2.3.1 NHỮNG MẶT KIỂM SOÁT ĐÃ THỰC HIỆN ĐƯỢC 2.3.1.1 VỀ PHÍA NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC 2.3.1.1 VỀ PHÍA NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC
Nhằm giám sát hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản của các NHTM, Ngân hàng nhà nước trong thời gian qua cũng đã có sự chỉ đạo đối với các NHTM để đảm bảo cho hoạt động cấp tín dụng trong lĩnh vực này được an toàn, hiểu quả, tránh những rủi ro mang tính hệ thống.
Ngày 09/03/2006, Thống đốc Ngân hàng nhà nước ban hành công văn số 1676/NHNN-CSTT về cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, trong đó đã yêu cầu các Ngân hàng thương mại tiến hành rà sốt, đánh giá lại chất lượng tín dụng các khoản cho vay bất động sản để có biện pháp xử lý thích hợp, đảm bảo tính hiệu quả của phương án cho vay, cũng như nêu ra các yêu cầu khi cấp tín dụng đầu tư bất động sản như thực hiện đúng các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư và xây dựng, tín dụng ngân hàng; xem xét năng lực tài chính và tính khả thi của phương án, khả năng trả nợ, các biện pháp phòng ngừa rủi ro do biến động của giá cả bất động sản; thẩm định cho vay các dự án kinh doanh bất động sản trên cơ sở chủ đầu tư đã hoàn tất các thủ tục đầu tư, xây dựng theo quy định của pháp luật, có phương án vay vốn và trả nợ phù hợp với phương án tiêu thụ sản phẩm khả thi; ban hành quy định về nghiệp vụ cho vay bất động sản, đảm bảo kiểm soát rủi ro hệ thống, khống chế tỷ trọng và tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản ở mức hợp lý so với tổng dư nợ và nguồn vốn của ngân hàng thương mại; tổ chức thống kê, theo dõi chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung - cầu và giá cả trên thị trường bất động sản. Đồng thời phải có báo cáo
gởi NHNN vào ngày 15 của tháng 01 và tháng 07 hàng năm. Đây là một sự can thiệp kịp thời để các Ngân hàng cẩn trọng hơn khi cấp tín dụng tài trợ dự án bất động sản. Xem xét, đánh giá lại các khoản tín dụng đã cho vay cũng như cân nhắc kỹ càng hơn đối với các dự án bất động sản trong giai đoạn này. Ngày 10/06/2008 thực hiện theo yêu cầu của NHNN Việt Nam, NHNN CN TP HCM đã có cơng văn số 941/NHNN-HCM.08 yêu cầu các NHTM thực hiện việc báo cáo cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản, cho vay tiêu dùng và cho vay chứng khốn. Định kỳ hàng tháng phải có báo cáo gởi CN NHNN TP HCM.
Như vậy, trong thời gian qua, NHNN ln có những chỉ đạo, định hướng cũng như giám sát hoạt động của các NHTM trong lĩnh vực cho vay đầu tư bất động sản. Các biện pháp này vừa mang tính cảnh báo, vừa mang tính định hướng nhằm giúp các NHTM đảm bảo chất lượng tín dụng trong lĩnh vực cho vay bất động sản và đồng thời tránh cho hệ thống NHTM khỏi những rủi ro mang tính dây chuyền khi cho vay lĩnh vực này góp phần cho sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản.
2.3.1.2 VỀ PHÍA CÁC NHTM
Đối với việc cho vay lĩnh vực bất động sản các NHTM cũng đã có những biện pháp nhằm kiểm sốt, hạn chế rủi ro tín dụng trong lĩnh vực này.
Các ngân hàng đều xây dựng các sản phẩm cho vay bất động sản phù hợp với đặc trưng của thị trường. Khi cho vay các dự án bất động sản các NHTM đều liên kết với các chủ đầu tư dự án để cho vay các khách hàng mua bất động sản thuộc dự án này. Điều này vừa mang tính cạnh tranh, đồng thời nhằm giúp các NHTM kiểm sốt được mục đích sử dụng vốn, giá trị bất động
sản, đảm bảo an toàn về mặt pháp lý đối với tài sản thế chấp, đồng thời cũng thuận lợi hơn cho ngân hàng khi xử lý thu hồi nợ.
