CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ CHUNG CƯ
2.4. Tổng quan về chung cư trung bình
2.4.1. Khái niệm về chung cư
Theo Từ điển Bách Khoa Tồn Thư thì chung cư là những khu nhà bao gồm một hay nhiều đơn nguyên, bên trong chung cư bố trí các căn hộ khép kín cho các gia đình
sinh sống.
Điều 70, Luật Nhà ở (2005) định nghĩa nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
2.4.2. Phân loại chung cư
Hiện nay việc phân hạng chung để phục vụ cho mục đích kinh doanh, thương mại tại Việt Nam còn nhiều điểm bất cập. Việc phân hạng chung cư do Bộ Xây Dựng ban
thực tiễn.
Theo Quy chuẩnkỹthuậtquốc gia về phân loại, phân cấp cơng trình xây dựngdân dụng, công nghiệp và hạtầngkỹthuật đô thị hiện nay, nhà ở được chia làm hai loại là chung cư và nhà ở riêng lẻ.
Nhà ở riêng lẻ được chia làm hai cấp bao gồm nhà ở cấp IV là những nhà ở có số tầng nhỏ hơn hoặc bằng 3 tầng. Những nhà ở riêng lẻ có số tầng lớn hơn hoặc bằng 4 hoặc nhà biệt thự được phân thành cấp III.
Riêng chung cư được phân thành 4 cấp khác nhau tuỳ theo số tầng như sau: Cấp I : ≥ 25 tầng
Cấp II : Từ 9 đến 25 tầng
Cấp III : Từ 4 đến 8 tầng Cấp IV : ≤ 3 tầng
Việc phân cấp chung cư mang tính kỹ thuật để phục vụ cho mục đích phân cấp quản lý của nhà nước. Về phương diện thương mại, chung cư được phân thành 4 hạng, có xét đến nhiều yếu tố tổng thể của một dự án đầu tư và được Bộ Xây Dựng chính thức ban hành và được áp dụng từ năm 2008:
Chung cư cao cấp (hạng 1) là hạng có chất luợng cao nhất, đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất luợng sử dụng cao, đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tuơng đối hoàn hảo.
Nhà chung cư hạng 3 là nhà có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá.
24
Cuối cùng là nhà chung cư có chất luợng sử dụng trung bình, đảm bảo u cầu
về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất luợng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Tuy nhiên quy định về phân cấp chung cư này của Bộ Xây Dựng cho đến nay vẫn chưa đi vào thực tiễn do các tiêu chí đưa ra cịn mang nhiều tính định tính, sơ sài, khó xác định đúng hạng chung cư (Phan Phùng Sanh, 2012).
Hiện nay trên thị trường địa ốc Việt Nam, chung cư được phân hạng theo nhiều tiêu chí khác nhau, mỗi đơn vị tư vấn, mơi giới bất động sản có cách đánh giá và xếp hạng khác nhau. Theo cách đánh giá và phân loại chung cư của CBRE, chung cư được phân thành 4 hạng là “chung cư cao cấp”; “chung cư hạng sang”; “chung cư trung cấp” và “chung cư bình dân”. Giá bán các loại căn hộ được CBRE công bố vào Quý I năm 2012 được cho ở Bảng 2.3.
Tiêu chí để phân hạng chung cư do CBRE đề xuất bao gồm: Tính sang trọng của thiết kế, vị trí chung cư, dễ tìm và dễ di chuyển, tính chuyên nghiệp của đơn vị quản lý chung cư, số chỗ đậu xe, chất liệu vật liệu xây dựng, chiều cao trần, hệ thống quản lý tòa nhà, tốc độ và tải trọng thang máy, tiết kiệm năng lượng…
Bảng 2.3: Thống kê các loại căn hộ chào bán tại thị trường TP.HCM Quý I/2012.
