Tín dụng bất động sản ở một số nƣớc trên thế giới và bài học kinh nghiệm

Một phần của tài liệu (LUẬN văn THẠC sĩ) giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hồ chí minh (Trang 30)

Tại nhiều nước, kênh huy động vốn đầu tư BĐS thơng qua hệ thống tín dụng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại là một kênh truyền thống và có vai trị rất quan trọng trong việc cấp vốn cho các hoạt động liên quan đến BĐS. Đặc biệt các NHTM có vai trị rất hữu ích trong việc cấp vốn cho hoạt động cho vay mua nhà của người dân.

1.5.1 Kinh nghiệm về chính sách tài chính tiền tệ cho BĐS của một số nƣớc trên thế giới nƣớc trên thế giới

1.5.1.1 Những kinh nghiệm chung

- Định hướng pháp triển: nhiều nước coi chính sách nhà ở cho người dân là một trong những mục tiêu quan trọng nhất của quốc gia. Xu thế chung là các nước đều rất quan tâm trợ giúp các tổ chức tín dụng cấp vốn mua nhà và xây nhà cho người dân.

- Về khung khổ pháp luật: nhiều nước ban hành Luật thế chấp để quản lý riêng biệt hoạt động cho vay chế chấp BĐS.

- Về chính sách dữ liêu và thơng tin: việc tạo ra các cam kết cho vay dài hạn BĐS giữa người cho vay và người đi vay phụ thuộc vào khả năng các NHTM đánh giá được rủi ro tín dụng và định giá được tài sản thế chấp. Các hệ thống thông tin sau đây được thiết lập ở hầu hết các nước có NHTM tham gia vào hoạt động cho vay BĐS: Hệ thống dữ liệu lịch sử tài chính cá nhân; Hệ thống dữ liệu lịch sử về tín dụng BĐS; Hệ thống dữ liệu về giao dịch BĐS; Các tổ chức định mức tín nhiệm.

- Về chính sách định giá BĐS: Việc định giá BĐS thế chấp phụ thuộc phần lớn vào sự sẳn có và chất lượng của hệ thống thơng tin dữ liệu. Một số nước quy

định việc thẩm định các khoản cho vay BĐS với giá trị lớn phải được hỗ trợ bởi một q trình thẩm định độc lập ngồi ngân hàng.

- Về thiết lập hệ thống trợ giúp và giám sát đặc biệt: Chính phủ nhiều nước thiết lập một hệ thống các cơ quan trợ giúp và giám sát đặc biệt đối với việc cho vay thế BĐS của các NHTM như: Tập đồn cho vay BĐS, Tập đồn tài chính tái thiết, Ngân hàng liên bang về các khoản vay nợ gia đình. Nhiệm vụ của các cơ quan này nhằm tăng tính thanh khoản và giúp các NHTM đầy mạnh hoạt động cho vay BĐS dài hạn với lãi suất cố định.

1.5.1.2 Chính sách tín dụng – Kinh nghiệm của Úc và Niu Di Lân

Có rất nhiều sản phẩm tín dụng để hỗ trợ các nhà đầu tư tư nhân trên thị trường BĐS. Có thể kể đến các dạng chính là:

- Món vay được thế chấp bằng nhà ở. Đây là loại hình cho phép các hộ gia đình vay mượn với vật thế chấp là ngơi nhà mà gia đình đang sử dụng để mua BĐS thứ hai với mục đích kinh doanh.

- Món vay theo mục đích riêng rẽ. Loại hình này cho phép người đi vay chia khoản vay nợ thành thành một khoản vay nợ gia đình và một khoản vay nợ đầu tư. Người đi vay tập trung trả khoản vay nợ gia đình, và thu nhập từ BĐS (thông thường là tiền thuê nhà) sẽ được dùng để trả nợ đầu tư.

- Các ngân hàng ở Úc và Niu Di Lân không trực tiếp đầu tư vào thị trường BĐS. Tuy nhiên, hầu như tất cả các dự án BĐS đều vay vốn ngân hàng. Do hệ thống ngân hàng của Úc và Niu Di Lân mạnh nên hầu hết các nhu cầu vay vốn ngân hàng của các dự án khả thi đều được vay vốn. Các kênh chủ yếu để ngân hàng tham gia cho vay vốn đối với đầu tư BĐS là thông qua thế chấp. 80% dư nợ cho vay của ngân hàng đối với đầu tư kinh doanh BĐS là dựa trên cầm cố BĐS. Các ngân hàng thành lập riêng một hệ thống thế chấp cho đầu tư và kinh doanh BĐS. Các nguyên tắc thị trường và khả thi của dự án hoặc có vật thế chấp là những điều kiện tiên quyết để các doanh nghiệp, các nhà đầu tư được vay vốn ngân hàng.

