The Lancaster Avalon The Manor Saigon Pearl The Lancaster 2.050 2.150 2.950 4.500 6.000 5.200 Avalon 2.089 2.600 4.300 5.800 5.500 The Manor 1.200 1.400 1.850 2.600 3.300 2.700 Saigon Pearl 1.100 1.400 2.800 3.600 2.800 2004 2005 2006 2007 Q1/2008 Q2/2008
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Giá nhà liên tục tăng lên nhanh kéo theo giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2, TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 – 50 triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đô thị mới An Phú – An Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2. Các vị trí không thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22 triệu đồng/m2, cuối năm 2007 đã vọt lên tới 25 - 28 triệu đồng/m2; dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2, Tp.HCM) có giá bán tại thời điểm tháng 4 năm 2006 khoảng 4-6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 25 - 35 triệu đồng/m2 tại thời điểm tháng 01 năm 2008. Còn tại Huyện Nhà Bè, khu dân cư Thái Sơn đã tăng từ 5,5-6 triệu đồng/1m2 lên tới 10-11 triệu đồng/1m2
Bảng 2.1: Giá bất động sản tại một số dự án ở TPHCM
STT Vị trí Quý3/2007 Quý4/2007 Quý3/2008 Quý1/2009
1 KĐT mới Thủ Thiêm, Q.2 10- 12 triệu 45–50 triệu 35–40 triệu 18 -25 triệu 2 KDC Thạnh Mỹ Lợi, Q.2 4 – 6 triệu 25–35 triệu 15–20 triệu 12 -15 triệu 3 KDC Khang Điền, Q.9 2- 5 triệu 8–12 triệu 9- 11 triệu 6- 8 triệu
Tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự, nhất là với các khu vực có quy hoạch hiện đại và ổn định nằm ở phía Tây thành phố. Một khu đất ở Mỹ Đình, sau khi trúng giá thầu ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2007, đã có mức giá giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm 2007. Số liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đang có khoảng 43 dự án hồn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng lớn các căn hộ đang được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức giá từ 420 - 800 USD một m2 thường thấy ở những căn hộ trong các tòa cao ốc nằm ở các khu vực không trung tâm lắm. Nếu chất lượng nhà cũng như địa điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ 900 - 1,400 USD một m2. Những căn hộ cao cấp sẽ có giá từ 2,300 – 2,800 USD một m2. Trên thị trường thứ cấp, khoảng 3,000 USD một m2 là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place.
Không chỉ những giao dịch mua bán nhà đất ở, ngay cả nhu cầu về đất xây dựng cơng sở, cơ quan cũng trở nên “nóng” khi giá thuê văn phòng ngày càng tăng và việc sở hữu “đứt” một văn phòng là phương pháp tiết kiệm hơn rất nhiều. Trong năm 2007 xuất hiện xu hướng bỏ căn hộ chuyển sang làm văn phịng cho th vì lợi nhuận thu được từ đây hấp dẫn hơn. Công suất cho thuê gần 100%. Tp.HCM: giá thuê đắt thứ 45 trên thế giới vì nguồn cung cịn hạn chế mà nhu cầu gia tăng quá mạnh. Tính đến quý 4 năm 2007 có khoảng 50 cao ốc văn phịng hạng A, B và C. Tổng diện tích văn phòng hạng A,B,C vào khoảng > 450.000 m2. Hiện Tp.HCM đang có hàng chục dự án chuẩn bị khởi cơng hoặc đang hồn tất. Hà Nội: trong năm 2007 có thêm 46.000 m2 văn phòng gồm cả hạng A và B cho th. Và tính đến cuối năm 2007 thì có 33 cao ốc văn phịng với tổng diện tích khoảng 300.000 m2. Giá cho thuê trung bình của hạng A và hạng B tiếp tục tăng; giá văn phòng hạng A là 43 USD/m2/tháng (tăng 21% so với năm trước), giá văn phòng hạng B là 28 USD/m2/tháng (tăng 24% so với năm trước). Đà Nẵng: Ước đến cuối năm 2007 này Đà Nẵng sẽ có thêm khoảng 35.000 m2 văn phòng mới được đưa vào sử dụng nâng tổng số diện tích văn phịng lên 55.000 m2, đạt mức tăng trưởng rất mạnh mẽ (>150%), xu hướng đầu tư vào thị trường này tập trung ở
2 loại hạng là A và B. Theo thống kê khảo sát thị trường của CBRE giá thuê văn phòng và mặt bằng kinh doanh tại hai trung tâm kinh tế Hà Nội và TP.HCM đang tiến tới các ngưỡng cao kỷ lục. Tới thời điểm cuối 2007, giá th trọn gói các văn phịng cao cấp đã lên tới 90 – 100 USD/m2/tháng, thậm chí là 180 USD/ m2/tháng. Giá thuê mặt bằng kinh doanh tại những vị trí đẹp hoặc tại khu trung tâm kinh doanh thương mại và tầng trệt cũng đã quen thuộc với mức 200 USD/m2/tháng.