Tiêu chí Hạng sang Cao cấp Trung cấp Bình dân Tổng
Tổng số căn hộ 504 15.548 13.406 15.075 44.533
Số căn hộ mới hoàn thành 87 0 364 862 1.313
Số căn hộ mới chào bán 0 0 648 0 648
TT sơ cấp – Giá chào bán TB (USD/m2)
4.123 1.639 925 666
Thay đổi theo năm (%) 0,7% 0,5% 0,5% 0,5%
TT thứ cấp – Giá chào bán TB (USD/m2)
3.960 1.763 902 712
Thay đổi theo quý (%) -4,0% -2,4% -1,1% -1,1%
Thay đổi theo năm (%) -9,4% -5,0% -6,3% -2,1%
Trong luận văn này chung cư trung bình được hiểu là chung cư được đầu tư, thiết kế, xây dựng và quản lý ở mức trung bình và được chào bán trên thị trường sơ cấp với giá dưới 20.000.000 VNĐ/m2 (tương đương 1.000 USD/m2) tại thời điểm khảo sát, tức tương đương với chung cư “trung cấp” và “bình dân” theo cách phân hạng chung cư của CBRE.
2.4.4. Vai trò của nhà ở và chung cư trung bình
Nhà ở nói chunglà một tập hợp không gian kiến trúc phục vụ riêng cho một gia đình. Nó có thể là ngơi nhà với sân vườn hồn chỉnh như nhà thấp tầng biệt lập, mà cũng có thể chỉ là một căn hộ chung cư.
Yêu cầu cơ bản của nhà ở là tính độc lập và khơng gian sử dụng khép kín nhằm bảo đảm thuận lợi trong sinh hoạt, thỏa mãn tính thẩm mỹ, đáp ứng thị hiếu gia chủ và thỏa mãn các yêu cầu đời sống sinh hoạt khác của gia đình.
Nhà ở là tư liệu sinh tồn cần thiết để tái sản xuất sức lao động, nhà ở đồng thời là tư liệu hưởng thụ và tư liệu phát triển do đó nâng cao chất lượng sức lao động.
Việc phát triển nhà ở góp phần phát triển của các ngành cơng nghiệp phụ trợ như vật liệu xây dựng, thiết bị - máy móc xây dựng. Sự phát triển nhà ở cịn kích thích nhu cầu dân cư đối với các loại hàng điện tử, dụng cụ gia đình, trang trí nội thất…
Là một dạng nhà ở được hình thành trễ hơn và xuất hiện nhiều ở các đô thị, nhà ở chung cư trung bình cịn có một số vai trị khác, đặc biệt là trong trong q trình phát triển của đơ thị hiện đại. Khi phát triển đô thị và tập trung dân cư đông đúc sẽ nảy sinh nhiều vấn đề và nhu cầu bức xúc như nhu cầu nhà ở, giá thành nhà ởvà các tiện ích cơng cộng khác. Sự phát triển chung cư trung bình sẽ tiết kiệm diện tích sử dụng đất, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau và tạo bộ mặt hiện đại cho không gian kiến trúc đô thị.
Do đóng vai trị rất quan trọng trong việc phát triển đô thị, nên trong các quy định hiện hành của Nhà nước và Chính phủ đều quy định diện tích sàn tối thiểu dành cho chung cư trong các dự án khu đô thị mới theo hướng nâng cao tỷ lệ diện tích sàn chung
cư. Luật Nhà ở (2005) quy định trong các dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu có tối thiểu lần lượt là 60%; 40% và 20% diện tích sàn là nhà chung cư đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1, 2 và 3. Trong khi đó theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030 thì đến năm 2015 tại TP.HCM và Hà Nội, nhà ở chung cư phải chiếm 80% tổng diện tích nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở mới.
2.5. Tình hình đầu tư và QLDA chung cư trung bình tại TPHCM
TP.HCM là một thành phố trung tâm của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và có tầm chiến lược phát triển quan trọng của cả nước và là đầu mối giao dịch quốc tế lớn của khu vực Đơng Nam Á. Với vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, văn hóa, xã hội cùng với sự phát triển rất mạnh mẽ của khu vực kinh tế tư nhân và đầu tư nước ngồi, TP.HCM có triển vọng phát triển tồn diện và là mũi nhọn của cả nước. TP. HCM là nơi tập trung nhiều lĩnh vực kinh doanh từ công nghiệp tới thương mại dịch vụ, thị trường tài chính và trung tâm của vựa lúa đồng bằng sông Cửu Long.