- Khi mua ngôi nhà đầu tiên, người mua cần có số tiền mặt ít nhất là 20% tổng giá trị ngơi nhà và hàng tháng phải trả góp hàng trăm tới hàng ngàn USD. Tuy nhiên mọi việc dễ dàng hơn nến người chủ nhà có ý định mua ngơi nhà thứ hai như một đầu tư BĐS. Sau khi đã có ngơi nhà đầu tiên, người chủ ngơi nhà dễ dàng có ngơi nhà thứ hai. Sau 5 năm kể từ khi mua ngôi nhà thứ nhất và trả được khoảng 35% tổng số tiền mua nhà, người chủ nhà có thể thế chấp ngơi nhà đầu tiên để đầu tư vào thị trường BĐS. Khoảng 30% số nhà ở tư nhân là các BĐS đầu tư, nghĩa là chủ những ngơi nhà đó khơng sử dụng trực tiếp mà cho thuê hoặc chờ cơ hội bán lại với giá cao hơn.

1.5.1.3 Áp dụng mơ hình ngân hàng thế chấp – kinh nghiệm của Đan Mạch Mạch

- Khoảng 200 năm trước, hệ thống tín dụng thế chấp đã được đưa vào Đan Mạch là kết quả từ việc thiếu vốn dành cho các khoản vay BĐS dài hạn, việc chuyển đổi tài sản thành các nguồn vốn có thể thanh khoản đã bị hạn chế do hệ thống pháp luật lỏng lẽo và thị trường vốn manh mún. Hơn nữa nguồn vốn của chính quyền trung ương và địa phương không đủ để hỗ trợ nhu cầu vay BĐS

- Các ngân hàng thế chấp chiếm tới hơn 90% tổng tín dụng BĐS tại Đan Mạch. Các NHTM và ngân hàng tiết kiệm cung cấp nguồn vốn bắc cầu để mua nhà và các dự án xây dựng, tuy nhiên khi một người sở hữu mới được đăng ký tại cơ quan đăng ký công và một khi giá trị của dự án mới đã được ấn định thì người sở hữu sẽ chuyển sang ngân hàng thế chấp để nhận vốn dài hạn do chi phí tín dụng thấp hơn các ngân hàng kia.

- Hệ thống thế chấp của Đan Mạch dựa trên một hệ thống thị trường khơng có trợ cấp công cộng. Các cơ chế đặc biệt dành cho các khỏan vay BĐS xã hội được xác định theo nghĩa hẹp, tuy nhiên đã được áp dụng trên thực tế, cho phép một mức giới hạn khoản vay trên giá trị cao hơn hoặc tình trạng hồn trả thấp hơn, thường kết hợp với bảo lãnh của Chính phủ. Thanh tốn và hồn trả các khoản vay thế chấp cũng như thanh toán lãi của người vay nợ cho ngân hàng thế chấp và của ngân hàng thế chấp cho người nắm giữ cổ phiếu chịu sự điều chỉnh của các quy định thuế thông thường. 1.5.1.4 . Malaysia uồ Malaysia ương Malaysia ). Cagamas

, đ

.

1.5.2 Một số bài học rút ra về chính sách tài chính tiền tệ cho sự phát triển thị trƣờng BĐS triển thị trƣờng BĐS

- Xây dựng hệ thống tín dụng nhà ở, hệ thống tiết kiệm bắt buộc của thị

trƣờng BĐS nhà ở. Một hệ thống tài chính nhà ở có hiệu quả là có thể huy động

tiền tiết kiệm của nhân dân và cung cấp các khoản vốn vay nhà ở phù hợp cho những người có nhu cầu. Hệ thống tài chính này thay đổi ở mỗi nước và phụ thuộc vào nhiều yếu tố như nền kinh tế, hệ thống tiền tệ, thị trường nhà ở và quy định và quy định hay luật quản lý các cơ sở tài chính.

Hệ thống tín dụng nhà ở ở Thái Lan là hệ thống nhận tiền đặt cọc. Theo hệ thống này, các cơ sở tài chính nhận được các khoản tiền đặt cọc của nhân dân hoặc các tổ chức khác và sử dụng khoản đặt cọc này bằng việc cung cấp vốn vay, bao gồm cả vốn vay nhà ở. Các cơ

.

.

HDB (Ủy ban phát triển nhà ở Singapore) â

.

.

