Để thực hiện mục tiêu so sánh, ta ƣớc tính chi phí xây dựng cho hai loại nhà với diện tích ở
tƣơng đƣơng: căn hộ chính thức 30 m2
(diện tích cơ bản 20 m2 và một gác lửng) và căn nhà phi chính thức 30 m2 (gồm một lửng đúc giả 10 m2). Mỗi loại nhà nhƣ vậy đều có ƣu nhƣợc điểm nhất định về điều kiện và chất lƣợng sống. Nhà chính thức có đầu tƣ cơ sở hạ tầng (điện, nƣớc, xả thải, đƣờng sá, công viên, cây xanh, trƣờng học) nhƣng lại là nhà
38
Trong giới hạn về nguồn lực và thời gian, bài viết chƣa phân tích đến khả năng (năng lực) hiện thực hóa mục tiêu tối ƣu hóa các yếu tố đầu vào.
39
Các yếu tố đầu vào (ngoại trừ yếu tố diện tích nhà) sẽ đƣợc giả định phù hợp với các chính sách nhà ở thu nhập thấp hiện hành (Quyết định 67–QĐ/TTg).
chung cƣ – có thể khơng phù hợp thị hiếu và văn hóa sống của Việt Nam vốn có khuynh
hƣớng thích nhà ở trên đất riêng của mình.40
Việc ƣớc tính chi phí cho nhà chính thức sẽ dựa trên mơ hình tài chính (Phụ lục 5), trong khi nhà phi chính thức sẽ đƣợc ƣớc tính đơn giản hơn thơng qua cộng các khoản chi phí đầu vào (đã đƣợc thảo luận tại mục trƣớc). Mức tỉ suất lợi nhuận để ƣớc tính giá bán đƣợc giả định là 20%. Kết quả đƣợc thể hiện trong Bảng 4.6.
Bảng 4.6. So sánh chi phí xây dựng nhà ở chính thức và phi chính thức
Đơn vị tính: triệu đồng, lần
Nguồn: tính tốn của tác giả, dựa trên mơ hình tài chính và thơng tin thu thập.
Kết quả cho thấy, chi phí để sản xuất nhà ở chính thức có sự chênh lệch tƣơng đối lớn so với chi phí tạo lập nhà phi chính thức (194 so với 150 triệu đồng). Hơn nữa, do khu vực chính thức phải chịu thuế GTGT và TNDN nên giá bán của căn hộ chính thức cao hơn so với với nhà phi chính thức.
Về mặt chi phí, sự khác biệt lớn nhất bao gồm chi phí xây dựng (cơng trình chung cƣ phải kiên cố hơn), chi phí cơ sở hạ tầng (nhà phi chính thức gần nhƣ khơng phải bỏ ra chi phí này), chi phí “bơi trơn” và thuế (GTGT và TNDN). Nhìn sâu hơn, sự khác biệt chi phí giữa
hai hình thức phát triển nhà cho ta thấy có một sự đánh đổi về chất lƣợng nhà ở cũng nhƣ về điều kiện lao động của công nhân xây dựng.
Nhà ở chính thức phải trả ở mức cao hơn cho chi phí nguyên vật liệu xây dựng (bao gồm cho việc xây dựng diện tích ở và diện tích cơng cộng, và thuế GTGT), các khoản chi phí mềm (thiết kế, bảo hiểm, quản lý...) và cơ sở hạ tầng. Ngƣợc lại, nhà phi chính thức phải chi một khoản rất lớn cho việc đƣợc xây dựng mà khơng có (hoặc thiếu) giấy phép hợp lệ (“bơi trơn”).41
Đây có thể coi là sự đánh đổi về chất lƣợng nhà ở của ngƣời mua có thu nhập thấp cho lợi ích của một nhóm ngƣời. Ngƣời dân, cụ thể là ngƣời nghèo, khơng có lựa chọn về một căn nhà chất lƣợng dù phải trả gần nhƣ cùng một mức giá, chỉ bởi vì yếu tố “phi chính thức” – là lựa chọn mà họ buộc phải chấp nhận bởi thị trƣờng khơng có đủ “chính thức” cho tất cả mọi ngƣời.
