2.3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC
2.3.2 Quy trình định giá TSĐB phục vụ cho vay tại BIDV Quang Trung
Quy trình định giá TSĐB phục vụ cho vay tại BIDV Quang Trung gồm 7 bước sau:
Bước 1: Thành lập tổ định giá Bước 2: Thu thập tài liệu. Bước 3: Khảo sát thực tế
Bước 4: Xác định giá trị TSĐB.
Bước 5: Các bên liên quan thỏa thuận, ký kết biên bản định giá về giá trị ước tính của TSĐB và hợp đồng thế chấp.
Bước 6: Các bên ký kết biên bản giao nhận TSĐB. Bước 7: Đánh giá lại giá trị TSĐB.
Nội dung cụ thể của từng bước như sau:
2.3.2.1 Thành lập tổ định giá.
Thành phần tổ định giá phải có tối thiểu 2 người (Trong đó có 1 thành viên của phịng quản lý rủi ro):
+ Trường hợp TSĐB có giá trị dự kiến đến 5 tỷ đồng, thành phần tổ định giá bao gồm: Lãnh đạo phụ trách đơn vị (tổ trưởng), Trưởng phịng (hoặc Phó phịng) QHKH (thành viên), 1 cán bộ QHKH trực tiếp xử lý hồ sơ (thành viên).
+ Trường hợp TSĐB có giá trị dự kiến trên 5 tỷ đồng, thành phần tổ định giá bao gồm: Lãnh đạo phụ trách đơn vị (tổ trưởng), Trưởng phòng QHKH (thành viên), 1 cán bộ QHKH trực tiếp xử lý hồ sơ (thành viên)..
- Đối với tổ định giá tại Phòng giao dịch:
+ Trường hợp các TSĐB cho tất cả các khoản tín dụng thuộc thẩm quyền phán quyết của Phòng giao dịch, thành phần tổ định giá bao gồm: Giám đốc Phòng giao dịch (Tổ trưởng) và 1 cán bộ QHKH (thành viên).
+ Trường hợp khoản cấp tín dụng vượt thẩm quyền của Giám đốc Phịng giao dịch và thuộc thẩm quyền của Lãnh đạo đơn vị phụ trách, thành phần tổ định giá bao gồm: Lãnh đạo phụ trách (Tổ trưởng), Giám đốc Phòng giao dịch (thành viên), 1 cán bộ QHKH (thành viên).
+ Trường hợp khoản cấp tín dụng vượt thẩm quyền của Giám đốc Phịng giao dịch và phải qua thẩm định rủi ro, lãnh đạo đơn vị phụ trách đồng thời là cấp phê duyệt rủi ro tín dụng thì thành phần tổ định giá bao gồm: Phó Giám đốc QHKH (Tổ trưởng), Giám đốc Phịng giao dịch (thành viên), 1 cán bộ QHKH (thành viên).
2.3.2.2 Thu thập tài liệu.
Xác định các loại tài liệu cần thu thập để phục vụ cho việc định giá tài sản bảo đảm tiền vay. Các tài liệu về chứng minh quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp …và các văn bản pháp luật có liên quan. Nhưng quan trọng hơn cả là việc xác định thông tin giao dịch về các loại tài sản tương tự tài sản cần định giá và tình hình cung – cầu loại tài sản đó trên thị trường để chuẩn bị cho bước tiếp theo ước tính giá trị của tài sản bảo đảm.
2.3.2.3 Khảo sát thực tế.
- Đối với bất động sản:
Xác định vị trí của bất động sản (gần những đoạn đường nào, ở vị trí thuận lợi hay bất lợi, quang cảnh môi trường xung quanh, tổng diện tích đất được phép sử dụng, sàn xây dựng, đã sử dụng, chưa sử dụng). Bất động sản nằm cách đường lớn bao xa. Bất động sản mới xây dựng hay đã xây dựng được nhiều năm, mức độ hao mịn, có hay khơng có tranh chấp. Xác định thêm xu thế phát triển của khu vực có bất động sản đó trong tương lai.
- Đối với động sản: xác định hãng sản xuất, số seri, nguyên giá, phương pháp tính khấu hao, mức khấu hao, giá trị cịn lại, tính giao dịch trên thị trường.
2.3.2.4 Xác định giá trị tài sản đảm bảo.
Trên cơ sở các thông tin đã thu thập được cùng với kết quả khảo sát thực tế, tổ định giá sẽ đưa ra quyết định cuối cùng về giá trị TSĐB.
Giá trị TSĐB là giá trị TSĐB được chi nhánh định giá nhân với hệ số giá trị TSĐB tại ngân hàng.
2.3.2.5 Các bên liên quan thỏa thuận, ký kết biên bản định giá về giá trị ước tính của tài sản đảm bảo và hợp đồng thế chấp.
- Đối với khoản tín dụng khơng phải thơng qua bộ phận QLRR: sau khi thống nhất được giá trị định giá giữa các thành viên, Tổ định giá lập Báo cáo thẩm định giá trị tài sản.
