4.4.1 Thiếu một số cơng trình cơng cộng cơ bản
Theo quan sát của tác giả, hạ tầng kỹ thuật xung quanh các khu chung cư như hệ thống
đường giao thông, điện, nước… được chú trọng đầu tư khá đồng bộ, tuy nhiên vẫn còn
thiếu một số cơng trình cơng cộng cơ bản như bệnh viện, trường học, công viên… Số liệu cuộc khảo sát cũng cho kết quả tương đồng với nhận định này.
Bảng 4.3: Hệ thống cơng trình cơng cộng trong và gần khu chung cư Cơng trình cơng cộng Có Không
Chỗ giữ xe, bãi đỗ xe 95,0% 5,0%
Nhà sinh hoạt chung, nhà họp 92,9% 7,1%
Cửa hàng, đại lý tạp hóa 51,4% 48,6%
Chợ, siêu thị 97,9% 2,1%
Công viên 5,6% 94,4%
Khu vui chơi cho trẻ em 2,8% 97,2%
Nhà giữ trẻ 65,0% 35,0% Nhà mẫu giáo 40,6% 59,4% Trường tiểu học 46,2% 53,8% Trường THCS 44,1% 55,9% Trường THPT 19,6% 80,4% Bệnh viện 0,7% 99,3% Trạm y tế 11,9% 88,1% Nhà thuốc 90,9% 9,1%
Đa số các hộ gia đình tham gia cu
cư (khoảng 10 phút đi b
(88,1%), khơng có cơng viên (94,4%), thi kiến cho biết khơng có trư
càng có ít trường học gần khu trường THPT, 44,1% có tr giáo và 65% có nhà giữ
đều có nhà giữ xe, bãi đỗ
tạp hóa (51,4%); gần chợ
Kinh nghiệm phát triển NOTNT trong và ngoài n mua, thuê mua nhà, việc đ
thiết để góp phần nâng cao m
(Hoàng Xuân Nghĩa và Nguy ý vấn đề này trong quy ho
4.4.2 Người dân hài lịng v
Hình 4.3: M
Tại các khu chung cư dành cho h cung cấp đầy đủ các dị
Cấp nước sinh hoạt
Điện sinh hoạt
An ninh trật tự Phòng cháy chữa cháy Cây xanh Thoát nước Thu gom rác thải
tham gia cuộc khảo sát đều cho rằng trong khu v
đi bộ) khơng có bệnh viện (99,3% câu trả lời
(88,1%), khơng có cơng viên (94,4%), thiếu khu vui chơi cho trẻ em (97,2%). H t khơng có trường học ở gần khu chung cư họ sinh số
trường học gần khu chung cư. Trong đó, chỉ 19,6% hộ tr
ng THPT, 44,1% có trường THCS, 46,2% có trường tiểu học, 40,6% có tr trẻ. Điều làm các hộ gia đình hài lịng nhất là h
ỗ xe (95%), nhà sinh hoạt chung, nhà họp (92,9%), c ợ, siêu thị (97,9%), nhà thuốc tư nhân (90,9)…
n NOTNT trong và ngoài nước cho thấy, ngoài vi c đầu tư phát triển CSHT, cơng trình cơng c n nâng cao mức sống của người dân và giảm kho
Nguyễn Khắc Thanh, 2009, tr 38-39). Vì vậy, TP. này trong quy hoạch đô thị và phát triển quỹ NOTNT.
