Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.4. Những mặt thuận lợi, khó khăn và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu
hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Tam Dương
3.4.1. Thuận lợi
- Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển vượt bậc của nền kinh tế - xã hội nói chung đã phần nào kéo theo sự thơng thống trong chính sách của Nhà nước, đồng thời với sự quan tâm của các cấp, các ngành, công tác quản lý Nhà nước đã có sự thay đổi lớn. Các thủ tục rườm rà không cần thiết đã được loại bỏ khiến cho công tác quản lý được dễ dàng hơn không gây phiền hà cho người dân.
- Sự ra đời của bộ phận tiếp nhận và trả kết quả (1 cửa) phần nào đã góp phần giúp huyện trong công tác tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả để hạn chế việc cán bộ phường phải trực tiếp tiếp nhận hồ sơ của người dân.
- Hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện ngày càng được hồn thiện (có đầy đủ bản giấy và bản số), thuận lợi cho việc quản lý và cập nhật biến động cũng như tìm hiểu về nguốn gốc thửa đất.
- Hệ thống thông tin hiện đại, các phương án quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch khu công nghiệp, khu đô thị, khu dân cư đều được công khai minh bạch
3.4.2. Những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Tam Dương
- Qua điều tra cho thấy, tỷ lệ số vụ chuyển nhượng QSDĐ không khai báo với cơ quan nhà nước cịn cao gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước về đất đai của địa phương. Hình thức “mua bán đất” thông qua giấy tờ viết tay mà không đến kê khai đăng ký với cơ quan có thẩm quyền của một bộ phận người dân diễn ra ở một số xã trên địa bàn. Nguyên nhân do nhận thức pháp luật đất đai chưa tốt, e ngại khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước và người dân lấy sự tin tưởng nhau là chính, họ điều chỉnh các quan hệ đất đai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Trong cơ chế thị trường với những mối quan hệ phức tạp đang ngày càng mở rộng vượt ra khỏi quy mơ một làng, xã thì việc điều chỉnh quan hệ đất đai chỉ dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau khơng cịn phù hợp, thậm chí cịn trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng những vụ tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, gây mất ổn định chính trị, xã hội.
- Quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chưa hợp lý, thiếu cơng bằng và cịn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, việc tính thuế chuyển nhượng QSDĐ chỉ tính theo vụ việc mà không phân biệt được giữa trường hợp chuyển nhượng QSDĐ do yêu cầu của sản xuất và đời sống với trường hợp đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản. Do đó, chưa khuyến khích được người sử dụng đất đến làm các thủ tục chuyển QSDĐ tại cơ quan nhà nước.
- Trong giai đoạn 2016 - 2018 trên địa bàn huyện Tam Dương có rất nhiều cơng trình, dự án được triển khai kéo theo đó là việc thu hồi đất, bồi
thường giải phóng mặt bằng tại các xã, phường có dự án và kéo theo đó thị trường đất đai trên địa bàn trở nên sôi động hơn, lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tăng vượt bậc so với các năm trước gây áp lực lớn cho cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai.
- Công tác tổ chức quản lý việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ, quản lý thị trường QSDĐ còn nhiều hạn chế. Qua kết quả điều tra nghiên cứu đã chỉ ra một số hạn chế, tồn tại sau:
+ Pháp luật đất đai còn chưa được phổ biến đến cơ sở thường xuyên, tài liệu cung cấp thơng tin về đất đai cịn thiếu, thất lạc và chưa kịp thời. Một số trường hợp cán bộ địa phương không nắm bắt được đầy đủ hệ thống văn bản pháp luật đang còn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành.
+ Công tác hướng dẫn kê khai, hoàn thiện hồ sơ đất đai ở một số đơn vị
cơ sở còn yếu, có biểu hiện gây khó khăn, phiền hà cho người dân, đôi khi kéo dài thời gian, để nhân dân phải đi lại nhiều lần mới hoàn thiện đủ hồ sơ đất đai hợp lệ .
+ Trình tự thủ tục khai báo để thực hiện các thủ tục về QSDĐ của người sử dụng đất còn rườm rà, phức tạp, người dân còn phải qua nhiều cửa, nhiều cơng đoạn. Vai trị của cơ quan chuyên môn chưa được phát huy thực sự hiệu quả, chưa có sự phối hợp giữa cơ quan địa chính và cơ quan tài chính thành phố làm kéo dài thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quy trình thụ lý giải quyết hồ sơ đất đai theo quy định của địa phương là 12 ngày nhưng có nhiều hồ sơ thời gian giải quyết kéo dài hơn so với quy định do cán bộ phụ trách địa bàn cùng một lúc phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ khác; khối lượng công việc lớn trong khi nguồn nhân lực cịn hạn chế dẫn đến hiệu quả cơng việc chưa cao.
+ Trình độ chun mơn, nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ địa chính ở một số xã, phường còn hạn chế, năng lực yếu dẫn đến hiệu quả công việc chưa cao, việc xác nhận hồ sơ địa chính vẫn cịn sai sót làm ảnh hưởng đến việc
giải quyết hồ sơ của cán bộ VPĐK QSDĐ đảm bảo đúng thời gian quy định
(Khi phát hiện sai sót trong hồ sơ phải mất nhiều thời gian để liên hệ với người dân và yêu cầu chỉnh sửa).
