Nhân tố Chỉ tiêu Eigenvalues Tổng bình phƣơng hệ số tải trích đƣợc Tổng cộng Phƣơng sai Phƣơng sai tích lũy Tổng cộng Phƣơng sai Phƣơng sai tích lũy 1 5.935 59.351 59.351 5.935 59.351 59.351 2 1.642 16.415 75.766 1.642 16.415 75.766 3 .674 6.738 82.504 4 .527 5.272 87.777 5 .361 3.608 91.384 6 .252 2.518 93.903
7 .194 1.938 95.840
8 .182 1.823 97.663 9 .137 1.373 99.036
10 .096 .964 100.000
Nguồn: tính tốn của tác giả
Kết quả phân tích EFA. Bảng 4.7: Ma trận xoay nhân tố Nhân tố 1 2 NT1 .915 NT4 .914 NT3 .848 TD2 .769 NT2 .728 TD4 .623 LT2 .891 TD1 .885 LT1 .813 TD3 .714
Nguồn: tính tốn của tác giả
Kết quả cho thấy các biến quan sát đều có hệ số tải yếu tố (Factor loading) lớn hơn 0.55. Có 2 yếu tố đại diện cho các biến quan sát đƣợc sắp xếp lại khác với mơ hình TPB ban đầu là:
Yếu tố 1: bao gồm các biến quan sát: NT1, NT2, NT3, NT4, TD2, TD4. Đặt tên cho yếu tố này là F1, đại diện cho yếu tố Nhận thức.
Yếu tố 2: bao gồm các biến quan sát TD1, TD3, LT1, LT2. Đặt tên cho yếu tố này là F2, đại diện cho Tác động xã hội và Lòng tin.
Giá trị của 2 yếu tố F1, F2 đƣợc phần mềm SPSS 16.0 tự động tính tốn bằng phƣơng pháp hồi quy các biến quan sát thành phần.
Kết quả hồi quy mơ hình các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định mua nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp.
Với mức ý nghĩa 5%, hệ số hồi quy của các biến nghenghiep, khoangcach, hocvan có ý nghĩa thống kê.
Với mức ý nghĩa 10%, hệ số hồi quy của các biến gioitinh có ý nghĩa thống kê.
Nhƣ vậy, các yếu tố nghề nghiệp của ngƣời mua căn hộ, khoảng cách từ căn hộ đến nơi làm việc, giới tính của ngƣời mua, trình độ học vấn của ngƣời mua có ảnh hƣởng đến quyết định mua chung cƣ để ở của ngƣời thu nhập thấp tại TP.HCM.
Bảng 4.8: Kết quả hồi quy mơ hình Binary Logistic
B S.E. Sig. Step 1a Nghenghiep 1.810 .675 .007 6.113 Khoangcach -1.690 .278 .000 .184 Thunhap -.017 .014 .217 .983 Gioitinh -1.005 .572 .079 .366 Hocvan 1.177 .588 .045 3.246 Honnhan -.196 .589 .739 .822 F1 .081 .290 .779 1.085 F2 .309 .300 .303 1.363
Constant 4.248 1.172 .000 69.942
Nguồn: tính tốn của tác giả
Trong 94 ngƣời có quyết định khơng mua, thì mơ hình dự đốn chính xác 85 ngƣời, mức độ chính xác là 93,40%. Trong 46 ngƣời có quyết định mua, mơ hình dự đốn chính xác 40 ngƣời, mức độ chính xác là 81,60%. Mức độ dự báo chính xác chung của mơ hình là 89,30%.
Bảng 4.9: Mức độ dự báo chính xác của mơ hình
Quan sát
Dự báo
Quyết định Phần trăm chính xác
Khơng mua Mua Quyết
định
Khơng mua 85 6 93.4
Mua 9 40 81.6
Phần trăm chính xác chung 89.3
Nguồn: tính tốn của tác giả.
Kiểm định Omnibus cho thấy Sig. < 0.05.Nhƣ vậy các biến độc lập có quan hệ tuyến tính với biến phụ thuộc.Nói cách khác mơ hình đƣợc lựa chọn là tốt.
Bảng 4.10: Kiểm định Omnibus đối với các hệ số của mơ hình.
Chi-square Df Sig.
Step 1 Step 90.495 8 .000
Block 90.495 8 .000
Model 90.495 8 .000
Nguồn: tính tốn của tác giả.
Hệ số R2 – Nagelkerke bằng 0,656, có nghĩa là 65,60% thay đổi của quyết định mua chung cƣ để ở của ngƣời thu nhập thấp đƣợc giải thích bởi các biến độc lập trong mơ hình.
Bảng 4.11: Kiểm định mức độ giải thích của mơ hình
Step -2 Log likelihood Cox & Snell R Square Nagelkerke R Square
4.4. Phân tích tác động của các yếu tố đến quyết định mua chung cƣ để ở của ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh. ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh.
