- Hộ gia đình, cả nhân khơng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
38 Điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm
2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất
doanh quyền sử dụng đất
* Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 40 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau:
1. Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
2. Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra.
5. Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng.
6. Các quyền khác trong hợp đồng.
Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình tồn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đặc điểm của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chấm dứt việc sử dụng đất của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tồn bộ diện tích chuyển nhượng. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất. Qua đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, pháp luật quy định cho họ có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất.
* Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo quy định tại Điều 41 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau:
1. Thanh tốn tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng. 3. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
5. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất, pháp luật quy định cho cả bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Các nghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đã vơ hình chung cùng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay
nói cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng. Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật được phát sinh trên cơ sở quản lý nhà nước về quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng cho cơng tác quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất.
Sau khi làm xong các thủ tục pháp luật để chuyển nhượng hoặc chuyển đổi quyền sử dụng đất… thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất theo đúng mục đích ban đầu trước khi chuyển giao, khơng được tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng. Nếu làm trái quy định này được coi như là một hành vi vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai và hậu quả của nó là Nhà nước sẽ thu hồi đất.
Như vậy, có thể nói pháp luật dân sự quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đối đầy đủ, nó thể hiện hai mặt của một vấn đề và ln có sự tương xứng nhau, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, đồng thời cùng với sự “chuyển dịch quyền” có sự chuyển dịch nghĩa vụ của người sử dụng đất và phát sinh nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính. Việc quy định này nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng đồng thời bảo vệ lợi ích của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy được những hạn chế của pháp luật dân sự về quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thể hiện ở những điểm sau:
Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chung chung chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ được đề cập ở Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng trong pháp luật về đất đai.
Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng khơng có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép. Ví dụ, có rất nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thậm chí các bên chuyển nhượng cịn "mua bán" trao tay khơng qua ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn xác nhận; các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm nghĩa vụ nộp thuế thu nhập, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính hoặc khơng đến đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Bên nhận quyền
sử dụng đất chưa làm các thủ tục lại chuyển nhượng cho người khác dưới hình thức “mua bán” trao tay. Điều này dẫn đến tình trạng Nhà nước khơng quản lý được các trường hợp chuyển nhượng trên thực tế, đồng thời gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước mà lẽ ra các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ.
* Nhận xét:
Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng cịn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.
Kết luận chương 2
Pháp luật về hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng là một bộ phận vô cùng quan trọng của pháp luật dân sự Việt Nam. Quy định pháp luật về hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng đã đề cập đến các vấn đề pháp lý liên quan đến chủ thể và điều kiện của hợp đồng, nguyên tắc thiết lập và hình thức của hợp đồng cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường, các quan hệ kinh tế vận động khơng ngừng địi hỏi các pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng các yêu cầu mới của xã hội.
Để đảm bảo pháp lý đối với hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên và quan trọng nhất trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cần có quy định thống nhất đối với việc cấp giấy chứng nhận cho hai loại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản có trên đất. Nên thống nhất quan điểm tài sản gắn liền với đất là hệ quả đầu tư của người sử dụng đất. Mặt khác, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở nhiều giai đoạn khác nhau với nhiều mẫu khác nhau nhưng có giá trị pháp lý như nhau. Để xây dựng thị trường quyền sử dụng đất chính quy và vận hành đúng quy luật cần tạo ra được hàng hóa của thị trường đó đủ các tiêu chuẩn rõ ràng và hợp pháp. Với đất đai, bảo đảm nguồn gốc xuất xứ hợp pháp chính là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện đầu tiên để thực hiện một quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp.
Chương 3: Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng và kiến nghị hoàn thiện 3.1 Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng
Về khảo sát tình hình áp dụng pháp luật về hợp đồng kinh doanh quyền sử dụng đất theo hình thức chuyển nhượng, người viết đã lấy dữ liệu từ các nhân
viên văn phịng cơng chứng chủ yếu tại TP.HCM (và một số tỉnh khác thuộc miền Đông Nam Bộ) về thực trạng này.