Với vị trí chiến lược của mình nên TP.HCM thu hút rất nhiều người đến sinh sống, làm việc và học tập tại đây. Hiện nay dân số của Thành phố khoảng trên 10 triệu người, quá trình tăng dân số cơ học diễn ra quá nhanh và liên tục trong nhiều năm đã tạo nên một áp lực rất lớn lên việc giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân Thành phố và khiến thị trường nhà ở tại đây rất nhộn nhịp tại những thời điểm khác nhau.
Quá trình đầu tư xây dựng chung cư tại TP.HCM gắn liền với quá trình phát triển nhà ở tại đây và trải qua ba giai đoạn chủ yếu sau:
Từ 1975 – 1991:Trong giai đoạn này Nhà nước thực hiện chế độ bao cấp về nhà
ở, Nhà nước phân phối nhà ở cho cán bộ công nhân viên từ nguồn nhà vắng chủ, nhà do chính quyền Sài Gịn để lại… và từ nguồn nhà do Nhà nước đầu tư vốn trực tiếp để xây dựng. Chính sách này đã góp phần khơng nhỏ trong cơng cuộc xây dựng Thành phố sau ngày Miền Nam giải phóng, thống nhất đất nước. Trong giai đoạn này, hàng loạt các chung cư đã ra đời và hiện nay phần lớn đang trong tình trạng xuống cấp, cần được cải tạo, sửa chữa.
Từ 1991 – 2001: Pháp lệnh Nhà ở được ban hành, Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp
gia đầu tư xây dựng nhà ở trong nền kinh tế thị trường theo đường lối Đổi mới, tiền nhà ở đã được đưa vào tiền lương để người làm công ăn lương tự chủ trong việc tạo lập chỗ ở. Trong giai đoạn này một số lượng lớn chung cư có quy mơ nhỏ đến trung bình được xây dựng, phần lớn các chung cư xây dựng trong giai đoạn này là chung cư dành cho người thu nhập thấp hoặc phục vụ cho tái định cư của các dự án trọng điểm tại Thành phố.
Từ 2001 – nay: Đây là giai đoạn thành phố triển khai hàng loạt luật và văn bản
dưới luật do cơ quan trung ương ban hành nhằm hồn thiện thể chế các thị trường có liên quan đến phát triển nhà ở và trợ giúp một số đối tượng gặp khó khăn nhà ở, cụ thể như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật quy hoạch đơ thị…, có tác động tích cực đến hoạt động quản lý và khuyến khích phát triển nhà ở, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản hình thành và từng bước phát triển.
Việc hàng loạt dự án nhà ở, khu đô thị mới, khu chung cư từ cao cấp đến bình dân với hệ thống hạ tầng đồng bộ được triển khai thực hiện, thay thế dần các khu nhà ổ chuột, nhà ở tạm bợ đã tạo một diện mạo mới cho Thành phố. Việc đầu tư, xây dựng chung cư ở TP.HCM thời gian qua đã đóng góp nhất định cho sự tăng trưởng của ngành xây dựng, nâng cao chất lượng sống của người dân thành phố; góp phần chuyển đổi cơ cấu kinh tế thành phố phù hợp với giai đoạn hiện tại và tương lai.
Về khía cạnh QLDA chung cư trung bình, nhìn chung kinh nghiệm và hiểu biết về QLDA tiên tiến của các kỹ sư Việt Nam hiện tại không đáp ứng được yêu cầu, điển hình rõ nét nhất là các dự án lớn, phức tạp đều được quản lý bởi các cơng ty QLDA nước ngồi. Một vài dự án lớn cũng được quản lý bởi các công ty trong nước, tuy nhiên đã bộc lộ ra nhiều yếu kém, khuyết điểm và sai sót làm cho CĐT và các cấp chính phủ hồi nghi khả năng quản lý của người Việt Nam (Đinh Tuấn Hải, 2010).
Hiện nay trên thị trường QLDA tại TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung các cơng ty lớn, có tên tuổi đều là các cơng ty nước ngồi như Archetype Group, Meinhardt, HBP, AIC Management, Apave, Turner, Tebodin, Haskoni, Delta, Nippon
28
Koei …Các công ty này đa số quản lý các dự án có quy mơ lớn, địi hỏi yêu cầu kỹ thuật cao và nằm ở phân khúc cao cấp.
