Nhậ n xét: Kết quả thống kê cho thấy sự phân công công việc ở đa số các doanh nghiệp được khảo sát đều rõ ràng, hợp lý.
Đồ thị 3.17 Thứ tự ảnh hƣởng của sự phân công công việc, áp lực công việc đến sự cân bằng
Nhậ n xét: Đa số đối tượng được khảo sát đều xếp áp lực công việc là yếu tố xếp thứ 6 và sự phân công công việc là yếu tố xếp thứ 9, 10 về mức độ ảnh hưởng đến sự cân bằng công việc-cuộc sống (mức độ ảnh hưởng giảm dần theo sự tăng lên của con số xếp thứ tự), cho thấy áp lực công việc và sự phân công công việc cũng là một trong những yếu tố có ảnh hưởng đến sự cân bằng công việc-cuộc sống.
Đồ thị 3.18 Thiết kế, trang trí khơng gian làm việc
Nhậ n xét: Kết quả thống kê cho thấy sự thiết kế, trang trí khơng gian làm việc ở đa số các doanh nghiệp được khảo sát chỉ ở mức bình thường. Một thiểu số các doanh nghiệp được khảo sát có lối thiết kế, trang trí khơng gian làm việc bắt mắt, sinh động mang lại những cảm xúc hưng phấn, hứng thú cho nhân viên. Điều đó góp phần tạo nên sự cân bằng về tinh thần tại môi trường làm việc.
Sự quan tâm đến thiết kế, bài trí khơng gian làm việc của ban lãnh đạo cũng như thực trạng của thiết kế, trang trí khơng gian làm việc cũng là một tiêu chí phản ánh sự lãnh đạo, quản lý của ban lãnh đạo doanh nghiệp. Đa số đối tượng được khảo sát đều nhận định việc thiết kế, trang trí khơng gian làm việc một cách khoa học, hợp lý, đẹp mắt, phù hợp sẽ khơng chỉ tạo thuận lợi cho cơng việc mà cịn mang lại những cảm xúc tích cực, thư giãn, giải tỏa stress, giúp cân bằng tốt hơn trạng thái tinh thần, tức là có tác động tích cực đến sự cân bằng công việc-cuộc sống..
Đồ thị 3.19 Thứ tự ảnh hƣởng của thiết kế, trang trí nơi làm việc đến sự cân bằng
Nhậ n xét: Đa số đối tượng được khảo sát đều xếp thiết kế, trang trí khơng gian làm việc là yếu tố xếp thứ 8, 9, 10 về mức độ ảnh hưởng đến sự cân bằng công việc- cuộc sống (mức độ ảnh hưởng giảm dần theo sự tăng lên của con số xếp thứ tự), cho thấy việc thiết kế, trang trí khơng gian làm việc cũng là một trong những yếu tố có ảnh hưởng đến sự cân bằng công việc-cuộc sống.
Nhậ n xét: Đa số doanh nghiệp được khảo sát có kết quả kinh doanh trong giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014 kém nhiều so với các năm trước đó, chưa có các kế hoạch, chiến lược sáp nhập, liên kết, đổi mới để tăng sức cạnh tranh, nhiều doanh nghiệp chưa có các bộ phận chuyên trách công tác hoạch định, nghiên cứu, dự báo thị trường và chăm sóc khách hàng. Kết quả kinh doanh là một trong các chỉ tiêu phản ánh sự lãnh đạo, quản lý của doanh nghiệp. Khi các nhà lãnh đạo thực hiện tốt việc hoạch định chiến lược kinh doanh, có kế hoạch, phương án kinh doanh khả thi, hiệu quả, phù hợp với thực tiễn và thực hiện tốt việc quản lý, điều hành cơng việc thì kết quả kinh doanh có xu hướng ngày càng tốt hơn, kéo theo thu nhập cũng được tăng lên, đảm bảo sự ổn định trong công ăn việc làm cho người lao động, có tác động tích cực đối với sự cân bằng công việc-cuộc sống. Ngược lại, khi các nhà lãnh đạo thực hiện khơng tốt việc lãnh đạo, quản lý của mình sẽ khiến cho kết quả kinh doanh có xu hướng xấu đi, ảnh hưởng đến sự tồn vong của doanh nghiệp, khiến thu nhập giảm sút, cắt giảm việc làm, tác động tiêu cực đến sự cân bằng công việc-cuộc sống. Kết quả kinh doanh trong 5 năm gần đây của các doanh nghiệp bất động sản đang kém hơn nhiều so với trước, khiến cho thu nhập của người lao động giảm sút không đủ trang trải các nhu cầu chi tiêu. Người lao động buộc phải làm thêm những công việc bán thời gian để cải thiện thu nhập khiến cho thời gian dành cho cá nhân, gia đình giảm sút, từ đó tạo ra sự mất cân bằng giữa công việc-cuộc sống.
