Hình 3 .4 Xác định tỷ lệ chắc chắn IRR của dự án
2.1 Sơ lược về dự án:
2.1.1 Tổng quan về khu phức hợp Dynamic Plaza tại quận Tân Bình TP.HCM.
Trong những năm gần đây nhu cầu về căn hộ cao cấp, cao ốc văn phịng và trung tâm thương mại tăng lên đáng kể do sự phát triển nhanh của kinh tế thành phố Hồ Chí Minh. Bên cạnh đĩ quận Tân Bình là quận cĩ dân số đơng nhất tại TP.HCM do đĩ nhu cầu về nhà ở và trung tâm thương mại rất cao. Đáp ứng nhu cầu đĩ, khu phức hợp Dynamic Plaza gồm trung tâm thương mai, cao ốc văn phịng, khách sạn và căn hộ bán tọa lạc tại giao lộ Trường Chinh – Hồng Văn Thụ thuộc quận Tân Bình TP.HCM mà chủ đầu tư hướng đến. Dự án sẽ đĩng vai trị là trung tâm mua bán, giải trí, nhà ở cao cấp và khách sạn sang trọng bậc nhất tại Quận Tân Bình. Dự án cĩ diện tích rộng 1 hécta toạ lạc tại giao lộ Trường Chinh – Hồng Văn Thụ, một trong những trục đường chính nối quận Tân Bình với các quận 1,3, 11, 12, Phú Nhuận. Đây là một vị trí rất thuận lợi để phát triển căn hộ cao cấp, cao ốc văn phịng, trung tâm thương mại cũng như khách sạn.
2.1.2 Định hướng đầu tư dự án
Ý tưởng ban đầu của chủ đầu tư là phát triển 4 hạng mục như sau: căn hộ bán, trung tâm thương mại, văn phịng cho thuê và khách sạn. Tuy nhiên để dự án mang tính khả thi cao ngồi các yếu tố như vị trí, chất lượng dự án, qui mơ dự án thì yếu tố lựa chọn các hạng mục đầu tư cũng đĩng một vai trị khá quan trọng. Nhà đầu tư nên xem xét đến yếu tố là nên đầu tư vào những hạng mục nào và sản phNm dịch vụ sắp
cung ứng cho thị trường cĩ điểm nào nổi bật vượt trội hơn so với các sản phNm dịch vụ hiện đang cung cấp, đối tượng khách hàng mà dự án sẽ hướng tới là tầng lớp cĩ thu nhập thấp, thu nhập trung bình hay thu nhập cao, điều tra tốc độ tăng trưởng ở hiện tại và dự báo được tốc độ tăng trưởng trong tương lai của ngành nghề, lĩnh vực mà chúng ta đang cĩ ý định tham gia…và hiện nay cĩ bao nhiêu dự án tương tự đang được phát triển trong khu vực lân cận và tại thành phố, giá cả của các dự án mang tính tương đồng, nhận định về xu hướng của thị trường… Tất cả những thơng tin này các nhà đầu tư phải quan tâm đầu tiên trước khi quyết định thành lập một dự án. Với vị trí chiến lược như trên chủ đầu tư mong muốn phát triển dự án thành một khu phức hợp cao cấp bậc nhất tại quận Tân Bình bao gồm các hạng mục: căn hộ cao cấp, cao ốc văn phịng, trung tâm thương mại và một khách sạn 3-5 sao. Việc phát triển tất cả các hạng mục như trên vào dự án hay sẽ một hoặc một vài hạng mục ở trên vào dự án phụ thuộc vào việc nghiên cứu và dự đốn thị trường tại thời điểm hiện tại và tương lai.
2.1.3 Những thơng số cơ bản ban đầu của dự án
Bảng 2.1: Thơng số cơ bản về dự án
Thơng số Số liệu Đơn vị
Diện tích đất 10.000 m2 Tầng cao (khơng gồm tầng hầm) 19 tầng Tầng hầm 2 tầng Mật độ xây dựng 60% % Tổng diện tích sàn 102.000 m2 Hệ số sử dụng đất 10 lần Tổng diện tích tầng hầm 12.000 m2
Đất giao thơng & cây xanh 4.000 m2
2.1.4 Vốn đầu tư dự kiến và phương án huy động vốn đầu tư cho dự án
Tổng số vốn đầu tư ban đầu của dự án dự kiến là 115 triệu USD. Cơ cấu nguồn vốn và phương án huy động được thể hiện như sau:
Bảng 2.2: Vốn đầu tư dự kiến
Nguồn vốn Tỷ lệ Số vốn (triệu
USD)
Phương án huy động
Vốn chủ sở hữu ban đầu 15% 17,25 - Phát hành cổ phần thường
Vay nợ 25% 28,75 - Vay ngân hàng
Huy động từ khách hàng 60% 69,00 - Thơng qua hình thức bán trước căn hộ khi đã hồn thành phần mĩng
Tổng cộng 100% 115,0