3.3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP THỰC HIỆN ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA
3.3.5 Nhóm giải pháp marketing
Đặc trưng của ngành kinh doanh địa ốc là sản phẩm có giá trị cao, người mua thường sử dụng trong một khoảng thời gian dài, nên số lượng khách hàng mua lại sản phẩm của doanh nghiệp không lớn ( trừ đầu tư đất ở để kinh doanh), mà chủ yếu phục vụ những khách hàng mới. Vì vậy, cần tiến hành tốt chiến lược marketing mix, tập trung vào những khâu chủ yếu sau :
- Đẩy mạnh marketing trong từng đơn vị thành viên để tăng sản lượng tiêu
thụ và doanh thu .
- Thực hiện phân khúc thị trường cho các đơn vị thành viên theo khu vực
và đặc điểm dân cư, sử dụng mối quan hệ đã có của các cơng ty với chính quyền địa phương để khai thác tối đa phân khúc thị trường, vì đặc điểm của sản phẩm nhà là lượng đầu vào có giới hạn tại mỗi địa bàn cụ thể, cơng ty chỉ có khả năng đáp ứng một khối lượng sản phẩm có giới hạn tại đó. Do đó, trong q trình phân khúc thị trường cần chú ý tới khả năng
phát triển của khu vực ở hiện tại và tương lai nhằm đạt được hiệu quả kinh tế cao nhất.
- Tập trung xây dựng và từng bước hồn thiện hệ thống thơng tin thị
trường, nhất là tâm lý khách hàng; thu hút khách hàng bằng giá cả hợp lý, mẫu sản phẩm nhà ở phong phú đa dạng tùy theo nhu cầu từng lọai khách hàng, chất lượng đảm bảo, giấy tờ hợp lệ, nhanh chóng, bảo hành và chăm sóc sản phẩm nhà sau khi bán; giữ vững ổn định thị trường đã tạo lập, mở rộng thị trường mới.
- Điều độ sản xuất hợp lý để ln có đầy đủ sản phẩm và giao sản phẩm
đúng thời gian, đảm bảo chữ tín trong kinh doanh.
- Khai thác các hình thức quảng cáo để thu hút khách hàng đến sản phẩm
của RESCO qua các phương thức :
+ Quảng cáo trên tivi: tự giới thiệu, các chương trình quảng cáo
vào những giờ có nhiều người xem nhất. Điều quan trọng quyết định cho sự thành công quảng cáo trên tivi là nội dung, hình ảnh, âm thanh, màu sắc sống động, ấn tượng, thông tin ngắn gọn tạo cho người xem thích thú, khơng nhàm chán và nhận biết được sản phẩm của mình.
+ Quảng cáo trên báo: lựa chọn các tờ báo có nhiều độc giả và
uy tín
+ Quảng cáo trên mạng: thiết lập trang web riêng thật ấn tượng
và cung cấp đầy đủ mọi thông tin liên quan về RESCO. Hiện nay RESCO đã có email và trang web riêng mang tên :
Email: resco@hcm.vnn.vn URL : http://www.resco.com.vn
- Thành lập Trung tâm giao dịch địa ốc RESCO vừa làm nhiệm vụ tiêu thụ
sản phẩm nhà ở - đất ở, vừa thực hiện chức năng tiếp thị cho tồn Tổng Cơng Ty.
- Thiết lập mối quan hệ tốt với cơng chúng, chính phủ: RESCO dành một
phần quỹ nhà ở trong các khu dân cư phục vụ các chương trình nhà ở cho người nghèo, đền ơn đáp nghĩa. Đây là một trong những nhiệm vụ chính trị- xã hội cơ bản, nhằm :
+ Thực hiện trách nhiệm cũng như nghĩa vụ của một doanh
nghiệp nhà nước đóng góp cho xã hội.
+ Tìm kiếm sự hỗ trợ, ưu đãi của chính phủ về nguồn vốn, cơ sở
nhà ở của Thành phố, tạo việc làm cho cán bộ, công nhân viên của Tổng Công ty.
+ Gây ảnh hưởng và tạo được uy tín đối với khách hàng, dần dần
nâng cao uy tín thương hiệu RESCO. Quan hệ tốt với chính quyền địa phương, các cơ quan ban ngành để nhanh chóng làm thủ tục pháp lý về sang chuyển nhượng góp phần thúc đẩy việc phân phối sản phẩm.