Đồ thị 3.21 Thứ tự ảnh hƣởng của sự lãnh đạo, quản lý của ban lãnh đạo đến sự cân bằng
Nhậ n xét: Đa số đối tượng được khảo sát đều xếp sự lãnh đạo, quản lý của ban lãnh đạo là yếu tố xếp thứ 3, 4 về mức độ ảnh hưởng đến sự cân bằng công việc-cuộc sống (mức độ ảnh hưởng giảm dần theo sự tăng lên của con số xếp thứ tự), cho thấy sự lãnh đạo, quản lý của ban lãnh đạo là một trong những yếu tố có ảnh hưởng quan trọng đến sự cân bằng công việc-cuộc sống. Kết quả kinh doanh giai đoạn 2010-2014 của đa số các doanh nghiệp bất động sản đều kém hơn so với các năm trước đó. Các doanh nghiệp bất động sản đều chưa thực hiện tốt công tác khảo sát, nghiên cứu thị trường, hoạch định, lập chiến lược, kế hoạch để có những sản phẩm đáp ứng nhu cầu của đa số khách hàng; chưa chun mơn hóa, chun biệt hóa trong dịch vụ, sản phẩm của mình; chưa thực hiện tốt các kế hoạch liên doanh, liên kết, sáp nhập để tăng sức cạnh tranh; ít nhiều cịn thụ động trơng chờ vào các chính sách và sự hỗ trợ của nhà nước. Các kế hoạch kinh doanh của doanh nghiệp đều mang tính chất đối phó theo kiểu “nước đến chân mới nhảy”, ôm đồm, dàn trải trên nhiều lĩnh vực, nhiều loại công việc. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh mà còn tác động trực tiếp đến thu nhập, công ăn việc làm của người lao động, tác động đến sự cân bằng công việc-cuộc sống. Ngồi ra, cơng tác thiết kế, trang trí khơng gian làm việc, việc giải quyết mâu thuẫn, xung đột, sự phân công công việc ở nhiều doanh nghiệp cũng chưa được chú trọng thực hiện tốt. Những yếu tố này đều có mối
liên hệ chặt chẽ với stress, với chất lượng và hiệu quả cơng việc, đều có tác động đến sự cân bằng công việc-cuộc sống.
CHƢƠNG 4: ĐỊNH HƢỚNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ GIẢI PHÁP CẢI THIỆN SỰ CÂN BẰNG
4.1 Định hƣớng kinh doanh bất động sản
Việc kinh doanh thành công hay thất bại của doanh nghiệp đều có tác động mạnh mẽ đến sự cân bằng công việc-cuộc sống của người lao động. Khi công việc kinh doanh của doanh nghiệp thành cơng thì thu nhập, các chế độ phúc lợi, công ăn việc làm của người lao động được đảm bảo tốt, ổn định, tác động tích cực đến sự cân bằng công việc-cuộc sống. Ngược lại, khi kết quả kinh doanh gặp khó khăn thì thu nhập giảm sút, việc làm bị cắt giảm, người lao động có thể bị mất việc, ảnh hưởng tiêu cực đến cân bằng công việc-cuộc sống.
Nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng như hiện nay là do phát triển tự phát, theo kiểu phong trào, thiếu kinh nghiệm theo kiểu nhà nhà, người người tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản. Khách hàng mua khơng phải là người có nhu cầu trực tiếp sử dụng mà chỉ để mua đi bán lại, tạo ra thị trường ảo. Số lượng nhà đầu tư trung gian quá lớn dẫn đến sự ngộ nhận là thị trường phát triển mạnh. Khi kinh tế khó khăn, các van tín dụng đóng lại, khiến thị trường bất động sản mất cân bằng, cung trở nên vượt quá cầu. Cơ cấu sản phẩm không hợp lý với đa số sản phẩm thuộc phân khúc căn hộ cao cấp nên không phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại bộ phận người có nhu cầu thật sự về nhà ở. Bên cạnh đó, lãi suất quá cao khi thắt chặt tín dụng đã giáng một địn chí mạng vào thị trường bất động sản và những nhà đầu tư. Vốn đầu tư kinh doanh bất động sản chủ yếu là vốn vay ngân hàng, huy động từ khách hàng nên khi lãi suất cao, thắt chặt tín dụng dẫn đến doanh nghiệp gặp khó khăn. Mặt khác, tiền sử dụng đất cao cũng là một trong các nhân tố góp phần làm đội giá sản phẩm bất động sản lên cao. Trong cơ cấu giá thành căn hộ, vốn hạ tầng mà chủ yếu là đất chiếm tỉ lệ khá cao, bình quân 20-35% ở các quận vùng ven và lên tới hơn 50% nếu ở quận 1, quận 3... bởi thực tế, chủ đầu tư phải mua đất gần hai lần, gồm tiền đền bù cho dân và tiền sử dụng đất 100% giá thị trường (nộp một lần ngay từ đầu).
