hình
ANOVAb
Model
Sum of
Squares df Mean Square F Sig.
1 Regression Residual Total 86.380 4 21.595 34.712 .000a 135.620 218 .622 222.000 222 (Nguồn: Phụ lục 10)
Ta thấy giá trị sig.=0,000 rất nhỏ, điều này cho phép tác giả bác bỏ giả thuyết H0, cũng có nghĩa là kết hợp của các biến hiện có trong mơ hình có thể giải thích được thay đổi của Ý định mua căn hộ, mơ hình tác giả xây dựng là phù hợp với tập dữ liệu, mức độ phù hợp là 37,8%
4.4.4.4.Kiểm tra hiện tƣợng đa cộng tuyến
Nhìn vào bảng phân tích bên dưới sau khi chạy mơ hình hồi quy bội, ta có kết quả như sau:
Bảng 4.14: Kết quả kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến Coefficients Model Unstandardized Coefficients Standa rdized Coeffi cients t Sig. Correlations Collinearity Statistics B Std. Error Beta Zero - order Partia l Part Toler ance VIF 1(Constant) -2.867E- 17 .053 .000 1.000
Moi truong xung quanh
Vi tri
Dac diem can ho Tai chinh .266 .053 .266 5.032 .000 .266 .323 .266 .556 1.798 .226 .053 .226 4.276 .000 .226 .278 .226 .602 1.661 .486 .053 .486 9.189 .000 .486 .528 .486 .514 1.947 .174 .053 .174 3.287 .001 .174 .217 .174 .739 1.354 (Nguồn: Phụ lục 10)
Tác giả thấy giá trị VIF của các biến đều nhỏ hơn 2 nên hiện tượng đa cộng tuyến không bị vi phạm. Các biến độc lập khơng tương quan cao với nhau, nên có thể yên tâm sử dụng phương trình hồi quy.
4.4.4.5.Kiểm định sự tự tƣơng quan với nhau
Bảng 4.15: Bảng kết quả kiểm định Durbin-WatsonModel Summaryb Model Summaryb Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate Durbin- Watson 1 .624a .389 .378 .78874074 2.195 (Nguồn: Phụ lục 10)
Nhìn vào hệ mơ hình Model Summaryb ta thấy hệ số Durbin-Watson = 2.195= 2(1-r tuong quan) => r tuong quan = 1 - (2.195/2) = -0.1 < 0.3
Chứng tỏ khơng có hiện tượng tự tương quan xảy ra tức là khơng có hiện tượng tự tương quan. Các sai lệch ngẫu nhiên hoàn toàn độc lập với nhau về phương diện thống kê (không xuất hiện hiện tượng liên quan theo chuỗi thời gian của các giá trị sai lệch), nên sử dụng phương trình hồi quy được chấp nhận.
4.4.4.6. Kiểm định liên hệ tuyến tính giữa biến phụ thuộc và các biến độc lập cũng nhƣ hiện tƣợng phƣơng sai thay đổi (heteroskedasticity)
Kiểm tra giả định này bằng cách vẽ đồ thị phân tán giữa các phần dư và giá trị dự đốn mà mơ hình hồi quy tuyến tính cho ra. Người ta hay vẽ biểu đồ phân tán giữa 2 giá trị này đã được chuẩn hóa (standardized) với phần dư trên trục tung và giá trị dự đốn trên trục hồnh. Nếu giả định liên hệ tuyến tính và phương sai bằng nhau được thỏa mãn, thì ta sẽ khơng nhận thấy có liên hệ gì giữa các giá trị dự đoán với phần dư, chúng sẽ phân tán ngẫu nhiên.
Đồ thị (phụ lục 11: đồ thị Scatterplot) cho thấy phần dư phân tán ngẫu nhiên trong một vùng xung quanh đường đi qua tung độ 0 chứ khơng tạo thành một hình dạng nào. Như vậy giá trị dự đốn và phần dư độc lập nhau và phương sai của phần dư khơng thay đổi. Như vậy mơ hình hồi quy phù hợp.