Nhƣ đã đề cập ở phần trƣớc, việc xây dựng nhà kém chất lƣợng không chỉ làm giảm lợi ích trực tiếp trƣớc mắt cho ngƣời ở mà còn tạo ngoại tác tiêu cực cho xã hội bao gồm ô nhiễm (xả thải trực tiếp vào môi trƣờng), không gian đô thị nhếch nhác và thiếu tiện ích (thiếu quy hoạch dẫn đến kém thuận tiện, kém chất lƣợng, thiếu dịch vụ công cộng nhƣ giao thơng...) và thậm chí có thể tạo thêm chi phí khơng đáng có cho ngƣời sử dụng (điện, nƣớc khơng chính thức với chi phí cao hơn).
Ở khía cạnh nhân cơng xây dựng, việc phát triển chính thức giúp cải thiện một số phúc lợi cho ngƣời lao động, bao gồm việc đƣợc hƣởng bảo hiểm y tế và xã hội (chƣa kể có thể đƣợc làm việc trong điều kiện tốt hơn về trang thiết bị và bảo hộ lao động).
Tỉ trọng của thuế trong giá thành nhà ở không lớn lắm đối với cả hai khu vực phát triển. Với nhà phi chính thức, thuế gần nhƣ bằng khơng (trừ khi có thuế GTGT đầu vào nhƣng không đƣợc khấu trừ, tuy nhiên thị trƣờng hiện nay vẫn tồn tại rất nhiều giao dịch đƣợc thỏa thuận khơng tính thuế GTGT giữa ngƣời mua và ngƣời bán). Đây là khoản trốn tránh nghĩa vụ thuế đối với nhà nƣớc, trong đó có thể bao gồm việc cung cấp cơ sở hạ tầng chung của nhà nƣớc cho tồn xã hội. Với nhà chính thức, thuế (GTGT sau khi đã khấu trừ và thuế TNDN) cũng chỉ đóng một phần khá nhỏ trong chi phí nhà ở (trong trƣờng hợp này là khoảng 4 triệu VND).
41
4.4. Tóm tắt các kết quả phân tích
Các giải pháp giảm chi phí nói chung tạo điều kiện cung cấp nhà ở chính thức rẻ hơn và nằm trong khả năng tài chính của nhiều nhóm thu nhập hơn. Các trƣờng hợp mức giá nhà dựa trên cơ chế thị trƣờng, tối ƣu hóa yếu tố chi phí và trợ cấp đƣợc thể hiện trong hình vẽ tại các điểm A, B và C.
Để đi từ F đến A và đến B các yếu tố chi phí đầu vào cần đƣợc xem xét để tối ƣu hóa (chủ yếu là chi phí sử dụng đất và chi phí xây dựng), đồng thời cần đến các giải pháp thơng qua thay đổi quy định (diện tích nhà). Để đạt đến C, các giải pháp trợ cấp bao gồm tiền đất, tín dụng, thuế (bên cạnh việc tối ƣu hóa chi phí xây dựng) là cần thiết và đây cũng chính là các giải pháp đang đƣợc áp dụng trong các chính sách nhà ở thu nhập thấp hiện tại của
Việt Nam.42
Hình 4.3. Phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh – tiến trình tăng cung
Nguồn: số liệu tính tốn và phân tích của tác giả, dựa trên đồ thị cung cầu cơ bản của kinh tế học vi mô.
P (tr.đ/căn) (SF) ≡ (MSC) F 540 = PF 135 = PC (SM) (D) ≡ (MPB) Q 128 = P1 271 = P2 180 = PB 214 = PA A B C [1] [2] [3] 128+ = PM M
Hình 4.4. Phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh – đáp ứng các nhóm thu nhập
Nguồn: dựa trên số liệu tính tốn và phân tích của tác giả.
Tại mức giá cân bằng của thị trƣờng chính thức hiện nay (540 triệu), chỉ khoảng trên 10% dân số (một phần nhóm ngũ phân thứ 5) có đủ khả năng tài chính. Tại mức giá 214 triệu, khoảng 43% dân số thu nhập cao nhất đƣợc phục vụ (nhóm 5, nhóm 4 và một phần nhỏ nhóm 3). Tại mức giá 180 triệu, 54% dân số (nhóm 5, nhóm 4 và một phần nhóm 3) đƣợc phục vụ. Và tại 135 triệu, 77% dân số có thể mua đƣợc nhà.
