Bộ luật Dõn sự đúng vai trũ vụ cựng quan trọng trong hệ thống phỏp luật của nước ta. Bộ luật Dõn sự thể hiện những quan điểm cơ bản nhất của nhà nước trong điều chỉnh cỏc quan hệ phỏp luật tư, thiết lập cỏc nguyờn tắc quan trọng nhất cho cỏc mối quan hệ trong đời sống dõn sự, đồng thời xỏc lập cỏc quy tắc điều chỉnh cho quan hệ dõn sự phỏt sinh. Với tư cỏch là đạo luật nền tảng, vỡ vậy, để hoàn thiện phỏp luật đăng ký bất động sản trước hết phải hoàn thiện cỏc quy định của phỏp luật dõn sự về vấn đề này. Qua nghiờn cứu về phỏp luật đăng ký bất động sản và thực tiễn thi hành, Bộ luật dõn sự năm 2005 cần được sửa đổi và hoàn thiện một số nội dung sau:
Thứ nhất, xõy dựng nguyờn tắc chung thống nhất trong việc đăng ký bất động sản trong Bộ luật dõn sự.
Hiện nay cỏc quy định của Bộ luật dõn sự cho thấy đạo luật này đang dành phần lớn quyền quy định về những nội dung mang tớnh nguyờn tắc cho cỏc luật chuyờn ngành điều chỉnh. Điều này gõy nờn tỡnh trạng mỗi luật lại xõy dựng những nguyờn tắc riờng cho ngành luật và phạm vi điều chỉnh của
ngành luật đú, dẫn đến sự khụng thống nhất giữa cỏc luật chuyờn ngành với nhau. Điều này cần phải sớm khắc phục, theo đú, Bộ luật dõn sự quy định tập trung, thống nhất cỏc nguyờn tắc cơ bản về hoạt động xỏc lập quyền với bất động sản; điều kiện cú hiệu lực của giao dịch bất động sản; thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản; nguyờn tắc cụng khai, minh bạch cỏc quyền tài sản liờn quan đến bất động sản… Đồng thời, khi Bộ luật dõn sự đó quy định về cỏc nguyờn tắc chung, cỏc luật chuyờn ngành cũng phải quy định một cỏch thống nhất, tụn trọng cỏc nguyờn tắc đú.
Thứ hai, Bộ luật dõn sự cần hoàn thiện khỏi niệm bất động sản và bổ sung khỏi niệm đăng ký bất động sản.
Thực tế hiện nay cho thấy, khỏi niệm bất động sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật dõn sự khụng cũn phự hợp với thực tế thị trường bất động sản nước ta hiện nay. Điều 174 quy định:
1. Bất động sản là cỏc tài sản bao gồm: a) éất đai;
b) Nhà, cụng trỡnh xõy dựng gắn liền với đất đai, kể cả cỏc tài sản gắn liền với nhà, cụng trỡnh xõy dựng đú;
c) Cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất đai; d) Cỏc tài sản khỏc do phỏp luật quy định.
2. éộng sản là những tài sản khụng phải là bất động sản [36]. Quy định nờu trờn là tương đối rừ ràng về cỏc tài sản là bất động sản, tuy nhiờn, khỏi niệm này chưa cụ thể húa được thuộc tớnh "gắn liền với đất đai" một cỏch rừ ràng. Do chưa xỏc định được thuộc tớnh này, vỡ vậy việc xỏc định cỏc bất động sản do cụng dụng (như đốn chiếu sỏng, hệ thống điện gắn với cụng trỡnh xõy dựng…) và cỏc quyền đối với bất động sản cũng chưa cú cơ chế điều chỉnh cụ thể.
Ngoài ra, việc đưa ra một khỏi niệm đăng ký bất động sản cụ thể cũng là một vấn đề quan trọng. Phỏp luật hiện hành chưa đưa ra khỏi niệm cụ thể về vấn đề này mà chỉ quy định về nội hàm khỏi niệm như đăng ký quyền sở hữu nhà ở, đăng ký quyền sở hữu cụng trỡnh xõy dựng, rừng trồng, giao dịch bảo đảm… Như vậy, Bộ luật dõn sự cần quy định về đăng ký bất động sản hiểu theo nghĩa là đăng ký vật quyền đối với bất động sản và đăng ký hạn chế cỏc vật quyền và thể hiện được mục đớch của đăng ký bất động sản là việc cụng nhận cỏc quyền và lợi ớch của chủ sở hữu, người sử dụng bất động sản và đối khỏng lợi ớch với người thứ ba. Việc xỏc định khỏi niệm đăng ký bất động sản cũn cú ý nghĩa trong việc xỏc định đối tượng phải đăng ký, do khụng phải tất cả cỏc tài sản là bất động sản đều cú thể đăng ký, đặc biệt là cỏc tài sản cú tớnh ổn định khụng cao như cụng trỡnh xõy dựng tạm thời, rừng trồng… Như vậy mới đảm bảo tớnh thống nhất để cỏc văn bản luật chuyờn ngành tiếp tục hoàn thiện những quy định cụ thể.
Thứ ba, xỏc định rừ bản chất của đăng ký bất động sản.
Bộ luật dõn sự phải xỏc định rừ bản chất của hoạt động đăng ký bất động sản. Đăng ký bất động sản vốn khụng phải là sự kiện phỏp lý làm phỏt sinh quyền sở hữu và cỏc quyền liờn quan đến bất động sản (thế chấp, gúp vốn, thừa kế…) vỡ trong mối quan hệ giữa Nhà nước (chủ sở hữu đất đai) với tổ chức, cỏ nhõn được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất, cụng nhận quyền sử dụng đất đó là sự kiện phỏp lý làm phỏt sinh quyền sở hữu và quyền liờn quan đến bất động sản. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dõn. Về mặt lý thuyết, Nhà nước giao đất, cho thuờ đất, cụng nhận quyền sử dụng đất cho cỏc cỏ nhõn, tổ chức chớnh là việc Nhà nước đó trao quyền cho cỏ nhõn, tổ chức đú thực hiện cỏc hoạt động trong phạm vi phỏp luật cho phộp đối với bất động sản. Đõy là một trong những phương thức quản lý nhà nước về bất động sản. Tuy nhiờn, đối với việc đăng ký, bản chất của nú chỉ nờn xỏc định ở việc Nhà nước cho phộp cỏc chủ thể cụng khai, minh bạch cỏc thụng tin về bất động sản, từ đú chủ thể cú thể được Nhà nước bảo hộ cỏc quyền và lợi ớch liờn quan
khi phỏt sinh tranh chấp. Vỡ vậy, phỏp luật dõn sự phải định hướng rừ cỏch hiểu về đăng ký bất động sản, từ đú mới cú cơ sở để thống nhất đối với hệ thống phỏp luật đăng ký bất động sản sau này.