Những hạn chế nêu trên bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, trong đó có cả nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan. Cụ thể:
(1) Nguyên nhân khách quan: hệ thống pháp luật đất đai của Việt Nam chưa thực sự hoàn chỉnh, thay đổi nhiều lần, nhiều văn bản quy định còn chồng chéo, chậm ban hành văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013; trách nhiệm quản lý giữa các cấp vẫn chưa rõ ràng, do đó có sự đùn đẩy trách nhiệm; các vấn đề tồn tại trong quản lý đất đai do lịch sử để lại chưa được tháo gỡ dứt điểm…
(2) Nguyên nhân chủ quan: cơng tác lãnh đạo, chỉ đạo của chính quyền huyện trong QLNN về đất đai chưa được chú trọng (việc QLNN về đất đai hầu hết do Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện thực hiện). Triển khai Luật Đất đai cịn chậm; thủ tục hành chính cịn rườm rà, nhiều thủ tục về đất đai còn thiếu minh bạch. Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thi hành pháp luật, thi hành công vụ của cơng chức và cơ quan hành chính chưa chặt chẽ.
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Tam Dương quyền sử dụng đất tại huyện Tam Dương
3.4.2.1. Giải pháp về chính sách
- Đẩy nhanh hơn nữa tiến độ hoàn thành cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ.
- Nâng cao hơn nữa hoạt động của bộ phận một cửa liên thông tại UBND huyện, các xã, thị trấn để mang lại hiệu quả cao hơn nữa đối với người dân và doanh nghiệp trong việc đăng ký đất đai, cơng khai minh bạch mọi thủ tục, hồ sơ, phí và lệ phí để người dân nắm được và rút ngắn được thời gian đi lại. Thành lập đường dây nóng để tiếp thu ý kiến phản ánh, kiến nghị của người dân về thủ tục hành chính, thái độ phục vụ của cán bộ, công chức, viên chức trong việc thực thi
nhiệm vụ và giải quyết công việc của nhân dân nhằm hạn chế sự sách nhiễu, phiền hà, tham nhũng của cán bộ, công chức, viên chức.
- Quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, hoạch định rõ các khu vực, với kế hoạch cụ thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất để người sử dụng đất chủ động đầu tư sử dụng đất hợp lý, hoặc yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ phát triển sản xuất. Phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Tam Dương đến năm 2025, nhưng trong quá trình thực hiện cho đến nay cịn nhiều dự án khơng khả thi, khơng được thực hiện nên đang trong giai đoạn điều chỉnh, bổ sung. Phương án quy hoạch không được thực hiện đã gây ra những cản trở nhất định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ. Nên thành phố cần rà sốt, điều chỉnh phương án quy hoạch đảm bảo tính dài hạn, hiệu quả, phù hợp, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch.
- Để nâng cao tỷ lệ người dân thực hiện việc đăng ký các QSD đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì cần loại bỏ những thủ tục hành chính khơng cần thiết, gây phiền hà và vất vả cho nhân dân trong quá trình thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai, xử lý dứt điểm tránh để tình trạng kéo dài những trường hợp vi phạm, đồng thời ngăn chặn kịp thời xử lý nghiêm những vi phạm phát sinh.
- Huyện cần tăng cường hơn nữa biện pháp quản lý việc cho thuê đất để khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân thực hiện làm thủ tục cho thuê đất theo quy định.
- Nhà nước cần hồn thiện các quy định về chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng trong thời gian tới, huyện Tam Dương đang trong q trình đơ thị hóa, nên có nhiều dự án xây dựng và nhiều cơng trình phát triển kinh tế - xã hội có ý nghĩa. Bởi vậy, việc đảm bảo tiến độ thực hiện các dự án luôn luôn được sự quan tâm chỉ đạo của lãnh đạo tỉnh và sự xem xét tháo gỡ kịp thời các chính sách. Tuy nhiên, cơng tác giải phóng mặt bằng vẫn cần được nhà nước xem xét hoàn thiện các quy định chung và cần đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.
3.4.2.2. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân
- Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất và việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Do đó bên cạnh việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật trên các phương tiện thông tin, cần xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất về pháp luật, bản đồ, việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
- Từ kết quả điều tra cho thấy tỷ lệ người dân nắm được các văn bản quy phạm pháp luật chưa cao, cần tăng cường tuyên truyền phổ biến các văn bản pháp luật đến người dân, để người dân nắm được và thực hiện đúng quy định.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận
Huyện Tam Dương là một huyện nằm ở phía Đơng Bắc của tỉnh Vĩnh Phúc. Diện tích đất tự nhiên của huyện Tam Dương là 10.821,44 ha chiếm khoảng 8,75% diện tích tự nhiên của tỉnh Vĩnh Phúc. Trong đó, đưa vào khai thác sử dụng 10.788,3 ha (chiếm 99,69% quỹ đất của huyện), đất chưa sử dụng còn lại là 33,14 ha (chiếm 0,31%).
