CHƯƠNG IV : NỘI DUNG VÀ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
5.3 xuất hướng phát triển mới
Đề tài nghiên cứu về thẩm định giá trị doanh nghiệp có lợi thế độc quyền cho mục đích thế chấp. Trong ba phương pháp thẩm định giá trị doanh nghiệp trong bài nghiên cứu vẫn chưa đề cập đến giá trị lợi thế độc quyền mà cụ thể ở đây là quyền bán nước và thu tiền nước theo quy định trên Hợp đồng B.O.O Xây dựng – Sở hữu – Vận hành Nhà máy nước Thủ Đức 300.000 m3/ngày số 001/HĐ-BOO ngày 31/8/2005 được ký kết giữa Ủy ban nhân dân Tp.HCM và Công ty B.O.O. Như vậy, Cơng ty B.O.O hồn toàn sở hữu quyền bán nước đồng thời thu tiền nước và được phép thế chấp quyền này để vay vốn ngân hàng tài trợ cho hoạt động của doanh nghiệp. Điều này trả lời cho câu hỏi nghiên cứu số 03 rằng ngân hàng có được cho vay bằng việc thế chấp quyền bán và thu tiền nước hay không. Vấn đề quan trọng đặt ra ở đây là cách xác định giá trị lợi thế độc quyền về bán nước đồng thời thu tiền nước như thế nào sẽ được bàn đến trong một nghiên cứu tiếp theo.
Thứ hai, việc thẩm định giá doanh nghiệp ngồi việc áp dụng cho cơng tác bảo đảm tiền vay của dự án cấp nước cịn có thể được sử dụng để tham khảo cho việc thẩm định giá trị doanh nghiệp cho các dự án thuộc lĩnh vực khác nhau. Tuy nhiên, đối với các lĩnh vực khơng có lợi thế độc quyền cần phải ước lượng xác suất phá sản doanh nghiệp từ đó xác định giá trị doanh nghiệp một cách chính xác và linh hoạt hơn. Vì vậy, đối với các lĩnh vực khơng có lợi thế độc quyền, phương pháp APV sẽ có nhiều ưu điểm hơn.
Ngoài ra, việc thẩm định giá doanh nghiệp khơng đơn thuần chỉ có thể phục vụ cho vấn đề bảo đảm tiền vay cho ngân. Điều này cịn có thể giúp ích cho Cơng ty Cổ phần B.O.O Nước Thủ Đức xác định chính xác giá trị tài sản của mình kể cả tài sản vơ hình, tạo điều kiện tìm kiếm nguồn tài trợ nếu Cơng ty có ý tưởng đầu tư một dự án mới hoặc mở rộng chính dự án đang thực hiện. Cơng ty Cổ phần B.O.O Nước Thủ Đức có thể tham khảo phương pháp định giá của bài nghiên cứu để đánh giá chính xác tồn
bộ giá trị tài sản để có thể giúp ích cho mình trong việc tìm kiếm nguồn tài trợ cho ý tưởng đầu tư mới, ví dụ như mở rộng quy mơ dự án hiện tại, tìm kiếm lĩnh vực đầu tư mới…
Bên cạnh đó, đây là một đề tài mới và việc thẩm định giá trị doanh nghiệp chỉ thực hiện bằng phương pháp thu nhập, phương pháp tài sản và phương pháp APV, còn rất nhiều phương pháp định giá khác để có thể kiểm tra chéo kết quả thực hiện. Trong thời gian tới, tác giả sẽ cố gắng nghiên cứu sâu hơn để hoàn thiện phương pháp định giá quyền thu tiền nước và tìm thêm các phương pháp khác để kiểm chứng kết quả.
KẾT LUẬN CHƯƠNG V
Đề tài cũng đã nêu nêu bật lên những đóng góp cũng như những khó khăn mà tác giả gặp phải trong quá trình nghiên cứu. Đồng thời, từ kết quả thu được, bài nghiên cứu đã đề xuất, mở rộng ra những lĩnh vực khác nhằm đóng góp chung vào hoạt động bảo đảm tiền vay của Ngân hàng Phát triển Việt Nam nói riêng và hệ thống ngân hàng nói chung, cũng như góp phần vào lợi ích của Cơng ty Cổ phần B.O.O trong việc đánh giá đúng giá trị tài sản mà trước đây chưa được khai thác đúng mức.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Danh mục tài liệu tiếng Việt
1. Aswath Damodaran (2002), Định giá đầu tư, Dịch từ Tiếng Anh, nhóm dịch Đinh Thế Hiển, Nguyễn Hồng Long, Nguyễn Duy Hưng, Lại Hồng Vân; 2010, Nhà xuất bản tài chính.
2. Bộ Tài chính (2006), “Cơng văn số 742/BTC-CST ngày 17/01/2006 V/v ưu đãi thuế cho Công ty Cổ phần B.O.O Nước Thủ Đức”.