Hình 2.8: Giá thuê mặt bằng bán lẻ đắc địa tại một số thành phố lớn tại Châu Á
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 T ok yo H on g K on g S ha ng ha i B ej in g T ai pe i S in ga po re B an gk ok M an ila Ja rk at a H an oi H C M C U S $/ m 2/ th án g
Giá thuê trung bình (US$/m2/tháng) Giá thuê cao nhất
Nguồn: CB Richard Ellis Việt Nam
Trong giai đoạn này dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam tăng lên kỷ lục, đạt 20,3 tỷ USD trong năm 2007, trong đó cấp phép mới 17,86 tỷ với 1.544 dự án, tổng sốn vốn FDI đầu tư vào bất động sản là 8,9 tỷ chiếm tỷ trọng gần 44%.
Hình 2.9: Tổng số dự án FDI đầu tư vào Việt Nam trong năm 2007 29 43 189 29 43 189 291 365 484 717 814 1.0451.144 1.283 1.544 - 200 400 600 800 1.000 1.200 1.400 1.600 1.800 T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12 Tổng dự án
Nguồn Cục đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư
Hình 2.10: Tổng số dự án FDI đầu tư vào lĩnh vực bất động sản trong năm 2007
0 6 16 24 30 45 76 93 115 126 143 192 0 50 100 150 200 250 T1 T2 T3 T4 T5 T6 T7 T8 T9 T10 T11 T12
Tổng dự án đầu tư vào bất động sản
Hình 2.11: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho từng ngành 4.776 4.776 2.013 1.058 427 400 - 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000 Xây dựng văn phòng căn hộ Khách sạn du lịch Xây dựng Xây dựng hạ tầng khu chế xuất-khu công nghiệp Xây dựng khu đô thị mới Tr i ệu U S D
Nguồn Cục đầu tư nước ngoài – Bộ Kế hoạch và Đầu tư
2.1.1.4 Giai đoạn thị trường bất động sản (02/2008 – đến nay):
Năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát buộc ngân hàng nhà nước phải thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Từ tháng 3/2008, giá căn hộ chung cư cao cấp bắt đầu giảm mạnh sau khi tăng mạnh trong năm 2007. Mặc dù tốc độ sụt giảm thấp dần nhưng tại thời điểm cuối năm 2008, giá căn hộ chung cư đã rớt giá 30%-50% so với cuối năm 2007 (Nguồn Vietstock). Đất nền dự án cũng giảm mạnh và giao dịch nhỏ giọt.