ài lịng với các dịch vụ cơng được cung cấp
: Mức độ hài lòng về các dịch vụ công tại khu chung c
ư dành cho hộ thu nhập thấp trên địa bàn TP.Đ ịch vụ cơng ích như điện, cấp thốt nước sinh ho
0% 20% 40% 60% 80% c sinh hoạt n sinh hoạt ật tự ữa cháy Cây xanh ước
Thu gom rác thải
2,0% 1,4% 1,4% 0,0% 0,7% 0,0% 0,7% 48,3% 44,2% 37,7% 26,4% 22,7% 19,9% 15,4% Rất tốt Rất
ng trong khu vực gần khu chung
câu trả lời), khơng có trạm y tế
em (97,2%). Hơn 50% ý
ống, bậc học càng cao
trả lời gần chung cư có c, 40,6% có trường mẫu t là hầu hết các chung cư p (92,9%), cửa hàng, đại lý nhân (90,9)…
y, ngoài việc hỗ trợ để thuê,
cộng cũng vô cùng cần m khoảng cách giàu nghèo y, TP.ĐN cũng cần lưu
ại khu chung cư
TP.ĐN hiện nay đều được
c sinh hoạt,, phòng cháy
100% Rất tốt Tốt Bình thường Kém Rất Kém ất kém
chữa cháy, bảo vệ an ninh tr 40% hộ gia đình đánh giá các d là dịch vụ cấp nước sinh ho thường, có thể chấp nhậ rất kém cho các dịch vụ sinh hoạt, thoát nước… v
4.4.3 Chất lượng căn hộ
Kết quả khảo sát cho th chưa hài lòng chiếm tỷ rất kém, chỉ 8,5% đánh giá t giá của người dân là bình th
thống giao thông nội bộ
đánh giá bình thường, dù r
này. Việc quản lý chung c
nhưng đây chưa phải là t
Hình
Thiết nghĩ, để những căn h chất lượng nhà ở và dịch v trung ương và địa phương c đồng nhà ở giá rẻ cho ngư
vào nguồn vật liệu xây d
0%
Quản lý chung cư Giao thông nội bộ Thiết kế Chất lượng nhà 1,3% 0,7% 0,7% 0,7% Rất
an ninh trật tự… Người dân tương đối hài lòng với các d
đánh giá các dịch vụ được cung cấp là rất tốt và tốt, trong
c sinh hoạt, điện, an ninh trật tự. Khoảng 50% đ ận được cho tất cả các dịch vụ. Dù vậy vẫn có ý ki
ụ vệ sinh môi trường như cảnh quang cây xanh, thu gom rác th
c… với mong muốn được phục vụ tốt hơn.
ăn hộ và khu nhà ở cần được quan tâm hơn
cho thấy chất lượng căn hộ chưa được chủ đầu tư
lệ cao. Có đến 51% ý kiến cho rằng căn hộ đánh giá tốt và rất tốt. Về thiết kế kiến trúc và diện tích c
i dân là bình thường chiếm 60,1% ý kiến, khoảng 20% đ
ộ trong khu chung cư có 52,9% các hộ chấp nh
dù rất ít hộ đánh giá kém nhưng có đến 16,3% khơng tr
n lý chung cư nhận được sự hài lòng cao nhất với 28,8%
tỷ lệ cao và có khoảng 15,7% đánh giá kém, r
4.4: Đánh giá chất lượng căn hộ và khu nhà
ng căn hộ trong các chung cư cao tầng có thể thu hút ch vụ phải được bảo đảm. Vì vậy, ngồi cơ ch
ương cịn phải có những biện pháp ngăn ngừa vi
cho người thu nhập thấp với nhà ở chất lượng thấ
u xây dựng, giám sát chặt chẽ chất lượng thiết kế và thi cơng cơng trình…
0% 20% 40% 60% 80% 100% 1,3% 0,7% 0,7% 0,7% 27,5% 22,2% 19,6% 7,8% ất tốt Rấ i các dịch vụ này. Hơn t, trong đó hài lịng nhất ng 50% đánh giá ở mức bình n có ý kiến đánh giá kém, nh quang cây xanh, thu gom rác thải
u tư quan tâm, người dân có chất lượng kém và
n tích căn hộ theo đánh
ng 20% đánh giá tốt. Về hệ p nhận được theo mức
n 16,3% không trả lời câu hỏi i 28,8% hộ đánh giá tốt,
rất kém.