- (REIT)

REIT

. Về triển vọng lâu dài REIT có thể có ảnh hưởng tích cực lên thị trường vốn cũng như thị trường BĐS. Các nhà đầu tư tài chính sẽ dùng REIT để quả lý danh mục đầu tư. Họ sẽ phát triển các kỹ năng về thẩm định và định giá, góp phần thúc đẩy dự phát triển cơ sở hạ tầng cho thị trường BĐS. Cuối cùng cơ quan quản lý nhà nước nên dùng REIT như cơ hội phát triển thị trường BĐS. Những cơ quan này có thể hỗ trợ sự phát triển vững chắc của REIT, giám sát sự lành mạnh trong quản lý tài sản của REIT.

- Chính sách lãi suất thấp và cho vay dƣới chuẩn

Khả năng hạ thấp lãi suất tín dụng BĐS như một cơng cụ phịng ngừa rủi ro trên thị trường BĐS cũng nên được cân nhắc. Giảm lãi suất có thể mang lại tác động kép. Với các nhà đầu tư BĐS, mức lãi suất thấp làm giảm chi phí đầu tư, nhờ vậy, giá bán tài sản được điều chỉnh xuống. Với người có nhu cầu, chi phí huy động vốn thấp tạo cơ hội lớn hơn để được sử dụng hay sở hữu BĐS. Kết hợp của hai tác động này được kỳ vọng sẽ tạo tính thanh khoản cao hơn cho các giao dịch BĐS. Các nghiên cứu thực nghiệm thống kê kinh tế là cần thiết để xác định mức lãi suất thấp hợp lý, bảo đảm sự hoạt động hiệu quả của thị trường BĐS và tồn bộ nền kinh tế.

Các dịng tiền đổ vào thị trường BĐS cần nhiều năm để chuyển hóa thành tài sản thực. Trong khoảng thời gian đó, lượng tiền này có thể được quay vịng nhiều lần, khiến tổng cung tiền trong nền kinh tế tăng lên mạnh mẽ. Từ đó, một áp lực với lạm phát hình thành và dần lớn lên. Ngồi ra, tác động đô-mi-nô từ thị trường BĐS sang tín dụng ngân hàng và các thị trường khác trong nền kinh tế cũng không bỏ qua. Giám sát chặt chẽ các biến động, xây dựng cơ chế phòng ngừa rủi ro dựa trên nguyên lý vận động của thị trường và đẩy mạnh công tác nghiên cứu, phân tích

chuyên gia là cần thiết để duy trì ổn định thị trường BĐS và phát triển bền vững nền kinh tế nước ta.

KẾT LUẬN CHƢƠNG 1

Những nội dung trong chương 1 trình bày sơ lược và tóm tắt về bất động sản, thị

trường bất động . Trong đó chủ yếu tập trung những nội

dung: -

- ,

- -

CHƢƠNG 2 : THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM

2.1 Th .HCM

.HCM

- .HCM là quy mô dân số lớn

với khoảng 6,4 triệu người sinh sống (chưa tính lao động nhập cư), dự báo đến hết năm 2020, dân số của thành phố khoảng 10 triệu người, nhu cầu nhà ở, đất sản xuất, làm việc, sinh hoạt tăng nhanh, dự tính hàng triệu m2 sàn sẽ được xây dựng mới hàng năm tại TP.HCM, lượng cầu tăng là cơ sở thúc đẩy thị trường phát triển.

- Là tâm điểm của vùng kinh tế trọng điểm khu vực phía Nam, TP.HCM có vị thế

, dịch vụ, cơng nghiệp… nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của thị trường.

- TP.HCM – trung tâm tài chính lớn nhất cả nước, là nơi hoạt động của hầu hết các ngân hàng lớn trong, ngoài nước và của nhiều quỹ đầu tư, có vai trị quan trọng trong việc tài trợ vốn cho các chủ thể tham gia thị trường, nhờ vậy thị trường mới hoạt động thông suốt và quy mơ ngày càng mở rộng.

-

có xu hướng tăng trong nhiều năm, năm 2010 vừa qua mặc dù kinh tế thế giới khó khăn nhưng dịng vốn đăng ký FDI vào Thành phố khoảng 1,883 tỉ USD [1], không những cảnh quan đơ thị mà cịn các dịch vụ du lịch, thương mại và chất lượng cuộc sống từng bước được cải thiện, sẽ góp phần thúc đẩy thị trường BĐS TPHCM phát triển cả về mặt chất lượng và số lượng.

- Do kinh tế phát triển, thu nhập của cộng đồng dân cư thành phố tăng, dẫn đến nhu cầu nhà ở, đất ở, sinh hoạt, nghỉ dưỡng tăng tác động lên nhu cầu thị trường, là cơ sở để thị trường phát triển.