Do vậy, RESCO cần chú trọng phát triển bộ phận marketing mang tính chuyên nghiệp, am hiểu thị trường nhằm phục vụ sứ mạng phát triển tồn Tổng Cơng Ty
3.3.6 Nhóm giải pháp về tổ chức :
Dựa vào định hướng tổ chức , giải pháp thực hiện củng cố và sắp xếp lại bộ máy tổ chức quản lý và sản xuất của Tổng Công Ty như sau :
3.3.6.1 Phân loại các Công ty thành viên là DNNN hiện hữu theo tiêu chí và điều kiện để lựa chọn doanh nghiệp, làm cơ sở cho việc củng cố sắp xếp lại các Cơng ty thành viên thuộc RESCO
Nhóm (A): Các Công ty giữ nguyên pháp nhân _100% vốn nhà nước:
1. Cơng ty Phát triển Nhà Bình Thạnh
2. Công ty Kho Bãi
3. Công ty XD & KDN Cần Giờ
4. Công ty địa ốc Gị Mơn.
5. Công ty Xuất nhập khẩu – Đầu tư Xây dựng Gò Vấp
6. Xí nghiệp tư vấn thiết kế – Deresco
7. Xí nghiệp xây lắp dân dụng và cơng nghiệp
Nhóm (B): Đa dạng hóa sở hữu_Các DNNN Cổ Phần Hố :
8. Cơng ty TNHH 1 Thành Viên Phát Triển & Kinh Doanh Nhà
9. Công ty cổ phần và kinh doanh địa ốc III
10. Công ty cổ phần Địa ốc 8
11. Công ty cổ phần và địa ốc 10
12. Công ty cổ phần và kinh doanh nhà Q11
13. Cơng ty cổ phần địa ốc Tân Bình
15. Cơng ty cổ phần đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà Sài Gịn
16. Cơng ty cổ phần đầu tư và Địa Ốc Sài Gòn – Chợ Lớn
3.3.6.2 Trên cơ sở phân loại như trên, tiến tới hợp nhất một số doanh nghiệp có quy mơ nhỏ, cùng ngành nghề để tạo điều kiện cho doanh nghiệp phát triển:
- Công ty cổ phần và kinh doanh địa ốc III (B9) + Công ty cổ phần Địa ốc 8 (B10) + Công ty cổ phần và địa ốc 10 (B11)
- Công ty cổ phần địa ốc Tân Bình (B13)+Cơng ty cổ phần và kinh doanh nhà Q11 (B12)
- Công ty cổ phần địa ốc Chợ Lớn (B14) + Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và kinh doanh nhà Sài Gịn (B15) + Cơng ty cổ phần đầu tư và Địa Ốc Sài Gòn – Chợ Lớn (B16)
3.3.6.3 Thí điểm chuyển một số Doanh nghiệp nhà nước nắm 100% vốn sang loại hình doanh nghiệp Cơng ty TNHH 1 thành viên (Các Công ty thuộc nhóm A).
3.3.6.4 Mở rộng liên doanh liên kết với các doanh nghiệp bên ngồi Tổng Cơng Ty, thâm nhập vào các doanh nghiệp khác qua việc tham gia cổ phần (Công ty cổ phần địa ốc 7, Công ty cổ phần đầu tư kinh doanh nhà, công ty cổ phần, công ty liên doanh Keppel Land Watco; công ty liên doanh Vietcombank Bonday, công ty liên doanh Indochine; Cơng ty liên doanh Sài Gịn Mainson).
Xây dựng quy chế trao đổi và tiêu thụ nội bộ các thành viên Tổng Công Ty, tạo ra sự hợp tác vì lợi ích của mỗi thành viên. Hướng tới giảm chi phí, tăng sức cạnh tranh của từng đơn vị thành viên trên cơ sở đặt mục tiêu phát triển tồn Tổng Cơng Ty là trên hết.
Tiếp tục hoàn thiện quy chế quản lý liên quan đến mối quan hệ giữa Tổng Công Ty với các Công ty thành viên và giữa các Công ty thành viên với nhau.
3.4 KIẾN NGHỊ
Để RESCO thực hiện tốt được định hướng phát triển của mình, ngành nhà đất nói chung, và Tổng Cơng Ty Địa Ốc Sài Gịn nói riêng cần được sự hỗ trợ về chủ trương chính sách của Nhà nước, cũng như các cấp chính quyền Thành phố ở các vấn đề sau đây :
3.4.1 Ở tầm vĩ mơ : củng cố hồn thiện chính sách nhà nước, tạo cơ sở pháp lý về nhà đất ở đô thị.
