Bước 1 Bước 2 Bước 3 Bước 4 Bước 5
Bước 1: Nhận yêu cầu thẩm định
- Tiếp nhận yêu cầu thẩm định của khách hàng
- Hướng dẫn khách hàng viết công văn đề nghị thẩm định giá, nội dung công văn phải nêu rõ chi tiết về tài sản cần thẩm định
- Ký kết hợp đồng thẩm định giá - Lập biên nhận hồ sơ định giá
Bước 2: Lập phương án thẩm định giá tài sản:
1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá:
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.
- Xác định mục đích thẩm định giá của khách hàng - Xác định thời điểm thẩm định giá
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá. - Xác định cơ sở giá trị của tài sản
2. Lập kế hoạch thẩm định giá:
- Lập phương án phân công thẩm định viên và trợ lý thẩm định viên thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng.
- Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá. Thẩm tra các hồ sơ, tài liệu liên quan do khách hàng cung cấp, so sánh đối chiếu, với các yêu cầu của Công ty và quy định của pháp luật.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự thực hiện.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh. - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự thực hiện.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
1. Khảo sát hiện trường
Khảo sát hiện trạng thực tế của tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản và các tài sản so sánh. Chụp ảnh tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.
2. Thu thập thơng tin
Ngồi các số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, các thông tin sau sẽ được thu thập:
- Các thơng tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng.
- Các thơng tin về tính pháp lý của tài sản.
- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác khâu giữa khi vực tài sản thẩm định giá tọa lạc và khu vực lân cận (đối với bất động sản) - Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…) (đối với bất động sản)
3. Phân tích thơng tin
- Phân tích những thơng tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá: + Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường.
+ Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.
+ Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá.
- Phân tích về khách hàng:
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản:
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai.
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: Xác định và mơ tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
+ Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét các yếu tốt giá trị thị trường, mục đích sử dụng, trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hóa của tài sản.
+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: Xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.
Bước 4: Xác định giá trị tài sản
- Lựa chọn các phương pháp xác định giá trị phù hợp với mỗi loại tài sản. - Tính tốn và xác định giá trị tài sản theo các phương pháp đã lựa chọn.
- Lựa chọn giá trị cuối cùng căn cứ trên việc so sánh giá trị được xác định từ sự kết hợp các phương pháp thẩm định giá.
Bước 5: Lập báo cáo và Chứng thư thẩm định giá
- Dựa trên cơ sở báo cáo Thẩm định giá, Thẩm định viên được phân công tiến hành định giá lập báo cáo và xây dựng Chứng thư Thẩm định giá.
- Chứng thư Thẩm định giá sau khi được lãnh đạo Cơng ty sốt xét và thông qua sẽ được phát hành và giao cho khách hàng.
2.2.3. Một số ví dụ thực tế
2.2.3.1. Ví dụ 1:
Thông tin chung về dự án:
.- Đơn vị yêu cầu định giá: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh.
+ Địa chỉ: Tầng 7, tòa nhà Liên cơ quan số 2, phường Hồng Hà, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh;
+ Điện thoại: 033 3835641; Fax: 033 3835607
- Đơn vị định giá: Công ty TNHH Thẩm định giá và Tư vấn tài chính Việt Nam
+ Địa chỉ: Số 17B, ngách 19, ngõ 273, đường Nguyễn Khoái, quận Hai Bà Trưng, TP Hà Nội
+ Điện thoại: 04 6272 6789 / 04 6282 6789; Fax: 0439 845 673 - Tài sản định giá: Quyền sử dụng 450.240,3m2 đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ của Công ty kho vận Đá Bạc - Vinacomin thuê trả tiền hàng năm tại phường Quang Trung và xã Điền Cơng, thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh.
- Địa điểm định giá: Thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh.
- Mục đích định giá: Xác định giá đất làm cơ sở để Sở Tài nguyên và Mơi trường tỉnh Quảng Ninh tham khảo khi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt giá đất thuê trả tiền hàng năm theo quy định hiện hành của Nhà nước.
- Thời điểm định giá: Tháng 01 năm 2015.