Dự án khu căn hộ Nam Khánh của Công ty Him Lam tại khu đơ thị Nam Sài Gịn, vào tháng 6.2007 giá bán ra của công ty là 12 triệu đồng/m2, trong tháng 4.2008, dù đã thực hiện một chiến dịch tiếp thị, quảng bá rất mạnh nhưng chỉ bán lại cho khách hàng được 4 căn với giá 14 triệu đồng/m2, số còn lại vẫn đang bị "treo". Trong khi đấy, tại thời điểm sốt thì giá của căn hộ Nam Khánh của Công ty Him Lam dao động khoảng từ 20 triệu đến 22 triệu đồng/m2. Dự án Phú Xuân - Nhà Bè (TP.HCM), mức giá rao bán trung bình tại thời điểm tháng 6 năm 2008 khoảng 9 triệu đồng/m2. So với mức giá 25 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 1 thì đã giảm tới trên 60%. Dự án An Phú - An Khánh (quận 2) cũng có mức giảm mạnh, đang được rao bán khoảng 20 triệu đồng/m2 so với mức trên 50 triệu đồng/m2 đã nằm tại dự án này trong một thời gian rất
dài. Tại dự án khu phức hợp Him Lam - Kênh Tẻ (quận 7), nhiều nhà đầu tư đã chấp nhận xả hàng ra bán ở mức khoảng trên 30 triệu đồng/m2, giảm tới 70% so với mức giá lên tới gần 100 triệu đồng/m2 thời điểm trước đó khơng xa. Dự án khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (quận 2, TP.HCM) có diện tích 174 ha, mật độ xây dựng là 60% thì có khoảng gần 1 triệu m2 đất thương phẩm sau khi hoàn thành hạ tầng. Thời điểm tháng 12.2007, mức giá bán đất nền ở dự án này là 35 - 40 triệu đồng/m2 nhưng nay đã giảm chỉ còn khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2. (Nguồn báo Thanh Niên – Mặt bằng gía mới)
Giá văn phòng cho thuê hạng A,B,C lần lượt giảm từ đỉnh cao 70; 45; 39 USD/m2 xuống còn 60;35;25 USD/m2 vào cuối năm 2008. Theo dự báo của công ty tư vấn bất động sản CBRE, giá văn phịng cho th có thể tiếp tục giảm do nguồn cung tăng mạnh trong khi nhu cầu thấp do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế. Dự kiến, nguồn cung văn phòng tăng 122% trong ba năm 2009-2011, tương ứng hơn 1 triệu m2 mặt bằng văn phịng.
Trái ngược với tình hình ảm đạm của thị trường cao ốc văn phịng và chung cư cao cấp, thị trường bất động sản bán lẻ và nhà ở có giá trị thấp đang được xem là xu hướng bùng nổ của năm 2009. Mặc dù nền kinh tế đang trên đà suy thoái nhưng thị trường bán lẻ của Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng với tốc độ tăng trường trung bình đạt khoảng 20%/năm. Theo báo cáo của tổ chức AT Kearney, Việt Nam được đánh giá là thị trường bán lẻ tiềm năng nhất thế giới trong năm 2008. Trong khi đó, các nguồn cung mặt sàn bán lẻ không nhiều, các doanh nghiệp lại đang cố gắng đẩy mạnh tìm kiếm các địa điểm kinh doanh đẹp dẫn đến giá cho thuê tăng mạnh trong thời gian qua. Ở địa bàn Hà Nội, giá cho thuê ở vùng trung tâm dao động từ 65-150 USD/m2/tháng.
Trên các sàn giao dịch bất động sản, giao dịch nhà giá rẻ (dưới 1 tỷ đồng) đang trở nên sôi động. Những người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở cố gắng mua nhà vì họ cho rằng, khó có cơ hội để mua nhà với mức giá rẻ như bây giờ. Kinh doanh nhà giá rẻ đang là mục tiêu của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Trong tháng 2/2009, thị trường bất động sản có dấu hiệu “hơi ấm” trở lại. Điều này bắt nguồn từ nguồn vốn tín dụng
mà các ngân hàng đã cung cấp cho các công ty bất động sản. Chẳng hạn như Vietcombank cho Indochina Land vay 44 triệu USD để đầu tự vào dự án khu phức hợp trung tâm thương mại, văn phòng, nhà ở Indochina Plaza Hanoi theo một thỏa thuận vào ngày 19/2/2009. Trước đó, ngân hàng BIDV cũng cho Hoàng Anh Gia Lai vay 5,650 tỷ đồng vào trung tuần tháng 1. Ở khu vực quận 2, giá nhà đang nhích lên sau khi Tp.HCM quyết định bồi thường bổ sung cho các hộ dân bị giải tỏa ở Thủ Thiêm 24,000 tỷ đồng. Dự án xây dựng 500,000 nhà ở xã hội từ nay đến năm 2012 để hỗ trợ cho những người gặp khó khăn về nhà ở đang được kỳ vọng tạo nên cú hích với thị trường bất động sản.