- Cần hiệu chỉnh Luật đất đai cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế -
xã hội của đất nước và có thời hiệu thi hành ổn định lâu dài để mọi thành phần kinh tế và người dân yên tâm bỏ vốn ra đầu tư. Tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển trên cơ sở xác lập lại địa bàn, ban hành các quy định cụ thể về quyền sử dụng đất ở đối với đất ở, đất kinh doanh…
- Hình thành hệ thống kinh doanh nhà đất vận hành trong sự kiểm soát của
Nhà nước, tiến tới ban hành luật về kinh doanh nhà đất. Thiết lập cơ chế hoạt động đồng bộ giữa chủ sở hữu đất đai do Nhà nước đại diện và chủ sử dụng đất với quyền lợi, nghĩa vụ cơ bản được pháp luật bảo vệ.
- Đề nghị Chính phủ sớm ban hành giá đất đai phù hợp với giá thị trường
và thường xuyên cập nhật việc định giá đất. Đây là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà đất, là công cụ trợ giúp cho cơng tác đền bù giải phóng mặt bằng. Dần dần hình thành cơ quan định giá nhà đất với đội ngũ chuyên viên hoạt động chuyên nghiệp theo những quy định chặt chẽ do Chính phủ ban hành.
- Để tránh tình trạng nhiều tổ chức, doanh nghiệp đầu cơ đất, bỏ hoang, sử
dụng không đúng mục đích, đề nghị chỉ giao đất tạm cho tổ chức, doanh nghiệp, sau khi đã thực sự tiến hành đầu tư khai thác đất được giao thì lúc đó mới được giao đất tiếp. Hạn chế tối đa việc giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở trong khi chưa có các kế hoạch cụ thể thực hiện đầu tư kết cấu hạ tầng. Kiên quyết thu hồi đất đối với những chủ đầu tư vượt quá và kéo dài thời gian đầu tư so với quy định mà khơng có lý do chính đáng. Có thể thu bớt diện tích đất cho phù hợp với năng lực của chủ đầu tư hoặc phạt bằng một tỷ lệ nhất định trên diện tích và thời gian vượt quy định
3.4.2 Ở cấp Thành phố : có chính sách điều phối đất đai hợp lý.
Tự thân đất đai là khơng có giá trị. Khi trở thành nhà đất và có giá trị cao thì đất đai vừa là đối tượng vừa là công cụ của công tác quản lý Nhà nước đối với tồn bộ chương trình nhà ở. Bởi vậy, cần khuyến khích đầu tư vào đâu thì Nhà nước cần có chính sách về đất đai hợp lý, cụ thể:
- Đẩy mạnh q trình hợp thức hóa quyền sử dụng đất, tiến hành kê khai đăng ký và quản lý chặt các loại đất, đồng thời đánh giá thổ nhưỡng, tiềm năng và lợi thế từng khu vực để xác định các khu dân cư cho phù hợp trước mắt và lâu dài.
- Lập quy hoạch sử dụng đất đai ở 3 cấp theo luật định (Thành phố, Quận -
Huyện, Phường - Xã). Trên cơ sở đó có biện pháp thích hợp để quản lý việc sử dụng đất đai có hiệu quả. Mức độ đơ thị hóa càng nhanh, các khu nhà ở phát triển càng mạnh càng phải hình thành sớm quy hoạch sử dụng đất đai.
- Sử dụng tiền thu từ chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng
đất để đầu tư hạ tầng kỹ thuật cho khu dân cư mới trên địa bàn. Khu dân cư nhất thiết phải được đầu tư hạ tầng hoàn chỉnh.
- Để khuyến khích đầu tư vào các khu vực chưa có hạ tầng và tạo nguồn
thu hợp lý cho ngân sách thì chỉ nâng giá đất sau khi đã đầu tư kết cấu hạ tầng, tối thiểu là đường giao thông hồn chỉnh. Tránh tình trạng cơng bố giá đất quá cao (theo quy hoạch) ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư các khu dân cư.
- Sớm tổng kết để triển khai rộng phương thức đổi đất trong khu quy họach
lấy nền nhà có hạ tầng hịan chỉnh để giải quyết vướng mắc trong đền bù giải tỏa.
3.4.3 Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Trong giai đoạn hiện nay thì chỉ thị của Chính phủ về siết chặt tín dụng đã làm đảo ngược các chính sách hỗ trợ vay vốn của các tổ chức tín dụng. Tác dụng ngồi mong đợi là thị trường lâm vào hồn cảnh bế tắc, có thể xảy ra đóng băng trong tương lai gần nếu thiếu các chính sách điều chỉnh kịp thời. Do đó, giải pháp kiềm chế lạm phát này ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS.
