Mã Biến quan sát Rất đồng ý: 5 Đồng ý: 4 Bình thƣờn g: 3 Khơng đồng ý: 2 Rất không đồng ý: 1 Nhận thức NT1 Tôi nghĩ sử dụng một căn
hộ chung cƣ là thuận tiện NT2 Tôi nghĩ sử dụng một căn
hộ chung cƣ sẽ an toàn hơn NT3 Tôi nghĩ sở hữu một căn
hộ chung cƣ có chi phí thấp NT4 Tơi nghĩ sở hữu một căn
hộ chung cƣ sẽ thoải mái hơn
Tác động xã hội
TD1 Gia đình khun tơi nên
mua căn hộ chung cƣ
TD2 Bạn bè khuyên tôi nên
mua căn hộ chung cƣ
TD3 Chính sách ƣu đãi của Nhà
nhập thấp mua căn hộ chung cƣ
TD4 Đồng nghiệp khuyên tơi nên mua căn hộ chung cƣ
Lịng tin
LT1 Việc sử dụng căn hộ chung cƣ cho cuộc sống là dễ dàng
LT2 Việc mua căn hộ chung cƣ
hay không là do tôi quyết định
Nguồn: phụ lục 1
Để đo lƣờng các biến quan sát nghiên cứu sử dụng thang đo Likert 5 mức độ từ rất không đồng ý đến rất đồng ý, đƣợc biểu thị từ 1 đến 5. Trong đó, 1 tƣơng ứng với chọn lựa rất không đồng ý và 5 tƣơng ứng với chọn lựa rất đồng ý.
Giai đoạn xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định mua căn hộ chung cƣ để ở dành cho ngƣời thu nhập thấp.
Để xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định muacăn hộ chung cƣ để ở dành cho ngƣời thu nhập thấp, tác giả tiến hành hồi quymơ hình Binary Logistic.
Dữ liệu đƣợc sử dụng trong mơ hình đƣợc thu thập thơng qua phiếu khảo sát đƣợc trình bày ở phụ lục 1.
Kết luận chƣơng 3.
Trên cơ sở lý thuyết đã trình bày trong chƣơng 2, chƣơng 3 tiến hành đề xuất mơ hình nghiên cứu quyết định mua chung cƣ để ở của ngƣời thu nhập thấp với các yếu tố tác động là thành phần nguồn lực bao gồm: : thu nhập, hôn nhân, nghề nghiệp, khoảng cách đến nơi làm việc, giới tính, học vấn và thành phần tâm lý bao gồm: nhận thức, tác động xã hội, lòng tin.
Chƣơng 3 cũng đã giới thiệu mơ hình hồi Binary Logistic, trình bày phƣơng pháp nghiên cứu và quy trình nghiên cứu đƣợc thực hiện để xây dựng và phân tích,
kiểm định mơ hình các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định chọn mua chung cƣ của ngƣời thu nhập thấp tại thành phơ Hơ Chí Minh. Phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng là nghiên cứu định lƣợng thông qua phân mềm SPSS để phân tích hơi quy, kiếm định sự phù hợp nhằm xác định tầm quan trọng và mức độ ảnh hƣởng của các biến trong mơ hình nghiên cứu đề xuất
CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Thực trạng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở thành phố Hồ Chí Minh. 4.1.1. Thực trạng dân số và nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh. 4.1.1. Thực trạng dân số và nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh.
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong hai trung tâm kinh tế - thƣơng mại - văn hóa lớn nhất của cả nƣớc mặc dù lịch sử phát triển của đô thị này đến nay mới chỉ đƣợc hơn 300 năm. Tuy xuất hiện muộn hơn những vùng đất khác trên lãnh thổ Việt Nam, vị trí tự nhiên và những nét đặc biệt gắn liền với quá trình hình thành của Thành phố này đã làm cho nó sớm trở thành một trong những đơ thị sầm uất nhất về mặt cơ sở hạ tầng, kinh doanh sản xuất và dân số, có nền văn hóa đa dạng và cũng là nơi có tốc độ đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ nhất.