- Đối với khoản tín dụng phải thơng qua bộ phận QLRR: Sau khi Tổ định giá lập Báo cáo thẩm định giá trị tài sản, phải gửi sang bộ phận quản lý rủi ro.
Cán bộ QHKH có trách nhiệm cùng cán bộ Phịng QLRR đi thực địa TSĐB của khách hàng. Đối với TSĐB cách Chi nhánh, Phòng QHKH gửi thơng báo cho Phịng QLRR về việc cử cán bộ cùng tham gia. Phòng QLRR báo cáo xin ý kiến chỉ đạo của Giám đốc Chi nhánh cho phép.
Sau khi xem xét hồ sơ tài sản, kiểm tra thực tế và kết quả định giá của các Tổ chức định giá tại Phòng QHKH :
+ Trường hơp đồng ý: Phòng QLRR lập báo cáo kết quả thẩm định rủi ro TSĐB.
+ Trường hợp khơng đồng ý: Phịng QLRR lập Báo cáo kết quả thẩm định rủi ro TSĐB với các y kiến độc lập trình Giám đốc Chi nhánh xem xét phê duyệt.
2.3.2.6 Các bên ký kết biên bản giao nhận tài sản đảm bảo. 2.3.2.7 Đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo.
Trong thời gian bảo đảm tiền vay, định kỳ 6 tháng hoặc tối đa 12 tháng một lần, BIDV Quang Trung phải tiến hành kiểm tra, đánh giá lại TSĐB. Việc kiểm tra, đánh giá lại phải lập thành biên bản với bên bảo đảm.
- Kiểm tra, đánh giá lại TSĐB gồm các nội dung sau:
+ Đánh giá tình trạng hiện tại của TSĐB, những thay đổi (về số lương, chất lượng) so với bên hiện trang khi nhận TSĐB.
+ Tình hình sử dụng, bảo quản và khai thác TSĐB. + Tình hình đầu tư, cải tạo, sửa chữa TSĐB.
+ Tiến độ hình thành tài sản hình thành từ vốn vay hoặc tài sản hình thành trong tương lai (nếu TSĐB là tài sản hình thành từ vốn vay hoặc tài sản hình thành trong tương lai).
+ Các loại giấy tờ khác liên quan đến TSĐB, chứng minh tình trạng hiện tại của TSĐB.
+ Định giá lại giá trị TSĐB: Trình tự, thủ tục định giá lại TSĐB thực hiện tương tự như khi định giá tài sản lần đầu. Trường hợp định giá lại TSĐB tăng thêm giá trị để bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm thì phải lập văn bản sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm đã ký kết giữa chi nhánh và bên bảo đảm.
+ Đề xuất và kiến nghị hoặc thỏa thuận giữa 2 bên trong trường hợp có sự thay đổi, giảm sút một cách đáng kể giá trị TSĐB hoặc phát hiện vi phạm của bên thế chấp trong việc quản lý, khai thác hoặc định đoạt tài sản thế chấp.
- Một số yêu cầu kiểm tra, đánh giá cụ thể.
Trong trường hợp thế chấp lô hàng, ngun nhiên vật liệu, hàng hóa ln chuyển trong q trình sản xuất kinh doanh thì việc kiểm tra phải được tiến hành thường xuyên, ít nhất là 1 tháng 1 lần.
Trường hợp đặc biệt, khi loại tài sản cùng loại với TSĐB có biến động lớn về giá cả (giảm giá) trên thị trường từ 20% trở lên so với giá tại thời điểm định giá gần nhất, hoặc khi số lượng chủng loại tài sản có biến động trên 20%, phải tiến hành đánh giá lại ngay. Giá trị tài sản sau khi đánh giá lại nếu không lớn hơn dư nợ tại thời điểm đó, thì u cầu khách hàng phải bổ sung TSĐB khác hoặc bảo lãnh của bên thứ 3 hoặc chi nhánh yêu cầu khách hàng trả nợ trước hạn phần dư nợ không được bảo đảm.
Đối với tài sản là quyền đòi nợ theo hợp đồng dân sự, thương mại: Cán bộ QHKH phải mở sổ theo dõi chặt chẽ, kịp thời sự biến động dư nợ giữa bên bảo đảm và bên có trách nhiệm thanh tốn để điều chỉnh giá trị TSĐB và ký phụ lục hợp đồng.
Trong suốt thời gian nhận thế chấp giá trị quyền vốn góp tại doanh nghiệp, cán bộ QHKH phải thường xuyên theo dõi, nắm bắt tinh hình tài chính của doanh nghiệp nhận vốn góp (thơng qua việc phân tích báo cáo kết quả hoạt động kinh doang hàng q), nếu doanh nghiệp đó bị lỗ thì Chi nhánh phải tiến hành định giá lại cho phù hợp, hoặc bổ sung, thay thế bằng TSĐB khác.