7. Kết cấu của luận văn
2.1. Thực trạng phápluật về giải quyết tranh chấp hợp đồngchuyển nhƣợng
2.1.1. Giải quyết tranh chấp liên quan đến việc công nhận hợp đồngchuyển
2.1.1. Giải quyết tranh chấp liên quan đến việc công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật. nhƣợng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.
Thẩm quyền công nhận hiệu lực pháp lý của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thuộc về Tồ án. Để có thể kết luận về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, Toà án phải xem xét các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, nhƣ:
* Chủ thể của hợp đồng là những người tham gia xác lập, thực hiện hợp
đồng, có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng và phải chịu trách nhiệm về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đó. Để tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng, các hệ thống pháp luật đều qui định chủ thể phải có năng lực chủ thể nhất định. Theo đó, yêu cầu về chủ thể tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “có năng lực hành vi dân sự” là một trong những điều kiện tiên quyết để hợp đồng có hiệu lực.
Nhìn chung, để có thể xác lập, thực hiện các hợp đồng, chủ thể là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự thích ứng với loại giao dịch hoặc loại hợp đồng mà chủ thể đó tham gia. Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác xác lập, thực hiện hợp đồng thông qua người đại diện hợp pháp, nhưng phải đúng „phạm vi đại diện‟ và phải phù hợp với giới hạn về „lĩnh vực hoạt động‟ của các chủ thể.
*Nội dung, mục đích của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật
và không trái đạo đức xã hội
Pháp luật Việt Nam thừa nhận nguyên tắc tự do cam kết, thỏa thuận. Nhưng để bảo vệ lợi ích của nhà nước, lợi ích của cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác, “Bộ luật dân sự 2015” cũng qui định một số trường hợp hạn chế quyền tự do của các bên trong việc thiết lập hợp đồng. Theo đó, nội dung và mục đích của hợp đồng (giao dịch dân sự) “khơng được vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội” (Điểm b, khoản 1 Điều 122). Hợp đồng (giao dịch dân sự) “có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của
pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vơ hiệu” (Điều 128).
Nội dung của hợp đồng là tổng hợp các quyền và nghĩa vụ của các bên chủ thể tham gia hợp đồng được thể hiện trong các điều khoản của hợp đồng. Mục đích của của hợp đồng nói chung và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng là “lợi ích hợp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó”.
*Tính tự nguyện:
Tự nguyện xác lập, thực hiện hợp đồng là việc chủ thể tự mình quyết định là có tham gia hay khơng tham gia vào hợp đồng theo nguyện vọng của cá nhân mình, mà không chịu sự chi phối hay sự tác động, can thiệp chủ quan nào từ những người khác. Pháp luật đòi hỏi những người tham gia xác lập, thực hiện hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện. Tự nguyện là nguyên tắc pháp lý cơ bản của pháp luật. Ý chí tự nguyện của chủ thể là một dấu hiệu thuộc yếu tố chủ quan, nếu khơng được biểu hiện ra bên ngồi, thì người khác không thể biết được. Tự nguyện giao kết hợp đồng là yếu tố cơ bản để các bên xác lập quan hệ hợp đồng vì bản chất của hợp đồng vốn là sự thống nhất ý chí của các bên thơng qua sự thỏa thuận tự do và tự nguyện. Do vậy, hợp đồng xác lập thiếu yếu tố tự nguyện thì đương nhiên vô hiệu (nếu được xác lập do giả tạo) hoặc có thể bị vơ hiệu (trong các trường hợp còn lại được quy định trong Bộ luật dân sự 2015).