Mặc dù, đây là giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng, nhưng lượng vốn FDI đầu tư vào Việt Nam tăng ở mức kỷ lục. Theo thống kê của Bộ Kế Hoạch và Đầu Tư, tính hết năm 2008 vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cam kết đổ vào Việt Nam đạt 64 tỷ USD cao gấp 3 lần và tăng 200% so với năm 2007, với 1,171 dự án được cấp mới. Vốn thực hiện đạt 11.5 tỷ USD. Lĩnh vực bất động sản thu hút mạnh vốn FDI trong năm 2008, có khoảng gần 28 tỷ USD cam kết đầu tư vào các dự án bất động sản. Phần lớn FDI được dồn vào kinh doanh văn phòng, căn hộ cao cấp và khách sạn du lịch…
Hình 2.12: Phân bổ nguồn vốn FDI năm 2008
Sang năm 2009, lượng vốn FDI đầu tư giảm mạnh, theo Cục Đầu tư nước ngoài, bảy tháng đầu năm 2009 vốn FDI chỉ trên 10 tỷ USD, đạt 18,8% so với cùng kỳ năm 2008, vốn thực hiện là 4,6 tỷ USD, đạt 77,5% so với cùng kỳ năm 2008.
2.1.2 Mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán:
Bất động sản là mối quan tâm trường trực của mỗi cá nhân khi tiềm lực kinh tế được cải thiện hoặc vào lúc cơ cấu lại tài sản nắm giữ. Điều này thể hiện rõ hơn khi nền kinh tế phát triển, của cải tích lũy được nhiều hơn. Bất động sản trở thành phương tiện lưu trữ giá trị bên cạnh vàng và ngoại tệ mạnh. Xu hướng tăng giá bất động sản là động lực quan trọng khiến thị trường ngày một sôi động hơn, lấn át các hình thức tiết kiệm và đầu tư truyền thống.
Từ khi Việt Nam tiến hành đổi mới toàn diện nền kinh tế (năm 1986), tầm quan trọng của thị trường bất động sản và tài chính từng bước được khẳng định. Năm 2000, một thể thức mới ở mức tinh vi cao độ của thị trường vốn Việt Nam ra đời, đó là thị trường chứng khoán, thị trường chứng khoán mang lại một phương thức mới để sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội, không chỉ lưu trữ giá trị mà cịn có khả năng mạng lại nguồn lợi đáng kể trong thời gian ngắn.
Trong 6 năm hoạt động đầu tiên, thị trường chứng khốn khơng nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, với sự thăng hoa của thị trường này từ nữa cuối năm 2006 và trong năm 2007, đầu tư trên thị trường chứng khốn thực sự trở thành lựa chọn ln được đưa ra cân nhắc cùng với bất động sản. Thậm chí, ở nhiều thời điểm cao trào, tập trung đầu tư vào kinh doanh chứng khốn cịn là lý do rời bỏ bất động sản.
Năm 2007, nền kinh tế Việt Nam chứng kiến một lần nữa giá bất động sản tăng lên nhanh chóng. Một trong những nguyên nhân chính là do cuối năm 2006, thị trường chứng khoán tăng giá mạnh, một phần lãi đáng kể đã được những nhà bn chứng khốn Việt Nam và khơng loại trừ cả những người nước ngồi nhạy bén chuyển thành tiền mặt, rồi đầu tư vào bất động sản đô thị. Lợi nhuận thu được từ thị trường chứng
khốn khơng chỉ góp phần gia tăng số lượng giao dịch bất động sản mà cịn tạo tính thanh khoản rất cao cho thị trường này.
Sau khi thị trường chứng khoán đạt đỉnh, cụ thể là VN-Index đạt 1.170,67 điểm vào ngày 12/3/2007, thì đã liên tục trồi sụt, xu hướng đầu tư bất động sản trở nên rõ nét, với mức giá ngày càng cao hơn. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ, kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần.
Giá nhà đất trong quý 2/2007 tăng chóng mặt. Tác động tâm lý thể hiện khá rõ trong hành vi vội vã tham gia thị trường bất động sản. Những người thực sự có nhu cầu sử dụng cố gắng tìm và sở hữu món bất động sản phù hợp với nguyện vọng và khả năng tài chính trước khi giá leo thang. Một nhóm khác, chiếm từ 50 - 60% người mua bất động sản, nhanh chân thực hiện các giao dịch để đầu cơ, chờ giá lên.
Sự trồi sụt của thị trường chứng khoán từ sau tháng 4/2007 phần nào buộc công chúng điều chỉnh mức kỳ vọng lợi nhuận đầu tư và xem xét lại tiềm lực tài chính, cân