Những năm qua, hoạt động cho vay mua BĐS tại NHTMCP Á Châu đã có chất lượng tốt, tỷ lệ nợ quá hạn trên tổng dư nợ cho vay của hoạt động này thấp đồng thời giảm qua các năm.
Đó là kết quả đạt được từ những cố gắng hồn thiện q trình cho vay cũng như quản trị rủi ro một cách có hiệu quả của ngân hàng. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, ACB càng phải cố gắng hoàn thiện cơ chế cho vay và luôn cả cho vay mua BĐS.
Sau đây là những giải pháp đề xuất nhằm góp phần giúp ngân hàng cải tiến và hoàn thiện cơ chế cho vay của mình. u cầu hồn thiện qui trình cho vay và nâng cao chất lượng tín dụng đã trở thành yêu cầu nội tại cho sự phát triển bền vững của hoạt động ngân hàng.
Trong điều kiện hiện tại, song song với việc đẩy mạnh hoạt động đổi mới cơng nghệ, hiện đại hố ngân hàng; đẩy nhanh tốc độ triển khai dự án hiện đại hoá ngân hàng và hệ thống thanh toán, phát triển dịch vụ thanh tốn khơng dùng tiền mặt, mở rộng dịch vụ thanh tốn và tín dụng qua thẻ ATM theo lộ trình chung của NHNN; ACB cịn phải chú trọng thực hiện tốt một số giải pháp sau :
3.2.1 Ngân hàng nên đa dạng nhiều hình thức huy động nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ cho vay mua bất động sản hỗ trợ cho vay mua bất động sản
Hoạt động cho vay mua BĐS cần có nguồn vốn trung và dài hạn lớn và ổn định. Tuy nhiên, hiện nay các ngân hàng đều lấy một phần nguồn vốn ngắn hạn tài trợ cho hoạt động cho vay này. Trong điều kiện bình thường, đây là một sáng tạo khi ngân hàng biết sử dụng nguồn vốn huy động khả dụng của mình. Nhưng khi Nhà nước cần thắt chặt chính sách tiền tệ - tín dụng để chống lạm phát như vừa qua, cách sử dụng vốn như vậy đưa ngân hàng vào rủi ro thanh khoản.
Năm 2007, ACB đã phát hành một số lượng trái phiếu huy động được một lượng vốn trung – dài hạn nhất định. Tuy nhiên, đối với một thị trường cho vay đầy tiềm năng như thị trường cho vay trả góp mua nhà, đất, nhu cầu của người dân rất lớn thì nguồn vốn này là vẫn chưa đủ mạnh để đáp ứng.
Để có thể đáp ứng nhu cầu của khách hàng, mở rộng thị phần khai thác trong thị trường cho vay mua BĐS có nhiều lợi nhuận, ACB nên đa dạng hóa các hình thức huy động để thu hút lượng vốn trung và dài hạn từ dân cư, tiết kiệm. Ngồi ra, khi uy tín quốc tế được cải thiện, ACB có thể tìm nguồn vốn vay dài hạn giá rẻ trên thị trường tài chính quốc tế vì Việt Nam đang trên đà phát triển, nên nhu cầu vốn trung – dài hạn rất lớn trong khi khả năng huy động vốn trong nước (chủ yếu từ nguồn tích lũy nội tại) rất thấp, tạo nên sự mất cân đối lớn. Việc thu
hút nguồn vốn dài hạn phải đi kèm với việc mở rộng qui mơ tín dụng dài hạn để đảm bảo ngân hàng có lãi mà chi phí cho vay lại khơng cao.
3.2.2 Điều chỉnh mức lãi suất phù hợp để thu hút thêm nhiều khách hàng
Theo đánh giá của NHTMCP Á Châu, trong 100 người thì có 50 người khơng muốn vay mua nhà vì lãi suất quá cao, 30 người đang theo dõi diễn biến thị trường để xem có nên vay hay khơng, và 10 đến 20 người cịn lại là những người thật sự có nhu cầu, sẵn sàng vay và có khả năng chịu lãi suất cao trong những năm đầu tiên. Ngân hàng cũng xác định, khách hàng mà ngân hàng nhắm đến chỉ ở số 10 đến 20 người có nhu cầu về nhà ở thật sự và phải có đủ khả năng chi trả khoản vay.
