VỀ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
2.4.1. RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN- MỘT TRONG NHỮNG NGUYÊN NHÂN GÂY RA CUỘC KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH TIỀN NGUYÊN NHÂN GÂY RA CUỘC KHỦNG HOẢNG TÀI CHÍNH TIỀN TỆ TẠI CÁC NƯỚC ĐÔNG Á 1997
Theo các nhà kinh tế thì việc tín dụng chỉ định và tập trung vốn tín dụng quá nhiều vào bất động sản cùng với cơ chế “bong bóng” giá bất động sản, cộng thêm việc sử dụng vốn ngắn hạn cho vay bất động sản là một trong những nguyên nhân gây ra cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ tại các nước Đơng Á 1997.
Từ năm 1990-1997 , lượng vốn đầu tư nước ngoài (chủ yếu là Mỹ, Nhật bản và các nước Châu Âu) ồ ạt chảy vào các nước Đơng Á dưới hình thức các khoản tín dụng thương mại ngắn hạn. Từ năm 1990 đến 1997, lượng vốn tư nhân chảy vào các nước đang phát triển tăng 5 lần từ 42 tỷ USD lên 256 tỷ USD. Đông Á là nơi thu hút một lượng lớn dòng vốn này, chiếm tới 60% trong nửa đầu thập niên 90 (theo NHTG 1998).
Bảng 2.11: Vốn tư nhân nước ngồi chảy vào 5 nước Đơng Á (Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia, Indonesia và Philippines), 1991-1996 - Tỷ USD
1991 1992 1993 1994 1995 1996 Vốn tư nhân ròng 24,8 29,0 31,8 36,1 74,2 65,8 Đầu tư trực tiếp ròng 6,2 7,3 7,6 8,8 7,5 8,4 Đầu tư chứng khốn rịng 3,2 6,4 17,2 9,9 17,4 20,3 Vay thương mại và đầu tư
khác 15,4 15,3 7,0 17,4 49,2 37,1
Viện trợ chính thức rịng 4,4 2,0 0,6 0,3 0,7 -0,4
(Nguồn: NHTG, “World Economic Outlook”, 5/1998 và 3/2000)
Hình 2.3: Vốn tư nhân nước ngồi chảy vào 5 nước Đơng Á, 1990-96
Nguyên nhân xuất phát từ sự tăng trưởng thần kỳ của các nước Đông Á với tỷ suất sinh lời cao, thêm nữa vào thời điểm này Mỹ theo đuổi chính sách tiền tệ mở rộng, Nhật bị hiệu ứng của đồng Yên yếu do hệ lụy nền “kinh tế bong bóng” và duy trì lãi suất nội địa thấp, nới lỏng kiểm sốt tài chính ở các nước EU, các khỏan đầu tư vào các ngành công nghiệp then chốt tại các nước Đơng Á hầu hết được chính phủ bảo lãnh theo cơ chế tín dụng chỉ định đã là những nguyên nhân khuyến khích cho các nhà đầu tư nước ngòai đổ vốn vào. Hơn nữa, một số chính phủ Đơng Á đã tự do hóa tài khoản vốn theo hướng khuyến khích dịng vốn nước ngồi ngắn hạn. Chẳng hạn, chính sách của Hàn Quốc là hạn chế đầu tư nước ngoài dài hạn dưới dạng FDI hay đầu tư chứng khoán, chỉ cho phép các ngân hàng được vay ngắn hạn nước ngoài. Điều này làm cho nguồn vốn tín dụng ngắn hạn của các tổ chức tài chính các nước Đông Á rất dồi dào.
Rủi ro bắt đầu phát sinh khi các tổ chức tài chính (chủ yếu là các ngân hàng thương mại thuộc sở hữu nhà nước) sử dụng nhiều nguồn vốn trên để đầu tư vào lĩnh vực bất động sản theo kiểu tín dụng chỉ định của chính phủ mà ít quan tâm đến hiệu quả kinh tế của dự án, cụ thể là chính phủ đứng ra bảo lãnh các khỏan tín dụng cho các cơng ty nhà nước. Điều này xuất phát từ mối quan hệ tay ba: Chính phủ- các tập đoàn sở hữu nhà nước- các Nhân hàng thuộc sở hữu nhà nước. Ở Indonesia, các khoản cho vay khu vực bất động sản tăng 37%/năm trong giai đoạn 1992-95 (trong khi tổng tín dụng ngân hàng chỉ tăng 22%/năm). Ở Thái Lan, các khoản cho vay bất động sản của những cơng ty tài chính tăng 41%/năm trong giai đoạn 1990-95 (trong khi tổng tín dụng chỉ tăng 33%/năm). Ở Hàn Quốc, các khoản cho vay của ngân
hàng được tập trung chủ yếu vào các tập đoàn lớn, tỷ lệ nợ/vốn cổ phần của các doanh nghiệp công nghiệp của Hàn Quốc lên tới 317% vào cuối năm 1996 (trong khi tỷ lệ này ở Mỹ vào khoảng 100 .