4.4.4.7.Giả định về phân phối chuẩn của phần dƣ
Phần dư có thể khơng tn theo phân phối chuẩn vì những lý do như: sử dụng sai mơ hình, phương sai khơng phải là hằng số, số lượng các phần dư không đủ nhiều để phân tích,….Vì vậy chúng ta nên thử nhiều cách khảo sát khác nhau. Một cách khảo sát đơn giản nhất là xây dựng biểu đồ tần số của các phần dư
Biểu đồ tần số của phần dư chuẩn hóa (phụ lục 11 : đồ thị Histogram) cho thấy một đường cong phân phối chuẩn được đặt chồng lên biểu đồ tần số. Thật không hợp lý khi chúng ta kỳ vọng rằng các phần dư quan sát có phân phối hồn tồn chuẩn vì ln ln có những chênh lệch do lấy mẫu. Ngay cả khi các sai số có phân phối chuẩn trong tổng thể đi nữa thì phần dư trong mẫu quan sát cũng chỉ xấp xỉ chuẩn. Ở đây, ta có thể nói phân phối phần dư xấp xỉ chuẩn (trung bình Mean = 0.00, và độ lệch chuẩn Std.Dev. = 0.991 tức là gần bằng 1). Do đó có thể kết luận rằng giả thiết phân phối chuẩn không bị vi phạm.
4.4.5. Kiểm định các giả thuyết
Bảng 4.16: Kết quả phân tích hồi quy bộiCoefficients Coefficients Model Unstandardized Coefficients Standa rdized Coeffi cients t Sig. Correlations Collinearity Statistics B Std. Error Beta Zero-
order Partial Part
Toler ance VIF
1(Constant) -2.867E-
17 .053 .000 1.000
Moi truong xung quanh
Vi tri
Dac diem can ho Tai chinh .266 .053 .266 5.032 .000 .266 .323 .266 .556 1.798 .226 .053 .226 4.276 .000 .226 .278 .226 .602 1.661 .486 .053 .486 9.189 .000 .486 .528 .486 .514 1.947 .174 .053 .174 3.287 .001 .174 .217 .174 .739 1.354 (Nguồn: Phụ lục 10 )
Hệ số hồi quy thể hiện dưới hai dạng: (1) chưa chuẩn hóa (Unstandardized) và (2) chuẩn hóa (Standardized). Vì hệ số hồi quy chưa chuẩn hóa (B), giá trị của nó phụ thuộc vào thang đo cho nên chúng ta không thể dùng chúng để so sánh mức độ tác động của các biến độc lập vào biến phụ thuộc trong cùng một mơ hình được. Hệ số hồi quy chuẩn hóa (beta, ký hiệu β) là hệ số chúng ta đã chuẩn hóa các biến. Vì vậy chúng được dùng để so sánh mức độ tác động của các biến phụ thuộc vào biến độc lập. Biến độc lập nào có trọng số này càng lớn có nghĩa là biến đó có tác động mạnh vào biến phụ thuộc.
Vì thế, phương trình hồi quy tuyến tính được thể hiện như sau:
Ý định mua căn hộ = 0,266*Môi trƣờng xung quanh + 0,226*Vị trí + 0,486*Đặc điểm căn hộ + 0,174*Tài chính
Thơng qua các hệ số hồi quy chuẩn hóa ta biết được mức độ quan trọng của các nhân tố tham gia vào phương trình. Đây chính là căn cứ để tác giả xây dựng ý kiến đề xuất cho luận văn này.
Đặc điểm căn hộ
Giả thuyết H1: Yếu tố “Đặc điểm căn hộ” có tác động dương lên Ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM.
Hệ số hồi quy chuẩn hóa 0,486, sig(β1)=0,000 < 5%: yếu tố tài chính tác động cùng chiều với ý định mua, vì trọng số hồi quy β của biến này có ý nghĩa thống kê.
Nhận xét: Kết quả cuộc khảo sát cho thấy “Đặc điểm căn hộ” có tác động cùng chiều với ý định mua căn hộ. Điều này đã ủng hộ kết quả nghiên cứu của Ariyawansa, 2007. Ngoài ra, đây là cũng yếu tố tác động mạnh nhất đến Ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu trong số những nhân tố còn lại. Điều này chứng tỏ những người mua nhà lần đầu rất quan tâm đến “Chất lượng xây dựng”, “Tính pháp lý”, “Thiết kế”, “Diện tích” và “Trang thiết bị căn hộ”.
Tài chính
Giả thuyết H2: Yếu tố “Tài chính” có tác động dương lên Ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM.
cùng chiều với ý định mua, vì trọng số hồi quy β của biến này có ý nghĩa thống kê. Tuy nhiên tác động của yếu tố này là yếu nhất so với những yếu tố cịn lại. Điều này có thể lý giải bởi khi mua nhà lần đầu thì người mua nhà sẽ được sự giúp đỡ rất nhiều từ phía người thân, gia đình, bạn bè do đó yếu tố giá, lãi suất ngân hàng, thời gian thanh tốn khơng ảnh hưởng nhiều đến ý định mua căn hộ.
Vị trí
Giả thuyết H3: Yếu tố “Vị trí” có tác động dương lên Ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM.
