Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3. Đánh giá của người dân huyện Tam Dương về công tác chuyển nhượng
nhượng quyền sử dụng đất
Kết quả điều tra 90 hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 6 khu vực nghiên cứu cho thấy:
Bảng 3.9. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ điều tra tại huyện Tam Dương
Chỉ tiêu Tổng số phiếu Tỷ lệ (%) Chỉ tiêu Tổng số phiếu Tỷ lệ (%)
1. Lý do chuyển nhượng quyền
sử dụng đất 90 100,00
2. Quan hệ với người
chuyển nhượng 90 100,00 1.1. Chuyển đến nơi ở mới 34 37,78 2.1. Anh, chị em ruột, bố mẹ, con 18 20,00 1.2 Lấy tiền đầu tư bất động sản 13 14,45 2.2. Họ hàng, bạn bè 23 25,56 1.3. Lấy tiền đầu tư, sản xuất,
KD 11 12,22 2.3. Người quen biết 43 47,78
1.4. Lấy tiền xây dựng 16 17,78 2.4. Người không quen biết 5 5,56 1.5. Lấy tiền trả nợ 11 12,22 2.5. Đối tượng khác 1 1,10 1.6. Lấy tiền gửi tiết kiệm 2 2,22
1.7. Lý do khác 3 3,33
Kết quả điều tra cho thấy phần lớn người dân thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là để chuyển đến nơi ở mới (chiếm 37,78%); lấy tiền đầu tư bất động sản (chiếm 14,45%); lấy tiền đầu tư, sản xuất, KD (chiếm 12,22%); lấy tiền xây dựng (chiếm 17,78%); lấy tiền trả nợ (chiếm 12,22%); lấy tiền gửi tiết kiệm (chiếm 2,22%) và các lý do khác chiếm 3,33%. Quan hệ với người chuyển nhượng chủ yếu là chuyển nhượng với người quen biết (chiếm 47,78%); với anh, chị em ruột, bố mẹ, con (chiếm 20,00%); với họ hàng, bạn bè (chiếm 25,56%); người không quen biết (chiếm 5,56%) và với các đối tượng khác chiếm 1,1%.
Bảng 3.10: Đánh giá của người dân về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Tam Dương
Chỉ tiêu Tổng số phiếu Tỷ lệ (%) Chỉ tiêu Tổng số phiếu Tỷ lệ (%) 1. Thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ 90 100,00 3. Các văn bản hướng dẫn về chuyển nhượng QSDĐ 90 100,00
1.1. Đơn giản 44 48,89 3.1. Dễ hiểu 34 37,78 1.2. Bình thường 35 38,89 3.2. Hiểu được 51 56,67 1.3. Phức tạp 8 8,89 3.3. Khó hiểu 4 4,44 1.4. Rất phức tạp 3 3,33 3.4. Rất Khó hiểu 1 1,11
1.5. Khác 0 0 3.5. Khác 0 0
2. Thời gian để hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ 90 100,00 4. Khả năng thực hiện các quy định về chuyển nhượng QSDĐ 90 100,00 2.1. Nhanh chóng 41 45,56 4.1. Dễ thực hiện 35 38,89 2.2. Bình thường 37 41,11 4.2. Thực hiện được 53 58,89 2.3. Lâu 11 12,22 4.3. Khó thực hiện 2 2,22 2.4. Rất lâu 1 1,11 4.4. Rất khó thực hiện 0 0
2.5. Khác 0 0 4.5.Khác 0 0
Bảng 3.11: Đánh giá của người dân về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Tam Dương
Chỉ tiêu Tổng số phiếu Tỷ lệ (%) Chỉ tiêu Tổng số phiếu Tỷ lệ (%) 5. Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ 90 100,00 7. Thái độ của cán bộ thực hiện, tiếp nhận hồ sơ 90 100,00 5.1. Cao 5 5,56 7.1. Nhiệt tình 45 50 5.2. Vừa phải 82 91,11 7.2. Đúng mực 33 36,67 5.3. Thấp 3 3,33 7.3. Ít nhiệt tình 10 11,11 5.4. Rất thấp 0 0 7.4. Gây phiền hà 2 2,22 5.5. Khác 0 0 7.5. Khác 0 0 6. Mức phí, lệ phí phải nộp khi chuyển nhượng QSDĐ 90 100,00 8. Tìm kiếm thơng tin và giao dịch
90 100,00
6.1. Cao 7 7,78 8.1. Dễ dàng 41 45,56
6.2. Vừa phải 79 87,78 8.2. Tạm được 34 37,78
6.3. Thấp 4 4,44 8.3. Khó tìm 12 13,33
6.4. Rất thấp 0 0 8.4. Rất khó 3 3,33
6.5. Khác 0 0 8.5.Khác 0 0
Bảng 3.12: Đánh giá của người dân về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Tam Dương
Chỉ tiêu Tổng số phiếu Tỷ lệ (%) Chỉ tiêu Tổng số phiếu Tỷ lệ (%) 9. Lo ngại về chính sách thay đổi 90 100,00 11. Lo ngại về nguồn thu nhập thay đổi 90 100,00 9.1. Rất sợ 23 25,56 11.1. Rất sợ 32 35,56 9.2. Sợ 35 38,89 11.2. Sợ 47 52,21 9.3. Ít sợ 15 16,67 11.3. Ít sợ 6 6,67 9.4. Không sợ 17 18,88 11.4. Không sợ 5 5,56 9.5. Khác 0 0 11.5. Khác 0 0
