- Các dự án đầu tư bất động sản, xây dựng căn hộ cao cấp, phát triển khu đô thị mới: trong thời gian qua tại Việt Nam đã tác động mạnh làm tăng nguồn
cung bất động trên thị tr .HCM càng
thêm sôi động và khởi sắc. Những dự án bất động sản tầm cỡ được triển khai đánh dấu sự phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực này. Trong năm qua, hàng loạt dự án lớn đã được đầu tư, xây dựng tạo một bước ngoặt lớn cho thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và cho thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng. Theo Sở Xây dựng TPHCM, số dự án nhà ở được cấp phép từ năm 2006 liên tục tăng. Cụ thể năm 2006 số dự án được duyệt là 29 thì qua năm sau là 80 dự án với trên 2,5 triệu m2 sàn xây dựng. Năm 2008 số dự án tăng lên là 95 và tổng diện tích sàn tăng lên gấp đơi, gần 5,2 triệu m2. Đến năm 2009 thành phố có 120 dự án nhà ở được duyệt với trên 6,8 triệu m2
sàn xây dựng.
Bảng 2.4 Diện tích sàn xây dựng trên địa bàn TP.HCM qua các năm
(Đơn vị tính: ngàn m2)
Nguồn: Trích niên giám thống kê năm 2010 của chi cục thống kê TP.HCM
39% 36%
25% 24%
18%
Nhu cầu tăng với tỷ lệ Nhu cầu mua đất nền sẽ tăng Nhu cầu mua căn hộ sẽ tăng Nhu cầu mua nhà phố sẽ tăng Nhu cầu mua biệt thự sẽ tăng
- Sự phát triển thị trường vốn: Thị trường vốn phát triển sẽ là yếu tố tác động rất tích cực đến nguồn cung bất động sản trên địa bàn TP.HCM. Theo báo cáo tổng kết tình hình kinh tế xã hội năm 2010 của cục thống kê TPHCM, thì tổng vốn đầu tư trên địa bàn năm 2010 ước thực hiện 173.492 tỷ đồng, so với cùng kỳ tăng 20,8%; vượt 0,9% so kế hoạch năm và bằng 41,5% GDP, các nguồn vốn vẫn duy trì được tốc độ tăng khá.
Từ đầu năm đến hết ngày 31/12/2010, đã có 375 dự án có vốn đầu tư nước ngồi được cấp phép, với tổng số vốn đăng ký 1.883 triệu USD, vốn pháp định 686 triệu USD. Trong tổng số vốn đầu tư vào địa bàn Tp.HCM vốn đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất. Ngành kinh doanh bất động sản có 154 dự án, với vốn đầu tư là 1.376 triệu USD, chiếm 41% tổng số dự án, và chiếm 73% về vốn đầu tư.
Bảng 2.5 Số dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép mới qua các năm trên địa bàn
TP.HCM
Nguồn: Trích niên giám thống kê năm 2010 của chi cục thống kê TP.HCM
.HCM sôi động nhất đã có sự gia tăng đột biến tỷ trọng này, từ 17% vào năm 2006 tăng lên 80% trong năm 2007. Từ đó đến nay, tỷ trọng này luôn cao, vào năm 2008 tỷ trọng này là 92%, năm 2009 là 70% và năm 2010 là 73%. Có thể nói, bất động sản là ngành tiếp tục thu hút vốn đầu tư góp phần đưa các sản phẩm bất động sản cung ứng cho thị trường TP.HCM.
Hình 2.7
tổng vốn đầu tư trên địa bàn TP.HCM qua các năm
Nguồn: Trích niên giám thống kê năm 2010 của chi cục thống kê TP.HCM
2006 2007 2008 2009 2010
Tổng số 283 493 546 389 375
- Các yếu tố của môi trường vĩ mô và sự phát triển cơ sở hạ tầng TP.HCM.
, n
. Thị trường bất động sản trong năm 2008 - 2009 và 2010 với sự trở lại sôi động và đa dạng về các nhóm sản phẩm đất dự án, căn hộ, biệt thư v.v. .. tập trung phần lớn ở khu vực Q2 và Q9 (Khu Đơng Sài Gịn), đó là do tác động hiển nhiên của các dự án quy hoạch của thành phố, sự kết nối giao thông giữa khu vực này với trung tâm thành phố, với các quận phía đơng thành phố cụ thể:
+ Cầu Thủ Thiêm thông xe, dự án đường hầm Thủ Thiêm thi công nối với Đại lộ Đông Tây – một phần quan trọng trong dự án nối liền khu Đông và Tây Sài Gòn đã tác động đến việc hàng loạt dự án ven tuyến đường và khu vực này khởi công xây dựng như: Khu nhà tái định cư P. Cát Lái – Q2, Khu nhà tái định cư P. Bình Khánh - Q2, Khu biệt thư cao cấp Villa Park – Q9 v.v….