- Đặc điểm tài sản cần định giá:
- Hồ sơ tài liệu do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh
cung cấp:
- Giấy chứng nhận đăng ký hoạt động chi nhánh số 5700100256- 037 đăng ký lần đầu ngày 14/9/2007, đăng ký thay đổi lần thứ 2 ngày 10/11/2011 do Phòng Đăng ký kinh doanh – Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Quảng Ninh cấp cho Chi nhánh Tập đoàn Cơng nghiệp Than – Khống sản Việt Nam – Công ty Kho vận Đá Bạc - Vinacomin;
- Quyết định số 95/QĐ-UBND ngày 14/01/2015 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc thu hồi đất và giao cho Công ty Kho vận Đá Bạc- Vinacomin thuê đất (giai đoạn I) theo phương thức thuê trả tiền hàng năm để làm Khu cảng chuyên dùng xuất than và nhập vật tư, thiết bị phuc vụ hoạt động của các đơn vị thuộc Tập đồn cơng nghiệp than khoáng sản Việt Nam tại xã Điền Cơng và phường Quang Trung, thành phố ng Bí.
- Quyết định số 3713/QĐ-UBND ngày 15/8/2014 của UBND thành phố ng Bí về việc phê duyệt Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu cảng chuyên dùng xuất than và nhập vật tư thiết bị phục vụ hoạt động của các đơn vị thuộc Tập đồn Cơng nghiệp Than – Khống sản Việt Nam tại phường Quang Trung, thành phố ng Bí của Cơng ty Kho vận Đá Bạc – Vinacomin;
- Đơn xin thuê đất ngày 12/12/2014 của Công ty Kho vận Đá Bạc - Vinacomin về việc xin thuê 566.269,9m2 đất tại phường Quang Trung, thành phố ng Bí để làm kho bãi chứa than và cơng trình phụ trợ.
- Phiếu chuyển thơng tin địa chính để xác định giá th đất số 101/TNMT ngày 18/5/2015 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh về việc đề nghị Phòng Đăng ký đất đai xác định giá thuê đất cho Công ty kho vận Đá Bạc – Vinacomin để ký hợp đồng thuê đất;
- Hiện trạng và những thơng tin liên quan:
Q trình nghiên cứu, thẩm định hồ sơ, tài liệu do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh cung cấp và tiến hành khảo sát thực tế hiện trạng bất động sản, VFA VIETNAM đánh giá tổng quan về đặc điểm của Bất động sản như sau:
- Đặc điểm:
- Vị trí: Khu đất có các mặt tiếp giáp như sau:
+ Phía Bắc: Giáp Cơng ty TNHH Tiên Lâm và Quy hoạch Khu đơ thị Nam ng Bí;
+ Phía Nam: Giáp sơng Bạch Đằng; Liên hiệp Khoa học công nghệ tài nguyên khoáng sản và năng lượng, cảng của Cơng ty PT.Vietmindo Energitama;
+ Phía Đơng: Giáp quy hoạch Khu đơ thị Nam ng Bí; hành lang bảo vệ kênh nước làm mát Nhà máy Nhiệt điện ng Bí và Cảng của Cơng ty PT.Vietmindo Energitama;
+ Phía Tây: Giáp sơng Sinh.
- Địa điểm: Phường Quang Trung và xã Điền Cơng, thành phố ng Bí, tỉnh Quảng Ninh.
- Tổng diện tích: 450.240,3m2. Trong đó:
+ Phần diện tích thuộc phường Quang Trung: 449.281,3m2
+ Phần diện tích thuộc xã Điền Cơng: 959m2
- Mục đích sử dụng đất: Làm khu cảng chuyên dùng xuất than và nhập vật tư, thiết bị phục vụ hoạt động của các đơn vị thuộc Tập đồn Cơng nghiệp than và khống sản Việt Nam
- Thời hạn thuê đất: 50 năm kể từ ngày 14/01/2015.
- Hình thức sử dụng đất: Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. - Theo Quyết định số 3238/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019:
+ Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại phường Quang Trung, thành phố ng Bí – Các vị trí cịn lại bám đường rộng trên 5m, mặt đường đất (Phường Quang Trung – mục 27) là: 1.300.000đồng/m2. + Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại xã Điền Cơng, thành phố ng Bí – Các vị trí bám mặt đường từ cảng Bo sang Xã (Xã Điền Công – Mục 4.1) là: 400.000đồng/m2.
Do thửa đất thuộc địa phận 2 xã, phường (trong đó: diện tích thuộc phường Quang Trung là 449.281,3m2, diện tích đất thuộc xã Điền Cơng là 959m2) nên Tổ định giá lấy đơn giá đất bình quân gia quyền của 2 xã, phường làm giá đất cho tồn bộ diện tích lơ đất (450.240,3m2).