10. Sợ rủi ro khi giao
dịch 90 100,00 10.1. Rất sợ 29 32,22 10.2. Sợ 36 40,00 10.3. Ít sợ 12 13,33 10.4. Không sợ 13 14,45 10.5. Khác 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra)
Trong quá trình thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất, phần lớn các hộ được điều tra đều cho rằng thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng là đơn giản (chiếm 48,89%), có 38,89% số hộ đánh giá ở mức bình thường; 8,89% số hộ đánh giá ở mức phức tạp và chỉ có 3,33% số hộ điều tra đánh giá ở mức rất phức tạp. Qua tìm hiểu lý do chủ yếu các hộ này cho rằng để hoàn thành thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ thì người dân còn phải qua
nhiều cửa (UBND cấp xã/phường, cán bộ địa chính xã/phường, cơ quan địa chính huyện, cơ quan tài chính huyện .....). Thời gian để hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ có 45,56% các hộ điều tra cho là nhanh chóng; 41,11% bình thường; 12,22% cho là thời gian hồn thành thủ tục lâu và có 1,11% hộ điều tra đánh giá là rất lâu. Về các văn bản hướng dẫn về chuyển nhượng QSDĐ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam Dương thì được người dân đánh giá rất cao có tới 94,45% hộ điều tra đánh giá hiểu được và dễ hiểu, chỉ có 4,44% đánh giá khó hiểu và 1,11% đánh giá rất khó hiểu. Qua điểu tra cho thấy hầu hết người dân đều có đủ khả năng thực hiện các quy định về chuyển nhượng QSDĐ khi có tới 97,78% đánh giá là dễ thực hiện và thực hiện được, chỉ có 2,22% hộ điều tra đánh giá là khó thực hiện. Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ thì hầu hết hộ điều tra đánh giá là vừa phải, chỉ có 5,56% đánh giá cao và 3,33% đánh giá thấp. Mức phí, lệ phí phải nộp khi chuyển nhượng QSDĐ có tới 87,78% đánh giá vừa phải, 7,78% đánh giá cao và 4,44% đánh giá thấp. Thái độ của cán bộ chuyên môn trong công tác giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được người dân đánh giá rất cao: 50% đánh giá nhiệt tình, 36,67% đánh giá đúng mực, chỉ có 11,11% số hộ đánh giá ít nhiệt tình và 2,22% đánh giá cán bộ gây phiền hà. Như vậy qua đánh giá của người dân thì vẫn cịn một số cán bộ có thái độ chưa nhiệt tình trong cơng việc, hướng dẫn khơng cụ thể, hạch sách nhân dân trong công tác tiếp nhận và giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ. Việc tiếp cận thông tin thị trường, tìm kiếm thơng tin và giao dịch trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cũng được thực hiện tương đối tốt khi có tới 45,56% hộ điều tra đánh giá dễ dàng; 37,78% đánh giá tạm được; 13,33% đánh giá rất khó tìm và 3,33% hộ điều tra đánh giá rất khó tìm. Việc Nhà nước thường xuyên thay đổi các chính sách trong giao dịch và chuyển nhượng đất đai làm cho người dân lo ngại và tạo cho họ tâm lý không tốt khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ,
có tới 63,89% hộ điều tra lo sợ và rất sợ các chính sách thay đổi, trong khi chỉ có 18,88% đánh giá khơng sợ. Mặt khác, người dân còn lo sợ các rủi ro khi giao dịch chuyển nhượng QSDĐ khi có tới 72,22% hộ điều tra đánh giá sợ và rất sợ rủi ro; 13,33% đánh giá ít sợ và chỉ có 14,45% hộ gia định lạc quan trong giao dịch. Ngoài ra, nguồn thu nhập của gia đình sau khi giao dịch là điều mà các hộ gia đình rất quan tâm và hầu hết đều lo sợ nguồn thu nhập thay đổi theo chiều hướng tiêu cực, có 87,77% hộ điều tra lo sợ và rất sợ về sự thay đổi nguồn thu nhập, chỉ có 12,23% hộ điều tra là ít sợ hoặc không sợ sự thay đổi về nguồn thu nhập.