Hình 2.4 là một minh chứng cho việc tập trung vốn tín dụng cho vay bất động sản tại Thái Lan trong giai đoạn này.
Hình 2.4: Tỷ lệ % giá trị cho vay bất động sản và công nghiệp chế biến của các cơng ty tài chính Thái Lan trong tổng dư nợ (%)
(Nguồn: Marcus Miller và Pongsak Luangaram-1998)
Việc tập trung vốn tín dụng mà chủ yếu ngắn hạn cho vay vào các lĩnh vực bất động sản với lợi nhuận cao nhưng rủi ro cũng lớn đã làm cho giá bất động sản tại các nước Đông Á tăng vọt. Hình dưới đây cho thấy giá cao ốc tại thủ đô Bangkok và Jakarta tăng vọt trong những năm đầu cho đến giữa thập kỷ 90.
Hình 2.5: Chỉ số giá cao ốc văn phịng tại Thái Lan và Indonesia
(Nguồn: Lấy từ Marcus Miller và Pongsak Luangaram-1998)
Rủi ro liên quan đến quả “bong bóng” bất động sản xuất hiện khi các nhà đầu tư nước ngòai nhận ra những bất ổn trong việc sử dụng vốn đầu tư cũng như quan hệ nội bộ của các quốc gia này nên thực hiện thu hồi các khoản nợ ngắn hạn đến hạn. Trước áp lực trả nợ nước ngoài, các ngân hàng tiến hành thu hồi vốn vay. Điều này buộc các nhà đầu tư bất động sản trong nước phải thực hiện việc rao bán các cơng trình bất động sản kể cả những dự án đang còn xây dựng dở dang .
Việc rao bán hàng loạt đã làm cho giá bất động sản chựng lại và đi xuống, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái đóng băng. Điều này càng khiến cho các ngân hàng ráo riết thu hồi nợ vì giá giảm và thị trường đóng băng làm giảm trị giá và tính thanh khoản tài sản đảm bảo cho các khoản vay
Bangkok Jakarta 0 50 100 150 200 250 300 350 400 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97
trước đây. p lực địi nợ gia tăng từ phía ngân hàng buộc các nhà đầu tư bất động sản phải bán đổ bán tháo các cơng trình nhưng vẫn khó để thu hồi vốn đầu tư do tính thanh khoản kém. Trong khi lúc này, các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang tăng cường thu hồi các khoản nợ đã cho các Ngân hàng trong nước vay trước đây. Vịng xốy này tiếp tục xảy ra và gây nên một cuộc khủng hỏang ngân hàng do mất khả năng thanh tóan. Cuối cùng đã dẫn đến cuộc khủng hỏang tài chính tiền tệ năm 1997, xảy ra đầu tiên tại Thái Lan, sau đó lan ra các nước khác.
2.4.2. CUỘC KHỦNG HOẢNG CHO VAY THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN DƯỚI CHUẨN (SUBPRIME MORTGAGE CRISIS) Ở MỸ DƯỚI CHUẨN (SUBPRIME MORTGAGE CRISIS) Ở MỸ
Cuộc khủng hoảng này xảy ra ở Mỹ từ tháng 7/2007 tiếp tục lan rộng cho đến nay trên tồn cầu. Nó bắt nguồn từ việc tập trung vốn tín dụng lớn và sự quản lý lỏng lẻo trong cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn tại Mỹ.
Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn là các khoản cho vay các đối tượng có mức tín nhiệm thấp để mua nhà đất. Những đối tượng đi vay này thường là những người nghèo, khơng có cơng ăn việc làm ổn định, vị thế xã hội thấp hoặc có lịch sử thanh tốn tín dụng khơng tốt trong quá khứ. Những đối tượng này tiềm ẩn rủi ro khơng có khả năng thanh tốn nợ đến hạn và do đó rất khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng truyền thống vốn chỉ dành cho những đối tượng trên chuẩn nên họ buộc vay nợ dưới chuẩn với lãi suất cao.
Các tổ chức tài chính Mỹ vì chạy theo lợi nhuận đã đẩy mạnh cho vay nợ dưới chuẩn đối với các đối tượng này và sự quản lý cũng không chặt chẽ: Các thủ tục thẩm định cho vay sơ sài, điều kiện vay dễ dãi và việc tiếp cận
vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hơn bao giờ hết. Những người có thu nhập thấp, đặc biệt là dân định cư đầu tiên có cơ hội mua nhà. Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn lan nhanh ra toàn nước Mỹ. Mặc dù việc cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn mới bắt đầu hình thành từ những năm đầu 90 và phát triển rất chậm trong những năm đầu nhưng trong vòng 5 năm gần đây con số này gia tăng một cách kỷ lục. Năm 2002, doanh số cho vay dưới chuẩn là 200 tỷ USD, năm 2003 là 320 tỷ, năm 2004 là 550 tỷ, năm 2005-2006 con số này đạt gần 700 tỷ USD hàng năm, chiếm khoảng 25% thị phần cho vay thế chấp mua nhà tồn nước Mỹ.