Có thể, các chính sách đều có chủ ý là kiềm hãm thị trường tăng trưởng bong bóng. Nhưng chúng ta phải nhìn rõ vấn đề căn cơ là những giải pháp mang tính cấp thời, thiếu sự thấu đáo trong tình hình hiện nay. Chúng ta phải hiểu rằng không phải giá BĐS bị đẩy lên quá cao trong thời gian qua do nạn đầu cơ mà phải thấy rằng cung chưa kịp đáp ứng cầu nên giá của loại hàng hóa này tăng lên rất cao.
Ngược lại, chính sách Nhà nước can thiệp quá sâu vào các dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Đồng thời, Nhà nước lại thiếu hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa. Đây là nguyên nhân chính khiến cho các dự án chậm triển khai, ứ đọng vốn mà doanh nghiệp sử dụng vốn vay lại phải trả lãi theo thời gian. Với chính sách tăng lãi suất nhằm giảm lạm phát chắc chắn đẩy các doanh nghiệp nhỏ bị hụt hơi lâm vào đường cùng.
Các ngân hàng nước ngoài sẽ tranh thủ cơ hội này, đẩy mạnh cho vay đối với người tiêu dùng mua nhà. Đối với các doanh nghiệp BĐS, ngoài việc lấn sân của các đồng nghiệp bên ngồi thì khó khăn lại thêm chồng chất khi các quỹ đầu tư của nước ngoài với nguồn vốn dài hơi cũng nhảy chân vào lĩnh vực này. Kết quả là gần đây, việc bị hất chân khỏi các dự án của doanh nghiệp trong nước xảy ra ngày một nhiều. Chúng ta thấy rằng chính sách này là đánh chung vào cả thị trường, cả nền kinh tế.
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần phải liên kết với các doanh nghiệp khác hoặc là liên doanh với các ngân hàng, doanh nghiệp trong và ngoài nước để tồn tại và phát triển.
Các doanh nghiệp BĐS trong nước nên biết rằng đây là "sân nhà" của chúng ta, với thế mạnh con người và các mối quan hệ thì sự kết hợp sẽ tạo ra một lợi thế cạnh tranh vững mạnh hơn. Đồng thời doanh nghiệp cũng cần chuyên nghiệp hóa hơn trong hoạt động kinh doanh, nhận diện đúng nhu cầu thị trường của mình nhằm nâng cao sức cạnh tranh với các cơng ty nước ngồi.
Cũng cần nói thêm rằng, chúng ta đừng nhìn các nhà đầu tư nước ngoài với suy nghĩ rằng họ là "cá lớn" sẽ nuốt "cá bé", đồng ý rằng họ có tiềm lực mạnh về vốn, nhưng để "gia nhập" vào thị trường của Việt Nam thì họ cũng phải "nhập gia tùy tục", nghĩa là họ vẫn cần chúng ta để bước vào thị trường này, họ khơng thể nào làm tất tần tật từ đầu chí cuối cho một dự án, nhất là trong khâu giải phóng mặt bằng, khơng ai có kinh nghịêm bằng các doanh nghiệp Việt Nam, và kể cả khâu nghiên cứu thị trường nữa, họ không thể nào biết được rõ về thị hiếu của thị trường này bằng chính chúng ta-những doanh nghiệp trong nước. Cho nên, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hãy nhìn nhận họ là những đối tác tiềm năng tương lai của mình.
Trong thời gian tới các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên bớt trông cậy vào nguồn vốn từ ngân hàng mà hãy nghĩ về những kênh huy động khác như: quỹ đầu tư tín thác BĐS, trái phiếu... Đặc biệt là quỹ tín thác đầu tư, hiệp hội BĐS và các doanh nghiệp cần có các kiến nghị kịp thời giúp xây dựng cơ chế chính sách cho phù hợp với xu thế phát triển. Có như vậy thì chúng ta sẽ có thêm một kênh huy động mới từ vốn nhàn rỗi của người dân.
KẾT LUẬN
Trong nền kinh tế đang từng bước hòa nhập vào nền kinh tế thế giới, thực hiện mối quan hệ quốc tế rộng rãi, Tổng Cơng ty Địa ốc Sài Gịn (Resco) đang đứng trước rất nhiều khó khăn và thử thách vô cùng gay gắt với các công ty trong nước và các công ty liên doanh lớn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Việc định hướng phát triển nhằm đưa tổng cơng ty địa ốc Sài Gịn đạt được mục tiêu đặt ra là một doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản với những nội dung đã trình bày trong luận văn này là rất cần thiết nhằm khẳng định vai trị, vị trí của Resco trên thị trường địa phương và cả nước, khẳng định sự