7. Kết cấu của luận văn
1.1. Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhƣợng
1.2.2. Khái niệm, cơ cấu điều chỉnh của phápluật giải quyết tranh chấp hợp
hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
1.2.2.1. Khái niệm pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Nhƣ đã phân tích, trong q trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng và giải quyết tranh chấp kinh tế, dân sự nói chung, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền phải đảm bảo giải quyết đồng thời hai vấn đề: Thứ nhất, giải quyết vấn đề về nội dung tranh chấp hay nói cách khác là giải quyết các yêu cầu khởi kiện; Thứ hai, phải đảm bảo việc giải quyết nội dung tranh chấp đƣợc thực hiện đúng theo trình tự, thủ tục theo đúng quy định của pháp luật.
Nội dung của pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thƣờng tập trung ở hệ thống quy phạm liên quan đến các vấn đề sau đây:
- Pháp luật về giải quyết tranh chấp liên quan đến công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật: Là hệ thống các quy định liên quan đến việc công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, đƣợc thể hiện trong các quy định của Bộ luật Dân sự, pháp luật về đất đai, pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Pháp luật về giải quyết tranh chấp liên quan đến tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu: Là hệ thống các quy phạm liên quan đến việc xác định giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và biện pháp giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
- Pháp luật về tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: Là hệ thống các quy phạm pháp luật quy định về quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhƣợng, bên nhận chuyển nhƣợng liên quan đến việc thực hiện các thoả thuận về chuyển giao đất, thanh toán, thực hiện nghĩa vụ về thuế và tài chính đối với nhà nƣớc, nghĩa vụ đăng ký giao dịch… chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, xác định chủ thể.
- Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất xuất phát từ những nội dung khác thoả thuận trong hợp đồng: Là hệ thống các quy phạm pháp luật đƣợc sử dụng để giải quyết các tranh chấp xuất phát từ những nội dung thoả thuận trong hợp đồng, mà điển hình là những tranh chấp liên quan đến diện tích quyền sử dụng đất, giá chuyển nhƣợng trong hợp đồng, nghĩa vụ về
thuế và tài chính đối với nhà nƣớc.Có thể định nghĩa pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhƣ sau:
Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổng hợp tất cả các quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ trình tự, thủ tục, điều kiện, thẩm quyền đến hậu quả pháp lý của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
1.2.2.2. Cơ cấu điều chỉnh của pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất bao gồm cả pháp luật nội dung, nhƣ Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản…và cả luật hình thức là Bộ Luật Tố tụng dân sự.
Đối với mỗi vấn đề cần giải quyết lại liên quan đến những nhóm quy phạm pháp luật khác nhau điều chỉnh các quan hệ pháp luật khác nhau; cụ thể:
Pháp luật về nội dung trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là các quy phạm pháp luật liên quan đến nguyên tắc giao kết hợp đồng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng và việc hậu quả pháp lý của hợp đồng khi hợp đồng vô hiệu [13]. Do hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có bản chất là một giao dịch dân sự nên phải chịu sử điều chỉnh của Bộ luật Dân sự về các nội dung liên quan đến hợp đồng. Mặt khác, do hợp đồng liên quan đến lĩnh vực đất đai có những đặc thù riêng so với các giao dịch dân sự thông thƣờng, nên khi giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần phải xem xét đến các quy định của Luật Đất đai. Bên cạnh đó, tùy vào đặc điểm, mục đích chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất còn phải chịu sự điều chỉnh của các loại luật khác, nhƣ: Trong trƣờng hợp việc lập hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nhằm mục đích lợi nhuận kinh doanh trên thị trƣờng phải chịu thêm sự điều chỉnh của Luật kinh doanh bất động sản hay việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có liên quan đến tài sản là nhà ở trên đất thì chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở. Nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải xem xét thêm các quy định của Luật Hơn nhân và gia đình…
Pháp luật về tố tụng trong việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là các quy phạm pháp luật quy định về thẩm quyền giải
quyết của Tịa án, trình tự thủ tục nhận đơn, giải quyết đơn khởi kiện, thụ lý vụ án, lập hồ sơ, thu thập tài liệu chứng cứ; chuẩn bị xét xử, xét xử sơ thẩm, xét xử phúc thẩm…Tất cả các trình tự thủ tục đều phải đƣợc thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự tại Bộ luật Tố tụng dân sự và các văn bản hƣớng dẫn khác.
Mặc dù hai nhóm quy phạm khác nhau, nhƣng q trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án phải đảm bảo thực hiện song song với nhau. Nếu việc giải quyết tranh chấp chỉ tập trung giải quyết các vấn đề về nội dung mà khơng thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục tố tụng thì việc giải quyết khơng có giá trị pháp lý. Theo Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định: “Chứng cứ trong vụ việc dân sự là những gì có thật được đương sự và cơ
quan, tổ chức, cá nhân khác giao nộp, xuất trình cho Tịa án trong quá trình tố tụng hoặc do Tịa án thu thập được theo trình tự, thủ tục do Bộ luật này quy đình và được Tòa án sử dụng để làm căn cứ xác định các tình tiết khách quan của vụ án cũng như xác định yêu cầu hay sự phản đối của đương sự là có căn cứ và hợp pháp”.Nếu những tài liệu khơng đƣợc thu thập đúng trình tự, thủ tục thì nó khơng
đƣợc coi là chứng cứ để Tịa án xem xét mặc dù nó có tính khách quan. Tuy nhiên, nếu chỉ áp dụng pháp luật về tố tụng mà không áp dụng pháp luật về nội dung để giải quyết tranh chấp thì sẽ khơng giải quyết đƣợc bản chất của tranh chấp, dễ dẫn đến việc áp dụng sai pháp luật. Do đó, việc áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải có sự áp dụng đồng thời cả hai nhóm quy phạm pháp luật về nội dung và quy phạm pháp luật về tố tụng.
Trong phạm vi nghiên cứu của luận văn này, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đƣợc nghiên cứu dƣới khía cạnh pháp luật nội dung, đƣợc hiểu là hệ thống các quy phạm pháp luật đƣợc cơ quan, tổ chức có thẩm quyền vận dụng để giải quyết những mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên có liên quan trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, nhằm xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý của các bên có liên quan.
Kết luận chƣơng 1
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thơng qua hoạt động xét xử tại Tịa án là giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Tòa án với tƣ cách là
cơ quan có quyền tƣ pháp, nhân danh Nhà nƣớc giải quyết những mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhƣợng QSDĐ và bên nhận chuyển nhƣợng QSDĐ hoặc bên thứ ba liên quan đến giá trị pháp lý của Hợp đồng. Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ trên cơ sở vận dụng các quy định của Luật đất đai, Bộ luật dân sự và các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ phải tuân theo các nguyên tắc cơ bản của pháp luật, đƣờng lối của Đảng, chính sách của Nhà nƣớc để đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng cho nhân dân, bảo vệ pháp chế xã hội chủ nghĩa và giữ vững ổn định xã hội.
CHƢƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỀN GIẢI QUYẾT TRANH