Hệ số hồi quy chuẩn hóa 0.226; sig(β3)=0,000 < 5%: yếu tố tài chính tác động cùng chiều với ý định mua, vì trọng số hồi quy β của biến này có ý nghĩa thống kê.
Môi trƣờng xung quanh
Giả thuyết H5: Yếu tố “Mơi trường xung quanh” có tác động dương lên Ý định mua căn hộ của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM.
Hệ số hồi quy chuẩn hóa 0.266; sig(β5)=0,000 < 5%: yếu tố tài chính tác động cùng chiều với ý định mua, vì trọng số hồi quy β của biến này có ý nghĩa thống kê.
Nhận xét: Kết quả cuộc khảo sát cho thấy “Mơi trường xung quanh” có tác động cùng chiều với ý định mua căn hộ. Đây là yếu tố mạnh thứ nhì tác động đến ý định mua căn hộ sau yếu tố “Đặc điểm căn hộ”. Điều này cũng đồng thuận với nghiên cứu “Đáp ứng nhu cầu và sự lựa chọn của người mua nhà lần đầu tại Kuala Lumpur” (Tan Teck Hong, 2012).
Bảng 4.17: Tóm tắt kết quả kiểm định giả thuyết.Giả Giả
thuyết Nội dung Beta Sig.
Kết quả kiểm định
H1
Yếu tố “Đặc điểm căn hộ” có tác động dương (+) lên Ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM.
.486 .000 Chấp nhận H1
H2
Yếu tố “Tài chính” có tác động dương (+) lên Ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM
.174 .001 Chấp nhận H2
H3
Yếu tố “Vị trí” có tác động dương (+) lên Ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM
.226 .000 Chấp nhận H3
H4
Yếu tố “Mơi trƣờng xung quanh” có tác động dương (+) lên Ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP.HCM.
Tóm tắt chƣơng 4
Chương này trình bày kết quả phân tích bao gồm những nội dung sau:
Đánh giá độ tin cậy của thang đo thơng qua hệ số Cronbach Alpha. Phân tích nhân tố EFA sau khi loại bỏ các biến quan sát khơng đạt u cầu thì có 4 nhân tố được rút ra và mơ hình mới khơng thay đổi so với mơ hình lý thuyết đề xuất ban đầu.
Phân tích hồi quy đa biến và kiểm định giả thuyết đã khẳng định như sau: Ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua lần đầu chịu sự ảnh hưởng bởi 4 nhân tố là “Đặc điểm căn hộ”, “Tài chính”, “Vị trí” và “Mơi trường xung quanh”. Trong đó, nhân tố có ảnh hưởng lớn nhất đến Ý định mua căn hộ là “Đặc điểm căn hộ”.
Chương tiếp theo sẽ trình bày tóm tắt kết quả nghiên cứu, kết luận, ý nghĩa của nghiên cứu, hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp theo.
Chƣơng 5: Kết luận và kiến nghị
Chương này tóm tắt các những cái chính trong luận văn này, trình bày các kết quả nghiên cứu chính, đề xuất hàm ý quản lý, nghiên cứu cho thấy hạn chế và kiến nghị cho các nghiên cứu trong tương lai.
5.1.Tổng quan nghiên cứu
Nghiên cứu xác định các yếu tố quan trọng mà các đại lý bất động sản, các công ty hoặc các nhà đầu tư nên tập trung khi họ dự kiến sẽ biết về những lĩnh vực liên quan đến với nhà ở nói chung và căn hộ chung cư trung cấp, bình dân nói riêng đưa ra ý định mua của khách hàng.
Dựa trên các nghiên cứu trước đây, các biến chính đã được lựa chọn và chia thành các nhóm và một mơ hình được tạo ra để thể hiện mối quan hệ giữa bốn biến độc lập bao gồm "Đặc điểm căn hộ", "Tài chính", "Vị trí", “Mơi trường xung quanh" ,và một biến phụ thuộc là “Ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu”.
Nghiên cứu này được bắt đầu với nghiên cứu định tính để điều chỉnh bảng câu hỏi và kiểm tra ý nghĩa rõ ràng về câu hỏi đã sửa đổi. Nghiên cứu chính thức được thực hiện bằng phương pháp định lượng sử dụng bảng câu hỏi khảo sát theo phương pháp thuận tiện, kết quả thu được 223 bảng trả lời phù họp. Nghiên cứu định lượng thực hiện qua các bước: kiểm định thang đo (đánh giá độ tin cậy Cronbach alpha và phân tích nhân tố khám phá EFA). Kiểm định các giả thuyết của phương pháp hồi quy bội được thực hiện trên phần mềm SPSS 16.0.