Sau khi xác định đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định mua chung cƣ để ở của ngƣời thu nhập thấp, một vấn đề đặt là ra lƣợng hóa tác động của các yếu tố đó.
Nghề nghiệp.
Biến nghề nghiệp (Nghenghiep) có mức ý nghĩa Sig. = 0,007 < 0,05 nên đƣợc xem là có ý nghĩa thống kê ở mức 5%. Hệ số hồi quy của biến nghề nghiệp là 1,810 mang dấu dƣơng, tức là có quan hệ đồng biến với biến phụ thuộc quyết định mua căn hộ chung cƣ. Theo kết quả phân tích ở bảng 4.8 nhận thấy trong điều kiện các yếu tố khác khơng thay đổi thì nếu ngƣời mua là nhân viên văn phịng thì thì khả năng quyết định chọn mua căn hộ tăng thêm 6,113 lần (EXP(B) = e1,810 = 6,113). Điều này có thể lý giải là do những ngƣời lao động là nhân viên văn phịng có nhu cầu cao hơn về nhà ở do tâm lý an cƣ mới lạc nghiệp. Trái lại những ngƣời lao động thiên về chân tay có nhu cầu thấp hơn về nhà ở đối với họ vấn đề quan trọng nhất là trang trải cuộc sống.
Khoảng cách từ chung cƣ đến nơi làm việc.
Biến khoảng cách từ chung cƣ đến nơi làm việc (khoangcach) có mức ý nghĩa Sig. = 0,000 < 5% nên đƣợc xem là có ý nghĩa thống kê ở mức 5%. Hệ số hồi quy của biến khoảng cách là -1,69 mang dấu âm, tức là có quan hệ nghịch biến với biến phụ thuộc quyết định mua căn hộ chung cƣ. Theo kết quả phân tích ở bảng 4.8 nhận thấy trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi thì yếu tố khoảng cách tăng lên 1 đơn vị, tức là khoảng cách từ chung cƣ đến nơi làm việc xa hơn 1 km, thì khả năng quyết định chọn mua căn hộ giảm 0,184 lần (EXP(B) = e-1,69 = 0,184). Điều này dễ hiểu là do ngƣời mua thƣờng chọn những chung cƣ có vị trí gần nơi họ làm việc hơn để thuận tiện trong việc di chuyển, tiết kiệm chi phí và thời gian di chuyển.
Giới tính.
Biến giới tính (gioitinh) có mức ý nghĩa Sig. = 0,079 < 10% nên đƣợc xem là có ý nghĩa thống kê ở mức 10%. Hệ số hồi quy của biến giới tính là -1,005 mang dấu âm, tức là có quan hệ nghịch biến với biến phụ thuộc quyết định mua căn hộ chung cƣ. Theo kết quả phân tích ở bảng 4.8 nhận thấy trong điều kiện các yếu tố khác khơng thay đổi thì ngƣời mua là nữ giới thì khả năng quyết định chọn mua căn hộ giảm 0,366 lần (EXP(B) = e-1,005 = 0,366). Điều này có thể giải thích là do nữ giới có áp lực nhà ở thấp hơn nam giới. Văn hóa Á Đơng, ngƣời đàn ơng là trụ cột trong một gia đình nên với nam giới nhu cầu về chỗ ở cao hơn so với nữ giới, đặc biệt là khi có ý định lập gia đình.
Học vấn.
Biến học vấn (hocvan) có mức ý nghĩa Sig. = 0,045 < 0,05 nên đƣợc xem là có ý nghĩa thống kê ở mức 5%. Hệ số hồi quy của biến học vấn là 1,177 mang dấu dƣơng, tức là có quan hệ đồng biến với biến phụ thuộc quyết định mua căn hộ chung cƣ. Theo kết quả phân tích ở bảng 4.8 nhận thấy trong điều kiện các yếu tố khác khơng thay đổi thì nếu ngƣời mua có học vấn từ đại học trở lên thì khả năng quyết định chọn mua căn hộ tăng thêm 3,246 lần (EXP(B) = e1,177 = 3,246). Điều này có thể lý giải là do những ngƣời có học vấn cao hơn sẽ có nhu cầu cao hơn về nhà ở do họ ý thức đƣợc lợi ích khi sở hữu một căn hộ.
Tác động biên của từng yếu tố lên xác suất quyết định chọn mua chung cƣ (biết xác suất quyết định chọn mua chung cƣ ban đầu) để ở đƣợc lƣợng hóa qua cơng thức:
Kết quả thu đƣợc nhƣ sau:
Bảng 4.12: Kết quả tác động biên của từng yếu tố lên xác suất quyết định chọn mua chung cƣ để ở.
Các biến độc
lập Hệ số Mức ý
nghĩa Sig.