Tuy nhiên, đối với thị trường BĐS ở nước ta, cung hàng hóa BĐS trên thị trường chưa phù hợp, biểu hiện ở chỗ, số lượng những căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê chiếm nhiều nhưng chỉ phục vụ cho một số ít người có thu nhập cao. Trong khi đó, BĐS như nhà ở, đất để xây dựng nhà dành cho mức thu nhập trung bình của nước ta lại q ít. Bên cạnh đó, tính khan hiếm của BĐS càng tăng khi dân số càng đông, việc đầu cơ đẩy giá cao lên khiến việc nhiều người có mức thu nhập trung bình như hiện nay khó có điều kiện mua được nhà.
Khoản cho vay mua BĐS, bản thân nó đã chứa đựng rủi ro, và chi phí để ngân hàng thẩm định, tiến hành qui trình cho vay cao hơn những loại cho vay tiêu dùng khác. Vì vậy, lãi suất cho vay mua BĐS thường cao khiến tâm lý người dân e dè trong việc tiếp cận nguồn vốn. Nhu cầu mua nhà là thật sự, nhưng khả năng chi trả khoản vay với lãi suất cao như vậy cũng nằm ngồi tầm tay của khơng ít người.
Như vậy, để khai thác tối đa thị trường tiềm năng này, ACB nên giảm thiểu những chi phí liên quan đến q trình thẩm định tín dụng, áp dụng cơng nghệ - kỹ thuật, kết hợp các nguồn lực bên trong ngân hàng. Khi chi phí giảm, lãi suất cho vay giảm sẽ khiến cho nhiều người có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng dễ dàng hơn và giảm bớt gánh nặng trả nợ, từ đó giảm thiểu được rủi ro cho ngân hàng mà vẫn đảm bảo lợi nhuận tăng trưởng.
Ngồi ra, về cơ bản, ngân hàng có thể giảm lãi suất cho vay đáng kể khi chi phí huy động vốn giảm thấp trong ba tình huống sau:
- Lãi suất thị trường giảm thực sự do môi trường kinh tế chung. - Ngân hàng tìm được nguồn vốn rẻ hơn từ các thị trường khác. - Được Nhà nước hỗ trợ về lãi suất.
3.2.3 Tài trợ những dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp
Hiện nay, thị trường BĐS đã có sự thay đổi, khi mà nguồn cung ở phân khúc thị trường nhà ở có mức giá cao quá thừa mứa thì các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá thấp hoặc trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường. Như vậy, để khuyến khích cho các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp hoặc trung bình, nhà ở xã hội, thiết nghĩ ngân hàng nên mạnh dạn tài trợ cho các công ty, các chủ đầu tư thực hiện những dự án này. Khi các dự án này được thực hiện, sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở thật sự cho đại bộ phận người dân có mức thu nhập trung bình, thì không chỉ mang lại hiệu quả cho xã hội mà bản thân ngân hàng cũng đạt được nhiều lợi ích.
3.2.4 Hướng tới việc cho vay không cần tài sản bảo đảm
Hiện tại, cho vay mua BĐS còn phụ thuộc nhiều vào việc khách hàng có tài sản bảo đảm hay khơng. Nếu khách hàng khơng có tài sản bảo đảm thì có thể bị từ chối. Đối với những khách hàng khơng có tài sản bảo đảm nhưng họ lại có vốn đối ứng khá lớn chiếm trên 50% khoản vay mà bị từ chối khiến ngân hàng có thể bỏ qua cơ hội kinh doanh tốt để kiếm lời.
Chính vì thế, các ngân hàng đang tiến hành những bước tiến đầu tiên trong việc cho vay không cần tài sản bảo đảm. ACB cũng đã đưa ra sản phẩm cho vay tín chấp, tuy nhiên so với các NHTMCP khác, mức cho vay này chưa hấp dẫn và chưa cạnh tranh.
ACB nên có những bước tiến đầu tiên, như đưa ra sản phẩm cho vay tín chấp mua bất động sản dành cho đội ngũ cán bộ nhân viên trong ngân hàng hoặc cho cán bộ công nhiên viên thuộc các công ty nhà nước trả lương qua thẻ tại ngân
hàng, mức cho vay có thể lên đến 500 triệu. Với động thái này, ngân hàng vừa tận dụng được một lượng khách hàng ngay tầm tay mà yếu tố an tồn lại cao hơn do những thơng tin cần biết như mức lương, tuổi tác, nghề nghiệp,…đã có sẵn. Sau khi đạt được kết quả tốt đối với sản phẩm trên, ngân hàng có thể cải tiến sao cho sản phẩm tiếp cận với khách hàng bên ngoài mà vẫn đảm bảo an toàn cho NH.
