4.1.1. Mơ hình dự án nhà ở giá rẻ theo cơ chế thị trường
Dựa trên dự án phát triển một khu dân cƣ hoàn chỉnh cung cấp nhà ở giá rẻ đang đƣợc Tổng công ty Đầu tƣ và Phát triển công nghiệp Becamex IDC (Becamex) lên kế hoạch nghiên cứu và thực hiện tại Bình Dƣơng, bài viết sẽ thiết lập một mơ hình tài chính nhằm mục tiêu phân tích và đánh giá liệu nhà ở có thể đƣợc xây dựng hoàn toàn dựa trên thị trƣờng để có thể cung cấp căn hộ với mức giá dƣới 540 triệu – mức giá mà thị trƣờng chính thức hiện nay chƣa cung cấp – cụ thể là mức giá từ 200 đến 300 triệu/căn, có đầy đủ cơ sở hạ tầng và tiện ích cơng cộng (cây xanh, vui chơi, bãi xe, trƣờng học, thƣơng mại) cho ngƣời dân sinh sống tại đó.
Mơ hình tài chính đƣợc trình bày chi tiết tại Phụ lục 5. Mơ hình đƣợc thiết lập chỉ dựa trên quy hoạch và thiết kế từ dự án của Becamex, các ƣớc toán về chi phí trong mơ hình cơ sở đƣợc thực hiện cho phù hợp với việc phát triển theo cơ chế thị trƣờng tại TPHCM.
Dự án đƣợc triển khai trên một khu đất diện tích hơn 5,4 ha, xây dựng 2.540 căn hộ phục
vụ cho khoảng 6.300 ngƣời. Đơn vị ở tiêu chuẩn có diện tích sử dụng là 30 m2 (diện tích
cơ bản 20 m2
và một gác lửng 10 m2). Cơng trình đƣợc thiết kế và thi công sao cho các đơn
vị ở kế cận có thể ghép lại với nhau khi các hộ gia đình có nhu cầu mở rộng diện tích nhà.
Hình 4.1. Phối cảnh tổng thể dự án nhà ở giá rẻ
Hình 4.2. Mẫu bố trí căn hộ nhà ở giá rẻ diện tích 30 m2
Nguồn: Dự án nhà ở thu nhập thấp cho công nhân, thiết kế của Becamex.
Kết quả cho thấy dự án là hiệu quả (tài chính) đối với chủ đầu tƣ (NPV dƣơng, MIRR cao hơn chi phí vốn giả định 15%) và mục tiêu xây dựng căn hộ ở mức giá 200 – 500 triệu đồng là có thể thực hiện đƣợc. Thị trƣờng với năng lực sản xuất hiện tại có thể cung cấp
với mức giá 214 triệu cho căn hộ có diện tích sử dụng 30 m2 nhƣ Bảng 4.1. dƣới đây.
Bảng 4.1. Đơn giá nhà ước tính theo yếu tố chi phí đầu vào
Nguồn: tính tốn của tác giả, dựa trên mơ hình tài chính.
Nội dung phân tích cụ thể và chi tiết các yếu tố đầu vào đƣợc trình bày trong Phụ lục 6. Phần này sẽ tóm tắt các kết quả quan trọng về các yếu tố chi phí.
Phân tích độ nhạy cho thấy các yếu tố tác động mạnh nhất đến giá thành căn hộ bao gồm diện tích nhà, chi phí đất và đơn giá xây dựng. Riêng đối với yếu tố lãi suất tín dụng đầu tƣ, sự biến động của lãi suất tác động không đáng kể đến giá thành (lãi suất tăng/giảm 5
điểm phần trăm, thì giá thành nhà (diện tích sử dụng 30 m2
) cũng chỉ tăng/giảm 10 triệu đồng) tuy vậy chi phí lãi suất chiếm tỉ trọng khá cao trong giá thành, 11,53% (Bảng 4.1.).
Bảng 4.2. Tác động đơn lẻ của các yếu tố chi phí đầu vào lên giá thành căn hộ
Nguồn: tính tốn của tác giả, dựa trên mơ hình tài chính.
