TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản TP.HCM tuy mới hình thành và phát triển nhưng đã đạt được những kết quả rất đáng khích lệ, đĩ là kết quả tất yếu theo xu hướng phát triển chung của nền kinh tế. Bên cạnh những mặc tích cực, thị trường bất động sản TP.HCM cũng cịn nhiều hạn chế, khiếm khuyết cần phải khắc phục. Trong thời gian tới, TP.HCM cần phải xây dựng và phát triển thị trường bất động sản theo hướng hiện đại và bền vững mà trọng tâm tập trung vào khu đơ thị và các vùng quy hoạch phát triển trong tương lai, gĩp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn lực để phát triển kinh tế xã hội theo hướng CNH-HĐH và hội nhập kinh tế quốc tế. Vì vậy, mục tiêu cụ thể để phát triển thị trường bất động sản :
- Thu hút các nguồn lực của tồn xã hội nhằm thúc đẩy sự phát triển hàng hĩa bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở và đất ở. Chủ động điều tiết để ổn định thị trường bất động sản gĩp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội và phát triển đơ thị văn minh, bền vững.
- Huy động các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển bất động sản, tăng cường tính cạnh tranh lành mạnh và khuyến khích các giao dịch chính thức, minh bạch, hạn chế tình trạng giao dịch ngầm và chống đầu cơ trục lợi, kích cầu ảo, gây khan hiếm nhà đất giả tạo.
- Tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước trong định hướng, điều tiết vĩ mơ và kiểm sốt hoạt động của thị trường bảo đãm cho thị trường bất động sản phát triển bền vững, gĩp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và thực hiện tốt chính sách xã hội.
Để đạt được những mục tiêu trên, trước hết cần phải khắc phục những hạn chế của các chính sách và định hướng xây dựng các chính sách liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản, đặc biệt là chính sách tài chính về bất động sản và định hướng quy hoạch phát triển đơ thị.
3.1.1 Về chính sách thuế, phí và lệ phí
Hệ thống các chính sách thuế về bất động sản được sử dụng như cơng cụ điều tiết các hoạt động của thị trường bất động sản, giúp nhà nước quản lý thị trường, kích thích việc sử dụng đất hiệu quả, hạn chế các tác động tiêu cực và tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Tuy nhiên, thực trạng chung của thị trường bất động sản TP.HCM trong giai đoạn hiện nay như đã phân tích trong chương 2 cịn nhiều khiếm khuyết như : thị trường giao dịch phi chính thức hoạt động mạnh, các giao dịch về bất động sản khơng qua cơ quan quản lý nhà nước chiếm tỷ trọng lớn; tình trạng sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí, khơng phát huy được giá trị gia tăng của đất; đầu cơ đất gia tăng, đẩy giá đất lên quá cao so với giá trị thật, tác động lớn đến các hoạt động sản xuất kinh doanh; thất thu thuế cho ngân sách nhà nước.
Vì vậy trong giai đoạn hiện nay, chính sách thuế cần phải được sửa đổi, bổ sung sau cho đồng bộ với các chính sách về đất đai nhằm thực hiện chức năng quản lý chặt chẽ đất đai và các giao dịch trên thị trường bất động sản. Hệ thống thuế phải kích thích việc sử dụng đất đai cĩ hiệu quả, đảm bảo sự cơng bằng, bình đẳng và khuyến khích được tất cả các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản. Hệ thống thuế phải thể hiện là cơng cụ chống các hoạt động đầu cơ, giao dịch bất hợp pháp, điều tiết cung cầu hàng hĩa bất động sản, đưa đất đai về đúng vị trí của nĩ là để ở, sản xuất, kinh doanh.