Khả năng Nhóm 5 Nhóm 4 Nhóm 3 Nhóm 2 Nhóm 1 214 180 135 540 615 271 221 171 128 0 100 200 300 400 500 600 Giá nhà (triệu đồng) Khả năng (triệu đồng)
CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH
5.1. Kết luận
Các kết quả phân tích nêu trên cho thấy ba vấn đề quan trọng trong việc phát triển nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh.
Thứ nhất, thị trƣờng nhà ở chính thức TPHCM hiện tại thiếu vắng nguồn cung chính thức cho phân khúc giá rẻ (dƣới 500 triệu đồng/căn) – phân khúc lớn nhất trên thị trƣờng hiện nay. Phân khúc này hiện đƣợc cung cấp chủ yếu (nếu khơng muốn nói là hồn tồn) bởi nhà ở tự phát và phi chính thức với điều kiện và chất lƣợng nhà ở hạn chế.
Thứ hai, yếu tố quan trọng nhất khiến nhà ở khu vực khơng chính thức có lợi thế hơn so với khu vực chính thức là giá đất cùng với việc tránh hoặc trốn các khoản chi phí (bao gồm thuế) liên quan đến việc tạo lập nhà. Nhà ở phi chính thức chỉ phải chi trả cho việc xây dựng căn nhà trong khi khu vực chính thức phải chi trả cho các hạ tầng đồng bộ kèm theo. Hơn thế, trong nhiều trƣờng hợp, các khoản chi phí nhƣ thuế (GTGT và TNDN, là các khoản thu ngân sách của nhà nƣớc có thể dùng để cung cấp cơ sở hạ tầng chung cho toàn xã hội), bảo hiểm y tế và xã hội đối với các nhà cung cấp (xây dựng) chính thức là bắt buộc trong khi việc xây dựng phi chính thức là có thể tránh/trốn đƣợc. Thị trƣờng nhà chính thức tại TPHCM khơng cung cấp đủ và đúng nhu cầu của đại đa số ngƣời dân là lý do mà những ngƣời có mức thu nhập trung bình đến thấp và ngƣời nghèo buộc phải lựa chọn nhà ở phi chính thức (vốn thiếu thốn tiện ích cơng cộng cơ bản) nhƣ là phƣơng cách duy nhất và cuối cùng.
Thứ ba, các nguồn cung chính thức có thể cung cấp nhà ở căn hộ với mức giá 200 – 300 triệu trong một số điều kiện nhất định về yếu tố chi phí đầu vào.
Nhìn về khía cạnh chính sách, các chiến lƣợc nhà ở hiện tại đang đặt ra những mục tiêu có phần giới hạn (chỉ tập trung vào một số đối tƣợng nhất định) do vậy chƣa giải quyết vấn đề nhà ở một cách tồn diện và rốt ráo. Hình thái phát triển nhà ở hiện nay của TPHCM với dự báo về khả năng trở thành một siêu đơ thị có thể khiến Thành phố phải đối mặt với một viễn cảnh đơ thị bị phân cực và phân hóa về cả khơng gian lẫn xã hội giữa các nhóm dân cƣ. Mà nguyên nhân nằm ở chỗ nhà ở không phù hợp khả năng. Thị trƣờng nhà chính thức tại TPHCM khơng cung cấp đủ và đúng nhu cầu của đại đa số ngƣời dân là lý do mà những ngƣời có mức thu nhập trung bình đến thấp và ngƣời nghèo buộc phải lựa chọn nhà ở phi
chính thức (vốn thiếu thốn tiện ích cơng cộng cơ bản) nhƣ là phƣơng cách duy nhất và cuối cùng. Từ đó có thể thấy các chính sách nhà ở có vẻ chƣa xem xét vấn đề nhà ở nhƣ là một tác nhân mạnh mẽ của tình trạng phân cực và phân hóa khơng gian và xã hội cũng nhƣ những thách thức lớn về môi trƣờng và phát triển đơ thị nói chung.