Ngồi các tác động đơn lẻ đƣợc trình bày chi tiết tại Phụ lục 6, các yếu tố tác động trọng yếu cịn có mối quan hệ tƣơng quan với nhau để tạo ra tác động tổng hợp lên giá thành. Chi phí đất và đơn giá xây dựng có mối quan hệ chặt chẽ với nhau thơng qua tầng cao cơng trình. Chi phí đất càng cao, cơng trình chung cƣ sẽ phải tăng hiệu quả sử dụng đất thông qua tăng chiều cao cơng trình và làm tăng giá xây dựng. Tác động tổng gộp của ba yếu tố
này đƣợc thể hiện trong Bảng 4.3.33
33
Bảng 4.3. Ảnh hưởng đồng thời của chi phí sử dụng đất và chiều cao công trình chung cư đến giá nhà
Đơn vị tính: triệu đồng
Nguồn: tính tốn của tác giả, dựa trên mơ hình tài chính.
Kết quả là, nếu giá đất dƣới 3 triệu/m2 tầng cao tối ƣu nên là 5, giá đất từ 3 – 8 triệu/m2 nên là 10 tầng và giá đất trên 8 triệu/m2 là 15 tầng (với một số điều kiện về chi phí đầu vào khác).
Bên cạnh đó, để nhà ở đạt đƣợc mức giá trong khoảng 200 – 300 triệu/căn, căn hộ có thể buộc phải đánh đổi diện tích nhà trong các điều kiện về chi phí sử dụng đất khác nhau. Việc hy sinh diện tích nhà là giải pháp thuộc vào loại lựa chọn cuối cùng do nó ảnh hƣởng trực tiếp và lâu dài đến ngƣời cƣ ngụ trong đó, nhƣng một khi giá đất cao và chi phí xây
dựng khơng thể cải thiện đáng kể, giảm diện tích nhà34 vẫn là giải pháp duy nhất để vẫn
đảm bảo đƣợc tính phù hợp khả năng, bởi các giải pháp giảm chi phí khác nhƣ hồn thiện nội thất sau bán hay hạ lãi suất vay đầu tƣ không tạo ra tác động đáng kể. Ngƣợc lại, nếu giá đất và chi phí xây dựng rẻ ở một mức độ nhất định, ngƣời dân có thể sống trong những căn nhà khá thoải mái về diện tích nhƣng vẫn phù hợp khả năng.
34
Bảng 4.4. Ảnh hưởng đồng thời của chi phí sử dụng đất và diện tích căn hộ đến giá nhà
Đơn vị tính: triệu đồng
Nguồn: tính tốn của tác giả, dựa trên mơ hình tài chính.
Nhƣ vậy, nếu giá đất trên 3,0 triệu diện tích tối đa cho căn hộ 300 triệu đồng là 30 m2
. Từ
5,0 đến 9,0 triệu là 22,5 m2, và trên 9,0 triệu giá nhà trở nên quá cao. Nhƣ vậy, để nhà ở
vừa phù hợp khả năng tài chính (khoảng 200 – 300 triệu) vừa đảm bảo một diện tích tiện nghi thỏa đáng (trên 30 m2), giá đất nên dƣới 5,0 triệu/m2
(với một số điều kiện về chi phí đầu vào khác).