Khác với nhiều đơ thị cịn lại trong nƣớc, Sài Gòn (tên gọi trƣớc đây của Thành phố Hồ Chí Minh) xuất hiện một cách tự nhiên, tự phát bởi yếu tố kinh tế chứ không phát triển lên từ một trung tâm hành chính - chính trị có từ xa xƣa nhƣ cách mà các đô thị cổ ở Việt Nam định hình. Ngay từ khi mới hình thành, Sài Gịn đã là một trung tâm chính trị - kinh tế trong tồn vùng với những hoạt động thƣơng nghiệp và giao lƣu hàng hóa năng động lúc bấy giờ. Đến thời Pháp thuộc, Sài Gòn đã phát triển thêm một bƣớc với việc các đƣờng phố, nhà ở đƣợc chỉnh trang và xây dựng nhiều hơn. Cơ sở hạ tầng của Thành phố đã đƣợc đầu tƣ với nhiều tòa nhà khang trang, đƣờng phố sạch đẹp và phủ nhiều cây xanh, vì vậy đã đƣợc bạn bè quốc tế phong tặng danh hiệu “Hòn Ngọc Viễn Đông”. Cho đến giữa thế kỉ XX, quy mô không gian đô thị đã đƣợc không ngừng mở rộng dƣới tác động của gia tăng dân số và q trình đơ thị hóa. Từ sau giải phóng 1975, thành phố Hồ Chí Minh trở thành trung tâm kinh tế thu hút dòng ngƣời di cƣ đến từ nhiều vùng miền khác trong cả nƣớc. Lực lƣợng dân nhập cƣ có mặt cùng với những ngƣời dân địa phƣơng đã làm cho Thành phố Hồ Chí Minh trở thành nơi đơng dân nhất, chiếm gần 20% tổng dân số trên toàn quốc.
Theo thống kê chính thức, dân số Sài Gịn năm 1975 là 3.498.120 ngƣời. 20 năm sau, năm 1995, dân số thành phố là 4.640.400 ngƣời; năm 2010 là 7.396.446 ngƣời và hiện nay 2014 ƣớc tính là trên 8 triệu ngƣời. Các số liệu trên cho thấy dân
số thành phố gia tăng khá nhanh theo từng năm. Mật độ dân số bình qn tồn thành phố năm 2010 là 3.531 ngƣời/km2. Những quận, huyện nhƣ Gị Vấp, Bình Tân, quận 8... khơng chỉ có tỷ lệ dân số cao, mà cịn có mật độ dân số khá đơng.
Đứng trƣớc áp lực về sự gia tăng nhanh dân số, vấn đề nhà ở càng mang tính cấp bách. Trong các nhóm đối tƣợng xã hội có nhu cầu nhà ở, ngƣời có thu nhập thấp chiếm số lƣợng đơng đảo nhất. Họ có thể là ngƣời nghèo vốn thƣờng trú ở đô thị và chịu ảnh hƣởng nặng nề bởi chiến tranh, hoặc họ là dân nhập cƣ đến từ nhiều vùng miền khác, đang cố bám trụ ở thành phố với điều kiện ăn ở tạm bợ để mƣu sinh với hi vọng đổi đời. Mặc dù chính quyền thành phố Hồ Chí Minh đã có nhiều cố gắng giải quyết những tồn đọng khó khăn về sự thiếu hụt nhà ở nhƣng vấn đề này vẫn cịn nhiều bất cập khó khăn.
Để giải quyết vấn đề nhà ở, từ năm 2000, tại Thành phố Hồ Chí Minh đã triển khai loại hình nhà ở chung cƣ, trƣớc hết là những chung cƣ với quy mô vừa phải dành cho ngƣời có thu nhập thấp để hỗ trợ cho đối tƣợng bị giải tỏa từ các khu ổ chuột và kênh rạch vào sinh sống. Những chung cƣ này có độ cao từ 4 đến 6 tầng, tiện nghi sinh hoạt thiếu thốn, hệ thống hạ tầng - kỹ thuật không đƣợc chú trọng đầu tƣ đúng mức và không gian sinh hoạt công cộng cũng nhƣ các mảng xanh trong chung cƣ rất hạn chế. Mặc dù nhà nƣớc đã có những nỗ lực đáng kể trong việc đƣa mơ hình chung cƣ thu nhập thấp đến với các đối tƣợng có nhu cầu, hiệu quả của giải pháp này khơng cao vì nhiều lý do: hầu hết những ngƣời nằm trong diện giải tỏa rất nghèo, thu nhập không đủ để có thể mua trả góp các căn hộ và duy trì các dịch vụ duy tu - bảo quản cần thiết của chung cƣ; môi trƣờng sống tại chung cƣ không phù hợp với tập quán làm ăn sinh sống của các hộ nghèo vốn gắn liền với khu vực kinh tế phi chính thức nhƣ: bn bán hàng rong, xe ôm, xe ba gác và những công việc lao động tự do khác; một bộ phận đã bán các căn hộ của mình cho những đối tƣợng có thu nhập khá hơn để có tiền và gia nhập vào những khu nhà lụp xụp mới… Chính vì thế mà vấn đề nhà ở dành cho những ngƣời có thu nhập thấp vẫn là một bài tốn nan giải địi hỏi phải có những giải pháp và sáng kiến thiết thực, đặc biệt trong bối cảnh Thành phố có hàng trăm ngàn ngƣời nhập cƣ tự do mỗi năm và hàng
triệu ngƣời chƣa có chỗ ở ổn định trong khi quỹ đất của Thành phố ngày một khan hiếm và giá đất dao động thất thƣờng.
