Giỏ trị phỏp lý của đăng ký bất động sản thường được quy định gồm: (i) Đăng ký bất động sản cú giỏ trị xỏc lập quyền đối với bất động sản đú (hệ thống đăng ký để xỏc lập quyền). Đối với việc đăng ký để xỏc lập quyền thỡ chớnh việc đăng ký sẽ tạo ra quyền, chứ khụng phải giao dịch hay sự kiện phỏp lý. Núi rừ hơn, cỏc giao dịch, sự kiện phỏp lý chỉ là cỏc điều kiện cần cho việc xỏc lập quyền; việc đăng ký là điều kiện đủ [18].
(ii) Đăng ký bất động sản cú giỏ trị đối khỏng với người thứ ba. Đối với việc quy định giỏ trị đối khỏng với người thứ ba, ý nghĩa phỏp lý của đăng ký bất động sản chủ yếu đặt ra đối với người thứ ba, cũn cỏc bờn trong giao dịch đó cú hiệu lực phỏp lý khi giao dịch đú phự hợp với cỏc quy định của phỏp luật. Khụng cú tỏc dụng xỏc lập quyền, nhưng hệ thống đăng ký để đối khỏng với người thứ ba cú thể giải quyết được sự cạnh tranh giữa hai quyền cú cựng tớnh chất, đối với cựng một tài sản. Vớ dụ trường hợp giải quyết tài sản trong trường hợp phỏ sản, chủ nợ nào đăng ký giao dịch trước thỡ sẽ cú quyền ưu tiờn xử lý nợ. Vỡ vậy, chớnh người nào cú quyền sẽ tự động nhận thấy lợi ớch của việc đăng ký quyền đú một cỏch nhanh nhất cú thể được, nhằm giành ưu thế trong việc cạnh tranh với người thứ ba.
Hiện nay, phỏp luật đăng ký bất động sản của Việt Nam khụng phõn định rừ giỏ trị của đăng ký bất động sản là đăng ký xỏc lập quyền hay đăng ký đối khỏng. Trong một số trường hợp cụ thể thỡ lại chủ yếu thừa nhận việc đăng ký nhằm mục đớch xỏc lập quyền (như việc đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cụng trỡnh xõy dựng… đều được thừa nhận là căn
cứ để cỏc chủ thể xỏc lập quyền sử dụng, quyền sở hữu hoặc cỏc quyền khỏc liờn quan). Tuy vậy, việc thừa nhận đăng ký bất động sản cú giỏ trị xỏc lập quyền gõy nhiều vướng mắc trờn thực tế, như việc xỏc định đõu là thời điểm phỏt sinh quyền đối với bất động sản và giỏ trị của việc xỏc lập giao dịch cú cũn ý nghĩa khi việc đăng ký bất động sản mới là điều kiện để phỏt sinh quyền? Việc đăng ký sẽ chủ yếu phụ thuộc vào ý chớ của cơ quan nhà nước nhiều hơn là căn cứ luật định do xu hướng hành chớnh húa việc đăng ký bất động sản.
Vỡ những lý do nờu trờn, xột thấy việc xỏc định đăng ký bất động sản nhằm đối khỏng với bờn thứ ba cú thể là lựa chọn hợp lý và cú cơ sở cho Luật đăng ký bất động sản của Việt Nam. Vỡ mục tiờu cơ bản của đăng ký bất động sản là việc minh bạch, cụng khai cỏc quyền và giao dịch về bất động sản, việc đăng ký khụng nờn làm phỏt sinh thờm cỏc quyền của chủ sở hữu mà việc phỏt sinh quyền nờn quy định từ thời điểm xỏc lập giao dịch.
Việc xỏc định giỏ trị đăng ký bất động sản để đối khỏng với người thứ ba sẽ khụng ảnh hưởng đến hầu hết cỏc quy định liờn quan đến quyền sở hữu. Việc quy định về chuyển quyền sử dụng đất cú hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 692 Bộ luật dõn sự sẽ được hiểu theo hướng hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất chứ khụng nờn hiểu theo hướng hiệu lực của việc xỏc lập quyền sử dụng đất. Điều này sẽ khụng làm mõu thuẫn với giỏ trị đăng ký bất động sản theo cỏch hiểu nờu trờn. Mặt khỏc, đăng ký bất động sản với ý nghĩa đối khỏng với bờn thứ ba sẽ khuyến khớch cỏc chủ sở hữu bất động sản tiến hành đăng ký trong thời gian sớm nhất để nhận được sự bảo hộ và đảm bảo lợi ớch khi cú tranh chấp phỏt sinh.