Bình luận về mục tiêu diện tích nhà ở
Việt Nam đặt ra mục tiêu đến năm 2030 đạt diện tích nhà ở 30m2 đầu ngƣời (Bách Nguyễn, 2011) có vẻ nhƣ khơng thực tế cho dù còn những 20 năm nữa để đạt tới và có thể khiến nhà ở vƣợt quá khả năng đối với ngƣời dân trong hiện tại. Tại thời điểm hiện nay,
với các giải pháp tối ƣu chi phí, việc xây dựng căn hộ với diện tích trên 45 m2 (cho một hộ
gia đình, thơng thƣờng là hai ngƣời lớn và một đến hai trẻ em) cũng đã có thể vƣợt quá khả năng của 80% dân số (xét trên thu nhập theo số liệu TCTK). Nhƣ vậy, mục tiêu diện tích
30m2/ngƣời tƣơng đƣơng với một căn hộ cho gia đình bốn ngƣời là 120m2
có vẻ nhƣ sẽ còn thách thức hơn đối với khả năng tài chính của phần đơng dân cƣ. Mức diện tích 120
m2/hộ 4 ngƣời thậm chí quá cao so với mức hiện nay tại một số nƣớc phát triển nhƣ Anh và Mỹ (là những nƣớc mà nền kinh tế phát triển trƣớc Việt Nam có thể là vài chục năm). Các chƣơng trình nhà ở giá rẻ tại các nƣớc này không quy định cụ thể mức diện tích trên đầu ngƣời mà quy định về số phịng ngủ sao cho phù hợp với số ngƣời sinh sống trong căn hộ. Trong Chỉ tiêu Chất lƣợng Nhà ở của chƣơng trình nhà ở giá rẻ tại Luân Đơn (Anh),
các con số về diện tích nhà cũng chỉ dao động trong khoảng từ 30m2 cho đến 75m2 cho từ
một đến bốn chỗ ngủ35 (NAHA, 2008, tr. 26–27). Tại Oregon (Mỹ), mức diện tích thấp nhất là loại hình căn hộ độc thân36 thậm chí chỉ 16,25 m2 (Novoco, 2009). Diện tích nhà bình quân là một chỉ tiêu chung để nhìn nhận, tuy vậy nâng cao diện tích nhà mà khiến một bộ phận lớn cƣ dân khơng thể trú ngụ trong nhà chính thức ắt hẳn khơng phải là giải pháp thỏa đáng. Việc nhắm đến mục tiêu trong tƣơng lai quá xa rời thực tế có thể làm khó khăn cho việc giải quyết câu chuyện nhà ở trong hiện tại.
4.2. Cung cấp nhà ở theo cơ chế thị trường và thông qua trợ cấp
Dựa trên mơ hình tài chính, phần này sẽ thay đổi các yếu tố thơng số đầu vào để xem xét khả năng cung cấp nhà trong ba tình huống: tình huống cơ sở (cung cấp nhà ở theo cơ chế thị trƣờng), tình huống tối ƣu hóa các yếu tố chi phí đầu vào (giảm thiểu tối đa chi phí) và tình huống trợ cấp. Kết quả phân tích nhƣ sau.
Thị trƣờng chính thức có khả năng cung cấp sản phẩm nhà ở tại mức giá 200 – 300 triệu,
(đơn giá diện tích sàn cơ bản khoảng 11 triệu/m2
) mà hiện thị trƣờng phi chính thức đang
cung cấp, với một số điều kiện sau: (1) diện tích sử dụng dƣới 45 m2 (gồm diện tích cơ bản
30 m2 và gác 15 m2), (2) giá đất dƣới 5 triệu VND/m2, (3) đơn giá xây dựng dƣới 6,3 triệu VND/m2, và (4) lãi suất tín dụng đầu tƣ dƣới 20%/năm. Mức đơn giá này hiện cũng đã
đƣợc cung cấp trên thị trƣờng chính thức dù chỉ với tỉ trọng khiêm tốn.37
Nếu tối ƣu hóa các yếu tố chi phí đầu vào để đạt đƣợc các điều kiện đầu vào nhƣ sau: (1)
giá đất 1,3 triệu VND/m2
, (2) tầng cao chung cƣ tối đa là 5 tầng, (3) đơn giá xây dựng 3,6
35
Tƣơng ứng với số ngƣời sinh sống. 36
175 feet vuông cho loại căn hộ SRO (single room occupancy). 37
Dự án chung cƣ Hiệp Bình Chánh (Thủ Đức, 10,2 triệu/m2), dự án căn hộ Phát Tài (Khu dân cƣ Tân Hải Minh, Thủ Đức, 11 – 12 triệu/m2), thông tin đƣợc ghi nhận vào đầu tháng sáu năm 2011 tại các trang web giao dịch địa ốc:
triệu VND/m2, và (4) lãi suất tín dụng đầu tƣ 16,5%,38 thì mức giá thấp nhất mà thị trƣờng
có thể cung cấp là 8,5 triệu/m2 (thấp hơn khoảng 20% so với mức giá trong tình huống cơ
sở đƣợc thiết lập trong mơ hình).