3.2.5 Kết hợp thêm nhiều dịch vụ linh hoạt đi kèm với sản phẩm cho vay mua bất động sản để thu hút khách hàng bất động sản để thu hút khách hàng
Ngoài việc điều chỉnh lãi suất và thời hạn vay, ACB cần có những dịch vụ linh hoạt đi kèm để sản phẩm cho vay mua BĐS của ngân hàng thêm hấp dẫn, thu hút khách hàng và có thể cạnh tranh với các NHTM khác. Những dịch vụ đó có thể là:
* Cấp bảo hiểm cho khoản vay của khách hàng. Trong trường hợp người
vay bị rủi ro, ảnh hưởng đến nguồn thu nhập và khả năng trả nợ, khi đó cơng ty bảo hiểm sẽ đứng ra trả nợ cho ngân hàng.
* Trả nợ gốc và lãi bằng cách chuyển khoản từ tài khoản lương của khách
hàng. Ngân hàng sẽ dành những ưu đãi cho khách hàng khi sử dụng thêm những dịch vụ của ngân hàng. Với hình thức này, ngân hàng vừa thu nợ một cách nhanh chóng, an tồn, vừa tạo tiện ích, ưu đãi cho khách hàng vay.
* Tăng cường các dịch vụ Phone – banking, internet – banking,...để giải
đáp thắc mắc miễn phí 24/24 để khách hàng tiết kiệm được thời gian khi tiếp cận thông tin ngân hàng, tra cứu dư nợ hay số tiền gốc và lãi phải trả cho khoãn vay của mình.
3.2.6 Đầu tư, phát triển công nghệ, hạ tầng kỹ thuật
Sản phẩm ngân hàng trong tương lai phải có hàm lượng cơng nghệ cao mới đảm bảo được tính cạnh tranh. Các thuật ngữ như internet banking, e – banking thực chất là những phương thức phân phối mới của ngân hàng vận dụng các thành tựu của công nghệ thông tin hiện đại để đổi mới các sản phẩm truyền thống của ngân hàng. Q trình phát triển và ứng dụng cơng nghệ phù hợp với điều kiện kinh
doanh của ngân hàng phải có yếu tố đột phá, đón đầu, giảm bớt sự lạc hậu do công nghệ phát triển không ngừng.
NHTMCP Á Châu phải quan tâm đến vấn đề bảo mật thông tin, xây dựng hệ thống an ninh mạng an toàn, hiệu quả để ngăn chặn tin tặc và virus xâm nhập, ngăn chặn những gian lận trong quá trình làm việc của nhân viên và những ý đồ lợi dụng hay phá hoại khác. Đồng thời để đảm bảo tính bảo mật, đường truyền, dữ liệu thơng tin khách hàng phải sử dụng các kỹ thuật mã hóa với độ tin cậy cao, chống lại sự xâm nhập của các tin tặc.
Để tránh trường hợp tắc nghẽn hồn tồn về truyền thơng, bên cạnh hệ thống chính thức phải có hệ thống dự phịng ln ở trạng thái sẵn sàng, bên cạnh hệ thống online phải có hệ thống offline dự phịng để các giao dịch nội bộ của chi nhánh vẫn hoạt động bình thường nếu gặp sự cố.
3.2.7 Linh hoạt trong thủ tục thanh toán
Theo đánh giá của các chuyên gia trong lĩnh vực ngân hàng, sản phẩm cho vay mua BĐS của các ngân hàng hiện nay chỉ dành cho người giàu. Với số tiền vay lớn, dù lãi suất vay giảm và thời hạn vay dài hơn so với trước đây vẫn tạo ra áp lực tài chính rất lớn đối với nhiều khách hàng vay, nhất là những khách hàng có thu nhập trung bình. Để thu hút khách hàng, ACB cần tạo ra sự linh hoạt trong thủ tục thanh toán như: cho khách hàng thời gian ân hạn, nới lỏng việc trả lãi cho khách hàng,… để khách hàng có thể xoay sở đủ chi tiêu cho cuộc sống và trả nợ khi phát sinh một số chi phí như sửa chửa, mua sắm cho BĐS vừa mua.
3.2.8 Xây dựng, đào tạo và phát triển nguồn nhân lực vững mạnh
Hoạt động ngân hàng đòi hỏi cả hai yếu tố, đó là : kỹ thuật cơng nghệ và trình độ chun mơn của con người, và trong một chừng mực nào đó, yếu tố con người là yếu tố quyết định vì suy cho cùng cơng nghệ chỉ có thể mang lại hiệu quả tối ưu thơng qua con người.