4.1.2. Thực trạng giải quyết nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp.
Việc giải quyết nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp không phải là vấn đề riêng của TP. Hồ Chí Minh, mà là của cả nƣớc. Từ năm 2001, với Nghị định 71/2001/NĐ -CP về ƣu đãi đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán và cho thuê, Chính phủ đã xác định chính sách ƣu đãi đối với việc xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Đó là tạo điều kiện dễ dàng về thủ tục đầu tƣ và xây dựng, tạo điều kiện thuận lợi về đền bù, giải phóng mặt bằng, ƣu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất và nhất là việc thành lập Quỹ phát triển nhà ở để huy động các nguồn vốn từ các nguồn: ngân sách nhà nƣớc, tiền huy động, tiền gửi của ngƣời có nhu cầu mua nhà ở, tiền hỗ trợ, tiền đóng góp tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nƣớc và các hình thức huy động vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Nghị định trên cũng có xác định các đối tƣợng đƣợc mua, thuê nhà ở xã hội, nhƣng chỉ giới hạn trong các đối tƣợng hƣởng lƣơng từ ngân sách Nhà nƣớc, các cán bộ, công nhân viên chức làm việc trong các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế và sinh viên các trƣờng Cao đẳng, Đại học. Điều 53 Luật Nhà ở năm 2005 xác định rõ ràng hơn các đối tƣợng đƣợc thuê nhà ở xã hội. Đó là các đối tƣợng có thu nhập thấp, chƣa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chƣa đƣợc thuê hay mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc, hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình, nhƣng diện tích bình qn trong hộ gia định dƣới 5m2 sàn/ngƣời; hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhƣng là nhà ở tạm, hƣ hỏng hoặc dột nát.
Để tiết kiệm mặt bằng xây dựng, mở ra hƣớng phát triển cho việc xây dựng nhà cao tầng giá rẻ, từ năm 2002, Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành Chỉ thị số 08/2002/CT-UB về việc hạn chế tối đa việc phân lô nhà phố và tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về nhà đất trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh theo hƣớng phát triển các dự án đầu tƣ xây dựng chung cƣ cao tầng.
Đến năm 2003, Ủy ban nhân dân Thành phố đã ban hành Chỉ thị số 07/2003/CT -UB quy định một số chính sách về nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp.
Một số các quy định về chính sách thuế, hỗ trợ vốn, thủ tục đầu tƣ,... đƣợc ban hành nhằm hỗ trợ các dự án đầu tƣ xây dựng nhà cho ngƣời thu nhập thấp. Đặc biệt, Thành phố cũng có quy định một số dự án đầu tƣ phải dành từ 10% quỹ đất xây dựng nhà ở hoặc 20% quỹ nhà bán để đƣa vào quỹ nhà đất phục vụ chƣơng trình xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp.
Năm 2007, thành phố thực hiện chính sách cho vay ƣu đãi cho ngƣời thu nhập thấp, thơng qua Quỹ phát triển Nhà ở TP. Hồ Chí Minh. Đối tƣợng thuộc diện thu nhập thấp đƣợc vay với hạn mức cho vay 70% giá trị căn hộ (tối đa 400 triệu đồng), lãi suất cho vay 9.00%/năm và thời hạn cho vay là 15 năm.
Sau nhiều nỗ lực thúc đẩy việc xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, tháng 6 năm 2011, TP. Hồ Chí Minh đã tổ chức Hội nghị tổng kết chƣơng trình phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2006 - 2010. Theo chƣơng trình này, kết quả đạt đƣợc là khả quan. Cụ thể, sau 5 năm thực hiện chƣơng trình, thành phố đã xây dựng 33,44 triệu mét vng sàn nhà ở, bình quân đạt 14m2/ngƣời/năm. Đặc biệt, thành phố đã xây dựng 1,3 triệu mét vuông chỗ ở cho 450.000 công nhân, 8.263 căn nhà ở xã hội và 8.760 căn hộ dành cho ngƣời thu nhập thấp. Trong cơ cấu thị trƣờng nhà ở, nhóm căn hộ trung cấp chiếm tới 38%, nhóm cao cấp chiếm 35,8% trong khi nhóm hạng sang chỉ chiếm 1,25%. Nhóm bình dân chiếm gần 25%. Mức giá giữa các nhóm nhà có sự chênh lệch đáng kể: Mức giá trung bình nhóm nhà hạng sang là 85,5 triệu đồng/m2, trong khi nhóm nhà cao cấp là 36,8 triệu và 14,1 triệu/m2 nhà cho ngƣời thu nhập thấp. Trong đó, xu hƣớng nhà ở giá trung bình, diện tích nhỏ đã đƣợc cả các chủ đầu tƣ lẫn khách hàng quan tâm lớn. Cùng với mục tiêu trên, trong 5 năm tới, TP. Hồ Chí Minh tiếp tục coi trọng việc phát triển chƣơng trình nhà ở, xem nó là một trong những chƣơng trình phát triển kinh tế -xã hội chủ yếu.