3. Bộ Tài chính (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá.
4. Bộ Tài chính (2011), “Thơng tư 202/2011/TT-BTC ngày 30/12/2011 V/v Hướng dẫn xử lý tài chính và xác định giá trị doanh nghiệp khi thực hiện chuyển doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước thành Công ty cổ phần theo quy định tại Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011”.
5. Bộ Tài chính (2006), “Thơng tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 V/v hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về Thẩm định giá”.
6. Bộ Tài chính (2008), “Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 V/v ban hành 06 Tiêu chuẩn thẩm định giá”
7. Bộ Tài chính (2014), “Thơng tư 06/2014/TT-BTC ngày 07/01/2014 của Bộ Tài chính V/v Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13”.
8. Bộ Tài chính (2013), “Thơng tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 V/v hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định”.
9. Bộ trưởng Bộ Tài chính (2005), Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 V/v Ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
10. Bộ Xây dựng (2014), “Quyết định số 634/QĐ-BXD ngày 09/6/2014 V/v công bố Suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm 2013”. 11. Chính phủ (2005), Nghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 V/v Thẩm định giá. 12. Chính phủ (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 V/v giao dịch bảo đảm 13. Chính phủ (2011), Nghị định 59/2011/NĐ-CP ngày 18/7/2011 về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần”
14. Chính phủ (2013), Nghị định 189/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 V/v sửa đổi bổ sung Nghị định số 59/2011/NĐ-CP ngày 18/07/2011”.
15. Chính phủ (2013), Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 V/v quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp.
16. Công ty Cổ phần B.O.O Nước Thủ Đức (2012), Báo cáo tài chính. 17. Cơng ty Cổ phần B.O.O Nước Thủ Đức (2013), Báo cáo tài chính.
18. Công ty Cổ phần Đầu tư và công nghệ Đại Việt (2014), http://www.batdongsan.com.vn [Ngày truy cập 03/07/2014].
19. Công ty Cổ phần truyền thông và Công nghệ Nguyễn Trần (2014), website http://www.123nhadat.vn, [Ngày truy cập 03/07/2014].
20. Công ty Cổ phần Chứng khoán Bảo Việt (2013), Báo cáo trái phiếu năm 2013 , s.l.
21. Đoàn Văn Trường (2004), Các phương pháp TĐG trị máy móc và thiết bị, NXB Khoa học và kỹ thuật Hà Nội,s.l.
22. Hay Sinh và Trần Bích Vân (2012), Giáo trình ngun lý thẩm định giá, Thành phố Hồ Chí Minh, Nhà xuất bản Tổng hợp Tp.HCM.
23. Hay Sinh & Nguyễn Kim Đức (2014), Phương pháp chi phí vốn phương pháp giá trị hiện tại có điều chỉnh trong thẩm định giá doanh nghiệp, Trường Đại học
Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh.
24. Hay Sinh, Nguyễn Kim Đức (2014), Phương pháp giá trị hiện tại có điều
chỉnh trong thẩm định giá trị doanh nghiệp, Tạp chí Phát triển Kinh tế tháng 6/2014
25. Hà Quỳnh Hoa, 2014, “Dự báo tăng trường và lạm phát 2014 và 2015”,
Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Tạp chí Kinh tế và dự báo số 8/2014.
26. Lê Đạt Chí (2013), Các nhân tố ảnh hưởng đến việc hoạch định cấu trúc vốn của các nhà quản trị tài chính tại Việt Nam, Tạp chí Phát triển và Hội nhập số 9 – Tháng 3 -4/2013.
27. Nguyễn Xuân Thành 2012, “Ước tính chi phí vốn tài chính trong thẩm
định dự án”, Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright 2012
28. Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.HCM, 2004, Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh lần đầu số 4103002962 ngày 17/12/2004.
29. Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005.
30. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 6 năm 2006.
31. Quốc hội (2012), Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/6/2012.
32. Tổng Cục thống kê, 2013, Chỉ số giá tiêu dùng bình quân năm, <http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=393&idmid=3&ItemID=14527>. [Ngày truy cập: 02/6/2013]
33. Ủy ban nhân dân Tp.HCM (2014), QĐ 60/2013/QĐ-UBND ngày 09/6/2014 V/v quy định giá đất trên địa bàn thành phố.
34. website http://nhadat24h.net, [Ngày truy cập 03/07/2014].
35. website http://www.batdongsan.com.vn, [Ngày truy cập 10/07/2014] 36. website http://phonhadat.com/, [Ngày truy cập 10/07/2014]
38. website http://www.laodong.com.vn [Ngày truy cập 31/10/2014]
Danh mục tài liệu tiếng Anh.
1) Aswath Damodaran (2006), “Damodaran on valuation”, page 45-60, New York, John Wiley & Sons,Inc.