Xây dựng, đào tạo, và phát triển nguồn nhân lực đủ năng lực, trình độ và có đạo đức nghề nghiệp để thực hiện tốt các yêu cầu về phát triển công nghệ, ứng dụng công nghệ trong hoạt động ngân hàng, đủ khả năng điều hành hệ thống (bao
gồm: hệ thống chương trình, hệ thống quản trị và xử lý dữ liệu phức tạp) liên quan đến nhiều nghiệp vụ kinh doanh. Sự ổn định và hiệu quả của hệ thống phụ thuộc rất nhiều vào đội ngũ nhân viên tin học.
Do vậy, ACB cần quan tâm đến công tác đào tạo, cập nhật kiến thức cho đội ngũ nhân viên hơn nữa, luôn tạo điều kiện cho đội ngũ nhân viên tin học và nhân viên thực hiện nghiệp vụ học tập để nâng cao trình độ chun mơn, thơng qua đào tạo tại trung tâm đào tạo của ngân hàng, các lớp ngắn hạn do các chuyên gia truyền đạt vì ngày nay, kỹ năng tin học khơng cịn là chun môn của riêng một nhóm người trong ngân hàng (thuộc Phịng/Trung tâm điện tốn) mà bắt đầu hịa tan vào từng nghiệp vụ cụ thể.
Bên cạnh đó, ngân hàng là lĩnh vực kinh doanh dựa trên cơ sở các mối quan hệ nên khách hàng chỉ tìm đến với ngân hàng khi mà ở đó, họ cảm nhận được thái độ ân cần, tiếp đón niềm nở và những sự chỉ dẫn tận tình, am tường về tài chính, phong cách làm việc chuyên nghiệp, linh hoạt, không kéo dài thời gian. Như vậy, cách làm việc, giao tiếp với khách hàng đóng vai trị cực kỳ quan trọng trong việc thiết lập và giữ vững mối quan hệ giữa ngân hàng với khách hàng.
ACB cần rèn luyện kỹ năng khi giao tiếp với khách hàng, các nhân viên tín dụng cần phải trung thực, đáng tin cậy, cẩn thận và cầu thị, sẵn sàng tiếp thu những ý kiến, ý tưởng mới trong quá trình làm việc.
Ngân hàng cần phải xây dựng chiến lược phát triển nguồn nhân lực phục vụ các chiến lược phát triển trong dài hạn, gắn chiến lược phát triển nguồn nhân lực với mục tiêu hiện đại hóa, coi trọng nhân tố con người trong sự nghiệp đổi mới từng thời kỳ, đảm bảo cả về số lượng và chất lượng theo cơ cấu nguồn lao động. Để sử dụng hiệu quả nguồn nhân lực, vấn đề không kém phần quan trọng là chú trọng cơng tác tuyển dụng, bố trí đúng người, đúng vị trí.
Ngân hàng cần quan tâm đến chính sách lương bổng, trợ cấp, khuyến khích nhân viên, cho họ cảm thấy sự đãi ngộ dành cho họ tốt hơn hẳn so với các ngân hàng khác và tạo cảm giác cho nhân viên yên tâm khi công sức làm việc của họ được đền đáp một cách xứng đáng. Có như vậy, đội ngũ nhân viên mới gắn kết lâu
dài với ngân hàng, sẽ không xảy ra trường hợp người giỏi bỏ ra đi khiến ngân hàng tốn thời gian, công sức, tiền bạc để đào tạo người mới thay thế.
Tóm lại, phát triển nguồn nhân lực là một đầu tư sinh lợi đáng kể vì xây dựng, phát triển và đào tạo nguồn nhân lực là phương tiện đạt được sự phát triển của hệ thống ngân hàng hiệu quả nhất, cũng vì lẽ đó mà nguồn nhân lực là một trong những nhân tố quan trọng đầu tiên để không ngừng hoàn thiện và mở rộng dịch vụ ngân hàng.
3.2.9 Hồn thiện bộ máy kiểm tra, kiểm sốt nội bộ
Hiện nay, bộ máy kiểm tra, kiểm soát nội bộ kiêm ln khâu kiểm tốn nội bộ. Dù kết quả kiểm toán nội bộ về pháp lý chưa được chính thức cơng nhận, song vẫn được các đồn kiểm toán độc lập trong nước và quốc tế (kể cả kiểm toán nhà nước) tham khảo khi hành sự. Từ thực tế đặt ra nhằm kịp thời phát hiện các sai sót, rủi ro đảm bảo cho hoạt động của ngân hàng an toàn, hiệu quả, cần một số giải pháp góp phần hồn thiện bộ máy kiểm sốt và nâng cao chất lượng công tác kiểm tra, kiểm sốt nội bộ.
Dành kinh phí thỏa đáng cho việc hồn thiện tổ chức kiểm tra, kiểm sốt