Tuy nhiên, chính sách thuế về bất động sản trong thời gian tới khơng nên đặt nặng tăng thu từ bất động sản, cần ổn định và tăng cường sự quản lý của nhà nước đối với thị trường này. Một khi thị trường bất động sản phát
triển ổn định và bền vững sẽ kéo theo sự phát triển chung của nền kinh tế. Và vì vậy, ngân sách nhà nước sẽ thu từ các nguồn khác do hoạt động hiệu quả của thị trường bất động sản mang lại như thu từ sản xuất, kinh doanh, dịch vụ …
3.1.2 Về chính sách giá đất
Chính sách về giá đất là vấn đề được quan tâm và tranh luận nhiều nhất, bởi vì giá đất là căn cứ để tính thuế liên quan đến đất đai, tiền đền bù khi nhà nước thu hồi đất, tiền thuê đất, tiền sử dụng đất …Vì vậy, nĩ ảnh hưởng rất lớn đến nghĩa vụ và quyền lợi của các tổ chức, cá nhân trong mọi hoạt động liên quan đến bất động sản. Theo quy định hiện hành, chính sách về giá đất phải tiệm cận với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Thực tiễn tại TP.HCM, giá trị quyền sử dụng đất được xác định bởi hai mức giá là giá giao dịch thực tế trên thị trường và giá do nhà nước ban hành, tuy nhiên bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành chỉ bằng 40-60% giá thị trường, do vậy bảng giá đất này được xây dựng chưa đúng theo tin thần của Luật đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Trong thời gian tới, TP.HCM cần định hướng xây dựng lại bảng giá đất theo đúng tin thần của Luật đất đai năm 2003 và văn bản hướng dẫn thi hành là giá đất phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường nhằm hạn chế các hoạt động sử dụng lãng phí đất đai, thu hẹp đến mức thấp nhất khoảng cách chênh lệch giữa giá do UBND TP.HCM quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường, giảm các bất hợp lý trong việc tính giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
3.1.3 Về chính sách quy hoạch và khai thác các dự án
Cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cĩ ý nghĩa đặc biệt quan trọng, khơng những giúp cho cơng tác quản lý cũng như quá trình sử dụng đất đạt hiệu quả cao mà cịn cĩ tác động tích cực đến hoạt động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, tình trạng đơ thị hĩa ở
TP.HCM khơng tn theo một hình thái rõ rệt. Mặc dù bản vẽ quy hoạch rất đẹp và rất khả thi, tuy nhiên TP.HCM khơng quản lý được q trình thực hiện, dẫn đến các cơng trình đua nhau mọc lên với các hình thức kiến trúc khác nhau tạo ra sự chấp vá, khập khiển về kiến trúc, làm xấu bộ mặt đơ thị. Một tồn tại khác là khi quy hoạch chi tiết do thiếu thiết kế đơ thị nên chưa cĩ những quy định rõ ràng và cơng khai rộng rãi về chiều cao tầng, chiều cao nhà cũng như hình thức và kết cấu mặt ngồi cơng trình, dẫn đến việc xây dựng mỗi cơng trình đơn lẻ cũng như khơng gian tổng thể của tuyến đường phố cịn thiếu tính thống nhất về cảnh quan. Điều đĩ khơng chỉ dẫn đến tình trạng thiếu trật tự trong xây dựng mà cịn tạo điều kiện cho sự luồn lách pháp luật, tiêu cực trong quản lý.
Định hướng trong thời gian tới, cần điều chỉnh quy hoạch TP.HCM theo hướng đồng bộ, thống nhất và hiện đại. Với mục tiêu xây dựng TP.HCM thành trung tâm kinh tế, văn hĩa của khu vực, khơi phục vị thế hịn ngọc Viễn Đơng. Trên cơ sở quy hoạch mới, việc đầu tư các dự án phải chú trọng đến cảnh quan, mãng xanh đơ thị, cơ cấu nhà ở phải đồng bộ và đa dạng bao gồm nhà ở liên kế, biệt thự, căn hộ chung cư …Trong đĩ hướng tới mơ hình chung cư là chủ đạo và phát triển hình thức cho thuê nhà, căn hộ.