Tác động biên của các yếu tố lên xác suất quyết định chọn mua
căn hộ với xác suất ban đầu
10% 20%
Nghenghiep 1,810 0,007 40% 60%
Khoangcach -1,69 0,000 2% 4%
Gioitinh -1,005 0,079 4% 8%
Hocvan 1,177 0,045 26% 45%
Nguồn: tính tốn của tác giả
Biến Nghề nghiệp: giả định xác suất quyết định mua chung cƣ để ở ban đầu là 10%, khi các yếu tố khác không thay đổi, nếu ngƣời mua chung cƣ là nhân viên văn phịng thì xác suất quyết định mua chung cƣ để ở sẽ là 40%. Nếu xác suất quyết định mua chung cƣ để ở ban đầu là 20%, khi các yếu tố khác không thay đổi, nếu ngƣời mua chung cƣ là nhân viên văn phịng thì xác suất quyết định mua chung cƣ để ở sẽ là 60%.
Biến Khoảng cách từ chung cƣ đến nơi làm việc: giả định xác suất quyết định mua chung cƣ để ở ban đầu là 10%, khi các yếu tố khác không thay đổi, nếu yếu tố khoảng cách tăng lên 1 đơn vị, tức là khoảng cách từ chung cƣ đến nơi làm việc xa hơn 1 km thì xác suất quyết định mua chung cƣ để ở sẽ là 2%. Nếu xác suất quyết định mua chung cƣ để ở ban đầu là 20%, khi các yếu tố khác không thay đổi, nếu yếu tố khoảng cách tăng lên 1 đơn vị thì xác suất quyết định mua chung cƣ để ở sẽ là 4%.
Biến giới tính: giả định xác suất quyết định mua chung cƣ để ở ban đầu là 10%, khi các yếu tố khác không thay đổi, nếu ngƣời mua là nữ giới thì xác suất quyết định mua chung cƣ để ở sẽ là 4%. Nếu xác suất quyết định mua chung cƣ để ở ban đầu là 20%, khi các yếu tố khác không thay đổi, nếu ngƣời mua là nữ giới thì xác suất quyết định mua chung cƣ để ở sẽ là 6%.
Biến học vấn: giả định xác suất quyết định mua chung cƣ để ở ban đầu là 10%, khi các yếu tố khác không thay đổi, nếu ngƣời mua có trình độ học vấn từ đại học trở lên xác suất quyết định mua chung cƣ để ở sẽ là 26%. Nếu xác suất quyết định mua chung cƣ để ở ban đầu là 20%, khi các yếu tố khác không thay đổi, nếu ngƣời mua có trình độ học vấn từ đại học trở lên xác suất quyết định mua chung cƣ để ở sẽ là 45%.
Kết luận chƣơng 4.
Tác giả vận dụng phân tích nhân tố khám phá EFA và mơ hình hồi quy Binary Logistic để phân tích, thống kê và ƣớc lƣợng nhằm nhận dạng các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định chọn mua chung cƣ của ngƣời thu nhập thấp. Phân tích nhân tố khám phá EFA đƣợc sử dụng đã tìm ra hai yếu tố đại diện cho thành phần tâm lý.Sau đó hai yếu tố đại diện này kết hợp với các yếu tố thuộc thành phần nguồn lực là các biến độc lập trong mơ hình hồi quy Binary Logistic.
Qua quá trình điều tra khảo sát và tổng hợp số liệu sử dụng phần mềm SPSS 16.0, kết quả nghiên cứu đã xác định đƣợc 04 (bốn) biến có tác động ảnh hƣởng đến quyết định chọn mua chung cƣ của ngƣời thu nhập thấp bao gồm: nghề nghiệp của ngƣời mua, khoảng cách từ chung cƣ đến nới làm việc, giới tính của ngƣời mua, trình độ học vấn của ngƣời mua.
Sau khi xác định đƣợc các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định mua chung cƣ của ngƣời thu nhập thấp, tác giả cũng đã tiến hành lƣợng hóa tác động của các yếu tố này. Kết quả lƣợng hóa tác động cho thấy, yếu tố nghề nghiệp của ngƣời mua có ảnh hƣởng mạnh nhất, tiếp theo là học vấn, giới tính và khoảng cách từ chung cƣ đến nới làm việc.
Kết quả nghiên cứu trong chƣơng 4 sẽ là cơ sở để tác giả đƣa ra các kiến nghị trong chƣơng tiếp theo.
CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận.
Thị trƣờng bất động sản nói chung, thị trƣờng chung cƣ để ở dành cho ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng trong những năm gần đây chịu ảnh hƣởng của rất nhiều yếu tố tác động, cũng nhƣ các vấn đề phát triển vĩ mô của nền kinh tế trong nƣớc và ngồi nƣớc, các chính sách của các cơ quan ban ngành ban hành thƣờng xuyên, thông tin trên thị trƣờng thiếu minh bạch dẫn đến hiện tƣợng đầu cơ đẩy giá lên, gây mất ổn định cho thị trƣờng.