à khu nhà ở
thu hút được người dân thì
ơ chế ưu đãi, chính quyền
a việc chủ đầu tư đánh ấp như: kiểm soát đầu
và thi cơng cơng trình…
100% Rất tốt Tốt Bình thường Kém Rất Kém Khơng trả lời Rất kém
Chương 5
KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH 5.1 Đánh giá chung về chính sách phát triển NOTNT tại TP.ĐN
Sự can thiệp của nhà nước vào thị trường NOTNT là nhằm khắc phục thất bại thị trường do phân bổ nguồn lực không hiệu quả và đảm bảo cơng bằng xã hội. Thời gian qua, chính quyền TP.ĐN đã nỗ lực đẩy mạnh chương trình phát triển NOXH với nhiều cơ chế, chính
sách hỗ trợ nhằm tạo điều kiện cho mọi tầng lớp nhân dân tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, từ
những phân tích ở chương 3 và chương 4 cho thấy hộ thu nhập thấp trên địa bàn Thành
phố vẫn thiếu chỗ ở phù hợp, trong khi giá NOTNT vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của
nhiều hộ gia đình TNT. Vì vậy, các biện pháp can thiệp của Nhà nước vẫn chưa thực sự
mang lại hiệu quả, chưa điều tiết được thị trường NOTNT. Cụ thể là:
Thứ nhất, chính sách ưu đãi tài chính mang tính chung chung, khơng đồng bộ với các quy
định của tổ chức tín dụng (ngân hàng) và điều kiện thu nhập thực tế của người dân nên
kém hiệu lực, chưa thu hút được nguồn vốn đầu tư đa dạng tham gia phát triển NOTNT.
Trong khi đây là chính sách đóng vai trị quan trọng hàng đầu trong việc giải quyết thành công vấn đề NOTNT ở các đô thị trên thế giới.
Thứ hai, nhà nước sử dụng ngân sách trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phát sinh chi
phí cao hơn khu vực tư nhân so sánh trong cùng điều kiện. Thực chất giá NOXH thấp hơn giá nhà ở thương mại là nhờ được giao “đất sạch”, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
cung cấp miễn phí mẫu thiết kế, được hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự
án… Nếu chỉ tính chi phí xây dựng thì giá nhà ở thương mại lại thấp hơn. Vì thế, hình thức can thiệp này đã không mang lại hiệu quả mong muốn.
Thứ ba, chính sách hỗ trợ thực chất chưa hướng đến đúng mục đích là người cần trợ giúp
nhà ở chứ không phải chủ thể kinh doanh nhà ở. Hiện phương thức can thiệp của nhà nước chủ yếu tập trung vào các ưu đãi cho doanh nghiệp để tạo nguồn cung, nhưng đã không đạt kết quả mong đợi, lại có nguy cơ phát sinh tiêu cực từ cơ chế “xin-cho”. Địi hỏi chính
sách cần xác định rõ ưu đãi với cơ chế thị trường và kinh doanh của doanh nghiệp; đảm
Thứ tư, chính sách hỗ trợ cho hộ thu nhập thấp chưa đến được đúng đối tượng. Có ít nhất
ba ngun nhân được phát hiện: (i) có bất cập trong việc xét duyệt đối tượng thụ hưởng; (ii) đối tượng thụ hưởng sang nhượng trái phép quyền sở hữu cho người có đủ khả năng
chi trả; và (iii) hỗ trợ tín dụng kém hiệu lực do điều kiện cho vay từ phía ngân hàng khơng phù hợp với khả năng thanh tốn của người có thu nhập thấp.
Thứ năm, các khu chung cư đã bàn giao sử dụng được người ở đánh giá là kém chất lượng.
Hiện chính sách chưa có quy định cụ thể về tiêu chuẩn xây dựng, đơn vị thi công đã đánh
đồng NOTNT với nhà ở chất lượng thấp để giảm chi phí, tối đa hóa lợi nhuận. Điều này
khơng chỉ gây thiếu an toàn cho người ở hiện tại mà cịn lãng phí cho tương lai.
