CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.3. Một số vấn đề trong quy hoạch và quản lý đất đai trong q trìnhđơ thị hóa ở
ở quận Hà Đơng
Q trình đơ thị hố tại quận Hà Đơng diễn ra nhanh đã mang lại nhiều thay đổi về kinh tế và xã hội khu vực. Để phục vụ cho q trình đơ thị hố, cơng tác quy hoạch và quản lý đất đai đi kèm nhằm phù hợp với phục vụ mục tiêu, phƣơng hƣớng phát triển của khu vực trong thời gian tới. Chính những quy hoạch này là một yếu tố lớn góp phần vào làm thay đổi loại hình sử dụng đất và làm biến đổi cảnh quan tại khu vực.
Trong thời gian tới, những nội dung quy hoạch và quản lý đất đai dự kiến sẽ có tác động tới hệ thống đất đai và cảnh quan khu vực nghiên cứu bao gồm một số nội dung cơ bản sau:
- Tạo dựng và phát huy đƣợc nét đặc trƣng vốn có của khu vực về cảnh quan tự nhiên, ăn hố, bảo tồn di tích và làng nghề truyền thống.
- Phát triển đô thị bền vững trên cơ sở hài hồ 3 yếu tố: kinh tế, mơi trƣờng, xã hội.
- Khai thác có hiệu quả các yếu tố tự nhiên, vị trí địa lý, giao thơng, tiết kiệm đất xây dựng. Xây dựng đô thị đồng bộ có bản sắc, tránh đầu tƣ nhỏ lẻ.
- Các định hƣớng phát triển chính: Theo định hƣớng Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nộ đã đƣợc phê duyệt, phân khu đô thị S4 nằm trong chuỗi đô thị phía Đơng vành đai 4, đƣợc định hƣớng là khu đô thị mới hiện đại với các trung tâm thƣơng mại, dịch vụ, trung tâm văn hố cấp đơ thị và khu nhà ở chất lƣợng cao.
- Phát triển đô thị theo định hƣớng giao thông: ga đƣờng sắt đô thị, đƣờng sắt quốc gia, trục giao thông, đầu mối giao thông quan trọng...
- Xây dựng đô thị của ngõ hiện đại, phát triển bền vững, tạo lập các khu nhà ở hiện đại cao tầng, sãn bớt dân cƣ khu vực nội thành.
- Đối với đất công nghiệp, kho tàng hiện không phù hợp, từng bƣớc di dời đến khu vực tập trung theo quy định. Quỹ đất sau khi di đời dƣợc thực hiện theo quy hoạch của thành phố.
- Đất cơng trình di tích, tơn giáo, danh lam thắng cảnh đã hoặc chƣa đƣợc xếp hạng, việc lập dự án, cải tạo, xây dựng phải tuân theo luật định và đƣợc cấp thẩm quyền phê duyệt.
- Đối với các nghĩa trang, nghĩa địa và mộ hiện có khơng phù hợp quy hoạch đƣợc di dời quy tập mộ đến khu vực nghĩa trang tập trung của thành phố.
- Các tuyến đƣờng quy hoạch (từ đƣờng khu vực trở xuống) đi qua khu ở hiện có, sẽ đƣợc xác định cụ thể theo từng giai đoạn, phù hợp với điều kiện hiện trạng.
- Đầu tƣ xây dựng và đảm bảo hoạt động của hệ thống tƣới tiêu và thoát nƣớc cho khu vực.
Tuy nhiên, quá trình này cũng để lại nhiều vấn đề trong quy hoạch và quản lý đất đai tiêu biểu nhƣ:
* Về công tác quy hoạch:
- Quy hoạch các khu đơ thị chƣa đúng với tiêu chí về đơ thị sinh thái. Quận Hà Đông chủ yếu tập trung phát triển nhà ở, chƣa chú trọng phát triển các phƣơng diện sau: kiến trúc cơng trình, sự đa dạng sinh học, giao thơng, cơng nghiệp và kinh tế đơ thị, dẫn đến tình trạng hạ tầng kĩ thuật trong khu dân cƣ đô thị mới và cũ khơng đảm bảo.
- Là quận có tình trạng giao thơng ùn tắc mạnh vào giờ cao điểm (tập trung tại các nút nhƣ: tuyến đƣờng Lê Văn Lƣơng, Lê Trọng Tấn, Nguyễn Trãi – Trần Phú. Trong tƣơng lai, tình trạng này sẽ là vẫn nạn lớn do sự phát triển nhà ở q nhiều tại các khu đơ thị.
- Tình trạng ngập úng diễn ra ở nhiều nơi do tốc độ đơ thị hóa nhanh, phát triển mạnh các dự án khu đô thị trên địa bàn quận. Dẫn đến, tình trạng hệ thống kênh mƣơng bị chia cắt, nƣớc khơng kịp thốt tại khu dân cƣ vào mùa mƣa.