P.HCM

. Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu tư, đầu cơ bất động sản, mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần đều tham gia vào lĩnh vực đầy tiềm năng này. Số lượng căn hộ giao dịch

thành cơng liên tục tăng từ năm 2007. Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự tăng liên tục.

, lượng rao bán rất lớn nhưng ln vắng bóng người mua

đã giảm từ 30% đến 60% so với cuối năm 2007, có những nơi đã giảm đến 65%. Hiện nay, không phải dự án nào khi chào hàng ra thị trường cũng bán được ngay vì người mua nhà đã khơng cịn vội vã. Ngồi việc có quá nhiều sự lựa chọn thì người mua nhà cịn chọn lựa về thương hiệu của chủ đầu tư, tiếp đó là vị trí dự án, chương trình thanh tốn, thiết kế của tịa nhà, các tiện ích được thụ hưởng, chi phí quản lý và điều quan trọng nhất là giá cả.

Do đó, trong khi nguồn cung khá dồi dào thì tình hình giao dịch trên thị trường lại rất trầm lắng. Trong các tháng qua, tỉ lệ căn hộ đã giao dịch thành công sau khi đưa ra thị trường đạt khá thấp, chỉ có 14% căn hộ cao cấp giao dịch thành công, căn hộ tầm trung được 17% và căn hộ bình dân nhờ giá thành vừa túi tiền nên tỉ lệ mua bán khá hơn được 20%. Thực tế là do giá nhà đất hiện nay vẫn ngồi tầm với của người mua nhà.

Hình 2.1 Lượng cung căn hộ tại TP.HCM qua các năm

: CB Richard Ellis ViệtNam

hoảng 80.000 căn, tăng gấp đôi năm 2007. Dự báo trong năm 2011, tổng lượng cung căn hộ trên địa bàn sẽ đạt con số xấp xỉ 120.000 căn, tăng 50% so với năm 2010 và tăng gấp 6 lần so với năm 2006. 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 2006 2007 2008 2009 2010

Lượng cung mới trong năm Lượng cung cũ

Hình 2.2 Lượng cung biệt thự tại TP.HCM qua các năm

: CB Richard Ellis Việt Nam

Nếu nhìn vào diễn biến cả năm 2010, thì thị trường nhìn chung ế ẩm, hoặc chỉ tăng cục bộ ở một số phân khúc. Khảo sát thực tế cho thấy, tại nhiều dự án ở TP.HCM, giá đã tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm 2008. Ở một số dự án chung cư cao cấp, giá tăng đến 10 – 15 triệu đồng/m2

so với giá gốc. Đất nền dự án tại khơng ít dự án cũng bị đẩy lên từ 10 – 20% so với trước đó.

Bảng 2.1 ới các thành phố khác tại một số nước Châu Á

(ĐVT: USD/m2

)

: CB Richard Ellis Việt Nam

Thị trƣờng cho thuê căn hộ

Thị trường cho thuê căn hộ hạng sang đang đua nhau giảm giá để đáp ứng nhu cầu của khách hàng, nhưng tỉ lệ các căn hộ bỏ trống vẫn tăng từng ngày. Nhiều nhà đầu tư mua căn hộ để “lướt sóng” hoặc cho thuê đang như ngồi trên lửa. Nhiều dự án căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm giá rao cho thuê giảm khá mạnh, trung bình từ 100 - 200 USD/tháng so với trước đó. Tương tự, hàng loạt cao ốc cao cấp khác tại các khu vực vùng ven như quận 2, 5, 11, Bình Thạnh... cũng được rao với giá giảm mạnh. Tuy giá cho thuê đã mềm hơn và chủ nhà chấp nhận bao ln phí quản lý hoặc kèm theo nhiều khuyến mãi khác, nhưng thị trường bất động sản cho thuê vẫn lâm vào cảnh kém sôi động, số lượng các căn hộ trống ngày càng tăng. Tình trạng trên xảy ra do có quá nhiều cao ốc căn hộ cao cấp mới đưa vào hoạt động, với phần lớn số căn hộ tại các cao ốc này đều được rao thuê. Nguồn cung tăng trong khi nhu cầu không tăng nên giá cho thuê giảm và tỉ lệ trống tăng là chuyện khó tránh khỏi. Mặt khác, dù đã giảm nhưng giá cho thuê tại các căn hộ hạng sang này vẫn vượt quá khả năng của nhiều người có nhu cầu nhà ở thật sự, trong khi phần lớn

Một phần của tài liệu (LUẬN văn THẠC sĩ) giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng bất động sản tại các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố hồ chí minh (Trang 30)

Tải bản đầy đủ (PDF)

(83 trang)