Mục tiêu của nghiên cứu này là nhận dạng một số yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định mua chung cƣ để ở của ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Hồ Chí Minh. Qua đó xem xét mức độ ảnh hƣởng của các yếu tố thành phần nguồn lực bao gồm: thu nhập, hôn nhân, nghề nghiệp, khoảng cách đến nơi làm việc, giới tính, học vấn và các yếu tố thành phần tâm lý bao gồm: nhận thức, tác động xã hội, lòng tin.
Từ cơ sở lý thuyết về hành vi dự định TPB (Theory of Planned Behavior) của Ajzen vào năm 1991 và lý thuyết hành vi tiêu dùng, các yếu tố tác động đến hành vi mua, quá trình ra quyết định mua, tác giả đƣa ra mơ hình nghiên cứu ban đầu.
Dữ liệu sau khi thu thập và xử lý bao gồm 140 quan sát. Sau đó đƣợc tiến hành nhập liệu và phân tích qua 2 giai đoạn bằng phần mền SPSS phiên bản 16.0 với một số cơng cụ thống kê mơ tả, phân tích nhân tố khám phá EFA, phân tích hồi quy Binary Logistic.
Qua giai đoạn nghiên cứu thứ nhất bằng phƣơng pháp định lƣợng thơng qua phân tích EFA (Exploratory Factor Analysis), tác giả xác định đƣợc 2 yếu tố đại diện cho thành phần tâm lý. Các yếu tố đại diện này đƣợc tính toán theo phƣơng pháp hồi quy bội, sau đó đƣợc sử dụng trong mơ hình hồi quy Binary Logistic ở giai đoạn tiếp theo.
Ở giai đoạn thứ hai, tác giả xác định các yếu tố ảnh hƣởng đến quyết định chọn mua chung cƣ để ở của ngƣời thu nhập thấp. Kết quả hồi quy của mơ hình Binary Logistic cho thấy có 4 biến có ý nghĩa thống kê là nghề nghiệp của ngƣời,
khoảng cách từ chung cƣ đến nơi làm việc, giới tính của ngƣời mua và trình độ học vấn của ngƣời mua. Trong các yếu tố ảnh hƣởng này thì yếu tố nghề nghiệp của ngƣời mua có ảnh hƣởng mạnh nhất, tiếp theo là học vấn, giới tính và khoảng cách từ chung cƣ đến nới làm việc. Nghiên cứu chƣa tìm thấy bằng chứng cho thấy tác động của nhóm yếu tố tâm lý đến quyết định mua chung cƣ để ở của ngƣời có thu nhập thấp.
Qua kết quả phân tích luận văn đƣa ra một số kiến nghị cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham khảo nhằm cải thiện các biến độc lập của mơ hình tác động đến xác suất quyết định chọn mua chung cƣ để ở của ngƣời thu nhập thấp và đồng thời giúp phát triển thị trƣờng bất động sản ổn định và bền vững.
5.2. Kiến nghị.
5.2.1. Kiến nghị đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Dù thị trƣờng bất động sản đang gặp nhiều khó khăn nhƣ giá nguyên vật liệu đầu vào tăng mạnh, thanh khoản của thị trƣờng gặp khó khăn, ngân hàng siết chặt tín dụng, lạm phát chƣa ổn định khiến cho các sản phấm căn hộ tạo ra khơng có nơi tiêu thụ. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp nắm bất đƣợc thế mạnh của mình về nhân sự, nguồn vốn, thƣơng hiệu uy tín trên thị trƣờng... và lựa chọn chiến lƣợc phát triển sản phẩm phù hợp với xu thế và nhu cầu thực của ngƣời mua thì khả năng đạt hiệu quả là điều có thế đạt đƣợc.
Kết quả nghiên cứu cho thấy ngƣời có trình độ học vấn cao và nam giới sẽ có khả năng quyết định mua chung cƣ để ở cao hơn các đối tƣợng khác. Do đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên xem đây là những khách hàng mục tiêu cần hƣớng đến. Các doanh nghiệp cần có những chiến lƣợc marketing hƣớng đến đối tƣợng khách hàng này để thu hút sự quan tâm của họ đến các dự án của doanh nghiệp. Mặc dù những đối tƣợng này có khả năng quyết định mua cao nhƣng để chắc chắn họ sẽ chọn mua, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có những chính sách hỗ trợ nhƣ vay vốn ngân hàng, kỳ hạn thanh tốn linh hoạt,… và những chính sách khuyến mãi nhƣ chiết khấu với tỷ lệ cao khi thanh toán sớm,…
Kết quả nghiên cứu cũng cho thấy khoảng cách từ chung cƣ đến nơi làm việc