CHƯƠNG 1 : GIỚI THIỆU
2.9. So sánh và đề xuất mức giá bình quân
Qua kết quả phân tích và khảo sát thực tế, mức giá cho thuê sạp bình quân của chợ Cũ Phường 8 TP Mỹ Tho khi chưa có nhà đầu tư và khi có nhà đầu tư được thể hiện ở Bảng 2.10 như sau:
Bảng 2.10: Bảng so sánh mức giá cho thuê quầy sạp Đơn vị tính: đồng/m2/ngày Đơn vị tính: đồng/m2/ngày Số TT Q trình thay đổi Mức giá bình quân NPV (triệu đồng) IRR (%) Ghi chú 1 Khi chưa có nhà đầu tư 528 -10.671,16 - Áp dụng theo Quyết định số 65/2004/QĐ-UBND ngày 15/12/2004 của UBND tỉnh Tiền Giang
2 Đề xuất ban đầu
của nhà đầu tư 13.333 43.671,15 167,67
Áp dụng theo Quyết định số
25/2012/QĐ-UBND ngày
03/12/2012 của UBND tỉnh Tiền Giang
3 Sau khi can thiệp của UBND TP Mỹ Tho
3.535 2.245,27 21,83 Mức phê duyệt của UBND TP
Mỹ Tho 4 Đề xuất của tác
giả
3.005 0 16 Sau khi phân tích hiệu quả tài
chính
(Xem phụ lục 4;5 và 18)
Qua kết quả phân tích nêu trên cho thấy: nếu áp dụng mức giá khi chưa có nhà đầu tư là 528 đồng/m2/ngày (Áp dụng theo Quyết định số 65/2004/QĐ-UBND ngày 15/12/2004 của UBND tỉnh Tiền Giang) thì NPV danh nghĩa của chủ đầu tư sẽ nhỏ hơn không (NPVdnCĐT= -10.671,16 <0). Kết quả này
cho thấy dự án khơng khả thi về mặt tài chính theo quan điểm chủ đầu tư và do vậy, chủ đầu tư sẽ không chấp nhận đầu tư.
Nếu áp dụng mức giá theo đề nghị của nhà đầu tư 13.333 đồng/m2/ngày (Áp dụng theo Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 03/12/2012 của UBND tỉnh Tiền Giang) thì NPV danh nghĩa của chủ đầu tư sẽ rất lớn (NPVdnCĐT = 43.671,15 triệu đồng > 0), suất sinh lợi nội tại danh nghĩa IRRdnCĐT
= 167,67% >rdnCĐT= 16%. Kết quả này cho thấy dự án khả thi về mặt tài chính theo quan điểm
chủ đầu tư. Chủ đầu tư sẽ thu được lợi nhuận ở mức siêu ngạch và dẫn đến sự không đồng thuận của các hộ tiểu thương.
Nếu áp dụng giá cho thuê sạp theo UBND TP Mỹ Tho phê duyệt là 3.535 đồng/m2/ngày, thì thì NPV danh nghĩa của chủ đầu tư sẽ rất lớn (NPVdnCĐT = 2.245,27 triệu đồng > 0), suất sinh lợi nội tại danh nghĩa IRRdnCĐT 21,83% = >rdnCĐT= 16%. Kết quả này cho thấy dự án khả thi về
Ngoài ra, nếu áp dụng giá cho thuê sạp theo kết quả phân tích hiệu quả tài chính của dự án (sau khi cho NPV = 0) với giá 3.005 đồng/m2/ngày, thì suất sinh lợi nội tại danh nghĩa IRRdnCĐT 16% = >rdnCĐT= 16%. Kết quả này cho thấy dự án khả thi về mặt tài chính theo quan
điểm chủ đầu tư. Tuy nhiên, với mức giá này thì UBND TP Mỹ Tho phải thỏa thuận với nhà đầu tư cũng như hỗ trợ nhà đầu tư về chính sách miễn, giảm tiền thuê đất.
Qua trao đổi với nhà đầu tư là Công ty Cổ phần Lợi Nhân ngày 27/10/2013 tại Chi nhánh Công ty Cổ phần Lợi Nhân đặt tại Phường 10, TP Mỹ Tho thì mức giá cho thuê quầy sạp bình quân theo đề xuất của tác giả là 3.005 đồng/m2/ngày, nhà đầu tư chấp nhận đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư yêu cầu UBND tỉnh Tiền Giang phải quy định lại mức giá cho thuê đất hàng năm một cách hợp lý. Cụ thể là giảm hệ số tiền thuê đất từ 0,3 xuống mức tối thiểu là 0,15 theo Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước nhằm thu hút nhà đầu tư.
Tóm lại, với mức giá bình qn là 3.535 đồng/m2/ngày tuy vẫn còn cao gấp khoảng 6 lần so với mức giá bình qn khi chưa có nhà đầu tư (528 đồng/m2/ngày) nhưng việc chênh lệch nêu trên là không đáng kể, làm chấp nhận được, bởi vì lộ trình tăng giá cho thuê quầy sạp của UBND tỉnh Tiền Giang xãy ra cách nhau khá lâu đến 08 năm (từ năm 2004 đến năm 2012). Đồng thời, ngoài việc chủ đầu tư nhận được một khoảng lợi nhuận theo yêu cầu là 16%, chủ đầu tư còn nhận được một khoảng lợi nhuận tăng thêm có giá trị hiện tại thời điểm thẩm định là 2.245,27 triệu đồng. Vì vậy, áp dụng mức giá này là hợp lý. Tuy nhiên, nếu nhà nước có những chính sách miễn giảm về tiền thuê đất thì giá cho thuê có thể giảm nữa, tối thiểu là 3.005 đồng/m2/ngày.
CHƯƠNG 3:
PHÂN TÍCH MỨC SẴN LỊNG CHI TRẢ TIỀN THUÊ QUẦY SẠP CỦA CÁC HỘ TIỂU THƯƠNG