CHƯƠNG 2 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.2. Tổng quan các nghiên cứu trước đây có liên quan:
2.2.4. Quy trình thẩm định giá:
Biên độ điều chỉnh:
“Biên độ điều chỉnh” được xem là một yếu tố xác định liệu rằng thẩm định viên có được chuẩn bị trước để thay đổi kết quả định giá hay không. Nếu biên độ điều chỉnh càng lớn, mức độ tin cậy của kết quả thẩm định sẽ càng giảm đi. Phạm vi dãy giá trị này có liên quan chặt chẽ tới tình trạng của thị trường bất động sản; số lượng và chất lượng dữ liệu sẵn có có thể so sánh. Theo Levy và Schuck (1999) tiêu chí “biên độ điều chỉnh” tạo cơ hội cho khách hàng áp đặt giá trị kỳ vọng của mình, và đa số thẩm định viên nhận thức được vai trò là một nhà cung cấp dịch vụ sẽ không ngần ngại điều chỉnh kết quả thẩm định trong biên độ cho phép để làm hài lòng khách hàng.
Theo Gabriel Babawale (2013) chất lượng thẩm định giá phụ thuộc rất lớn vào chất lượng thông tin. Tuy nhiên, thẩm định giá thường phải dựa trên hàng loạt các giả định và điều kiện giới hạn (như đã nêu ở phần khái niệm), điều này làm cho kết quả thẩm định gần như là hư cấu. Lý do là không phải lúc nào thẩm định viên cũng có thể thu thập đủ những thơng tin cần thiết, do đó bắt buộc họ phải sử dụng rất nhiều giả định thay thế khi không thể thu thập được dữ liệu. Hiện đã có chỉ trích rằng các định nghĩa hiện tại quá mơ hồ dẫn đến việc đôi khi thẩm định viên được yêu cầu phải thực hiện những nhiệm vụ bất khả thi. Đặc biệt, chúng thường có xu hướng giới hạn thẩm định viên trong một số hoàn cảnh nhất định, trong khi thực tế tài sản giao dịch luôn biến động dưới nhiều hình thức đa dạng khác nhau. Vì vậy, cho dù thẩm định viên có đủ trình độ và cẩn thận như thế nào đi nữa, thì việc tạo ra một giá trị khớp đúng hoàn toàn với giá thị trường là một kỳ vọng bất hợp lý.
Những vi phạm trong quá trình thẩm định:
Harvard (2001a) đã chỉ ra những sai sót thường gặp trong q trình định giá có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định, bao gồm:
Sai sót trong khảo sát tài sản : liên quan đến những vi phạm trong đo lường hay bỏ sót hoặc hiểu sai những yếu tố quan trọng (chẳng hạn như: những khiếm khuyết về cấu trúc của tài sản, tình trạng tài sản hay những chi tiết về kết cấu xây dựng)
Sai sót trong q trình thu thập thơng tin: thẩm định viên không tuân thủ theo đúng các bước của quy trình thẩm định dẫn đến việc bỏ sót những thơng tin quan trọng, hay thu thập không đầy đủ lượng thông tin tối thiểu cần thiết
Sai sót liên quan đến quy trình thẩm định: thẩm định viên không thể thực hiện đầy đủ các nghiên cứu thị trường, nên việc áp dụng một quy trình thẩm định không phù hợp và thiếu khoa học sẽ gặp rất nhiều hạn chế do thiếu thông tin cần thiết.
Sử dụng phương pháp thẩm định khác nhau: thẩm định viên không thể
biệt của tài sản và sự khơng hồn hảo của thị trường. Vì vậy việc tìm được những thơng tin về tài sản có thể so sánh phù hợp thương gặp nhiều khó khăn.
Kết luận Chương 2: Điểm qua tình hình thực tế tại TP. Hồ Chí Minh và các nghiên
cứu tiền nghiệm tác giả xin đề xuất mơ hình các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá.
Bảng 2.1. Khung lý thuyết các yếu tố tác động
Biến số Diễn giải Nguồn lý thuyết
Kỳ vọng
dấu
Y: Biến phụ thuộc (DOCXAC)
Biến giả, nhận giá trị 1 nếu kết quả thẩm định chính xác và giá trị là 0 nếu kết quả thẩm định khơng chính xác. Hager và Lord (1985); Guilkey et al. (1986); Matysiak và Wang (1995); McAllister (1995). X1: Mức độ minh bạch thông tin (MBACH)
Đo lường bằng thang đo Liker 5 mức độ Aluko (2004) + X2: Mức độ trung thực của (TRTHUC)
Đo lường bằng thang đo Liker 5 mức độ
Harvard (1995, 2001a,
2001b) +
X3: Quy mô công ty thẩm định
(QMOCTY)
Số lượng nhân viên của công ty (người) Hutchinson et al (1996) + X4: Cạnh tranh của TT DVTĐG (CTRANH)
Đo lường bằng thang đo Liker 5 mức độ
Harvard (1995)
-
Biến số Diễn giải Nguồn lý thuyết Kỳ vọng dấu thuộc với thị trường của TĐV (QTHUOCTT)
đo Liker 5 mức độ Harvard (2001)
X6: Trình độ chun mơn, nghiệp vụ của TĐV (TRDO)
Biến giả, nhận giá trị 1 nếu trình độ chun mơn, nghiệp vụ của thẩm định viên có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định và giá trị là 0 nếu không tác động. Millington (1985); Havard (2001) + X7: Áp lực khách hàng (APLUC)
Biến giả, nhận giá trị 1 nếu áp lực khách hàng có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định và giá trị là 0 nếu khơng có tác động. Levy và Schuck (1999) -