Việc tập vốn vốn tín dụng lớn vào thị trường cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn đã góp phần đáng kể đẩy giá bất động sản tăng lên nhanh chóng. Khi nền kinh tế hoạt động khơng hiệu quả, từ cuối năm 2005 “bong bóng” bất động sản bắt đầu xì hơi, giá cả nhà đất giảm mạnh, trong khi lãi suất vay quá cao tạo nên gánh nặng trả nợ với những người thu nhập thấp, kinh tế khó khăn dẫn đến thất nghiệp gia tăng thì rủi ro cho các khoản vay nợ dưới chuẩn càng tăng mạnh mẽ.
Năm 2007, tình hình thị trường càng chuyển biến theo chiều hướng tiêu cực so với dự tính hồi cuối năm 2005 đầu 2006. Các cá nhân gặp khó khăn trong việc trả nợ, nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó khăn vì khơng thu hồi được nợ. Hàng loạt người mua nhà bị xiết nợ và phát mại tài sản do không trả được nợ vay ngân hàng. Theo số liệu thống kê, tại Cleveland (Ohio), thành phố đầu tiên bắt đầu cho cuộc khủng hoảng khoảng, 1/10 số nhà bị thu hồi để phát mại. Giá nhà tại Mỹ giảm thảm hại trong qúy 3 năm 2007, mức tồi tệ nhất từ sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 1930. Một số tổ chức tín dụng của Mỹ như New Century Financial Corporation phải
tuyên bố phá sản. Một số khác thì rơi vào tình trạng cổ phiếu của mình mất giá mạnh như Countrywide Financial Corporation. Nhiều người gửi tiền do lo sợ đã ào ạt đến rút tiền khiến cho tình hình càng thêm khó khăn.
Việc khủng hoảng tín dụng ở thị trường thế chấp dưới chuẩn tại Mỹ còn lây lan và ảnh hưởng nặng nề đến thị trường chứng khốn do việc chứng khốn hóa(securitisation) các khoản cho vay thế chấp dưới chuẩn trước đây. Việc khơng có khả năng thu hồi các khoản cho vay thế chấp và giá trị tài sản đảm bảo giảm do giá nhà đất giảm đã làm cho các loại trái phiếu, đặc biệt là trái phiếu hình thành từ chứng khốn hóa nợ dưới chuẩn giảm giá không phanh. Các nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu hình thành từ chứng khốn hóa nợ dưới chuẩn là người chịu hậu quả nặng nề. Dự báo số tổn thất do giảm giá trị trái phiếu cho toàn thị trường lên tới khoảng 220 tỷ – 450 tỷ USD. Hàng loạt ngân hàng đầu tư nắm giữ các gói trái phiếu hình thành từ chứng khốn hóa nợ dưới chuẩn đã bị tổn thất nặng nề như Citi (21 tỷ USD), Merrill Lynch (25 tỷ USD), UBS (18 tỷ USD), Morgan Stanley (10 tỷ USD), JP Morgan (2,2 tỷ USD), Bear Stearns (2 tỷ USD), Lehman Brothers (1,5 tỷ USD), Goldman Sachs (1,3 tỷ USD). Tổng thiệt hại tài chính của các ngân hàng đầu tư trong năm 2007 ước tính lên tới gần trăm tỷ USD. Citi và Merrill Lynch phải cầu viện tăng vốn khẩn cấp từ các quỹ đầu tư Châu Á. Hàng ngàn nhân viên phố Wall bị sa thải. Mảng chứng khốn hóa của các ngân hàng cũng tạm ngưng hoạt động. Cổ phiếu các ngân hàng đầu tư rớt thảm hại trong 6 tháng cuối năm 2007. Hậu quả là hàng loạt các ông chủ phố Wall lần lượt phải ra đi, cụ thể là các ông chủ UBS, Citigroup, Merrill Lynch và Bear Stearns.
Không chỉ dừng lại trong phạm vi nước Mỹ, cuộc khủng hoảng này tiếp tục lây lan sang các nước khác. Ở Anh quốc, người dân ùn ùn kéo đến rút tiền
tại ngân hàng Northern Rock. Sự sụp đổ của thị trường nhà đất Mỹ đang lan ra và trở thành một hiện tượng toàn cầu. Tại nhiều nước (Ireland, Tây Ban Nha, Anh…), giá nhà đất sau khi tăng cao trong thập kỷ qua hiện đang sụt giảm mạnh. Nhiều chuyên gia dự báo một số nước sẽ phải trải qua thời kỳ giá nhà đất điều chỉnh xuống còn mạnh hơn tại Mỹ. Tất cả những hiện tượng trên sẽ tạo ra xu hướng giá nhà đất sụt giảm trên toàn cầu.