Về giá chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường: Mặc dù tại thời điểm điều tra giá đất cao nhất biến động từ 10 - 25 triệu đồng/m2 tại các khu vực trung tâm của huyện, còn trong các khu dân cư ở các xã thì chỉ từ 1,2 - 7,5 triệu đồng/m2, đây là mức giá không quá cao so với một huyện đang trên đà phát triển như huyện Tam Dương. Qua phỏng vấn một số cán bộ địa chính xã, phường cho biết mức giá giao dịch trên thị trường như vậy là vừa phải, chủ yếu người mua đất tại những khu vực này là những hộ sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, họ thấy được tiềm năng phát triển của khu vực này.
Kết quả phỏng vấn các cán bộ địa chính xã, thị trấn, cán bộ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất và cơ quan Tài nguyên và Môi trường tại huyện Tam Dương cho thấy trên địa bàn huyện cịn có nhiều trường hợp tham gia chuyển nhượng QSDĐ nhưng không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm đầy đủ các thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước. Một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này là do:
Một phần nhỏ người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003 thì: Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trong khi đó, hiện nay việc cấp giấy chứng nhận còn chậm, còn nhiều nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định Luật đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1,2 và 4 Điều 50 Luật đất đai được được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng thủ tục thực hiện quyền nêu trên rất phức tạp. Qua nhiều thời kỳ lịch sử và chịu nhiều tác động của thiên tai nên một bộ phận người dân khơng có những giấy tờ chứng minh về QSDĐ do bị thất lạc hay hư hỏng. Một bộ phận người sử dụng đất khác tuy có các giấy tờ chứng minh QSDĐ nhưng do nhiều lý do mà chưa được cấp GCNQSDĐ hoặc được cấp nhưng việc công nhận lại hạn mức đất ở từ trước ngày 18/12/1980 cịn gặp khó khăn. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật thì người có đất chuyển nhượng phải có GCNQSDĐ; trường hợp chưa có GCNQSDĐ thì phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ trước, muốn được cấp GCNQSDĐ thì phải có giấy tờ chứng minh QSDĐ, nếu khơng có đầy đủ giấy tờ thì việc xét cấp giấy chứng nhận rất nghiêm ngặt, khắt khe và có nhiều trường hợp để được cấp GCNQSDĐ còn phải nộp tiền sử dụng đất. Từ đó, nhiều trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận bằng hợp đồng ủy quyền; giấy tờ viết tay với nhau (có hoặc khơng có người làm chứng) mà không ra khai báo với cơ quan Nhà nước.
Tâm lý chung của người có đất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục sang tên được phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và các chi phí trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng QSDĐ (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ; thuế thu nhập cá nhân và lệ phí địa chính) thường là do người nhận chuyển nhượng phải chịu. Tuy nhiên, theo Luật thuế chuyển QSDĐ thì cho đến trước ngày 31/12/1999, người có đất chuyển nhượng phải chịu các nghĩa vụ tài chính này, từ đó dẫn đến nhiều trường hợp chuyển nhượng không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kể từ
ngày 01/01/2000, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ có hiệu lực thi hành đã cho phép người mua được đứng ra làm các thủ tục sang tên, thực hiện nghĩa vụ tài chính nhưng do cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật chưa tốt nên nhiều trường hợp chuyển nhượng QSDĐ vẫn chưa biết tới quy định đã sửa đổi này.
Trình tự thủ tục liên quan tới chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn rườm rà, phức tạp, để hoàn thiện một hồ sơ về đất đai phải tốn nhiều thời gian, liên quan đến nhiều “cửa”, nhiều cơ quan (cơ quan thuế, cơ quan công chứng, chứng thực, Tài nguyên và Môi trường…), nhiều loại giấy tờ cần phải hồn thiện. Các thủ tục hành chính cịn đan xen lẫn nhau khơng tách rời được nhau ví dụ như: để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải làm các thủ tục khác trước như: đăng ký biến động do chuyển nhượng, tách thửa đất (trong trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất), chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nộp thuế chuyển nhượng QSDĐ, cấp giấy chứng nhận sau khi nhận chuyển nhượng… Do đó người dân cảm thấy “ngại” trong việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cũng như các thủ tục hành chính khác về đất đai