*Hình thức hợp đồng – điều kiện có hiệu lực trong trường hợp có quy định
Hình thức là một yếu tố pháp lý quan trọng của hợp đồng, có quan hệ biện chứng với bản chất, nội dung, giá trị hiệu lực, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, và là phương tiện để diễn đạt ý chí của các bên, cũng như để chứng minh sự tồn tại của hợp đồng. Người ta sẽ không biết đến sự tồn tại của hợp đồng, nếu nó khơng được thể hiện dưới một hình thức xác định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một loại giao dịch dân sự, mà bản chất của nó là sự thỏa thuận giữa các bên, và hợp đồng chỉ có thể được tạo lập khi có sự gặp gỡ ý chí giữa các bên. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ là hình thức thể hiện nội dung của hợp đồng mà còn là những thủ tục mà pháp luật qui định bắt buộc các bên giao kết hợp đồng phải tuân thủ khi giao kết một số loại hợp đồng như phải có xác nhận của cơng chứng, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép… Hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là căn cứ
để xác định các bên đã tham gia vào hợp đồng. Thông qua đó, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng, xác định trách nhiệm của người vi phạm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
Bên cạnh các quy định chung về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng nói trên, Tồ án cũng phải xem xét 2 yếu tố sau: (i) hình thức, thủ tục của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; (ii) điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
2.1.1.1. Hình thức, thủ tục của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc chuyển nhƣợng về bản chất là mua bán, đó là việc một (bên bán) chuyển giao tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản từ mình sang bên kia (bên mua) để nhận từ bên kia một khoản tiền nhất định. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong giao dịch dân sự phải tuân theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Nếu chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản thì cịn phải tuân theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Trƣớc đây, khoản 2, Điều 689 của Bộ luật dân sự 2005 quy định: Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đƣợc lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Là một trong hợp đồng dân sự về chuyển quyền sử dụng đất nên hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất bắt buộc phải xác lập theo hình thức văn bản. Tuy nhiên, do quy định của điều khoản trên còn chƣa cụ thể nên hợp đồng này có cần thơng qua thủ tục cơng chứng, chứng thực hay khơng, hiện đang cịn hai cách hiểu khác nhau: Một là, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ln phải có cơng chứng, chứng thực và việc cơng chứng, chứng thực đó phải tuân theo quy định của pháp luật. Hai là, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất chỉ phải công chứng, chứng thực trong trƣờng hợp pháp luật có quy định. Để khắc phục tình trạng có nhiều cách hiểu khác nhau đối với quy định này, Bộ luật dân sự 2015 đã sửa đổi nhƣ sau: Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được
lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan [6]. Mặt khác, Khoản 3, Điều 167, Luật đất đai 2013 có quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”
Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng hiện nay cũng có sự khơng đồng nhất trong quy định của BLDS 2015 và Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, theo quy định
tại Điều 502 BLDS 2015, Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì hình thức của Hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ phải đƣợc công chứng, chứng thực.Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 503 BLDS 2015, Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhƣợng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Việc xác định thời điểm hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ có hiệu lực trong thực tiễn áp dụng pháp luật cịn có nhiều quan điểm khác nhau, đó là sự khác nhau giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm việc chuyển nhƣợng có hiệu lực. Đây là vấn đề rất quan trọng trong việc xác định hợp đồng vơ hiệu hoặc có hiệu lực, đặc biệt là những giao dịch xảy ra trƣớc thời điểm BLDS 2015 có hiệu lực.
Quan điểm 1: Hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ vi phạm điều kiện về hình thức, khơng đƣợc cơng chứng, chứng thực thì vơ hiệu (trừ trƣờng hợp đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ và đƣợc áp dụng quy định tại Điều 129 của BLDS 2015). Trƣớc khi BLDS 2015 có hiệu lực thì khơng có quy định hết thời hiệu u cầu tun bố giao dịch vô hiệu do vi phạm về hình thức thì giao dịch có hiệu lực. Đây là một đƣờng lối giải quyết tƣơng đối nhiều trong thực tiễn.
Quan điểm 2: Hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ chỉ có hiệu lực kể từ khi đƣợc đăng ký vào sổ địa chính.
Quan điểm 3: Hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ khơng có cơng chứng, chứng thực mà đã hết thời hiệu yêu cầu tuyến bố giao dịch dân sự vơ hiệu do vi phạm về hình thức thì sẽ có hiệu lực.
Liên quan đến điều kiện về hình thức của hợp đồng, Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vơ hiệu do khơng tn thủ quy định về hình thức nhƣ sau:
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vơ hiệu, trừ trường hợp sau đây:
1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất
hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định cơng nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Quy định này chỉ đề cập đến trƣờng hợp giao dịch không đƣợc công chứng, chứng thực sẽ phát sinh hiệu lực mà không đề cập đến yếu tố “đăng ký”. Do đó, theo tác giả, có thể hiểu ý chí lập pháp ở đây là xác định tại thời điểm hợp đồng có cơng chứng, chứng thực là đã có hiệu lực, khơng phải từ thời điểm đăng ký. Việc xác định hợp đồng có hiệu lực khơng đồng nghĩa với việc việc chuyển quyền đã có hiệu lực. Tại thời điểm hợp đồng có hiệu lực (đƣợc cơng chứng, chứng thực) thì giữa các bên mới phát sinh quyền và nghĩa vụ với nhau, trong trƣờng hợp vi phạm nghĩa vụ chuyển nhƣợng thì bên nhận chuyển nhƣợng có quyền yêu cầu bên chuyển nhƣợng thực hiện nghĩa vụ hồn tất việc chuyển nhƣợng. Đồng thời, Tịa án chỉ xác định hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện về công chứng, chứng thực khi có yêu cầu của đƣơng sự và trong trƣờng hợp đã hết thời hiệu (có yêu cầu áp dụng thời hiệu) yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vơ hiệu thì hợp đồng phải có hiệu lực.
