồ án là cơ quan giải quyết tranh chấp điển hình, đƣợc Nhà nƣớc trao quyền xét xử, có thẩm quyền xem xét, nghiên cứu, xử lý các vụ tranh chấp kinh tế dân sự nói chung và tranh chấp đất đai nói riêng. Điều 102 Hiến pháp 2013 quy định đã quy định vị trí, vai trị và nhiệm vụ của Tòa án: “Tòa án nhân dân là cơ quan xét xử của nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thực hiện quyền tƣ pháp….Tịa án nhân dân có nhiệm vụ bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con ngƣời, quyền công dân, bảo vệ chế độ xã hội chủ nghĩa, bảo vệ lợi ích của Nhà nƣớc, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân [11]. Phán quyết của Tịa án có hiệu lực buộc các bên phải thi hành, nếu khơng thi hành thì bị cƣỡng chế phải thi hành, điều này thể hiện tính quyền lực nhà nƣớc khác với các phƣơng thức giải quyết tranh chấp khác nhƣ hòa giải, thỏa thuận, trọng tài. Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án là bằng quyết định hay bản án. Khi bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật các bên phải nghiêm chỉnh, tự giác thực hiện. Nếu các bên không tự thi hành án đƣợc với nhau, theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền thi hành. Khi tổ chức thi hành án, nếu bên phải thi hành án có điều kiện thi hành mà khơng tự nguyện thi hành thì cơ quan thi hành án có quyền áp dụng các biện pháp cƣỡng chế do pháp luật quy định [2; tr26].
Hai là, giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất là việc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền sử dụng hệ thống quy phạm pháp luật nội dung nhằm xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý của các bên có liên quan trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, thơng qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức trong xã hội. Các quy phạm pháp luật đƣợc Toà án sử dụng để giải quyết tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất thƣờng liên quan đến hệ thống quy phạm về quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất đai của các chủ thể có liên quan.
Ba là, các vụ việc liên quan đến tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất có nội dung tƣơng đối phong phú và đa dạng, bao gồm: công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật; tuyên bố hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu; những tranh cấp liên quan đến chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất đƣợc chuyển nhƣợng; tranh cấp liên quan đến điều kiện giao kết hợp đồng; tranh chấp quyền sử dụng đất do vi phạm điều cấm của pháp luật.
Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có ý nghĩa đảm bảo chế độ sở hữu đất đai thuộc tồn dân, Nhà nƣớc thực hiện vai trị là ngƣời đại diện quản lý cho chủ sở hữu. Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thì phải ln đảm bảo ngun tắc đất đai thuộc sở hữu tồn dân. Thơng qua việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án, mà các quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nƣớc, của xã hội của ngƣời sử dụng đất, cần giáo dục ý thức pháp luật cho công dân để ngăn ngừa những vi phạm pháp luật khác có thể xảy ra. Với ý nghĩa đó thì việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tịa án là tìm ra cơ sở đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân. Trên cơ sở đó phục hồi các quyền hợp pháp bị xâm hại, đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi của mình gây ra. Đó cũng là cơng việc có ý nghĩa quan trọng để tăng cƣờng pháp chế trong lĩnh vực giao lƣu dân sự và quản lý đất đai [2, tr 27]. Nếu chúng ta không làm tốt công việc giải quyết những bất đồng, mâu thuẩn xảy ra trong đời sống xã hội thì nó sẽ có tác động xấu tới sự ổn định của tình hình chính trị, cũng nhƣ các đối tƣợng thù địch lợi dụng vào nó lơi kéo ngƣời dân gây mất ổn định đời sống kinh tế - xã hội. Mặt khác, các tranh chấp phát sinh gây ra sự tốn kém, mất thời gian, chi phí cho các chủ thể liên quan trong việc khiếu kiện, khiếu nại. Chính vì điều đó, việc giải quyết tốt các tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng đất nói riêng có ý nghĩa vơ cùng quan trọng đến sự phát triển của đất nƣớc.
1.2.2. Các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong thực tiễn diễn ra rất đa dạng, phong phú [18, 402]. Có thể kể đến một số dạng tranh chấp điển hình sau đây:
- Tranh chấp về hình thức hợp đồng;
+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp do bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định;
- Tranh chấp do hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có điều khoản vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái với đạo đức xã hội;
- Tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhƣợng QSDĐ phải thanh toán đủ số tiền theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất);
- Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và các giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất (bên chuyển nhƣợng QSDĐ phải giao đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu, tình trạng đất và giao toàn bộ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp cho bên nhận chuyển nhƣợng QSDĐ);
+ Tranh chấp về nghĩa vụ thực hiện thủ tục hành chính đất đai khi chuyển nhƣợng QSDĐ (nghĩa vụ làm thủ tục công chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế, sang tên trƣớc bạ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhƣợng QSDĐ).
- Tranh chấp do hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất bị chấm dứt (một bên đơn phƣơng chấm dứt, hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất);
- Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội hay bên chuyển nhƣợng khơng có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất).
Trên đây là các dạng cơ bản thƣờng gặp trong thực tiễn liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Trong thực tiễn, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất còn rất nhiều dạng khác nhau địi hỏi các cơ quan có thẩm quyền cần nhận thức rõ các loại tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất để có các cách thức giải quyết phù hợp, bảo đảm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.