5.2. Khuyến nghị chính sách
Nhƣ đã phân tích ở các chƣơng trƣớc, thực trạng nhà ở tại TPHCM tuy không thiếu nhà nhƣng lại tồn tại một tỷ lệ lớn nhà ở phát triển phi chính thức, gây ra nhiều hệ quả nghiêm trọng cho môi trƣờng, xã hội và nền kinh tế. Và câu chuyện nhà ở tại TPHCM khơng chỉ gặp vấn đề ở phía cung mà ngƣời có nhu cầu cũng đang gặp nhiều trục trặc trong nỗ lực để có một chỗ ở. Thế nhƣng, nhƣ đã phân tích về ƣu tiên lựa chọn chính sách trong điều kiện và bối cảnh cụ thể của TPHCM hiện nay, phần này sẽ tập trung vào các mục tiêu tăng cung chính thức (tiếp cận chính sách phía cung). Với mục tiêu này, thách thức nhà ở đòi hỏi một hệ thống các giải pháp phức tạp và cần có sự thực hiện đồng bộ, bao gồm: (1) Nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy tăng cung nhà ở giá rẻ chính thức, (2) Nhóm giải pháp nhằm giảm cung phi chính thức gây ra những ngoại tác tiêu cực, (3) Nhóm giải pháp về thể chế giúp
cải thiện hiệu quả thực thi chính sách,43 và (4) Nhóm giải pháp tạo dựng điều kiện tiền đề
cơ bản cho thị trƣờng nhà ở phát triển.44
Việc hình thành tƣ duy ý tƣởng về nhóm giải pháp thứ ba và thứ tƣ là kết quả suy luận từ nội dung phân tích chính của luận văn, tuy vậy phạm vi và nguồn lực giới hạn của bài viết không thể đi sâu vào các nội dung này do vậy không thể đƣa ra các đề xuất liên quan, mà chỉ tập trung thảo luận hai nhóm giải pháp đầu tiên, đây cũng chính là những nội dung
43
Để đạt đƣợc mục tiêu khuyến khích sự tham gia của khu vực tƣ nhân vào việc cung cấp nhà ở thu nhập thấp theo các chƣơng trình đã đƣợc thực hiện, nhà nƣớc đã xây dựng một số các chính sách tác động đúng vào các yếu tố chi phí trọng yếu nhằm thúc đẩy tăng cung (nhƣ trên đã phân tích). Tuy vậy, kết quả đạt đƣợc đến nay vẫn còn khá hạn chế mở ra một nghi vấn về hai khả năng: (1) các chính sách vẫn chƣa đủ tính khuyến khích đối với khu vực tƣ nhân: lợi nhuận trong mối tƣơng quan với rủi ro, hoặc (2) hiệu quả thực thi các chính sách trên thực tế. Đảm bảo hiệu quả thực thi chính sách, do vậy, là một thách thức thể chế phức tạp mà chắc chắn chính sách nhà ở phải đối mặt nếu muốn đi đến kết quả cuối cùng. 44
Mục tiêu tăng cung nhà ở chính thức, về bản chất, chính là vấn đề quản lý tăng trƣởng. Một trong những nguyên tắc cơ bản chính của nó là sự cần thiết đảm bảo khả năng cạnh tranh lành mạnh cho thị trƣờng. Môi trƣờng phát triển cạnh tranh với yếu tố đất đai và tài chính lành mạnh, với nhiều doanh nghiệp phát triển nhà sẽ có ý nghĩa rất lớn đối với chính sách nhà ở phục vụ tăng trƣởng, và chắc chắn là tốt hơn hẳn so với một môi trƣờng mà đất đai và các doanh nghiệp bị kìm hãm. Tuy vậy cả hai điều kiện tiền đề quan trọng đó đều đang đối mặt với những thách thức nan giải tại các đô thị lớn của Việt Nam. Thiết lập một khuôn khổ pháp lý vận hành tốt (bao gồm quyền tƣ hữu, tài chính nhà ở, đất đai) là một điều kiện tiền đề cho phép thị trƣờng nhà ở tƣ nhân phát triển hết khả năng để đạt đến các kết cục mong muốn, theo Olsen
đƣợc phân tích chi tiết tại các chƣơng trƣớc và để trả lời cho câu hỏi nghiên cứu thứ hai đã đặt ra.
