CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU
2.8. Phân tích độ nhạy và rủi ro của dự án
2.8.1. Xác định các biến số quan trọng về rủi ro
Các biến số quan trọng về những rủi ro trong mơ hình được xác định là:
- Lạm phát gây biến động đến giá cả hàng hóa, làm cho các chi phí biến động trong dự án biến động theo.
- Chi phí đầu tư theo giá thực thay đổi sẽ làm cho tổng chi phí của dự án thay đổi. - Lãi suất vay nội tệ biến động sẽ làm biến động chi phí lãi vay.
- Giá cho thuê sạp thay đổi làm thay đổi doanh thu của dự án.
- Chi phí hoạt động thay đổi làm cho tổng chi phí của dự án thay đổi.
- Lượng sạp cho thuê được tăng hay giảm sẽ làm ảnh hưởng đến chi phí xây dựng cũng như doanh thu từ dự án.
2.8.2. Phân tích độ nhạy
a) Lạm phát VND cao hơn +1, +2, +3, +4 và +5 điểm % so với kịch bản cơ sở.
Kết quả phân tích độ nhạy theo lạm phát được thể hiện ở Bảng 2.4 như sau:
Bảng 2.4: Độ nhạy với lạm phát GTHC GTHC 0% 1% 2% 3% 4% 5% 14% NPV (triệu đồng) 2.245,27 1.837,21 1.464,07 1.122,44 809,28 521,90 0,00 IRR (%) 21,83 22,08 22,31 22,51 22,70 22,85 16,00
Bảng phân tích độ nhạy cho thấy, khi lạm phát tăng thì NPV sẽ giảm, tuy nhiên NPV không giảm nhiều do giá cho thuê quầy sạp hai năm điều chỉnh một lần. Vì dự án được vay với vốn ưu đãi cố định, đồng thời tiền thuê đất cũng cố định khơng tính theo lạm phát cho nên tính rũi ro theo lạm phạt là khơng nhiều. Điều này cũng xãy ra tương tư đối với IRR. Để NPV = 0 thì lạm phát trong mơ hình phải tăng lên 14%, điều này không thể xảy ra theo thực tế bối cảnh của tình huống.
b) Các hạng mục chi phí đầu tư theo giá thực tăng lên/giảm đi 10%, 20% và 50% so với kịch bản cơ sở.
Kết quả phân tích độ nhạy theo chi phí đầu tư được thể hiện ở Bảng 2.5 như sau:
Bảng 2.5: Độ nhạy với các hạng mục chi phí đầu tư
GTHC
-50% -20% -10% 0% 10% 20% 50% 25%
NPV (triệu đồng) 6.648,3 4.006,5 3.125,8 2.245,27 1.364,6 484,04 (2.157,8) 0,00
IRR (%) 58,60% 29,79% 25,26% 21,83% 19,16% 17,01% 12,51% 16,00% Kết quả phân tích độ nhạy cho thấy, NPV chủ đầu tư khá nhạy cảm với chi phí đầu tư. Khi chi phí đầu tư càng tăng lên, thì NPV có xu hướng ngày càng giảm và ngược lại, chiều hướng biến động này cũng đúng với IRR. Để NPV = 0 thì chi phí đầu tư trong mơ hình phải tăng lên 25%, điều này ít có khả năng xảy ra trên thực tế, trừ khi cung cầu của các nguyên vật liệu thay đổi, ví dụ như khi xảy ra khan hiếm vật liệu xây dựng sẽ làm cho chi phí đầu tư tăng lên.
c) Lãi suất vay nội tệ giảm xuống 2 điểm %, 5 điểm %, tăng lên 2 và 5 điểm % so với kịch bản cơ sở.
Kết quả phân tích độ nhạy theo lãi suất vay nội tệ được thể hiện ở Bảng 2.6 như sau:
Bảng 2.6: Độ nhạy với lãi suất vay nội tệ
GTHC
-5% -2% 0% 2% 5% 23%
NPV (triệu đồng) 2.753,24 2.448,46 2.245,27 2.042,08 1.737,30 (0,00)
IRR(%) 23,57 22,51 21,83 21,19 20,27 16,00 Bảng phân tích độ nhạy cho thấy, NPV chủ đầu tư khá nhạy cảm với lãi suất vay nội tệ. Khi lãi suất vay nội tệ càng tăng lên, thì NPV có xu hướng ngày càng giảm và ngược lại, chiều hướng biến động này cũng đúng với IRR nhưng khơng nhiều. Để NPV = 0 thì lãi suất vay nội
tệ trong mơ hình phải tăng thêm 23 điểm %, điều này khó có thể xảy ra trên thực tế vì lãi suất vay nội tệ hiện đã rất cao là 12%.
d) Giá cho thuê sạp tương ứng với từng loại trong các năm là ±10%; ±20% và ±30% so với kịch bản cơ sở.
