Hình 3 .4 Xác định tỷ lệ chắc chắn IRR của dự án
1.6 Phân tích rủi ro dự án đầu tư và kinh doanh bất động sản
1.6.1 Mục đích của phân tích rủi ro
Hầu hết các dự án bất động sản đều tồn tại những rủi ro như chi phí vật liệu xây dựng, chi phí nhân cơng, chi phí nhận chuyển quyền sử dụng đất, sự thay đổi của chính sách pháp luật về quyền sở hữu đất đai hay chính sách thuế về đất đai…đến sự sụt giảm mạnh của giá bán, giá cho thuê sản phNm.
- Đa số các biến cĩ ảnh hưởng đến NPV như giá bán, giá cho thuê, chi phí xây dựng, tỷ lệ lạm phát…. đều cĩ mức độ chắc chắn khơng cao.
- Thơng tin và dữ liệu cần cho các dự báo chính xác là tốn kém.
- Để hạn chế khả năng thực hiện một dự án khơng hiệu quả trong khi đĩ lại bỏ qua một dự án cĩ hiệu quả.
Hiện nay, để phân tích rủi ro 3 phương pháp sau được sử dụng phổ biến: (1) Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis,
(2) Phân tích tình huống- Scenario Analysis, (3) Phân tích mơ phỏng – Monte Carlo Simulation.
1.6.2 Các phương pháp phân tích rủi ro
1.6.2.1 Phân tích độ nhạy – Sensitivity Analysis
Trong một dự án bất động sản hầu hết các biến là khơng chắc chắn và chúng sẽ mất rất nhiều thời gian để tìm ra biến nào được dự báo chính xác. Chính vì vậy, vấn đề đặt ra ở đây là chúng ta phải xác định được biến nào cĩ ảnh hưởng trọng yếu đến kết quả mà chúng ta quan tâm và chúng ta chỉ tập trung vào biến trọng yếu nhất. Phân tích độ nhạy là cơng cụ giúp chúng ta xác định được kết quả của dự án sẽ biến động như thế nào khi các yếu tố trọng yếu thay đổi.
Nhận xét:
Ưu điểm của phương pháp này là nhiều dự án chỉ thơng qua phân tích độ nhạy thì chủ đầu tư đã đưa ra được quyết định là cĩ đầu tư vào dự án đĩ hay khơng. Vì nhiều dự án các yếu tố khác cĩ thể kiểm sốt được hoặc nằm trong kế hoạch chỉ một vài biến số quan trọng là cĩ độ chắc chắn chưa cao nên thơng qua phân tích độ nhạy là cĩ thể quyết định được việc đầu tư vào dự án hay khơng.
Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên phân tích độ nhạy tối đa chỉ được 2 biến cho nên khơng thấy được sự thay đổi của kết quả trong trường hợp cĩ nhiều hơn 2 biến cùng thay đổi.
1.6.2.2 Phân tích tình huống – Scenario Analysis
Phân tích độ nhạy xác định được biến nào quan trọng nhất nhưng chúng ta chỉ nhìn thấy tác động vào kết quả một cách đơn lẻ. Phân tích tình huống sẽ cho thấy sự kết
hợp ảnh hưởng của sự thay đổi tất cả các biến này cùng một lúc. Các biến kết hợp với nhau sẽ tạo ra các tình huống khác nhau đĩ là tình huống xấu nhất nghĩa là tình huống mà tất cả các biến cĩ ảnh hưởng đến kết quả đều thay đổi bất lợi, tình huống tốt nhất nghĩa là tình huống mà tất cả các biến cĩ ảnh hưởng đến kết quả thay đổi tốt nhất cùng một lúc và trường hợp cuối cùng là trường hợp kỳ vọng chính là tình huống được mong đợi như kết quả đang xem xét ở hiện tại.
Nhận xét:
Với phương pháp này khắc phục được nhược điểm của phân tích độ nhạy là thấy được sự thay đổi của kết quả trong trường hợp cĩ nhiều hơn 2 yếu tố thay đổi dẫn đến thay đổi về kết quả.
Việc phân tích này sẽ thực hiện thơng qua cơng cụ của phần mềm excel, tuy nhiên chúng ta phải tự giả định rất nhiều tình huống cĩ thể xảy để ra các kết quả khác nhau. Dựa trên những kết quả này chúng ta sẽ xác định được tình huống nào là đáng tin cậy nhất.