- Vi phạm trật tự xây dựng tại các khu đô thị chƣa đƣợc xử lý dứt điểm, dẫn đến phá nát quy hoạch đô thị và khiếu kiện xảy ra.
- Đối với các khu vực đô thị cũ, đây là nơi tập trung dân số và trụ sở hành chính, trung tâm thƣơng mại, dịch vụ. Trong khi đó, hệ thống cơ sở hạ tầng xây dựng chƣa đáp ứng đầy đủ nhu cầu, gây nên tình trạng quá tải.
- Ngồi ra, việc chuyển đổi mục đích từ đất ở đơ thị cũ sang xây dựng các khu dân cƣ với phát triển các cảnh quan cho hoạt động sản xuất công nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ và các cơ quan hành chính sự nghiệp gây ra sự đan xen giữa các cảnh quan đô thị mới và đô thị cũ. Sự đan xen này làm tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất đai ở các đô thị, đồng thời là rào cản cho việc quy hoạch phát triển cảnh quan đô thị theo hƣớng bền vững, chƣa tận dụng tối đa lợi ích mà cảnh quan mang lại.
- Khu vực nông thôn truyền thống thƣờng gắn liền với hệ thống các cơng trình di tích văn hố và một số làng nghề truyền thống. Tuy nhiên, q trình đơ thị hố và việc xây dựng các cơng trình tự phát, thiếu sự kiểm sốt đang gây khó khăn lớn trong cơng tác quy hoạch cũng nhƣ xây dựng cảnh quan đô thị đồng nhất, văn minh, hiện đại trong tƣơng lai. Ngoài ra, việc quản lý sử dụng đất tại các khu vực này cần phải tiến hành chặt chẽ và giành quỹ đất để phát triển hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
* Về công tác quản lý đất đai:
- Hà Đơng là một trong những địa phƣơng có quỹ đất dịch vụ giao cho dân do việc đền bù đất nông nghiệp bị thu hồi đƣợc giao trƣớc kia theo Nghị định 64/NĐ-CP của Chính phủ. Tuy nhiên, cơng tác giao đất dịch vụ cho dân còn chậm, chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu. Tính chất pháp lý của nhiều lô đất dịch vụ rất phức tạp do: ghép 3-4 đối tƣợng chung 1 thửa để đủ điều kiện giao, việc giao dịch chuyển nhƣợng mua bán đất khi hành lang pháp lý chƣa đầy đủ, tình trạng ngƣời chết khi chƣa đƣợc giao đất nhƣng đã bán cho ngƣời khác... Dẫn đến, công tác quản lý đất đai ở địa phƣơng gặp nhiều khó khăn.
- Hiện tại, công tác quản lý đất đai ở một số phƣờng trƣớc kia thuộc huyện Thanh Oai (phƣờng Phú Lƣơng, Phú Lãm) rất phức tạp. Do, một số diện tích đất trƣớc kia thuộc Thanh Oai, chính quyền địa phƣơng đã giao đất trái thẩm quyền, dẫn đến việc thiếu giấy tờ xác định nghĩa vụ tài chính. Một tình trạng nữa tại phƣờng Phú Lƣơng, Yên Nghĩa thuộc Thanh Oai và Hồi Đức (trƣớc kia) xảy ra tình trạng: Thơn, xã tự ý chuyển đổi đất ở của ngƣời dân (nhƣng đất này cũng là đất nông nghiệp)
chuyển sang đất cơng để xây dựng cơng trình cơng cộng hoặc đất ở. Nay, nhân dân có nguyện vọng sử dụng là đất ở, hƣớng xử lý đối với diện đất này còn nhiều bất cập.
- Hà Đông chƣa cấp đƣợc GCNQSD đất dịch vụ cho 2 phƣờng Phú Lƣơng và Hà Cầu do còn sự phức tạp giữa 2 loại đất đồng thời đƣợc xét duyệt giao cho nhân dân là đất dịch vụ và đất giãn dân.
- Hiện, trên địa bàn quận còn rất nhiều vụ việc khiếu kiện liên quan đến đất đai. Nhiều trƣờng hợp khiếu nại có liên quan đến việc Nhà nƣớc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhƣ đòi đƣợc bồi thƣờng đất ở, nâng giá bồi thƣờng, tăng tiền hỗ trợ, bố trí tái định cƣ, giải quyết việc làm; đòi lại đất cũ, tranh chấp đất đai, nhà ở. Có những vụ đã đƣợc giải quyết nhƣng nhân dân vẫn tiếp tục khiếu kiện vƣợt cấp…