2) Altman, E.I., and Kishore, 2000, “The default experience of US bond”,
Working paper, Salomon Center, New York University.
3) Altman, Edward.I. (2005), “An emerging market credit scoring system for
corporate bonds”, Emerging Markets Review 6, pp.311-323.
4) Carl-Clemens Köhler 2009, “The valuation of nanotechnology firms”, Master Thesis, Aarhus School of Business.
5) Damodaran, A. (2006) “Valuation Approaches and Metrics: A Survey
on the Theory and Evidence”, Stern School of Business, pp. 1–77
6) Donaldson. G, (1961), “Corporate debt capacity: a study of corporate debt
policy and the determination of corporate debt capacity”. Boston, division of research,
Harvard Graduate School of Business Administration.
7) Maria Loumioti (2012), “The use of intangible assets as loan collateral”, Master Thesis, University of Southern California.
8) Hamada, R.S. (1972) “The Effect of the Firm's Capital Structure on the Systematic Risk of Common Stocks”, The Journal of Finance, 27(2):435-452
9) Koller, T., Goedhart M. & Wessels D. (2005), Valuation Measuring and
Managing the Value of Companies. New Jersey: McKinsey & Company.
10) G. Bennett Stewart, III. (1991), “The Quest for Value”, New York: Harper Collins.
11) Myers and Majluf, (1984), “Corporate financing and investment decisions
when firms have information that investors do not have”, Journal of Financial
12) Modigliani & Miller, (1958), “The Cost of Capital, Corporation Finance and the Theory of Investment”, The American Economic Review, Vol. 48, No. 3 (Jun.,
1958), pp. 261-297, American Economic Association.
13) Thavamani Thevy Arumugam (2007), “An analysis of discounted cash flow (DCF) approach to business valuation in Sri Lanka”, Ph.D Thesis, St Clements
University.
14) Vasco Menezes Martins (2011), “Equity Valuation. Inapa Investimentos, Participaỗừes e Gestão, S.A”, Degree of MSc in Business Administration – Major in Finance, at Universidade Católica Portuguesa, Nº 152109073.
hình xảy ra do quá trình khai thác tài sản cịn hao mịn vơ hình xảy ra do sự lạc hậu về cơng nghệ.
Đối với hao mịn vơ hình, cơng nghệ xử lý nước mà cơng ty đang sở hữu là cơng nghệ mới và do đặc tính độc quyền tự nhiên của ngành nước với chi phí đầu tư ban đầu cao nên rào cản gia nhập thị trường rất lớn cùng với sự quản lý chặt chẽ của nhà nước về việc cấp phép đầu tư dự án mới nên bỏ qua tác động của hao mịn vơ hình.
Đối với hao mịn hữu hình, cơng nghệ về xử lý nước của công ty hiện nay mới hồn tồn khác biệt so với cơng nghệ của các công ty cấp nước trên địa bàn thành phố và không phát sinh giao dịch trên thị trường nên.. Do đó, tác giả sẽ căn cứ suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình năm 2013 (kèm theo Quyết định số 634/QĐ-BXD ngày 09/6/2014 của Bộ Xây dựng). Theo đó, căn cứ Chương 3 Suất vốn đầu tư cơng trình hạ tầng kỹ thuật, Điều 1 Cấp nước, Bảng III.1 Suất vốn đầu tư xây dựng nhà máy cấp nước sinh hoạt, đối với Nhà máy cấp nước, công suất 300.000 m3/ngày đêm.