Nếu chính phủ hỗ trợ (trợ cấp) một số yếu tố đầu vào thì mức giá thấp nhất có thể cung cấp
trong khoảng 6 – 7 triệu VND/m2. Các điều kiện yếu tố đầu vào của tình huống này bao
gồm:39 (1) miễn phí sử dụng đất, (2) tầng cao chung cƣ là 5 tầng, (3) lãi suất vay ƣu đãi
14,5% (hoặc thậm chí là vay miễn phí), (4) diện tích nhà 30 – 45 m2, (5) tỉ suất lợi nhuận
10%, và (6) giảm thuế giá trị gia tăng (GTGT, 5%) và miễn thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN).
Bảng 4.5. Tóm tắt kết quả phân tích yếu tố đầu vào
Nguồn: tính tốn của tác giả, dựa trên mơ hình tài chính.
4.3. So sánh chi phí nhà ở giá rẻ chính thức và nhà ở phi chính thức
Để thực hiện mục tiêu so sánh, ta ƣớc tính chi phí xây dựng cho hai loại nhà với diện tích ở
tƣơng đƣơng: căn hộ chính thức 30 m2
(diện tích cơ bản 20 m2 và một gác lửng) và căn nhà phi chính thức 30 m2 (gồm một lửng đúc giả 10 m2). Mỗi loại nhà nhƣ vậy đều có ƣu nhƣợc điểm nhất định về điều kiện và chất lƣợng sống. Nhà chính thức có đầu tƣ cơ sở hạ tầng (điện, nƣớc, xả thải, đƣờng sá, công viên, cây xanh, trƣờng học) nhƣng lại là nhà
38
Trong giới hạn về nguồn lực và thời gian, bài viết chƣa phân tích đến khả năng (năng lực) hiện thực hóa mục tiêu tối ƣu hóa các yếu tố đầu vào.
39
Các yếu tố đầu vào (ngoại trừ yếu tố diện tích nhà) sẽ đƣợc giả định phù hợp với các chính sách nhà ở thu nhập thấp hiện hành (Quyết định 67–QĐ/TTg).
chung cƣ – có thể khơng phù hợp thị hiếu và văn hóa sống của Việt Nam vốn có khuynh
hƣớng thích nhà ở trên đất riêng của mình.40
Việc ƣớc tính chi phí cho nhà chính thức sẽ dựa trên mơ hình tài chính (Phụ lục 5), trong khi nhà phi chính thức sẽ đƣợc ƣớc tính đơn giản hơn thơng qua cộng các khoản chi phí đầu vào (đã đƣợc thảo luận tại mục trƣớc). Mức tỉ suất lợi nhuận để ƣớc tính giá bán đƣợc giả định là 20%. Kết quả đƣợc thể hiện trong Bảng 4.6.
Bảng 4.6. So sánh chi phí xây dựng nhà ở chính thức và phi chính thức
Đơn vị tính: triệu đồng, lần
Nguồn: tính tốn của tác giả, dựa trên mơ hình tài chính và thơng tin thu thập.
Kết quả cho thấy, chi phí để sản xuất nhà ở chính thức có sự chênh lệch tƣơng đối lớn so với chi phí tạo lập nhà phi chính thức (194 so với 150 triệu đồng). Hơn nữa, do khu vực chính thức phải chịu thuế GTGT và TNDN nên giá bán của căn hộ chính thức cao hơn so với với nhà phi chính thức.
Về mặt chi phí, sự khác biệt lớn nhất bao gồm chi phí xây dựng (cơng trình chung cƣ phải kiên cố hơn), chi phí cơ sở hạ tầng (nhà phi chính thức gần nhƣ khơng phải bỏ ra chi phí này), chi phí “bơi trơn” và thuế (GTGT và TNDN). Nhìn sâu hơn, sự khác biệt chi phí giữa
hai hình thức phát triển nhà cho ta thấy có một sự đánh đổi về chất lƣợng nhà ở cũng nhƣ về điều kiện lao động của công nhân xây dựng.