Nhƣ vậy, thông thƣờng hợp đồng mua bán đất đai không tuân thủ quy định về việc cơng chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu, tuy nhiên nếu hợp đồng mua bán giữa bạn và bên mua đã thực hiện đƣợc 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng và bên mua yêu cầu Tịa án xác định 2/3 nghĩa vụ và cơng nhận hợp đồng chuyển nhƣợng này thì hợp đồng mua bán giữa hai bên sẽ không bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 đã nêu trên. Quy đinh này của Bộ luật Dân sự đã ghi nhận đƣợc ý chí thực của các bên vào thời điểm giao kết hợp đồng, bảo vệ đƣợc quyền và lợi ích bên có quyền và lợi ích chính đáng.
Nếu khi Tịa án xác định chƣa thực hiện đƣợc 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì hợp đồng mua bán giữa các bên sẽ bị vô hiệu. Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu nhƣ sau:
“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vơ hiệu thì các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp khơng thể hồn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hồn trả.”
Khi hợp đồng vơ hiệu thì khơng có hiệu lực, giữa các bên chƣa xuất hiện quyền và nghĩa vụ do vậy nếu bên kia khởi kiện thì cũng khơng có căn cứ để khởi kiện.
2.1.1.2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Ngoài việc phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự đã đƣợc Bộ luật dân sự quy định tại Điều 117, hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật đất đai. Bao gồm:
Điều kiện đối với chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Đối với các tài sản khác thì chủ sở hữu ln có quyền định đoạt tài sản của mình thơng qua việc chuyển giao quyền sở hữu. Tuy nhiên, do tính chất đặc biệt của tài sản là quyền sử dụng đất nên khơng phải chủ thể nào có quyền sử dụng đất
đều có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đó. Đồng thời, cũng khơng phải bất cứ chủ thể nào cũng có quyền nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.
Bằng việc xem xét về các bên chủ thể trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (Bên chuyển nhƣợng và Bên nhận chuyển nhƣợng), nhằm xác định chỉ chủ thể nào mới đƣợc chuyển nhƣợng, nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành.
- Đối với bên chuyển nhượng
Bên chuyển nhƣợng trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên kia để nhận từ bên kia một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận. Bao gồm:
+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản. Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định khơng đƣợc thấp hơn 20 tỷ đồng.
+ Cá nhân, hộ gia đình. Bao gồm: Cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất ở; hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao trong hạn mức; đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; cá nhân, hộ gia đình đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất; cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Tranh chấp HĐCN QSDĐ có thể xuất phát từ việc khơng xác định đúng hoặc xác định thiếu chủ thể có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Trƣờng hợp nam nữ sống chung nhƣ vợ chồng nhƣng không đăng ký kết hơn thì khơng đƣợc cơng nhận là vợ chồng, quyền sử dụng đất hình thành trong q trình chung sống nếu khơng chứng minh đƣợc do cả hai cùng tạo dựng thì ngƣời đứng tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ đƣợc xác định là chủ sở hữu quyền sử dụng đất đó và đƣợc tồn quyền đứng ra thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.
Đối với tranh chấp về chủ thể có quyền chuyển nhƣợng QSDĐ cấp cho hộ gia đình thì ngồi việc căn cứ vào ai đứng tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ, Tòa án còn xác minh trên thực tế những nhân khẩu nào có tên trong hộ khẩu vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận QSDĐ để xác định chủ thể có quyền chuyển nhƣợng QSDĐ. Hƣớng giải quyết này của Tòa là phù hợp theo Khoản 2, điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015. Đối với Giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ gia đình, vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận QSDĐ là việc quan trọng để từ đó có thể xác định đƣợc chủ thể có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đó. Do vậy việc sử dụng sổ hộ khẩu để các định chủ thể thuộc hộ gia đình vào thời điểm cấp Giấy chứng nhận QSDĐ là biện pháp khá hợp lý, tuy nhiên chƣa hẳn là biện pháp tối ƣu. Bởi lẽ hiện nay pháp luật vẫn chƣa có quy định cụ thể về khái niệm hộ gia đình. Do đó việc những ngƣời cùng có tên trong một quyển sổ hộ khẩu có đƣợc xem là cùng hộ gia đình hay khơng vẫn chƣa thực sự rõ ràng và chính xác.
- Đối với bên nhận chuyển nhượng
Là bên đƣợc nhận quyền sử dụng đất do bên kia chuyển giao và có nghĩa vụ