Một số các Ngân hàng dựa vào giá khởi điểm của bất động sản để xác định giá trị cho vay, điều này góp phần hạn chế rủi ro trong trường hợp giá trị bất động sản giảm. Một số Ngân hàng có bộ phận chun mơn độc lập để định giá TSĐB nhằm hạn chế rủi ro tín dụng;
2.3.2 NHỮNG VẤN ĐỀ TỒN TẠI TRONG KIỂM SOÁT CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN NAY ĐỘNG SẢN HIỆN NAY
2.3.2.1 VỀ PHÍA NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC
Trong thời gian qua mặc dù NHNN đã có một số biện pháp nhằm kiểm sốt, định hướng cho các NHTM trong việc cho vay lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên các biện pháp trên chưa thực sự hiệu quả và chưa mang tính thiết thực và cịn nhiều hạn chế.
Cơng tác định hướng, cảnh báo rủi ro chưa kịp thời và mang tính thời điểm: Mặc dù NHNN đã có những chỉ đạo yêu cầu các NHTM giám sát và có báo cáo định kỳ về dư nợ cho vay bất động sản nhưng việc này chỉ thật sự “nghiêm túc” vào những thời điểm thị trường bất động sản đang “sốt” và dư nợ cho vay bất động sản tăng mạnh, sau các đợt biến động thì cơng tác chỉ đạo, cảnh báo hầu như khơng có hoặc khơng thực hiện một cách nghiêm túc. Hơn nữa, NHNN chưa có một chỉ đạo mang tính dài hạn cho các NHTM khi cho vay đầu tư bất động sản, việc cảnh báo, định hướng chỉ mang tính thời điểm.
Cơng tác thanh tra, giám sát thực hiện chưa chặt chẽ: Việc yêu cầu các NHTM thực hiện các biện pháp nhằm đảm bảo an tồn vốn tín dụng trong
cho vay bất động sản nhưng NHNN chưa kiểm tra tính chính xác các báo cáo của NHTM về cho vay bất động sản, số liệu các báo cáo đều do các NHTM cung cấp và NHNN hầu như khơng kiểm tra tính trung thực của các báo cáo này.
Chưa có biện pháp kiểm sốt chặt chẽ vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản của các NHTM: Cho đến nay NHNN vẫn chưa thực sự nắm rõ cơ cấu vốn đầu tư bất động sản trong đó vốn vay bất động sản để phục vụ nhu cầu nhà ở thật sự, vốn vay để kinh doanh, đầu cơ là bao nhiêu. Vì vậy rất khó để có biện pháp kiểm sốt, điều hành hoạt động tín dụng trong lĩnh vực này một cách hiệu quả;
2.3.2.2 VỀ PHÍA CÁC NHTM
Chưa có chính sách định hướng quản lý rủi ro cho vay: dư nợ cho vay bất động sản của các NHTM biến động liên tục và tỷ lệ nợ xấu đang có xu hướng ngày một tăng. Điều này cho thấy, hiện nay các NHTM hầu như chưa có một chính sách dài hạn về việc quản lý rủi ro trong lĩnh vực cho vay bất động sản: tỷ trọng cho vay trong tổng vốn huy động; tỷ trọng cho vay trong tổng dư nợ; tỷ lệ nợ xấu... cũng như chưa xây dựng hệ thống danh mục đầu tư tín dụng hợp lý trong đó phân định rõ tỷ trọng đầu tư vào từng ngành cụ thể trong từng thời kỳ để đảm bảo hiệu quả và an tồn vốn tín dụng.
Cơng tác báo cáo, thống kê chưa chính xác, kịp thời: việc lập các báo cáo cho vay bất động sản của các NHTM thường mang tính đối phó, ln tìm cách “làm đẹp” số liệu để tránh bị NHNN kiểm sốt. Điều này rất rủi ro vì làm sai số liệu thống kê dẫn đến công tác giám sát định hướng sai vừa làm
cho các NHTM khơng thể nhìn thấy tình trạng tín dụng thực sự của mình để có biện pháp điều hành hiệu quả.
Thiếu chặt chẽ trong tổ chức, xây dựng quy trình cho vay: các NHTM vì chạy theo áp lực dư nợ dẫn đến việc dễ dãi trong cơng tác cấp tín dụng, cho vay quá tập trung vào TSĐB, sơ sài trong việc thẩm định các nội dung trong quy định: Mục đích vay vốn, hiệu quả phương án vay, nguồn trả nợ. Điều này làm tăng rủi ro cho các NHTM khi các khoản vay đến hạn.