Nhà ở chính thức phải trả ở mức cao hơn cho chi phí nguyên vật liệu xây dựng (bao gồm cho việc xây dựng diện tích ở và diện tích cơng cộng, và thuế GTGT), các khoản chi phí mềm (thiết kế, bảo hiểm, quản lý...) và cơ sở hạ tầng. Ngƣợc lại, nhà phi chính thức phải chi một khoản rất lớn cho việc đƣợc xây dựng mà khơng có (hoặc thiếu) giấy phép hợp lệ (“bơi trơn”).41
Đây có thể coi là sự đánh đổi về chất lƣợng nhà ở của ngƣời mua có thu nhập thấp cho lợi ích của một nhóm ngƣời. Ngƣời dân, cụ thể là ngƣời nghèo, khơng có lựa chọn về một căn nhà chất lƣợng dù phải trả gần nhƣ cùng một mức giá, chỉ bởi vì yếu tố “phi chính thức” – là lựa chọn mà họ buộc phải chấp nhận bởi thị trƣờng khơng có đủ “chính thức” cho tất cả mọi ngƣời.
Nhƣ đã đề cập ở phần trƣớc, việc xây dựng nhà kém chất lƣợng khơng chỉ làm giảm lợi ích trực tiếp trƣớc mắt cho ngƣời ở mà còn tạo ngoại tác tiêu cực cho xã hội bao gồm ô nhiễm (xả thải trực tiếp vào môi trƣờng), không gian đô thị nhếch nhác và thiếu tiện ích (thiếu quy hoạch dẫn đến kém thuận tiện, kém chất lƣợng, thiếu dịch vụ công cộng nhƣ giao thơng...) và thậm chí có thể tạo thêm chi phí khơng đáng có cho ngƣời sử dụng (điện, nƣớc khơng chính thức với chi phí cao hơn).
Ở khía cạnh nhân cơng xây dựng, việc phát triển chính thức giúp cải thiện một số phúc lợi cho ngƣời lao động, bao gồm việc đƣợc hƣởng bảo hiểm y tế và xã hội (chƣa kể có thể đƣợc làm việc trong điều kiện tốt hơn về trang thiết bị và bảo hộ lao động).
Tỉ trọng của thuế trong giá thành nhà ở không lớn lắm đối với cả hai khu vực phát triển. Với nhà phi chính thức, thuế gần nhƣ bằng khơng (trừ khi có thuế GTGT đầu vào nhƣng khơng đƣợc khấu trừ, tuy nhiên thị trƣờng hiện nay vẫn tồn tại rất nhiều giao dịch đƣợc thỏa thuận khơng tính thuế GTGT giữa ngƣời mua và ngƣời bán). Đây là khoản trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với nhà nƣớc, trong đó có thể bao gồm việc cung cấp cơ sở hạ tầng chung của nhà nƣớc cho tồn xã hội. Với nhà chính thức, thuế (GTGT sau khi đã khấu trừ và thuế TNDN) cũng chỉ đóng một phần khá nhỏ trong chi phí nhà ở (trong trƣờng hợp này là khoảng 4 triệu VND).
41
4.4. Tóm tắt các kết quả phân tích
Các giải pháp giảm chi phí nói chung tạo điều kiện cung cấp nhà ở chính thức rẻ hơn và nằm trong khả năng tài chính của nhiều nhóm thu nhập hơn. Các trƣờng hợp mức giá nhà dựa trên cơ chế thị trƣờng, tối ƣu hóa yếu tố chi phí và trợ cấp đƣợc thể hiện trong hình vẽ tại các điểm A, B và C.
Để đi từ F đến A và đến B các yếu tố chi phí đầu vào cần đƣợc xem xét để tối ƣu hóa (chủ yếu là chi phí sử dụng đất và chi phí xây dựng), đồng thời cần đến các giải pháp thông qua thay đổi quy định (diện tích nhà). Để đạt đến C, các giải pháp trợ cấp bao gồm tiền đất, tín dụng, thuế (bên cạnh việc tối ƣu hóa chi phí xây dựng) là cần thiết và đây cũng chính là các giải pháp đang đƣợc áp dụng trong các chính sách nhà ở thu nhập thấp hiện tại của