+ Trong năm 2010 đã hoàn thành một số dự án lớn gồm: Đại lộ Võ Văn Kiệt; đường Nguyễn Văn Trỗi – Nam Kỳ Khởi Nghĩa; nút giao thơng khu A Nam Sài Gịn; nút giao thơng Cát Lái; cầu Giồng Ơng Tố 2; cầu Hồng Hoa Thám, hai nhánh cầu Rạch Chiếc mới, tồn bộ cơng trình cầu Thủ Thiêm …
- Các yếu tố đầu vào tạo ra bất động sản và giá cả dịch vụ liên quan bất động sản.
Để một sản phẩm hàng hoá bất kỳ đến được với người mua thì các yếu tố đầu vào tạo nên hàng hố đó ln ln làm đau đầu các nhà sản xuất, nhà đầu tư. Hàng hoá bất động sản là một hàng hố có giá trị lớn được cấu thành từ nh
.HCM chịu ảnh hưởng của sự biến động giá vật tư lên cao dẫn đến nhiều dự án phả
. Tất cả các vật liệu xây dựng chủ yếu như xi măng, cát xây dựng, gạch, nhựa đường từ giữa năm 2010 đều
Q3/2010 so với 2006 Xi măng 146,83% Cát xây dựng 163,52% Đá xây dựng 157,61% Gạch xây 192,37% Nhựa đường 211,01%
Bảng 2.6 Chỉ số giá vật liệu xây dựng chủ yếu tại TP.HCM (Năm 2006 = 100)
Nguồn: Theo tạp chí chỉ số giá xây dựng Quý 3 năm 2010 của Bộ xây dựng
2.1.3.3 Các yếu tố quản lý, điều tiết của nhà nƣớc về bất động sản
Thị trường bất động sản lu
. triển sôi động bậc nhất ở nước
.
.HCM quan trọng nhất là:
+ Luật Dân sự + Luật Đất đai, + Luật Xây dựng, + Luật Đầu tư, + Luật Nhà ở,
+ Luật Kinh doanh BĐS,
+ Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, + Luật Cư trú …
+ Luật thuế TNCN
+ Nghị định 181, 197, 198/2004/NĐ-CP, + Nghị định 69, 88/2009/NĐ-CP,
+ Nghị định 153/2007, NĐ 71/2010
2.1.3.4 Các yếu tố về lãi suất, chính sách thuế
–
ột trong những động lực cơ bản của thị trường bất động sản là nguồn tài chính từ các ngân hàng.
Lãi suất cao và biến động mạnh như hiện nay đã làm giảm dòng tiề thuộc khu vực kinh tế
.
giảm hẳn.
Lãi suất tín dụng cho vay hiện ở mức cao cũng là nguyên nhân ảnh hưởng lớn đến nhu cầu mua sắm nhà cửa của khách hàng do chi phí trả lãi hằng tháng tăng lên đáng kể. Nhu cầu của khách hàng về nhà ở thực sự còn rất lớn nhưng nhiều người ngại vay trong lúc lãi suất ngân hàng cao như lúc này.
Hình 2.8 Lãi suất cơ bản – huy động – cho vay từng thời kỳ
Nguồn: Ngân hàng Nhà nước và tổng hợp từ các NHTM
.
-
. Việc đưa ra hai phương thức nộp thuế cho hai mức 2% - 25% trong chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm giữa tháng 9/2009 đã lập tức gây tác động đến thị trường bất động sản – thị trường
2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP.HCM 2.2.1 Thực trạng nguồn vốn 2.2.1 Thực trạng nguồn vốn
.HCM – một thị trường v
, song nguồn vốn
chế trong khả năng huy động vốn trung dài hạn của các ngân hàng thương mại và các định chế tài chính của Việt Nam.
: khi thị trường bất động sản phát triển, mua bán nhộn nhịp hoặc tăng trưởng nóng thì dư nợ cho vay của các ngân hàng tăng, ngược lại khi thị trường bất động sản trầm lắng, ảm đạm hoặc đóng băng thì dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng giảm hoặc tăng trưởng chậm. Từ đó cho thấy, tín dụng bất động sản của các ngân hàng có mối quan hệ khá chặt chẽ với thị trường bất động sản, hay nói khác hơn nguồn vốn để kích thích thị trường bất động sản vẫn còn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn ngân hàng, các nguồn vốn khác trên thị trường tài chính như vốn từ thị trường chứng khoán, từ quỹ đầu tư hay từ các định chế tài chính khác cịn mờ nhạt và chưa ảnh hưởng rõ nét đến hoạt động của thị trường bất động sản.
Dù thời kỳ 2005 đến cuối năm 2006 là thời kỳ đóng băng của thị trường bất động sản, nhưng tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục tăng. Theo một công bố của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay bất động sản trong giai đoạn 2005 - 2006 liên tục tăng với tốc độ bình qn khoảng 33%/năm. Tính đến 31/12/2007 tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng tại TPHCM tăng đến 140% so với cùng kỳ, dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng tính
2007, hầ
khoản vay, thời gian trả nợ lên cao hơn nhiều so với trước. Trong khi đó, lãi suất cho vay đối với loại hình tín dụng này lại được điều chỉnh giảm so với trước đây.
Hình 2.9 .HCM từ 2006 đến 2010
Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
Sau tăng trưởng mạnh cho vay bất động sản là tình hình ảm đạm cho vay tại các ngân hàng: nếu như năm 2007 và đầu 2008 các ngân hàng đẩy mạnh cho vay bất động sản thì từ q II năm 2008, với chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ, các ngân hàng khơng chỉ hạn chế cho vay ra, mà cịn cố gắng thu hồi nợ nếu có thể. Trên thực tế, liên tục trong những tháng quý II, III năm 2008 dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng giảm khá mạnh. Trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đến cuối quý III/2008, dư nợ cho vay bất động sản đã giảm khoảng 4.000 tỷ đồng so cuối quý I năm 2008. Từ tháng 5/2008 đến nay, nhiều ngân hàng đã ngừng và hạn chế cho vay lĩnh vực bất động sản, đặc biệt với các nhu cầu kinh doanh và đầu tư. Ngoài việc gần như ngừng cho vay, các ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay bất động sản bằng các biện pháp đôn đốc thu hồi nợ.
Mặt khác, với việc Ngân hàng Nhà Nước từ đầu năm 2008 đến tháng 6/2008 đã điều chỉnh lãi suất cơ bản ba lần từ 8,25% lên 14% năm, điều này đẩy lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại lên đến 21%/năm. Đây thực sự là một gánh nặng lãi suất cho các chủ đầu tư, theo đó các nhà đầu tư lại gây ngược rủi ro lại cho các ngân hàng. Cùng với đó, giá bất động sản lại giảm mạnh, các ngân hàng càng siết tín dụng hơn nữa. Trái ngược với trước đây ngân hàng tranh nhau chào mời để cho vay mua bất động sản thì nay họ làm ngược lại. Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ hiện nay, bất động sản là danh mục đầu tiên đang được hầu hết ngân hàng siết lại, hạn chế và thậm chí từ chối cho vay đối với những khoản vay mang tính chất đầu cơ bất động sản.
Hình 2.10
trên địa bàn TP.HCM
Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
Dư nợ cho vay bất động sản toàn hệ thống ngân hàng cuối năm 2008 vào khoảng trên 115.000 tỷ đồng, chiếm 9,
TP.HCM chiếm khoảng gần 60%, tương ứng với trên 63.064 tỷ đồng. Tăng trưởng tín dụng năm 2008 cũng đã tăng 88% so với năm 2007 nâng tổng mức dư nợ cho vay toàn hệ thống ngân hàng trên địa bàn TP.HCM lên mức 502.687 tỷ đồng. Tính đến hết tháng 12 - 2008, dư nợ cho vay của các ngân hàng trên địa bàn đối với lĩnh vực BĐS đạt 63.064 tỉ đồng, chiếm khoảng 13% so với tổng dư nợ cho vay nền kinh tế trên địa bàn và tăng 3% so với cùng kỳ năm trước
2009 - sau ba tháng mở rộng lĩnh vực cho vay bất động sản, các NH tại TP.HCM đã tăng dư nợ cho vay thêm được khoảng 2.000 tỉ đồng. Tính đến tháng 9 - 2009, dư nợ cho vay của các ngân hàng trên địa bàn đối với lĩnh vực BĐS đạt 75.800 tỉ đồng, chiếm khoảng 14% so với tổng dư nợ cho vay nền kinh tế trên địa bàn và tăng 20% so với thời điểm cuối năm 2008. Trong số này, một phần là cho các chủ dự án vay, phần lớn là cho cá nhân vay để mua nhà. Như vậy, tổng dư nợ cho vay bất động sản của NH tại TP.HCM vào cuối năm 2009 đã tăng lên được 78.290 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng 11,2% trong tổng dư nợ nền kinh tế.
Rõ ràng, các số liệu trên cho thấy việc nguồn tiền từ các ngân hàng cho vay chắc chắn sẽ tạo cú hích cho thị trường BĐS khởi sắc trở lại. Tuy nhiên
những cảnh báo cho các ngân hàng xung quanh việc cho vay vốn, theo , việc Ngân hàng Nhà nước cho phép các ngân hàng thương mại sử dụng tối đa 30% tỉ lệ nguồn vốn huy động dưới hình thức ngắn hạn để cho vay trung, dài hạn là một hướng mở giúp các ngân hàng thêm khách. Song, do đa phần nguồn vốn vay BĐS thường là trung, dài hạn nên các ngân hàng phải chủ động tăng vốn tự có, thu hút thêm nguồn vốn thơng qua phát hành trái phiếu... để đáp ứng nhu cầu vốn và hạn chế những rủi ro trong hoạt động cho vay làm ảnh hưởng đến lĩnh vực BĐS.
ngân hàng trên địa bàn đối với lĩnh vực BĐS đạt 78.290 tỉ đồng, chiếm khoảng 11% so với tổng dư nợ cho vay nền kinh tế trên địa bàn và tăng 24% so với cùng kỳ năm 2008
Hình 2.11
ngân hàng trên địa bàn TP.HCM
Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM
Bên cạnh lãi suất cao, Thơng tư số 13/2010/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 1 tháng 10 năm 2010, đã khiến các Ngân hàng thắt chặt hơn nữa cho vay trong lĩnh vực BĐS trong thời gian này. Thông tư này tăng hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh BĐS từ 100% lên 250%, đồng thời tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng lên 9%. Thông tư này là một bước đi cần thiết, hướng đến mở rộng tín dụng cho các lĩnh vực sản xuất, hỗ trợ phát triển thay vì cho các hoạt động đầu cơ, đồng thời cải thiện mức độ an toàn vốn và sự ổn định vững chắc của hệ thống Ngân hàng. Thơng tư này có thể sẽ buộc các Ngân hàng thương mại thu hẹp tín dụng, hạn chế cho vay ở lĩnh vực BĐS để giảm tỉ lệ rủi ro. Như vậy, nguồn cung tiền cho lĩnh vực BĐS bị siết lại, gây khó cho cả chủ đầu tư và khách hàng muốn tham gia thị trường.
Trong năm 2010, tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS trong tổng dư nợ trên địa bàn TP.HCM tăng 26% so với năm 2009. So với cuối năm 2009, dư nợ tín dụng cho vay bất động sản của các ngân hàng tăng khơng nhiều. Tuy nhiên, khơng ít ngân hàng sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay dài hạn. Nguyên nhân chính là do các ngân hàng khó huy động được nguồn vốn dài hạn, cho dù đã điều chỉnh lãi suất kỳ hạn dài ngày. Trong đó, khơng loại trừ một số đối tượng khách hàng vay vốn để đầu cơ chờ giá lên. Vì vậy, ngân hàng nào nới lỏng điều kiện cho vay trong lúc này là điều đáng phải quan tâm, vì rất rủi ro cho chính bản thân các ngân hàng đó.
Theo báo cáo chính thức vừa được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cơng bố, tính đến tháng 12 năm 2010 tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM là 98.256 tỉ đồng
ngành. Dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản toàn ngành đạt khoảng 224.000 tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ năm ngoái, đối với lĩnh vực cho vay vào kinh doanh bất động sản (theo nghĩa như là mua đi bán lại,…) đạt khoảng 50.000 tỷ đồng chiếm khoảng 22% tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực bất động sản.