Để việc kinh doanh của doanh nghiệp thành công, cần phải làm tốt các việc sau:
- Cần làm tốt việc khảo sát, nghiên cứu thị trường, xác định và đánh giá đúng nhu cầu xã hội về sản phẩm nhà ở, dịch vụ bất động sản:
Thời gian qua các doanh nghiệp bất động sản chưa thực hiện tốt việc nghiên cứu thị trường, chưa có các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu của đông đảo người dân trong xã hội. Trong khi có đến 80-90% người dân tại Thành phố Hồ Chí Minh thuộc nhóm thu nhập thấp và trung bình, thì tỉ lệ căn hộ có giá từ 10-15 triệu đồng/m2 chiếm chưa đến 30%. Hàng chục ngàn căn hộ tồn kho hiện nay chủ yếu có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên, cũng là phân khúc chiếm đại đa số các dự án trên địa bàn. Ngoài sự yếu kém trong nghiên cứu thị trường của doanh nghiệp, thiếu thông tin cảnh báo của cơ quan quản lý, các chính sách phát triển nhà ở cịn nhiều bất cập, chưa khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào loại nhà ở mà người dân cần. Ví dụ, trừ dự án nhà ở xã hội, các dự án căn hộ hạng sang hay căn hộ giá thấp và trung bình đều áp dụng chính sách “cào bằng”, tiền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp... đều như nhau. Về quy chuẩn xây dựng, căn hộ giá thấp và trung bình cũng tn thủ theo cơng thức 1.2.1 (25% diện tích nhỏ, 50% diện tích trung bình và 25% diện tích lớn từ
90m2/căn hộ trở lên). Mà phần lớn đối tượng này đều không đủ khả năng tài chính để mua căn hộ lớn, chủ đầu tư phải gánh vác. Chưa hết, các quy định về mật độ dân số, chỗ để xe... cũng không phân biệt, khiến giá thành căn hộ phân khúc này bị đội lên.
Trong khi đó, việc tìm kiếm được địa điểm, xin được dự án, đền bù giải tỏa... là cả một q trình khó khăn và tốn kém. Do đó, nhiều doanh nghiệp đã chọn phương án làm căn hộ đắt tiền với hi vọng thu lợi nhuận cao (và đang lãnh hậu quả), thay vì làm căn hộ giá vừa túi tiền, ít rủi ro nhưng lợi nhuận thấp.
- Cần thành lập các bộ phận chuyên trách về nghiên cứu, dự báo thị trường, chăm sóc khách hàng với các nhân viên giàu kinh nghiệm, đủ năng lực.