Giai đoạn 2016-2018 huyện Tam Dương đã có tổng số 8.958 hồ sơ đăng ký chuyển đổi quyền sử dụng đất với tổng diện tích đất chuyển đổi là 3.185.534 m2. Trong đó, đã hồn thành chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 3.204 bộ hồ sơ với 490.039m2 đất, chuyển quyền thừa kế sử dụng đất là 1942,0 bộ hồ sơ tương đương với 161.571,5 m2, có 1.039 hồ sơ với 34.040 m2 đất đã được chuyển đổi quyền sử dụng đất dưới tính thức cho tặng và hoàn thành được 775 bộ hồ sơ với 49.078 m2 hình thức góp vốn quyền sử dụng đất.
Trong quá trình thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất, phần lớn các hộ được điều tra đều cho rằng thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng là đơn giản (chiếm 48,89%), có 38,89% số hộ đánh giá ở mức bình thường; 8,89% số hộ đánh giá ở mức phức tạp và chỉ có 3,33% số hộ điều tra đánh giá ở mức rất phức tạp. Qua tìm hiểu lý do chủ yếu các hộ này cho rằng để hoàn thành thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ thì người dân còn phải qua nhiều cửa (UBND cấp xã/phường, cán bộ địa chính xã/phường, cơ quan địa chính huyện, cơ quan tài chính huyện .....). Thời gian để hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng QSDĐ có 45,56% các hộ điều tra cho là nhanh chóng; 41,11% bình thường; 12,22% cho là thời gian hồn thành thủ tục lâu và có 1,11% hộ điều tra đánh giá là rất lâu.
1. UBND tỉnh Vĩnh Phúc cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai góp phần hạn chế tới mức thấp nhất tình trạng trì trệ, gây phiền hà, nhũng nhiễu cho người dân, tạo lòng tin trong nhân dân đối với cơ quan quản lý nhà nước.
2. Tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai ở các cấp, đặc biệt là cấp xã, phường. Thường xuyên tổ chức tập huấn chuyên môn, nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp cơ sở. Cán bộ địa chính phải có trách nhiệm, tâm huyết gắn bó với nghề. Nghiêm khắc xử lý cán bộ lạm dụng quyền hạn gây nhũng nhiễu cho nhân dân, có hành vi tiêu cực trong quản lý.
3. Cần phổ biến pháp luật rộng rãi trong nhân dân giúp người dân hiểu các quyền và nghĩa vụ của mình. Cần hướng dẫn cụ thể về điều kiện chuyển quyền khi người dân có nhu cầu.
TÀI LIỆU THAM KHẢO I. Tài liệu tiếng việt
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2018), Báo cáo tổng kết tình hình thực hiện
nhiệm vụ công tác năm 2018 và kế hoạch năm 2019 của ngành Tài nguyên và môi trường.
2. Bộ Tài ngun và Mơi trường (2012), Kinh nghiệm nước ngồi về quản lý
và pháp luật đất đai.
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2009). Kết quả nghiên cứu, khảo sát về chính sách đất đai tại Trung Quốc.
4. Phan Thị Thanh Huyền (2014), Bài giảng giao đất, cho thuê đất, Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
5. Nguyễn Đình Bồng (2014), Mơ hình quản lý đất đai hiện đại ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc Gia.
6. Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, Luận án tiến sỹ Luật kinh tế, trường đại học Luật Hà Nội.
7. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (1992), Hiến pháp
năm 1992, Nxb Chính trị Quốc Gia.
8. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2003, Luật Đất đai
năm 2003, Nxb Chính trị Quốc Gia.
9. Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2005), Bộ Luật Dân sự 2005, Nxb Chính trị Quốc Gia.
10.Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam (2013), Luật Đất đai
năm 2013, Nxb Chính trị Quốc Gia.
II. Tài liệu trích dẫn từ INTERNET
https://luatminhkhue.vn/kien-thuc-luat-doanh-nghiep/he-thong-phap- luat-singapore.aspx [Ngày truy cập 15 tháng 3 năm 2016].
12.Phạm Bình An (2008), Một số kinh nghiệm của Singapore trong quản lý thị trường bất động sản,
http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/12/15/2093/ [Ngày truy cập 15 tháng 3 năm 2016].
13.Hồ Anh Hải (2014), Câu chuyện nhà đất ở Hoa Kỳ,
http://www.hoaky.org/cau-chuyen-nha-dat-o-hoa-ky.htm [Ngày truy cập 15 tháng 3 năm 2016].
PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA
(Sự hiểu biết của cán bộ quản lý về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện Tam Dương - tỉnh Vĩnh Phúc.)
Họ tên người được điều tra:............................................................................ Tuổi:...............; Nghề nghiệp:……………………………………..................... Địa chỉ: xóm.................. xã …………………… huyện Tam Dương - tỉnh Vĩnh Phúc.
Xin Ông, Bà và gia đình cho biết ý kiến của mình về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương mình theo luật đất đai hiện hành bằng cách trả lời