2.3 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO PHỤC
2.3.3 Nội dung định giá cụ thể đối với từng loại tài sản đảm bảo phục vụ cho
cho vay tại chi nhánh.
2.3.3.1 Bất động sản.
- Tham khảo giá đất ở theo quy định của Thành phố/Tỉnh.
TT Tên đường phố Đoạn đường Giá đất ở (Đơn vị: Đồng) Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 - Tham khảo các nguồn thông tin khác:
+ Những căn nhà, khu đất có vị trí đặc điểm tương tự TSĐB thường được rao bán/ giao dịch trên thị trường với mức giá trong khung giao động từ …-…triệu đồng/m2
+ Qua các Trung tâm môi giới bất động sản, trên báo chí, các phương tiện thơng tin đại chúng…
+ Các mức giá tham khảo trên được tổng hợp chi tiết sau đây: TT Địa chỉ Giá rao
bán Thông tin So sánh với TSĐB Liên hệ 1 2 3 4
+ Trường hợp cần kiểm tra và khẳng định thêm về giá trị củavTSĐB, ta có thể thu thập các thơng tin khác về TSĐB để có thể áp dụng các phương pháp định giá khác.
b) Phương pháp định giá.
Phương pháp định giá bất động sản được trích từ Thơng tư 114/2004/TT- BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài Chính, vì vậy việc đánh giá sẽ được bộ phận định giá lựa chọn, đề xuất và được người có thẩm quyền cấp tín dụng quyết định cho từng trường hợp cụ thể.
Bộ phận định giá sẽ phân tích các thơng tin tham khảo về giá và nhận định về giá có thể giao dịch được tại thời điểm định giá hoặc kết hợp với các phương pháp khác để đưa ra mức giá cuối cùng.
Để định giá bất động sản, BIDV Quang Trung thường sử dụng 2 phương pháp sau đây:
- Phương pháp so sánh trực tiếp:
+ Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Thời gian thu thập thông tin.
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần
nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá cả thửa đất hoặc khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời
gian gần nhất, thì có thể thu thập thơng tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 1 năm tính đến thời điểm định giá đất. Nếu khơng có những thơng tin về các cuộc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gần nhất hoặc trong thời gian 1 năm để thu thập, thì thu thập thơng tin trong thời gian 3 năm tính đến thời điểm định giá đất.
Những thông tin cần thu thập.
Địa điểm, đặc điểm hiện tại của thửa đất (loại đất, hạng đất, vị trí, loại
đơ thị, loại đường phố, diện tích, hình dáng, các đặc trưng địa lý của thửa đất, tài sản trên đất).
Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên: cảnh quan, nguồn nước,
mức độ ơ nhiễm khơng khí và nguồn nước, mức độ thối hóa của đất… và mơi trường kinh tế xã hội: kết cấu hạ tầng tốt hay không tốt, thuận lợi hay
không thuận lợi về giao thông, thương mại, thơng tin liên lạc, y tế, văn hóa giáo dục, trật tự và an ninh xã hội…).
Các đặc điểm về pháp lý (quy hoạch khu đất, giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền thừa kế, đất được tặng, cho, thuê, lấn chiếm…)
Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất
thành công.
Thống kê các mức giá chuyển nhượng, giá cho thuê, đấu giá quyền sử
dụng đất.
Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
Điều kiện của thông tin.
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Những cuộc giao dịch mua bán này khơng có tính đầu cơ, khơng bị sức ép về thời gian, bị ép buộc mua bán hoặc mua bán giữa các bên có quan hệ huyết thống, khơng có giấy tờ hợp pháp và các lý do chủ quan khác gây tác động làm sai lệch quá trình hình thành và vận động bình thường của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
+ Bước 2: So sánh, phân tích thơng tin.
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1, tiến hành
phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính tốn, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
+ Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Giá ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách
Giá ước tính thửa đất, khu đất cần định
giá
=
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh ± Mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố khác biệt về giá của
từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất
cần định giá
Trong đó, mức tiền điều chỉnh mức giá giữa từng thửa đất, khu đất so
sánh và thửa đất, khu đất cần định giá là lượng điều chỉnh sự khác biệt về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí thửa đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm của loại đất, mức độ ô nhiễm môi trường… Sự khác biệt về giá thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ % của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) được xác định căn cứ vào đánh giá của các chuyên gia và cơ quan định giá đất.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian tư thời điểm
chuyển nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá của thửa đất cần định giá, thì phải điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh về ngang mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, sau đó thực hiện việc điều chỉnh tiếp mức giá của thửa đất so sánh theo công thức nêu trên.
+ Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính tốn điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3.
- Phương pháp thu nhập:
+ Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm do thửa đất cần định giá mang lại.
Đối với đất được sử dụng để cho th hoặc đất có xây dựng cơng trình
là số tiền cho thuê đất hoặc số tiền cho th đất và cơng trình trên đất thu được hàng năm.
Đối với loại đất được sử dụng cho sản xuất nơng nghiệp thì tổng thu
nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất trên thửa đất, loại đất thu được hàng năm.
+ Bước 2: Tính tổng chi phí phải chi ra hình thành tổng thu nhập và các khoản phải nộp theo luật định.
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào khơng có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã chi trả (quy định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có thẩm quyền phát hành).
+ Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau: Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm tính được ở bước 1 - Tổng chi phí đã tính ở bước 2 + Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tín h=T h u n h ập t huần túy h àng năm t h u được từ t hửa đất Lãisuất tiền gửi tiết kiệm kỳ h ạn12t h áng
Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí xác định ở bước 1, bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình qn của hạng đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, tính bình qn cho từng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.
Trường hợp khơng thu nhập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm xác định giá đất.
- Điều kiện áp dụng các phương pháp:
+ Khi thực hiện việc định giá đất, chỉ áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi thu thập thống kê được đầy đủ thông tin số liệu của loại đất tương tự so sánh được với loại đất cần định giá như đã hướng dẫn tại mục 1, chỉ áp dụng phương pháp thu nhập để định giá các loại đất khi xác định được yếu tố thu nhập mang lại từ đất, nếu không thu thập được đầy đủ các số liệu về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các loại đất tương tự so sánh được trên thị trường.
+ Khi có loại đất vừa có thể thu thập được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phổ biến trên thị trường vừa có thể tính được thu thập do thửa đất cần định giá mang lại, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để định giá.
+ Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp cả 2 phương pháp xác định giá đất quy định tại phụ lục này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu với các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:
Việc chuyển nượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị
trường, số liệu thu thập được khơng có tính hệ thống.
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường
không phản ánh đúng quan hệ cung – cầu về đất trong điều kiện bình thường.. c) Giá trị tài sản đảm bảo.
Giá trị TSĐB = Giá trị định giá TSĐB x Hệ số giá trị TSĐB d) Ví dụ thực tế.
Cơng ty Cổ phần xuất nhập khẩu ABC đề nghị vay BIDV Quang Trung và xin bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ 3 là: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác găn liền với đất tại thửa đất TT7-11, khu đấu giá
quyền sử dụng đất Tú Hiệp – Ngũ Hiệp, xã Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì của ông Võ Công Minh và vợ là bà Lê Thị Hồng Anh
- Mơ tả đặc điểm tài sản:
Hạng mục Mô tả chi tiết
Đất Thửa đất TT7-11, khu đấu giá quyền sử dụng đất Tứ Hiệp – Ngũ Hiệp, xã ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì
- Vị trí - Diện tích - Hình thức sử dụng - Mục đích sử dụng - Thời hạn sử dụng Trong ngõ 02 98,4m2 Sử dụng riêng 98,4m2 Đất ở Lâu dài Nhà - Loại nhà - Tình trạng pháp lý
Chưa được xây dựng Không tranh chấp
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại: Tiêu chí xác định Lợi thế tài sản Hạn chế của tài sản Vị trí giao thơng Giao thơng thuận lợi, ơ tơ
vào được tận nơi Diện tích Trung bình Cơ sở hạ tầng Tốt
Dân trí Bình thường An ninh Bình thường Kiến trúc nội thất Bình thường Lợi thế thương mại
Khả năng phát mại Bình thường Ước tính thười gian có
thể phát mại tài sản
Với mức giá phát mại bằng giá trị định giá TSĐB trong điều kiện giao dịch bình thường ước tính thời gian có thể phát mại tài sản là 6 tháng
- Định giá tài sản.