=> Giá đất bình quân gia quyền cho Tổng diện tích lơ đất
(450.240,3m2) là:
(449.281,3m2x 1.300.000đồng/m2 + 959m2x 400.000đồng/m2)/ 450.240,3m2 = 1.298.083 đồng/m2.
Lô đất có chiều sâu lớn hơn 100m, áp dụng Quyết định số 3238/QĐ-UBND cho lơ đất có chiều sâu so với mặt bám đường chính trên 100m, giá trị của lơ đất được tính như sau:
Giá trị thửa đất = (30% x S x g) +(30% x S x g x 75%) + (40% x S x g x 50%)
Trong đó: S: Diện tích thửa đất.
g: Đơn giá đất tính theo vị trí, khu vực bám đường chính của thửa đất.
Do đó: Giá trị thửa đất theo Quyết định số 3238/QĐ-UBND là: (30% x 450.240,3m2 x 1.298.083đồng/m2) + (30% x 450.240,3m2 x 1.298.083đồng/m2 x 75%) + (40% x 450.240,3m2 x 1.298.083đồng/m2 x 50%) = 941.100đồng/m2.
Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ bình quân theo QĐ của UBND tỉnh là: 941.100đồng/m2.
- Đặc điểm, hiện trạng cơng trình trên đất:
Cơng trình trên đất bao gồm các hạng mục Nhà bảo vệ, Nhà vệ sinh, Cổng và hàng rào, các tuyến băng tải 4001 và 4002, cầu rửa xe, hệ thống rót than cho xà lan. Các cơng trình đều đang được sử dụng và đã có dấu hiệu xuống cấp.
Cơ sở giá trị của định giá và các nguyên tắc, phương pháp định giá
- Cơ sở giá trị của định giá:
Căn cứ vào mục đích định giá và đặc điểm của tài sản định giá VFA VIETNAM chọn cơ sở giá trị thị trường (TĐGVN02) để định giá.
- Các nguyên tắc được sử dụng để định giá:
- Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất. - Nguyên tắc lợi ích tương lai.
- Nguyên tắc thay thế. - Nguyên tắc đóng góp. - Nguyên tắc cung cầu.
Căn cứ vào mục đích định giá, đặc điểm của tài sản định giá và cơ sở định giá, VFA VIETNAM sử dụng phương pháp thặng dư để định giá, cụ thể:
Khái niệm: Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập rịng thu được bình qn một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình qn một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gủi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh
Ứng dụng phương pháp định giá
Trên cơ sở các tài liệu do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh, qua khảo sát vị trí khu đất, với phương pháp xác định được áp dụng trong tính tốn, VFA VIETNAM sử dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị quyền sử dụng đất đối lô đất cần định giá.
Theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất, phương pháp thặng dư được áp dụng tính tốn như sau:
Theo bản Thuyết minh điều chỉnh Dự án đầu tư xây dựng cơng trình mở rộng hiện đại hóa Cảng Điền Cơng ( giai đoạn 1) – Công ty Kho Vận Đá Bạc - Vinacomin.
Dự án dự kiến thực hiện trong vòng 4 năm. Trên thực tế dự án đã tiến hành được 2 năm. Doanh thu dự án bắt đầu phát sinh vào năm thứ 5. Do đó, việc ước tính doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm VFAVIETNAM thực hiện chiết khấu dịng tiền các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo cơng thức sau:
DT=∑
t=1
n DTt
(1+r)t Trong đó:
DT là tổng doanh thu phát triển của dự án
DTt là doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t {t = (5;50)} n là thời gian hay vòng đời của dự án (n = 50)
r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án CP = ∑
t=1 n CPt
Trong đó:
CP là hiện giá tổng chi phí đầu tư dự án CPt là chi phí ước tính năm t {t = (1;4)} n là thời gian hay vòng đời của dự án (n = 4) r là tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án
- Hệ số chiết khấu: Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT
ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất và tư vấn xác định giá đất. Lãi suất chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh. Qua khảo sát thị trường cho vay của các ngân hàng (Ngân hàng thương mại TNHH MTV Đại Dương – Chi nhánh Quảng Ninh; Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam) cho thấy:
+ Lãi suất cho vay trung hạn của Ngân hàng thương mại TNHH MTV Đại Dương – Chi nhánh Quảng Ninh và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam là 10,8%.
Giá trị bất động sản cần định giá = Doanh thu phát triển quy về thời điểm hiện tại – Chi phí phát triển quy về hiện tại