Kết quả phân tích độ nhạy theo giá cho thuê sạp được thể hiện ở Bảng 2.7 như sau:
Bảng 2.7: Độ nhạy với giá cho thuê sạp
GTHC
-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% -15%
NPV (triệu đồng) 2.240,7) (745,3) 749,94 2.245,2 3.740,6 5.235,9 6.731,27 (0,00)
IRR (%) 10,20 14,09 17,93 21,83 25,87 30,06 34,41 16,00 Bảng phân tích độ nhạy cho thấy, NPV chủ đầu tư khá nhạy cảm với giá cho thuê sạp. Khi giá cho thuê sạp càng tăng lên, thì NPV có xu hướng ngày càng tăng và ngược lại, chiều hướng biến động này cũng đúng với IRR. Để NPV = 0 thì giá cho th sạp trong mơ hình phải giảm 15%, điều này cũng có khả năng xảy ra trong thực tế nếu các tiểu thương biểu tình gây sức ép phải giảm giá thuê sạp.
e) Chi phí hoạt động tăng giảm ±10%; ±20% và ±30% so với kịch bản cơ sở.
Kết quả phân tích độ nhạy theo chi phí hoạt động được thể hiện ở Bảng 2.8 như sau:
Bảng 2.8: Độ nhạy với chi phí hoạt động
GTHC
-30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 69%
NPV (triệu đồng) 3.224,7 2.898,2 2.571,7 2.245,2 1.918,7 1.592,3 1.265,8 (0,00)
IRR (%) 24,24 23,44 22,64 21,83 21,02 20,20 19,37 16,00 Bảng phân tích độ nhạy cho thấy, NPV chủ đầu tư khá nhạy cảm với chi phí hoạt động. Khi chi phí hoạt động càng tăng lên, thì NPV có xu hướng ngày càng giảm và ngược lại, chiều hướng biến động này cũng đúng với IRR. Để NPV = 0 thì Chi phí hoạt động trong mơ hình phải tăng 69 %, điều này khó có thể xảy ra trên thực tế.
f) Lượng sạp có thể cho thuê các năm giảm so với kịch bản cơ sở ở các mức -5%; -10%; -20% và -30%
Bảng 2.9: Độ nhạy với lượng sạp có thể cho thuê GTHC GTHC
-20% -17% -10% -5% 0%
NPV (triệu đồng) (438,68) (0,00) 903,29 1.574,28 2.245,27
IRR (%) 14,87% 16,00% 18,33% 20,07% 21,83%
Bảng phân tích độ nhạy cho thấy, NPV chủ đầu tư khá nhạy cảm với số lượng sạp có thể cho thuê. Khi số lượng sạp có thể cho th càng giảm đi, thì NPV có xu hướng ngày càng giảm, chiều hướng biến động này cũng đúng với IRR. Để NPV = 0 thì lượng sạp có thể cho th trong mơ hình phải giảm 17%, điều này có thể xảy ra trên thực tế tùy theo nhu cầu thuê của thị trường. Như vậy các yếu tố đều ảnh hưởng nhiều đến NPV của chủ đầu tư. Tuy nhiên, giá cho thuê sạp là nhạy cảm nhất đối với NPV.
Giả sử các biến thay đổi khơng có tương quan với nhau và không cùng thay đổi, do vậy khơng cần phân tích độ nhạy hai chiều.
2.8.3. Phân tích mơ phỏng Monte Carlo
Các biến số quan trọng về những rủi ro trong mơ hình được xác định để chạy mơ phỏng Monte Carlo là: Điểm % thay đổi của lạm phát, % thay đổi Chi phí đầu tư theo giá thực, Điểm % thay đổi Lãi suất vay nội tệ, % thay đổi Giá cho thuê sạp, % thay đổi Chi phí hoạt động, % Lượng sạp có thể cho thuê các năm (xem phụ lục 17).
Giả sử các biến thay đổi khơng có tương quan với nhau nên không cần khai báo tương quan giữa các biến.
Hình 2.7: Kết quả mơ phỏng NPV tài chính danh nghĩa
Kết quả phân tích rủi ro cho thấy dự án có ít rủi ro khoảng 18,56%, xác suất để NPV tài chính của dự án dương là 81,44%. Như vậy, dự án đầu tư vào chợ Cũ Phường 8 TP Mỹ Tho là khả thi về mặt tài chính. Vì vậy, Cơng ty Cổ phần Lợi Nhân đưa ra quyết định đầu tư là hợp lý.