Các công ty QLDA trong nước như Uniland, SCQC, Cơng Trình Sư, ICIC, FQM…đều được xếp vào hạng nhỏ đến trung bình, thị trường của họ đa phần là các dự án có quy mơ nhỏ, hoặc thuộc nguồn vốn nhà nước, sức cạnh tranh của các công ty tư vấn QLDA trong nước nhìn chung là chưa cao.
Chi phí QLDA cũng có sự khác biệt rất lớn giữa các công ty trong nước và nước ngồi. Hiện nay đối với các cơng ty nước ngồi chi phí QLDA khá cao so với các cơng ty trong nước. Đặc biệt những năm gần đây, do kinh tế khó khăn, thị trường tư vấn xây dựng bị thu hẹp, sư cạnh tranh trở nên gay gắt, các công ty QLDA trong nước cũng đua nhau hạ giá chi phí QLDA, dẫn đến chất lượng dịch vụ cũng giảm theo.
Ở phân khúc chung cư trung bình, với giá bán dao động từ 10 triệu - 20 triệu đồng/m2, CĐT phải thực hiện nhiều giải pháp khác nhau để cắt giảm chi phí, trong đó chi phí QLDA là một trong những chi phí được chú ý nhiều nhất. Một trong những cách để giảm chi phí QLDA mà các CĐT thường sử dụng là thành lập ban QLDA để trực tiếp điều hành và QLDA và thuê một tổ chức trong nước thực hiện công tác giám sát. Cách làm này tỏ ra hiệu quả, thứ nhất chi phí thấp, thứ hai là CĐT có thể trực tiếp lựa chọn những nhân viên QLDA giỏi, được tin tưởng đặc biệt là những vị trí chủ chốt. Tuy nhiên, vẫn cịn một vài điểm bất cập từ cách làm này, do không được tổ chức tốt, ban quản lý được thành lập một cách vội vàng để đáp ứng nhu cầu của dự án, nên công tác QLDA do các ban QLDA của CĐT tỏ ra không chuyên nghiệp dẫn đến dự án bị kéo dài, chất lượng khơng cao và chi phí dự án bị đẩy lên.
2.6. Tóm tắt chương 2
Chương 2 đã hệ thống hóa các lý thuyết liên quan đến dự án, QLDA, vòng đời dự án cũng như các hình thức quản lý đang được áp dụng trong thực tế hiện nay tại Việt Nam cũng như trên thế giới. Các nghiên cứu của các tác giả trong và ngồi nước được cơng bố gần đây về các tiêu chí đánh giá sự thành cơng của cơng tác QLDAcũng như các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của công tác QLDA cũng được giới thiệu trong chương 2. Các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của công tác QLDA được rất
nhiều tác giả khác nhau nghiên cứu với nhiều dự án khác nhau từ dự án xây dựng, dự án công nghệ thông tin, dự án nghiên cứu phát triển…Riêng các dự án xây dựng tại Việt Nam cũng có nhiều tác giả khác nhau nghên cứu và tác giả sử dụng thang đo theo Nguyễn Duy Long et.al (2004) đề xuất trong nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của công tác QLDA xây dựng lớn tại Việt Nam.
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Tiếp theo hai chương trước, trong chương này sẽ giới thiệu về phương pháp nghiên cứu với hai phần là thiết kế nghiên cứu và kỹ thuật phân tích dữ liệu thống kê. Phần thiết kế nghiên cứu sẽ giới thiệu về cách xây dựng thang đo, cách thức chọn mẫu, công cụ thu thập thông tin khảo sát và quá trình tiến hành thu thập thơng tin. Phần kỹ thuật phân tích dữ liệu thống kê sẽ giới thiệu cách thức kiểm định độ tin cậy của thang đo, phân tích nhân tố và phân tích hồi quy tuyến tính.
3.1. Thiết kế nghiên cứu
Trong phần thiết kế nghiên cứu này tác giả trình bày các vấn đề chính bao gồm thang đo sử dụng, độ tin cậy và độ phù hợp của thang đo, cách thức chọn mẫu, cơng cụ dùng để thu thập thơng tin, quy trình thu thập và xử lý thông tin.