+ Cơ sở xác định giá trị TSĐB:
Tham khảo giá đất ở theo quy định của Thành Phố Hà Nội tháng
12/2014: TT Tên
đường phố
Đoạn đường Giá đất ở (ĐV: đồng)
Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 1 Ngọc
Hồi
Phía đi qua đường tàu
16.400.000 10.004.000 8.364.000 7.544.000 Theo Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND Thành phố Hà Nội v/v ban hành giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội năm 2015, TSĐB thuộc vị trí 2, do đó giá trị của TSĐB theo khung giá nhà nước là:
10.004.000 VNĐ/m2 x 98,4m2 = 984.396.600 VNĐ + Tham khảo giá trúng đấu giá lô đất:
Căn cứ giấy xác nhận trúng đấu giá quyền sử dụng đất của Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất huyện Thanh Trì cấp cho ơng Võ Cơng Minh ngày 03/07/2014 thì giá trúng thầu là 41.800.000 VNĐ/m2. Tổng giá trị lơ đất là 4.113.120.000 VNĐ.
+ Tham khảo tình hình giá thị trường:
Qua tham khảo giá thị trường tại khu đấu giá quyền sử dụng đất Tứ Hiệp – Ngũ Hiệp, xã Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì, thơng tin về một số bất động sản được rao bán như sau:
TT Địa chỉ Giá rao bán
Thông tin So sánh với TSĐB Liên hệ 1 Lô đất TT7 Khu đấu giá Tứ Hiệp – Ngũ Hiệp 43,5 trđ/m 2 -Ơ số 12: Diện tích trên 98,4m2, mặt tiền 5,8m. -Ơ số 23,24: Diện tích trên 99m2, mặt tiền 5,8m -Chưa có GCN QSDĐ - Diện tích sử dụng tương đương - Cùng lơ với TSĐB - Vị trí tương đương C.Loan 090419338 0 2 Khu đấu giá Tứ Hiệp – Ngũ Hiệp 44 trđ/m 2 -Diện tích 98m2 - Mặt tiền 6,3m - Đã có GCN QSDĐ - Diện tích sử dụng tương đương - Vị trí tốt hơn A.Hải 097994246 8 3 Ơ số 28 – Lơ đất TT7 Khu đấu giá Tứ Hiệp – Ngũ Hiệp 48 trđ/m 2 -Diện tích 98m2 - Mặt tiền 5,8m - Đã nộp hết tiền và đang làm thủ tục cấp GCN QSDĐ - Diện tích sử dụng tương đương - Cùng lơ với TSĐB - Vị trí tương đương C.Thanh 098648892 8
Như vậy, các lơ đất tương tự TSĐB đang được giao dịch với giá dao động từ 43.5-48 trđ/m2
+ Phương pháp thẩm định giá:
Tài sản được định giá theo phương pháp so sánh với các tài sản khác
tương đương trên thị trường.
Hiện nay, bất động sản tại đấu giá quyền sử dụng đất Tứ Hiệp – Ngũ
Hiệp, xã Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì được giao dịch tương đối nhiều. Qua thơng tin tìm hiểu giá cả thị trường của các lơ đất tương tự tại cùng khu TT7
43.5 – 48trđ/m2 tùy thuộc vào tình trạng đã có GCN QSDĐ hay chưa. Giá giao dịch này thường lớn hơn giá trúng thầu ban đầu. Trên cơ sở thận trọng, Phòng Quan hệ Khách hàng II định giá giá trị TSĐB tương đương 90% giá trúng thầu ban đầu:
90% x 41.800.000 VNĐ/m2 = 37.620.000 VNĐ/m2
Như vậy, giá trị của TSĐB là:
37.620.000 VNĐ/m2 x 98,4m2 = 3.701.808.000 VNĐ + Giá trị TSĐB
TSĐB là quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại thửa đất TT7-
11, khu đấu giá quyền sử dụng đất Tứ Hiệp – Ngũ Hiệp, huyện Thanh Trì của ông Võ Công Minh và vợ là bà Lê Thị Hoàng Anh.
Phương pháp định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp. Giá trị định giá TSĐB: 3.701.808.000 VNĐ
Hệ số giá trị TSĐB: 0,8
Giá trị định giá sau khi nhân hệ số giá trị TSĐB: 2.961.446.400 VNĐ Qua ví dụ trên ta có thể thấy phương pháp định giá bất động sản của BIDV Quang Trung đa phần là dựa trên đánh giá chủ quan của cán bộ tín dụng.
2.3.3.2 Động sản.
Động sản bao gồm: máy móc thiết bị, dây chuyển cơng nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa…
a) Cơ sở xác định giá trị TSĐB.
- Căn cứ vào giá thị trường tại thời điểm định giá.