1.6.2.3 Phân tích mơ phỏng - Monte Carlo Simulation
Một phương pháp khác để đo lường rủi ro là phân tích mơ phỏng Monte Carlo Simulation. Phân tích mơ phỏng tương tự như phân tích tình huống do máy tính vận hành hàng ngàn dự báo một cách tự động cùng một lúc. Mỗi một biến trong mơ hình được giả định là biến ngẫu nhiên tuân theo một quy luật phân phối xác định. Từ các biến này ta thực hiện các phép tính cho từng giá trị của biến mỗi giá trị tương ứng của biến cho ra một kết quả trên mơ hình. Tiến trình này được lập lại theo yêu cầu của phép thử. Sau khi kết thúc số lần thử các kết quả sẽ được hiển thị trên đồ thị dự báo.
Phân tích mơ phỏng cho kết quả rõ ràng hơn phân tích tình huống, trong phân tích tình huống chỉ đưa ra các tình huống xuất nhất, tốt nhất và kỳ vọng nhưng kết quả của phân tích mơ phỏng thì lại thể hiện rõ ràng khoảng, đoạn nào là xấu nhất, tốt nhất của kết quả dự báo. Ngồi ra, một đặc điểm mà phân tích mơ phỏng vượt trội hơn phân tích tình huống là kết quả trong phân tích mơ phỏng cĩ độ chính xác cao hơn và cĩ khả năng xảy ra nhiều hơn trong thực tế.
Trong phương pháp phân tích này để cĩ độ tin cậy cao là phải chọn hàm phân phối phù hợp cho các biến và độ lệch chuNn của các biến phải xác định tương đối chính xác với mơ hình thực tế. Điều này cĩ thể khĩ nhất là đối với trường hợp khơng cĩ số liệu lịch sử và địi hỏi một khả năng phán đốn tốt của người phân tích thơng thường để xác định các thơng số cho các biến cần mơ phỏng người ta dựa vào các nguyên tắc chung và sự hiểu biết lý thuyết để xác định phân phối đúng cho các biến.
Nhận xét:
Phương pháp này cĩ độ tin cậy cao nhất trong tất cả các phương pháp vì máy tính phải tính tốn hàng ngàn dự báo để đưa ra vùng tin cậy.
Tuy nhiên phương pháp này khĩ thực hiện vì sự phức tạp cũng như cần một cơ sở dữ liệu hồn chỉnh mới cĩ thể áp dụng được phương pháp này.
KẾT LUẬN CHƯƠNG I
Cơng việc thNm định tài chính là một trong những khâu quan trọng nhất trong quá trình đầu tư và kinh doanh bất động sản . Dự án bất động sản phức hợp cĩ đặc điểm khác với các dự án khác là:
- Vốn đầu tư rất lớn: thường đầu tư một tồ nhà 20 tầng khoảng 30-40 triệu USD. - Thời gian hoạt động dài: thơng thường một dự án bất động sản cĩ thời gian hoạt động 50 đến 70 năm mặc dù nhiều dự án chủ đầu tư cĩ thể bán hết sau khi xây dựng nhưng nhà đầu tư cũng sẽ sẵn sàng cho phương án hoạt động trong trường hợp khơng bán được hết tất cả sản phNm. Do đĩ, bản chất của các dự án bất động sản là hoạt động lâu dài.
Vì những lý do trên nên đa phần dự án đầu tư bất động sản rất khĩ cĩ cơ hội sửa đổi sau khi xây dựng xong. Do đĩ, cơng việc thNm định tài chính các dự án bất động sản càng phải chú trọng hơn nữa. Ngồi ra, trong thực tế rất nhiều các dự án bất động sản chỉ dừng lại ở việc thNm định hiệu quả mà quên đi cơng tác phân tích rủi ro. Đây là một phần khá quan trọng trong việc ra quyết định cĩ đầu tư hay khơng vào dự án đĩ của chủ đầu tư.
CHƯƠNG 2: THẨM ĐNNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN PHỨC HỢP TRONG THỰC TẾ.
Nội dung của chương này nhằm trình bày cách thức hồn thiện việc thNm định dự án bất động sản phức hợp trong thực tế. Trong suốt q trình phân tích của luận văn này dự án xây dựng và kinh doanh khu phức hợp Dynamic Plaza tại quận Tân Bình được tính tốn để làm ví dụ minh họa. Qua nghiên cứu các mơ hình đầu tư bất động sản trong thực tế thì mơ hình này là phổ biến nhất. Trong thời gian sắp tới mơ hình này sẽ được phát triển nhiều ở các thành phố lớn nước ta.