Trên đây chính là những khó khăn, vướng mắc bộc lộ từ q trình triển khai chính sách địi hỏi chính quyền TP.ĐN cần có biện pháp tháo gỡ nhằm hồn thiện chính sách phát triển NOTNT trong thời gian tới. Chính sách đó một mặt phải tạo điều kiện hạ giá thành để có
nhà giá thấp; mặt khác phải tạo cơ chế để người thu nhập thấp có đủ khả năng chi trả tiền thuê hoặc mua nhà; đồng thời cũng phải thu hút được các nhà đầu tư vào phát triển
NOTNT.
5.2 Gợi ý chính sách
Phân tích cơ cấu giá thành ở Hình 3.3 cho thấy dư địa chủ yếu để có thể giảm giá NOXH
xuống thấp hơn nữa nằm ở chi phí xây dựng. TP.ĐN cần tạo cơ chế cho tư nhân tham gia xây dựng NOTNT theo phương thức BT (xây dựng - chuyển giao) có thể là giải pháp hữu hiệu thay vì dùng NSNN trực tiếp xây dựng như thời gian qua. Mặt khác, để người thu
nhập thấp có đủ khả năng chi trả tiền thuê hoặc mua nhà đòi hỏi giải quyết hài hịa bài tốn thị trường nhà ở hoạt động theo quy luật cung cầu và thực hiện chính sách NOXH cho
người thu nhập thấp. Do đó giải pháp ở đây là Nhà nước cần có sự điều chỉnh cân đối
phương thức can thiệp giữa bên cung và bên cầu. Ngoài ra, để thu hút được các nhà đầu tư vào phát triển NOTNT cần có chính sách tài chính rõ ràng trong các lĩnh vực nguồn vốn, phương thức kinh doanh và cơ chế đầu tư… Từ cơ sở định hướng này, tác giả đề xuất một số gợi ý chính sách cụ thể như sau:
5.2.1 Tạo cơ chế để tư nhân tham gia xây dựng theo phương thức BT
Thành phố phê duyệt dự án trên cơ sở thẩm định giá đăng ký của nhà đầu tư ngay từ giai
đoạn đầu lập dự án. Tất cả các loại chi phí liên quan tới giá thành xây dựng phải được công
khai, minh bạch và cố gắng cắt giảm mọi chi phí có thể trong cơ cấu giá thành căn hộ. Thành phố chuẩn bị đất sạch, mẫu thiết kế và huy động các nhà đầu tư tư nhân tham gia
xây dựng theo phương thức BT. Tổ chức đấu thầu công khai cho từng dự án, lựa chọn
những nhà đầu tư có đủ năng lực và cung cấp nhà ở với giá thấp nhất với cùng tiêu chuẩn chất lượng. Đồng thời, chính quyền Thành phố cần có biện pháp kiểm soát và giám sát
chặt chẽ chất lượng nhà ở.
Thành phố đảm bảo đầu ra bằng cách mua lại và cho các hộ thu nhập thấp thuê, mua. Như vậy sẽ làm tăng tính cạnh tranh, nếu doanh nghiệp áp dụng khoa học, cơng nghệ, vật liệu mới và quản lý tốt thì giá thành giảm, có lãi nhiều và ngược lại.
5.2.2 Điều chỉnh hợp lý phương thức can thiệp giữa bên cung và bên cầu
NOTNT vừa là vấn đề kinh tế vừa là vấn đề xã hội. Đối với người dân, nhà ở mang tính xã hội vì vậy Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ nhằm đảm bảo an sinh xã hội và thực hiện công bằng trong việc tạo điều kiện để mọi người dân đều có thể tiếp cận được chỗ ở phù
hợp. Đối với nhà đầu tư, nhà ở lại mang tính kinh tế, đòi hỏi phải được hoạt động theo quy luật cung cầu theo cơ chế thị trường. Do đó, Thành phố cần có sự điều chỉnh hợp lý
phương thức can thiệp giữa bên cung và bên cầu nhằm tăng khả năng tiếp cận nhà ở và khả năng chi trả cho các hộ gia đình có thu nhập thấp.