Những chủ trƣơng, biện pháp trên phần nào phát huy tác dụng và đã đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu nhà ở cho một bộ phận ngƣời nghèo. Tuy nhiên, đa số ngƣời có thu nhập thấp khơng đủ điều kiện để tiếp cận các chƣơng trình nhà xã hội trên.
Trên thực tế, những ngƣời cần vay tài chính để mua nhà ở xã hội lại là những ngƣời không nằm trong diện đƣợc vay vì vƣớng quy định ngƣời vay phải là ngƣời có việc làm trong khu vực chính thức và phải có hộ khẩu thành phố.
Một nguyên nhân hạn chế việc mua nhà ở của ngƣời thu nhập thấp là các quy định về tài chính. Ngƣời mua muốn đƣợc hỗ trợ tài chính thì phải chi trả tiền ban đầu bắt buộc tƣơng đƣơng với 30% giá trị của nhà/căn hộ mà ngƣời thu nhập muốn sở hữu, hoặc phải bỏ 100% tiền ứng trƣớc sau đó mới tính đến việc hỗ trợ tài chính...
Nhìn chung, giá nhà theo cơ chế thị trƣờng hiện nay dành cho ngƣời thu nhập thấp vẫn còn cao so với thu nhập và mức sống của họ. Vì thế vẫn chƣa thể đáp ứng đƣợc nhu cầu rất lớn về nhà ở của đối tƣợng này.Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến khoảng cách quá xa giữa cung và cầu nhƣ hiện nay. Làn sóng nhập cƣ quá cao làm tăng thêm lƣợng ngƣời thu nhập thấp vào thành phố, sự đầu cơ bất động sản gây rối loạn cho việc xây dựng nhà ở giá rẻ, việc chƣa thực sự khuyến khích, tạo điều kiện dễ dàng cho các dự án xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, tính kinh tế thấp của các dự án này... đã làm cho tình hình giải quyết nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại TP. Hồ Chí Minh chƣa có đƣợc bƣớc tiến đáng kể. Do đó, vẫn cịn tình trạng một bên là nhu cầu cao của ngƣời thu nhập thấp mong muốn có nhà ở và một bên là bài tốn kinh tế cùng những khó khăn trong việc triển khai thực hiện xây dựng nhà ở giá rẻ.
4.2. Thống kê mô tả bộ dữ liệu.
Đặc điểm mẫu điều tra.
Có 150 phiếu khảo sát đƣợc phát ra và thu về 145 phiếu. Sau khi loại bỏ những phiếu khơng đạt u cầu do có q nhiều câu hỏi khơng có trả lời, kết quả 140 phiếu khảo sát đƣợc tiến hành nhập liệu để tiếp tục phân tích.
Về quyết định mua chung cƣ để ở của những ngƣời tham gia điều tra, có 49 ngƣời quyết định mua chung cƣ để ở, chiếm tỷ lệ 35% và có 91 ngƣời quyết định khơng mua chung cƣ để ở, chiếm tỷ lệ 65%.
Về giới tính của mẫu điều tra hợp lệ, nam là 57 ngƣời, chiếm tỷ lệ 41% và nữ là 83 ngƣời, chiếm tỷ lệ 59%.
Về độ tuổi của mẫu khảo sát, có 40 ngƣời nằm trong độ tuổi từ 18 đến 25, chiếm tỷ lệ 29%; độ tuổi từ 25đến 30 có 23 ngƣời, chiếm tỷ lệ 16%; độ tuổi từ 30đến 35 có 30ngƣời, chiếm tỷ lệ 21%; độ tuổi từ 35 đến 40 có 19 ngƣời, chiếm tỷ lệ 13% và trên 40tuổi có 28ngƣời, chiếm tỷ lệ 21%.
Về trình độ học vấn của ngƣời khảo sát, trong 140 ngƣời khảo sát, có 68 ngƣời có trình độ từ đại học trở lên, chiếm tỷ lệ 49% và có 72 ngƣời có trình độ dƣới đại học, chiếm tỷ lệ 51%. Cụ thể, trình độ trên đại học có 25 ngƣời , chiếm tỷ