- Cần có các kế hoạch liên doanh, liên kết, sáp nhập để tăng sức cạnh tranh:
Việc thâu tóm, sáp nhập hay liên minh liên kết trong thời điểm thị trường khủng hoảng là xu thế tất yếu. Các hoạt động này sẽ tác động tích cực đến tình hình sức khỏe của doanh nghiệp và định vị lại điểm nhấn cho thị trường. Đây là dịp để nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt tìm kiếm cơ hội và là vận may cho nhà đầu tư đang yếu thế tìm cách thu hồi hoặc thối vốn khỏi việc đầu tư kinh doanh. Q trình thâu tóm, liên minh liên kết trong lĩnh vực bất động sản diễn ra chậm chạp hơn so với các ngành khác do thủ tục pháp lý và thẩm định giá phức tạp hơn. Nếu thành công, các thương vụ này không chỉ hỗ trợ cho nhà đầu tư mà người mua nhà cũng được hưởng lợi. Theo đó, mặt bằng giá bất động sản sẽ được điều chỉnh hợp lý hơn, sản phẩm được định vị đúng phân khúc và nhu cầu thật của thị trường sau khi sáp nhập hoặc liên kết diễn ra. Đơn cử như trường hợp Tập đồn C.T Group cơng bố mua lại Cơng ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Và Đầu Tư Thiên Lộc vào ngày 16/8/2014 tại địa chỉ 359 Phạm Văn Chiêu, quận Gị Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh và chính thức trở thành chủ đầu tư mới của dự án tọa lạc trên khu đất này. Doanh nghiệp dự kiến phát triển khu đất rộng 5.900 m2 này thành 2 dự án chung cư diện tích nhỏ, giá rẻ. Ngồi khu đất Phạm Văn Chiêu vừa thâu tóm, cuối quý 1/2014, doanh nghiệp này đã mua 95% cổ phần của Công ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Phát Triển GS Củ Chi trị giá 24 triệu USD và trở thành chủ đầu tư mới của dự án C.T Sphinx Golf Club & Residence. Trước đó, đầu tháng 8/2013, Tập đoàn phát triển bất động sản Vina (Vina Properties Development Group), đã mua lại tổ hợp khách sạn và sân golf Novotel Phan Thiet Ocean Dunes and Golf Resort tại tỉnh Bình Thuận. Sau thương vụ này, chủ sở hữu mới đã đổi tên khách sạn thành DuParc Phan Thiet Ocean Dunes & Golf Resort. Khơng ít doanh nghiệp bất động sản nước ngoài cũng đang chọn hướng đầu tư theo hình thức liên kết với doanh nghiệp địa ốc trong nước. Đơn cử trường hợp của Công ty Keppel Land (Singapore) vừa liên doanh với Công ty Hưng Phú xây dựng dự án nhà ở 9,8 ha dọc theo sông Rạch Chiếc, quận 9 TP HCM.
Trước đây, các dự án bất động sản sang nhượng khó vì thủ tục pháp lý phức tạp nhưng nay đã đơn giản hơn. Bù lại đơn vị mua dự án lại rất kén chọn, địi hỏi rất chi tiết về vị trí, loại hình, mức độ kinh doanh và khả năng thu hồi vốn
rồi mới quyết định các vụ chuyển nhượng. Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, nhiều dự án do thiếu vốn nên buộc phải sang nhượng hoặc tìm đối tác liên kết. Các chủ đầu tư đang phải chịu áp lực tái cấu trúc nhiều hơn.
- Đối với các doanh nghiệp có thực hiện cung cấp các dịch vụ về bất động, cần đẩy mạnh chun mơn hóa, chun biệt hóa trong dịch vụ cung cấp cho khách hàng:
Hiện nay, thị trường dịch vụ bất động sản (tiếp thị, phân phối, định giá, tư vấn đầu tư, quản lý điều hành dự án...) gần như nằm trọn trong tay các doanh nghiệp nước ngồi. Các cơng ty phát triển dự án địa ốc thường phải nhờ đến các công ty làm dịch vụ địa ốc mới có thể bán được hàng thuận lợi. Hiện nay, ba đại gia trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản tại Việt Nam là CBRE Việt Nam, Savills Việt Nam và Colliers đang chiếm thế thượng phong, khi nắm đến khoảng 90% thị phần. Số lượng các doanh nghiệp Việt Nam chuyên về dịch vụ này chỉ đếm trên đầu ngón tay như: Megagroup, Eden, Him Lam, VietRees…
Điểm chung của các cơng ty nước ngồi là có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản. Colliers vào Việt Nam 14 năm, Savills 15 năm, cịn CBRE cũng có đến chín năm hoạt động trong lĩnh vực này tại Việt Nam. Ba cơng ty này lại có những thế mạnh riêng ở từng phân khúc, tạo thành thế chân vạc để chiếm lĩnh thị trường. Cụ thể: nếu CBRE có lợi thế ở khâu định giá và quản lý văn phịng cho th, thì Savills nổi bật với vai trị tư vấn đầu tư và là nhà quản lý căn hộ dịch vụ lớn nhất Việt Nam, trong khi đó Colliers lại mạnh ở khâu quản lý căn hộ cao cấp. Theo cơng ty Savills Việt Nam, chỉ tính riêng trong năm 2009 – khi thị trường bất động sản cịn khó khăn, bộ phận kinh doanh của công ty này đã bán các dự án căn hộ, chi nhánh tại TP.HCM của Savills Việt Nam cho thuê đến 40.000m2 văn phòng. Còn Colliers đã vượt mặt hàng loạt đối thủ để giành quyền quản lý toà nhà Kumho Asian Plaza, quản lý và tiếp thị độc quyền toà nhà cao nhất TP.HCM là Bitexco Financial Tower.