Muốn vậy, chính quyền Thành phố cần tạo ra một thị trường đảm bảo nguyên tắc bình đẳng, thơng thống, cạnh tranh lành mạnh cho nhiều loại hình doanh nghiệp. Kiến nghị
Chính phủ cắt giảm những khoản hỗ trợ chưa hợp lý và kém hiệu lực như ngừng cho vay
ưu đãi và ngừng miễn giảm các loại thuế cho doanh nghiệp nhằm khuyến khích tăng nguồn
cung NOTNT như đã áp dụng thời gian qua. Đồng thời có những quy định cụ thể tăng tính khả thi và hiệu lực đối với cơ chế hỗ trợ tín dụng cho hộ thu nhập thấp tăng khả năng chi trả và tăng khả năng tiếp cận chỗ ở phù hợp như: trợ giá, trả góp dài hạn, bảo lãnh để vay ngân hàng, phát hành trái phiếu trung - dài hạn và các thể chế tài chính khác.
5.2.3 Đề xuất thử nghiệm vận dụng mơ hình Singapore cho TP.ĐN
Với thực trạng đã phân tích và điều kiện hiện có, tác giả nhận thấy Đà Nẵng có thể đề nghị Chính phủ cho phép thực hiện thí điểm vận dụng mơ hình NOXH của Singapore kết hợp
với những gợi ý chính sách ở trên để giải quyết vấn đề NOTNT tại TP.ĐN. Tức nhà nước
đảm nhận toàn bộ việc cung cấp và quản lý nhà ở cho hộ thu nhập thấp nói riêng, các đối
tượng có nhu cầu về nhà ở nhưng không tự cải thiện được chỗ ở nói chung. Bởi ngoài
những điểm khá tương đồng với Singapore đã nêu ở phần kinh nghiệm (Mục 2.4) về đặc điểm dân số đơ thị, ý chí chính trị, kiểm sốt quyền sở hữu đất… Đà Nẵng cịn có quỹ đất
cơng dồi dào với 55 địa điểm được chọn xây dựng chung cư (tương đương khoảng 22.811
căn hộ) đã được quy hoạch đồng bộ với Quy hoạch phát triển KTXH của địa phương (Sở
Xây dựng TP.ĐN, 2011), và thặng dư ngân sách Thành phố có dư địa để tài trợ cho việc
cung cấp NOTNT (Phụ lục 8). Đây được coi là những nhân tố chính giúp mơ hình
Singapore khả thi tại TP.ĐN.
Trước hết, TP.ĐN cần thiết lập một Quỹ tiết kiệm nhà ở địa phương nhằm hỗ trợ tài chính và tín dụng cho hộ thu nhập thấp để họ có đủ khả năng tiếp cận quỹ NOTNT. Nguồn vốn
hình thành và duy trì hoạt động của Quỹ chủ yếu từ tiết kiệm bắt buộc đóng góp hàng
tháng của người lao động.
Đồng thời, cần có một tổ chức quản lý việc phát triển NOXH nhằm kiểm sốt nguồn cung.
Có thể giao Cơng ty Quản lý Nhà chung cư trực thuộc Sở Xây dựng TP.ĐN đảm nhận vai
trị này. Cơng ty sẽ được mở rộng thêm chức năng so với hiện nay để chịu trách nhiệm được ở tất cả các giai đoạn của quá trình phát triển nhà ở, thống nhất từ quy hoạch, thiết
kế, tài chính, phân phối, cho đến quản lý và bảo trì. Ngồi khoản thu nhập từ việc cho thuê và bán căn hộ, các khu vực thương mại cho thuê ngay trong các khu chung cư, Công ty