Ngay khi cuộc khủng hoảng bùng nổ, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) đã tiến hành nhiều biện pháp nhằm giúp quốc gia này thốt khỏi cuộc khủng hoảng:
- Thơng qua nghiệp vụ thị trường mở tiến hành mua vào các loại công trái Mỹ, trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹ và trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹ đảm bảo theo tín dụng nhà ở nhằm tăng mức độ thanh khoản của thị trường
tín dụng.
- Từ ngày 18/09/2007, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) liên tục cắt giảm lãi suất chiết khấu đồng USD từ 5,25%/năm xuống mức lãi suất hiện nay là 2,25% (tổng mức cắt giảm cho đến nay là 3%).
- Từ ngày 28/04/2008, chính phủ Mỹ đã thơng qua một kế hoạch hồn thuế cho người dân ước trị giá khoảng 152 tỷ USD để kích thích tăng trưởng tiêu dùng bởi vì thị trường tiêu dùng đóng góp tới 70% cho tăng trưởng kinh tế Mỹ. Cụ thể, số tiền hoàn thuế đợt này là 50 tỷ USD cho đến cuối tháng Năm. Tuy nhiên theo nhiều chuyên gia kinh tế dự đoán, kế hoạch này dự kiến sẽ không mang lại nhiều hiệu quả bởi người dân sẽ ngay lập tức dùng khoản tiền hồn thuế để chi trả các hóa đơn điện, nước hoặc trả lãi ngân hàng. Tình hình kinh tế khó khăn như hiện nay không cho phép người dân nghĩ nhiều đến tiêu dùng.
Mặc dù đã có nhiều biện pháp nhằm ngăn chặn cuộc khủng khủng này, nhưng tính đến thời điểm này, cuộc khủng hoảng của thị trường nhà đất Mỹ vẫn chưa qua đi, theo nhận định của nhiều chuyên gia kinh tế thì nhiều khả năng thị trường sẽ chỉ phục hồi trở lại vào đầu năm 2009.
KẾT LUẬN CHƯƠNG II
Như vậy, trong Chương II chúng ta đã đi xem xét toàn cảnh về bức tranh thị trường bất động sản tại địa bàn TP HCM trong thời gian qua, mặt tích cực cũng như hạn chế của thị trường. Chúng ta cũng đã tìm hiều về nghiệp vụ cho vay bất động sản của các NHTM trên địa bàn và các rủi ro tiềm ẩn khi cấp tín dụng trong lĩnh vực này, nhìn nhận các mặt ưu điểm trong việc kiểm sốt vốn tín dụng tài trợ bất động sản và các mặt chưa kiểm soát được. Chúng ta cũng đã nghiên cứu một số bài học kinh nghiệm về rủi ro trong cho vay bất động sản và tác động của nó đối với cuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ tại các nước Đơng á năm 1997 cũng như cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp bất động sản dưới chuẩn tại Mỹ năm 2007 và đang kéo dài cho đến hiện nay. Đây chính là những cơ sở quan trọng để đưa ra các giải pháp nhằm giúp ổn định thị trường bất động sản nước ta nói chung, tại địa bàn TP HCM nói riêng cũng như các biện pháp nhằm đảm bảo hiệu quả, an toàn vốn trong việc cho vay bất động sản các NHTM.. trong Chương III của đề tài này.
CHƯƠNG III
MỘT SỐ GIẢI PHÁP KIỂM SOÁT RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP HCM
3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG NỀN KINH TẾ NÓI CHUNG VÀ TP HCM NÓI RIÊNG TỪ NAY ĐẾN 2020
Thị trường bất động sản nước ta còn nhiều tiềm năng trên cơ sở tài nguyên đất đai còn dồi dào. Nhu cầu về bất động sản sẽ tăng nhanh trong thời gian tới, nhất là nhu cầu về nhà ở. Với dân số 84 triệu người và diện tích bình qn nhà ở là 10,4m2/người ở đô thị hiện nay, với mục tiêu phấn đấu đạt 20m2/đầu người vào năm 2020 thì bình quân mỗi năm cần phát triển thêm trung bình 35 triệu m2 nhà ở đô thị. Điều này cho thấy nguồn cung và cầu thị trường bất động sản vẫn còn rất lớn. Theo “Chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam”, diện tích đất đơ thị sẽ tăng từ 105.000 ha hiện nay lên đến 460.000 ha vào năm 2020, tỷ lệ đơ thị hố dự kiến sẽ đạt tới khoảng 45%