5.2.Kết quả nghiên cứu
Qua phân tích hồi quy đã chỉ ra rằng yếu tố “Đặc điểm căn hộ”, "Tài chính", "Vị trí", “Mơi trường xung quanh" đều tác động dương lên “Ý định mua nhà”. Trong đó yếu tố “Đặc điểm căn hộ” tác động mạnh nhất và yếu tố “Môi trường xung quanh” tác động mạnh thứ hai lên “Ý định mua” và yếu tố tác động yếu nhất là “Tài chính”. Và sự tác
động dương này phù hợp với những nghiên cứu trước của Tan Teck Hong, 2012; Ariyawansa, 2007 và Reed cùng cộng sự, 2007.
Kết quả của nghiên cứu chỉ ra rằng tỷ lệ người mua nhà lần đầu mong muốn sở hữu diện tích từ 50 m2 đến 100 m2 chiếm tỷ lệ cao nhất 70%. Còn về độ cao căn hộ người được phỏng vấn mong muốn là dưới tầng 10 với tỷ lệ là 67%. Cịn về thời gian thanh tốn thì thời gian dưới 5 năm được mong muốn nhất với tỷ lệ 58%.
Các kết quả trên bổ sung vào lý thuyết về ý định chọn mua căn hộ, đặc biệt là vai trò của “Đặc điểm căn hộ” và “Môi trường xung quanh” của căn hộ đó. Bên cạnh đó, về mặt thực tiễn, kết quả này giúp các nhà quản trị đưa ra những quyết định đúng đắn trong công tác điều hành doanh nghiệp của mình.
5.3.Đóng góp của nghiên cứu
5.3.1.Đóng góp về mặt lý thuyết
Nghiên cứu đã đóng góp thêm tài liệu khoa học trong lĩnh vực bất động sản nói chung và căn hộ chung cư trung cấp, bình dân nói riêng. Nghiêu cứu đã đánh giá mối tương quan giữa các khái niệm yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu, đóng góp cho lý thuyết về ý định mua căn hộ được đa dạng và phong phú hơn.
Bằng việc xây dựng mơ hình lý thuyết dựa trên mơ hình “Đáp ứng nhu cầu và sự lựa chọn của người mua nhà lần đầu tại Kuala Lumpur” (Tan Teck Hong, 2012), “Nghiên cứu thực nghiệm về hành vi tiêu dùng trong thị trường nhà tại Colombo” (R G Ariyawansa, 2007), “Những yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua căn hộ, nghiên cứu thực nghiệm tại Amman, Jordan” (Haddad, 2011) đã cung cấp một cái nhìn đầy đủ hơn về vấn đề nghiên cứu cần khảo sát so với sử dụng một mơ hình thuần nhất. Mặc khác, thang đo của các nghiên cứu trên được thực hiện trong môi trường các nước phát triển, nghiên cứu này đã điều chỉnh, kiểm định các thang đo đó trong mơi trường Việt Nam thơng qua dữ liệu thực nghiệm ở thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận, nên các dữ liệu này sẽ góp phần bổ xung vào kho lý thuyết thang đo góp phần giúp các nhà nghiên cứu hàn lâm và ứng dụng hiểu rõ hơn về thị trường Việt Nam.
5.3.2.Đóng góp về mặt thực tiễn
Thông qua việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu, nghiên cứu đã cung cấp cho các doanh nghiệp bất động sản một cái nhìn cụ thể hơn về quan điểm của người mua nhà lần đầu. Đồng thời các doanh nghiệp bất động sản có thể tham khảo qua các đề xuất của nghiên cứu để tăng cường tính cạnh tranh của mình trong việc đáp ứng nhu cầu của người mua nhà lần đầu.
Nghiên cứu này đã cung cấp một hướng nghiên cứu cho các doanh nghiệp bất động sản trong việc thực hiện những nghiên cứu tương tự với các phân khúc khác như: căn hộ cao cấp, penhouse,… Từ đó, hồn thiện hơn về việc xây dựng, cung cấp những căn hộ chung cư trung cấp, bình dân trong bối cảnh Việt Nam nói riêng và các nước đang phát triển nói chung.
5.4.Hàm ý cho nhà quản trị
5.4.1.Đề xuất với Chủ đầu tƣ căn hộ, Doanh nghiệp Bất động sản
Việc nắm rõ về các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua nhà của khách hàng đóng một vai trị quan trọng trong chiến lược quản lý của Chủ đầu tư căn hộ và Doanh nghiệp bất động sản. Từ đó nhà quản lý sẽ đưa ra được chiến lược hợp lý trong việc tiếp thị và giải phóng được lượng hàng tồn kho của mình. Qua bài nghiên cứu này tác giả thấy được rõ hơn về mong muốn của khách hàng đối với Căn hộ chung cư trung cấp và bình dân.