- Hộ gia đình, cả nhân khơng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
37 Điều 60 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
động sản thì được cơng chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên mà không bạt buộc.38
2.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng trong hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất doanh quyền sử dụng đất
Trong quan hệ hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng, mục đích của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là khai thác lợi ích kinh tế cùng một lúc do giá trị được xác định của đất đai mang lại. Vì vậy, pháp luật quy định rõ quyền của họ, trên cơ sở đó để bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ khi bị xâm phạm. Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều này thể hiện sự ràng buộc của Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước đã đưa ra quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng để việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất nằm trong một khuôn khổ nhất định. Tuy nhiên, pháp luật về đất đai hiện hành chưa quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng. Song, do quyền sử dụng đất được xem như là một quyền tài sản và được tham gia vào giao dịch dân sự trong đó có cả hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên sẽ thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật dân sự.
* Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định của Điều 38 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền như sau:
1. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra.
4. Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.
Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của người có quyền sử dụng đất khi họ đem quyền sử dụng đất của mình chuyển nhượng cho người khác. Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định cho họ có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết trong hợp đồng.
Mặc dù quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch hợp đồng chuyển nhượng trên thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và chúng ta khơng thể đồng nhất giữa hai loại quyền này, bởi lẽ giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: