CHƯƠNG 2 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.2. Tổng quan các nghiên cứu trước đây có liên quan:
2.2.3. Đặc điểm của môi trường thẩm định:
Vai trò của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia:
“Tiêu chuẩn định giá quốc gia” chứa đựng những nguyên tắc chỉ đạo bắt buộc và không bắt buộc khi thực hiện công tác thẩm định. Mục tiêu nhằm khuyến khích sự nhất quán trong sử dụng những cơ sở và giả định cần thiết cho công tác thẩm định, qua đó nâng cao chất lượng báo cáo thẩm định. Thiếu tiêu chuẩn định giá bắt buộc trong thẩm quyền phán quyết của thẩm định viên có thể khuyến khích
thẩm định viên lạm dụng quyền hành, không thống nhất, và không hợp lý trong cách tiếp cận quy trình và đưa ra báo cáo kết quả định giá.
Theo Kinnard etal. (l997) cần phải có một hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá thống nhất nhằm ngăn chặn áp lực khách hàng và nâng cao tính khách quan trong thẩm định giá. Nghiên cứu lập luận cho sự ra đời của luật liên bang đối với ngành định giá nhằm loại trừ những thẩm định viên thiếu trung thực. Ngoài ra tác giả cịn nêu lên vấn đề hình phạt đối với hành vi vi phạm đạo đức nghề nghiệp trong ngành thẩm định khơng có hiệu quả răn đe. Nhận định dựa trên sự phổ biến của “quan điểm mua sắm” trong thực tế và ảnh hưởng liên quan đến mức độ trung thực của thẩm định viên; sự tín nhiệm cũng như vai trị và vị thế của nghề thẩm định.
Geltner (1993) đưa ra lý lẽ khi thẩm định viên khơng thể dự đốn giá trị bất động sản một cách chính xác là do “sự khơng hồn hảo của thị trường bất động sản”. Không giống như thị trường vốn - nơi giá thị trường của tài sản có thể xác định dễ dàng bằng cách tham chiếu với giá của các tài sản tương tự được giao dịch trên thị trường thứ cấp, thị trường bất động sản đặc trưng bởi: các hàng hóa khơng đồng nhất; giao dịch diễn ra không thường xuyên; thiếu sàn đăng ký giao dịch tập trung và yếu tố tâm lý của người dân. Do đó, giá thẩm định khơng thể trùng khớp với giá thị trường là một thực tế được chấp nhận.
Áp lực cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá:
Theo Harvard (1995) khi nghiên cứu về vai trò của thẩm định viên trong định giá bất động sản đã phát hiện ra yếu tố “áp lực cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định” gây ra ảnh hưởng rất lớn làm sai lệch giá trị thẩm định. Hàm ý vấn đề này là: khi một thị trường với mức độ cạnh tranh cao có thể khuyến khích thẩm định viên đưa ra kết quả định giá với mục đích chính là làm sao giúp cơng ty tồn tại và phát triển cơng việc kinh doanh. Vì vậy, để thu hút và duy trì mối quan hệ làm ăn lâu dài một số cơng ty thể hiện tính chuyên nghiệp với khách hàng bằng việc luôn cung cấp kết quả theo yêu cầu của họ.
Aluko (2004) khẳng định: "Vấn đề chuẩn hóa thơng tin trong thẩm định giá có ý nghĩa đảm bảo rằng thông tin mà tất cả thẩm định viên được tiếp cận là như nhau. Do thẩm định giá là một chức năng của thơng tin, vì vậy, hệ thống thơng tin được thiết lập càng tốt thì cơng tác thẩm định sẽ có chất lượng càng cao. Trong thực tế, độ chính xác của thẩm định phụ thuộc vào mức độ hiểu đúng những tín hiệu thơng tin từ thị trường hay mức độ hồn chỉnh của việc thiết lập hệ thông thông tin". Theo tác giả những thị trường phát triển, dữ liệu giao dịch luôn đầy đủ cả về số lượng và chất lượng. Trái lại, ở các nước đang phát triển thông tin thị trường vẫn cịn nhiều bí mật do: áp lực thuế giao dịch cao; tâm lý của người dân; chi phí cao, thủ tục rườm rà trong việc đăng ký và thực hiện giao dịch trên các sàn tập trung, việc tiếp cận thông tin sâu và kịp thời về đất đai chỉ có được ở một số cơ quan cơng quyền hay những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực và mối quan hệ đủ mạnh.… Do đó, thẩm định viên thường khó tìm thấy các giao dịch đáng tin cậy và dữ liệu liên quan cần thiết, mặt khác số lượng giao dịch có thể so sánh trực tiếp cũng thường bị giới hạn cho nên bắt buộc họ phải dựa vào những chứng cứ thứ cấp kém khả năng so sánh hơn về địa điểm, mức độ chi tiết và thời gian (Galimore, 1994).