5.2.1. Tăng cung chính thức
Các chính sách hiện tại của nhà nƣớc bao gồm các hình thức ƣu đãi và trợ cấp đã tác động đúng vào các yếu tố chi phí trọng yếu mà chƣơng trƣớc đã phân tích (tiếp cận đất, tín dụng, thuế). Về mặt lý thuyết, việc tác động vào các yếu tố này đƣợc cho thấy là có tác dụng giúp giảm giá thành nhà ở đáng kể (theo kết quả phân tích mơ hình tài chính). Về chiến lƣợc tiếp cận, đây chính là sự can thiệp giúp khuyến khích tăng lƣợng cung nhà ở chính thức dọc theo đƣờng cung chính thức (hay cũng chính là đƣờng chi phí xã hội biên). Phần này sẽ không đề cập lại các giải pháp loại này (vì chính sách hiện tại đã xem xét đến) mà sẽ tập trung đến một số giải pháp hƣớng đến giảm chi phí xã hội biên của nhà ở (dịch chuyển đƣờng chi phí xã hội biên sang phải).
5.2.1.1. Diện tích tối thiểu
Quy định về diện tích tối thiểu ảnh hƣởng tức thời và đáng kể đến khả năng mua của ngƣời có nhu cầu. Việc hạ thấp tiêu chuẩn diện tích tối thiểu có thể bị nhìn nhận là một bƣớc lùi đối với tiêu chuẩn nhà ở (theo khuynh hƣớng tiêu chuẩn ngày càng đƣợc nâng cao, nhất là khi mục tiêu của chính sách cũng dùng diện tích trên đầu ngƣời làm tiêu chí đánh giá) song nếu nhìn nhận thực tế nhà ở hiện tại của ngƣời dân vừa chật chội về diện tích (mức bình qn 2008 là 13,12 m2/ngƣời45
(Sở Xây Dựng, 2010) – nhƣng con số thực tế tại các khu nhập cƣ, khu lao động, khu nhà ổ chuột chắc chắn thấp hơn nhiều), lại vừa thiếu thốn các tiện ích hạ tầng cơ bản thì nhà ở với diện tích giới hạn nhƣng đƣợc quy hoạch và xây dựng
bài bản hơn vẫn là giải pháp tốt thứ hai. Tuy vậy căn hộ diện tích cơ bản 20 m2 với một gác
10 m2 tạo ra một diện tích sinh hoạt 30 m2 với đầy đủ phòng khách, bếp, phòng ngủ cũng
có thể đáp ứng nhất định nhu cầu sinh hoạt cho hai ngƣời lớn và một hoặc hai trẻ nhỏ theo lối sống kiểu Việt Nam (cha mẹ và con nhỏ ngủ chung) (xem thiết kế mẫu tại Hình 4.2.). Việc thiết kế và thi cơng các căn hộ loại này cũng có thể xem xét đến những phƣơng án kết
45
Kết quả này đƣợc tính tốn bằng cách chia cho số dân 6,85 triệu ngƣời, tức là hồn tồn chƣa tính đến số lƣợng ngƣời khơng đăng ký chính thức mà năm 2004 đã đƣợc ƣớc tính là khoảng 1,8 triệu ngƣời (Nguyen Van Hiep, 2005).
hợp nhiều đơn vị ở (unit) lại với nhau khi hộ gia đình phát sinh nhu cầu mở rộng không gian.
Nhận định của Glaeser và Gyourko về ảnh hƣởng của các quy định đến khả năng tiếp cận nhà ở có thể sẽ khơng chỉ đúng tại Mỹ: trong bối cảnh giá nhà đắt đỏ so với mức sống nói chung (đặc biệt là giá nhà cao hơn rất nhiều so với chi phí xây dựng, tại một số bang của Mỹ), nếu các nhà làm chính sách đặt mục tiêu giảm giá cả nhà ở trên bình diện rộng, việc