Suất vốn đầu tư xây dựng nhà máy cấp nước sinh hoạt
STT Loại cơng trình Đơn vị
tính
Suất vốn đầu tư
Trong đó
Xây dựng Thiết bị
1 Nhà máy cấp nước, công
suất 40.000 m3/ngày đêm
1.000
đ/m3 4.080 1.590 2.020
2 Nhà máy cấp nước, công
suất 50.000 m3/ngày đêm
1.000
3
suất 100.000 m3/ngày đêm đ/m3 3.610 1.430 1.760
4 Nhà máy cấp nước, công
suất 300.000 m3/ngày đêm
1.000
đ/m3 3.530 1.370 1.710
(Nguồn: Quyết định số 634/QĐ-BXD ngày 09/6/2014 của Bộ Xây dựng)
Công suất thực tế của nhà máy xử lý nước của Công ty B.O.O là 300.000 m3/ngày thuộc đối tượng thứ 4 của bảng trên. Như vậy, nguyên giá của nhà xưởng và máy móc thiết bị được điều chỉnh tại thời điểm 31/12/2013 như sau
Nguyên giá nhà xưởng = 1.370.000 đồng x 300.000 m3 = 411.000.000.000 đồng Nguyên giá thiết bị = 1.710.000 đồng x 300.000 m3 = 513.000.000.000 đồng
Từ nguyên giá, chúng ta cần xác định giá trị còn lại của tài sản cố định hữu hình bằng cách trừ đi hao mòn hữu hình thơng qua khấu hao. Hiện tại, Công ty Cổ phần B.O.O Nước Thủ Đức áp dụng phương pháp khấu hao đường thẳng (Thông tư 45/2013/TT-BTC ngày 25/4/2013 của Bộ Tài chính). Tài sản cố định của dự án bao gồm: nhà xưởng thời gian khấu hao 25 năm, máy móc thiết bị có thời gian khấu hao 10 năm. Căn cứ thời điểm toàn bộ tài sản được đưa vào sử dụng và tính khấu hao từ năm 2011 (thời điểm phát tối đa cơng suất) thời gian khấu hao cịn lại của nhà xưởng là 22 năm và máy móc thiết bị là 7 năm, Giá trị của nhà xưởng và máy móc thiết bị tại thời điểm 31/12/2013 sau khi trừ đi khấu hao 3 năm như sau:
Giá trị nhà xưởng = 411.000.000.000*(25-3)/25 = 361.680.000.000 đồng
Giá trị máy móc thiết bị = 513.000.000.000*(10-3)/10 = 359.100.000.000 đồng
Tóm lại, giá trị tài sản cố định hữu hình của Công ty B.O.O tại thời điểm 31/12/2013 bao gồm nhà xưởng và máy móc thiết bị là 720.780.000.000 đồng.
hiện quá trình đầu tư dự án. Giá trị sổ sách của các khoản mục như sau:
Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng: 307.277.928.094 đồng
Quyền sử dụng đất tại Tp.HCM: 3.787.087.761 đồng
Trong đó, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng sẽ căn cứ vào giá trị sổ sách. Giá trị quyền sử dụng đất theo giá trị sổ sách là tồn bộ chi phí mà trước đây doanh nghiệp đã thanh toán để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên giá trị này không phản ánh đúng giá trị thị trường. Do đó, cần phải xác định lại giá trị quyền sử dụng đất theo giá thị trường.
Thông tin về Quyền sử dụng đất của Công ty B.O.O tại Tp.HCM, cụ thể, tọa lạc tại địa chỉ số 479 Xa lộ Hà Nội, P. Linh Trung, Quận Thủ Đức, Tp.HCM; với diện tích: 65.008,5 m2; được cấp cho mục đích sử dụng làm cơ sở sản xuất kinh doanh (xây dựng nhà máy xử lý nước) và có thời gian sử dụng là 50 năm.
Để có thể xác định được giá trị quyền sử dụng đất số 479 Xa lộ Hà Nội, P. Linh Trung, Quận Thủ Đức, Tp.HCM của Công ty B.O.O, tác giả sẽ tham chiếu giá thị trường của một số mảnh đất cùng tọa lạc trên Đường Xa Lộ Hà Nội từ đoạn Ngã tư Thủ Đức đến Trạm 2. Căn cứ thông tin của Công ty Cổ phần Đầu tư và Công nghệ Đại Việt theo website http://www.batdongsan.com.vn và Công ty Cổ phần truyền thông và Công nghệ Nguyễn Trần website http://nhadat24h.net , tác giả thu thập được thông tin của 03 tài sản so sánh, cụ thể như sau:
định Tài sản thứ nhất Tài sản thứ hai Tài sản thứ ba Vị trí Mặt tiền 479 Xa lộ Hà Nội, P. Linh Trung, Quận Thủ Đức Mặt tiền Xa lộ Hà Nội, giao cắt đường Quang Trung, nằm bên phía Q. 9, gần vị trí đất cần xác định giá trị. Mặt tiền Xa lộ Hà Nội, Phường Linh Trung, Quận Thủ Đức, gần Quốc lộ 1A và Suối Tiên,
Mặt tiền Xa lộ Hà Nội, Phường Linh Trung, gần nhà máy Coca Cola, Q.
Thủ Đức, Tp.HCM. Diện tích (m2) 65,006 10,000 26,000 12,582 Mục đích sử dụng xây dựng nhà xưởng, sản xuất kinh doanh xây dựng nhà xưởng, sản xuất kinh doanh xây dựng nhà xưởng, sản xuất kinh doanh xây dựng nhà xưởng, sản xuất kinh doanh Căn cứ pháp lý sổ đỏ sổ đỏ sổ đỏ sổ đỏ
Đơn giá rao
bán 28,000 8,000 12,000
Giá rao bán 280,000,000 208,000,000 150,984,000
Giá thương
lượng 279,804,000 207,854,400 150,878,311
Đơn giá sau khi thương lượng (nghìn đồng/m2)
27,980 7,994 11,992
(Nguồn thông tin của tài sản so sánh 1: http://nhadat24h.net; Nguồn thông tin