3.3. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về thế chấp bất động sản
3.3.1. Đối với các cơ quan quản lý nhà nước tỉnh Quảng Ninh
Hồn thiện hệ thống cơng chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm:
Vướng mắc trong thủ tục công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm là nỗi lo chung của các chủ thể khi nhận thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, vì nó liên quan trực tiếp đến hiệu lực của hợp đồng, cũng như khả năng xử lý nợ của Ngân hàng sau này. Trong thời gian tới, hoạt động này cần được tiếp tục hoàn thiện theo hướng sau.
- Đối với việc công chứng, chứng thực. Trong thời gian qua, Bộ Tư pháp đã có rất nhiều công văn hướng dẫn nghiệp vụ liên quan đến công chứng, chứng thực và đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai, tuy vậy e dè vẫn là thái độ chung của các công chứng viên. Sở dĩ như vậy là do các công chứng viên vẫn chưa nhận được lời giải thích thấu đáo từ các cơ quan cấp trên, trong bối cảnh pháp luật có nhiều cách hiểu thì việc các cơng chứng viên không muốn làm một việc (cơng chứng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai) mà rủi ro pháp lý có thể xảy ra là điều dễ hiểu. Để bảo đảm quyền lợi của các bên trong hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai và thống nhất cách hiểu, nhất là thuật ngữ “đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật”, Bộ Tư pháp và các cơ quan hữu quan tỉnh Quảng Ninh cần phải cùng nhau phân tích tồn diện vấn đề, từ đó ban hành những hướng dẫn chỉ đạo các bộ phận nghiệp vụ công chứng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Nội dung hướng dẫn phải phân tích được tồn cảnh nội dung pháp luật về vấn đề liên quan, phải thuyết phục, khách quan. Tuy nhiên, trong thời gian chưa có hướng dẫn cụ thể, UBND tỉnh Quảng Ninh trên cơ sở tham mưu của Sở tài nguyên mơi trường và Văn phịng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ninh cần tiếp tục kiến nghị đến Bộ Tư pháp, đồng thời, thông qua công tác đăng ký thế chấp BĐS
HTTTL, những trường hợp công chứng chưa đúng, hoặc còn lúng túng, phải giải thích, tun truyền để có cách hiểu, cách làm thống nhất, đặc biệt là các công chứng viên đang làm việc tại Phịng cơng chứng trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh. Có như vậy mới giải tỏa được sự e dè của các công chứng viên bấy lâu nay.
- Về vấn đề đăng ký giao dịch bảo đảm. Đổi mới hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm là yêu cầu nhằm lành mạnh hóa hợp đồng bảo đảm tiền vay. Thơng tin về tình trạng của tài sản bảo đảm là yếu tố quan trọng trong q trình xem xét tín dụng. Một thông tin nếu không được cung cấp từ nguồn đáng tin cậy, được phân tích, xử lý chính xác thì sẽ trở thành “con dao hai lưỡi” cho chính người nắm giữ thơng tin đó. Bởi vậy, nếu khơng có một cơ quan cung cấp thông tin đáng tin cậy, các bên phải tự tìm thơng tin với giá đắt và độ tin cậy thấp, mọi sự tù mù chỉ có lợi cho những trung gian hưởng lợi từ sự thiếu thơng tin. Đối với tài sản nói chung, nhất là bất động sản, thì lý lịch tư pháp của từng tài sản do chính cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm cung cấp hiện nay được xem là thơng tin có độ tin cậy cao nhất. Tuy nhiên, cơ chế, cách vận hành của hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm ở nước ta, theo nhìn nhận chung vẫn còn nhiều hạn chế. Điều cần làm là phải tin học hóa hệ thống thơng tin đăng ký giao dịch bảo đảm của Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp. Đồng thời, các tổ chức tín dụng cũng cần phải nhận biết được tất cả các thay đổi và các lợi ích, các cơ hội kinh doanh cho vay có được từ các thay đổi đó. Đổi mới pháp luật về giao dịch bảo đảm sẽ có tác động lớn đến phát triển kinh tế nếu kết hợp đồng thời với việc hoàn thiện các thể chế pháp lý có liên quan cũng như được hỗ trợ trong việc thực thi. Ngoài việc đổi mới về pháp luật, chúng ta cần phải có một hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm hoạt động hiệu quả. Các Tổ chức tín dụng cần được tiếp cận với các thơng tin chính xác một cách nhanh chóng để phục vụ cho quyết định cho vay của mình. Do đó, các Ngân hàng đề xuất hình thức đăng ký giao dịch bảo đảm cần tập trung về một cơ quan để việc đăng ký được thống nhất, tránh tình trạng tồn tại độc lập hai cơ quan có chức năng đăng ký giao dịch bảo đảm như hiện nay, hai cơ quan này đơi lúc có nhiệm vụ chồng chéo lẫn nhau, gây rủi ro cho Ngân hàng.
Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật.
Trong những năm qua, công tác phổ biến giáo dục pháp luật trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh được triển khai thực hiện thường xuyên, bằng nhiều hình thức phong phú, đa dạng, góp phần tích cực vào việc phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững an ninh chính trị, trật tự an tồn xã hội và tăng cường quản lý nhà nước bằng pháp luật. Bên cạnh những kết quả đạt được thì cơng tác tuyên truyền phổ biến giáo dục pháp luật vẫn còn tồn tại những hạn chế cần tiếp tục thực hiện các giải pháp để nâng cao công tác tuyên truyền trong hoạt động áp dụng các quy định về thế chấp tài sản, trong đó bao gồm các quy định về thế chấp BĐS HTTTL. Cụ thể:
Phải tăng cường xây dựng đội ngũ báo cáo viên, tuyên truyền viên pháp luật vững mạnh cả về số lượng và chất lượng, có phẩm chất chính trị tốt, trình độ chun mơn vững vàng, có kỹ năng truyền đạt, am hiểu pháp luật và kiến thức xã hội, có như vậy mới đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ trong tình hình mới.
Tăng cường đẩy mạnh các hình thức tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật trên các phương tiện thơng tin đại chúng. Bởi vì đây là cách nhanh nhất, ít tốn kém nhưng hiệu quả lại rất cao.
Tổ chức các cuộc thi tìm hiểu về pháp luật, đặc biệt là về lĩnh vực dân sự, kinh doanh thương mại... trong đó, lồng ghép các phần thi, phần câu hỏi về thế chấp tài sản HTTTL, thế chấp BĐS HTTTL.
Một số giải pháp khác.
- Các cơ quan chuyên môn, Ủy ban nhân dân 14 huyện, thị xã và thành phố trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh tập trung chỉ đạo tổ chức rà soát, tổng hợp, thống kê những bất cập của các văn bản luật liên quan đến lĩnh vực thế chấp bất động sản HTTTL để kịp thời kiến nghị với các cơ quan có thẩm quyền xem xét điều chỉnh, bổ sung, sửa đổi hoàn thiện các quy định của pháp luật cho phù hợp với yêu cầu thực tiễn, góp phần tạo hành lang pháp lý cho quản lý nhà nước về khai sinh, tránh chồng chéo, trùng lắp, hiệu quả thấp.
- Ngoài ra, cần thiết mở kênh riêng hoặc lập website thông tin pháp lý về tài sản là quyền sử dụng đất, nhà ở để các tổ chức tín dụng được quyền truy vấn các thơng
tin chính xác và tiết kiệm thời gian. Một hệ thống thống nhất trực tuyến sẽ tăng cường mạnh mẽ hiệu quả luồng thông tin, và tạo điều kiện thuận lợi cho tất cả các bên liên quan.